Lời tòa soạn:
Sân bay quốc tế Long Thành với quy mô 5.000ha, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 16 tỷ USD, được thiết kế với công suất phục vụ 100 triệu hành khách/năm, 5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Theo kế hoạch dự kiến, sân bay này sẽ được xây dựng theo 3 giai đoạn:
Giai đoạn 1 (đến năm 2025): Đầu tư nhà ga hành khách một đường cất hạ cánh công suất 25 triệu hành khách/năm và nhà ga hàng hóa công suất 1,2 triệu tấn/năm.
Giai đoạn 2 (đến năm 2035): Nâng công suất lên 50 triệu hành khách/năm, 1,5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Giai đoạn 3 (sau năm 2035): Nâng công suất lên 100 triệu hành khách/năm, 5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Đây là dự án quy mô lớn, có nhiều tác động đối với kinh tế, xã hội địa phương cũng như cả nước. Sân bay quốc tế Long Thành càng tăng tốc thì càng có nhiều dự án bất động sản ăn theo dự án này. Tuy nhiên, đâu là giá trị thật, đâu là tiềm năng được tô vẽ thiếu thực tế? Để làm sáng tỏ hơn vấn đề này Reatimes giới thiệu đến độc giả loạt bài Phân tích tác động từ các yếu tố vĩ mô đến chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp, ăn theo sân bay Long Thành.
Trân trọng giới thiệu đến Quý độc giả!
Vẽ đô thị quanh sân bay
Bất luận việc quy hoạch đô thị quanh sân bay Long Thành có phù hợp hay không thì đây là một thực tế đã và đang diễn ra. Và để giải quyết bài toán bán hàng, môi giới sẽ khẳng định bất động sản quanh sân bay là điểm đến tiềm năng cho dân đầu tư cũng như người mua ở thực; nhà ở khu vực này có tiềm năng sinh lời lớn như phục vụ giới chuyên gia trong các khu công nghiệp, thu hút dân cư các tỉnh lân cận về đây sinh sống nhờ ăn theo các dịch vụ sân bay…
Tuy nhiên, theo phân tích của giới chuyên môn thì yếu tố hạ tầng các khu đô thị 2 bên những tuyến đường cao tốc chạy thẳng vào sân bay gần như không thể phát triển. Bởi trên thực tế, sân bay có mô hình khác biệt hoàn toàn so với các dự án đầu tư công khác như trường học, bến xe, bệnh viện… nên rất khó để hình thành các khu dân cư bao quanh.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Xanh, đây là quan điểm cực kỳ sai lầm và dễ dẫn đến hậu quả khó lường. Có thể thấy tại khu vực các đường cao tốc như TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận… thì đa phần không có dân cư sinh sống dọc các tuyến này. Do ảnh hưởng bởi ô nhiễm, tiềng ồn, đèn xe cộ lưu thông liên tục nên bất động sản 2 bên đường cao tốc chủ yếu để trồng lúa chứ không thể phát triển. Thậm chí, nhiều dự án được chủ đầu tư kỳ vọng sẽ trở thành khu phức hợp giải trí, nhà ở, dịch vụ nhưng rồi chết dần.
“Đừng mơ màng có khu đô thị bên cạnh cao tốc. Ngày xưa là 'nhất cận thị, nhị cận giang', giờ cạnh lộ nhưng đó là quan điểm sai lầm. Không ai chuyển về 2 bên đường cao tốc để ở. Thông thường ở sân bay sẽ có các khu quy hoạch riêng, tất cả các dịch vụ, kho bãi… đều được quy hoạch trong sân bay. Khi người dân ra khỏi sân bay là đi thẳng về trung tâm chứ không chọn nơi ở quanh sân bay. Cứ thử so sánh với các sân bay ở Thái Lan, Malaysia, Singapore… xung quanh rất hiu quạnh, không có khả năng phát triển các khu đô thị lớn”, ông Đực nêu quan điểm.
Theo phân tích của ông Đực, hầu hết khu vực cạnh các sân bay hoặc khu vực lân cận đều sẽ phát triển rất mạnh về công nghiệp nhưng không phát triển về dịch vụ. Bởi công nhân tại khu công nghiệp hoặc là sống trong các khu nhà ở dành riêng cho công nhân, hoặc ở nhà thuê chứ không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà tại các khu đô thị sầm uất, với mức giá quá cao. Trong khi đó, hầu hết các khu đô thị tại sân bay Long Thành hiện đang chào bán với mức giá trên 20 triệu/m2, mục đích phục vụ đối tượng chuyên gia hoặc giới thượng lưu là không phù hợp thực tế. Ông Đực cũng cho rằng, đầu tư vào sân bay Long Thành thời điểm này là rất rủi ro, thậm chí nếu không bán được hàng thì coi như chết vốn.
Thận trọng với quy hoạch và kế hoạch phát triển
Liên quan đến việc đầu tư ăn theo sân bay quốc tế Long Thành, ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cũng khuyến cáo, khi đi mua nhà đất dự án, người mua phải hiểu rõ quy hoạch khu vực đó. Nếu khu vực đó chưa có quy hoạch rõ, khi mua phải chịu "năm ăn, năm thua" thì không nên mua. Và nếu khu vực đó đã có quy hoạch rõ phân chia từng chức năng, người dân cũng không vội chi tiền, bởi có quy hoạch nhưng phải tìm hiểu thêm thời gian cụ thể thực hiện quy hoạch.
Nói vậy bởi không phải quy hoạch nào cũng được triển khai ngay lập tức, có những quy hoạch kéo dài 5 năm, 10 năm, thậm chí 20 năm vẫn "treo", chưa thực hiện. Thậm chí có quy hoạch sau một thời gian không còn phù hợp bị điều chỉnh chức năng so với thời điểm nhà đầu tư tìm hiểu để mua. Chưa kể, ngay cả những khu vực đang được rao bán (đất của dân, chưa quy hoạch dự án - PV) lại nằm trong khu vực thu hồi, giải tỏa sau này.
Cũng cần lưu ý rằng, sân bay Long Thành rộng 5.000ha được quy hoạch theo mô hình thành phố sân bay (Airport City). Theo đó, thành phố sân bay là khu vực sân bay “bên trong hàng rào” của một sân bay lớn, bao gồm sân bay (nhà ga, đường băng, đường lăn, sân đỗ). Ngoài ra còn có các doanh nghiệp hoạt động trong sân bay như: Hàng không, hậu cần, văn phòng, bán lẻ và khách sạn, công nghiệp, logistic...
Thành phố sân bay là cốt lõi của sân bay, một dạng đô thị mới phát triển xung quanh nhiều sân bay lớn. Đây là hệ sinh thái khép kín và khách ra khỏi sân bay có thể lên cao tốc về thẳng trung tâm. Do đó, mối liên kết với khu vực liền kề bên ngoài sân bay cực kỳ hạn chế. Điều này khiến cho câu chuyện đô thị xung quanh sân bay ăn theo rất khó thành hiện thực.
Theo ông Nguyễn Anh Đào, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Viethome, dịch vụ là một trong những yếu tố then chốt thúc đẩy bất động sản sân bay phát triển mạnh nhất. Tuy nhiên, cần xem xét đúng thực tế tại dự án sân bay Long Thành. Khách hàng khi muốn đầu tư ở khu vực này cần xem xét kỹ về quy hoạch các khu vực dành riêng cho dịch vụ để tránh mua phải những khu vực không có tiềm năng phát triển về dịch vụ.
Nếu mua nhà mà mua phải vùng đệm không có phát triển về dịch vụ thì không có những điều kiện cơ bản để sinh sống, tiềm ẩn nguy cơ giá bất động sản chỉ cao vào thời điểm này nhưng sau này không tăng thêm hoặc thậm chí có thể giảm xuống do không có thanh khoản./.
Bài 3: “Muốn mua đất Long Thành hãy bay ra Hà Nội”
