Áp dụng linh hoạt “giá trần thông minh”: Chìa khoá tháo gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp

Trong cấu trúc của một nền kinh tế hiện đại, nhà ở không chỉ đơn thuần là tài sản mà còn là hạ tầng thiết yếu của an sinh xã hội. Thế nhưng, tại các đô thị lớn của Việt Nam hiện nay, một nghịch lý nhức nhối đang tồn tại: Người dân có thu nhập thấp và trung bình đang "khát" nhà ở đến cháy bỏng, trong khi các doanh nghiệp bất động sản - lực lượng có năng lực thực thi nhất - lại tỏ ra thờ ơ hoặc bế tắc.

Nguyên nhân cốt lõi có lẽ không chỉ nằm ở việc thiếu quỹ đất hay thiếu vốn, mà còn nằm ở "chiếc áo định mức" đã lỗi thời. Việc áp dụng giá trần cứng nhắc và khống chế lợi nhuận định mức đang trở thành một "nút thắt cổ chai", triệt tiêu động lực sáng tạo và sự chủ động của doanh nghiệp.

Lâu nay, chính sách phát triển Nhà ở xã hội (NƠXH) và dự thảo nghị quyết về nhà ở giá phù hợp vẫn loay hoay trong vòng xoáy của các con số định mức. Việc quy định giá bán "vơ đũa cả nắm" không vượt quá một số tiền cố định nào đó trên mỗi m2 (ví dụ 25 triệu/m2 tại các địa phương khác hay 32 - 35 triệu đồng/m² tại Hà Nội và TP.HCM) cùng lợi nhuận khống chế 10 % (NƠXH) hay 12 - 15% (như dự thảo nghị quyết về nhà ở giá phù hợp) đang bộc lộ những bất cập chí mạng:

"Cào bằng" tọa độ và triệt tiêu tính thị trường: Bất động sản là ngành kinh tế gắn liền với vị trí. Một mét vuông đất tại Thanh Xuân (Hà Nội) có giá trị hạ tầng và kết nối hoàn toàn khác với một mét vuông đất tại Đông Anh hay Sóc Sơn. Khi áp một mức giá trần "cứng" cho toàn thành phố, cơ quan quản lý đã vô tình đẩy toàn bộ các dự án giá rẻ ra vùng ven xa xôi. Doanh nghiệp muốn làm nhà ở giá phù hợp tại nội thành để người dân dễ đi làm nhưng chi phí giải phóng mặt bằng quá cao; nếu bán đúng giá trần, doanh nghiệp sẽ lỗ ngay từ khi đặt bút ký dự án. Hệ quả là nội đô chỉ toàn nhà cao cấp, còn người nghèo bị "dạt" ra biên giới đô thị, gây áp lực khủng khiếp lên hạ tầng giao thông.

Lợi nhuận định mức: Con số "ảo" và cái bẫy chi phí thời gian: Mức lợi nhuận 10% (NƠXH) hay 15% (dự kiến cho nhà ở giá phù hợp) nghe có vẻ ổn định, nhưng thực tế là một "cái bẫy". Một dự án có tổng vốn 1.000 tỷ đồng, lợi nhuận kỳ vọng 15% là 150 tỷ. Tuy nhiên, nếu có biến động thị trường hay do thủ tục pháp lý kéo dài 3 năm thay vì 1,5 năm như dự kiến, chi phí lãi vay và chi phí cơ hội sẽ "ăn" sạch số lợi nhuận này, thậm chí làm doanh nghiệp âm vốn. Điều này giải thích tại sao nhiều doanh nghiệp "thà làm nhà cao cấp bán chậm còn hơn làm nhà giá rẻ mà rủi ro pháp lý cao".

Sự "thờ ơ" với chất lượng sống: Khi lợi nhuận bị khống chế cứng nhắc theo tư duy "định mức tĩnh", doanh nghiệp buộc phải cắt giảm mọi chi phí nguyên vật liệu, tiện ích để "gọt chân cho vừa giày" nhằm bảo toàn biên lãi. Kết quả là chúng ta tạo ra những "khối bê tông" vô hồn, những "hộp ngủ" thiếu không gian xanh và thiếu hạ tầng đảm bảo chất lượng sống.

Trước những bất cập nêu trên, chúng tôi đề xuất thay vì siết cứng một con số áp đặt, Nhà nước nên nghiên cứu áp dụng phương án "Giá trần thông minh" cá thể hóa cho từng dự án cụ thể. Một mô hình định giá động sẽ là một công cụ điều tiết động, linh hoạt, dựa trên dữ liệu thực tế. Nghĩa là, thay vì một con số tĩnh, "Giá trần thông minh" là một hệ thống định giá dựa trên dữ liệu thực tế và các chỉ số cộng hưởng để điều chỉnh linh hoạt cho từng dự án. Công thức cốt lõi là:

Giá trần = [Suất vốn đầu tư tiêu chuẩn x Hàm số điều chỉnh theo Tọa độ và Thời điểm] + Chi phí giá trị gia tăng theo Tầm nhìn + Lợi nhuận ròng thực nhận của doanh nghiệp.

Chi phí đầu vào vốn là nguyên nhân khiến các dự án NƠXH hiện nay hay nhà ở giá phù hợp trong tương lai bị "nghẹt thở", chính vì thế chúng ta cần tính đúng, tính đủ một cách linh hoạt sau khi lượng hóa các ưu đãi.

Nếu "Giá trần" là cái nắp hộp, thì "Giá đầu vào linh hoạt" chính là bộ lò xo giúp cái nắp đó không bị nén chặt đến mức làm nghẹt thở doanh nghiệp. Để "Giá trần thông minh" vận hành, Nhà nước phải thừa nhận và định lượng được các yếu tố đầu vào thực tế mà doanh nghiệp phải chi trả, vốn đang bị xem nhẹ, trọng tâm là:

Chi phí Vật liệu & Công nghệ thi công: Giá vật liệu xây dựng thường biến động không đồng nhất với CPI chung. Trong 2 năm qua, có thời điểm thép xây dựng tăng 20% chỉ sau một quý. Đầu vào thực tế phải được tính theo chỉ số giá xây dựng (CCI) hàng quý và cộng thêm hệ số khuyến khích cho công nghệ mới giúp rút ngắn thời gian thi công.

Chi phí Nhân công & An toàn lao động: Đơn giá nhân công trong định mức Nhà nước thường thấp hơn thị trường từ 30 - 50%. Điều này khiến doanh nghiệp khó tuyển công nhân lành nghề, dẫn đến chất lượng hoàn thiện kém. Giá đầu vào linh hoạt tính theo CPI ngành sẽ giúp cập nhật thực tế mức lương, đảm bảo tính nhân văn và chất lượng công trình.

Chi phí Tài chính & Rủi ro trượt giá: Đây là phần "vô hình" nhưng nặng nề nhất. Nếu dự án kéo dài do lỗi khách quan từ thủ tục chậm, chi phí lãi vay phải được hạch toán vào đầu vào thực tế để điều chỉnh giá trần. Nhà nước không thể bắt doanh nghiệp gánh chịu hậu quả từ sự chậm trễ của bộ máy hành chính

Trong đề xuất về mức giá trần linh hoạt này, chúng tôi cũng đề xuất đưa yếu tố Hệ số 3T vào công thức tính giá. Hệ số 3T (Tọa độ, Thời điểm, Tầm nhìn) được hiểu là biên độ điều chỉnh dựa trên suất đầu tư. Đây chính là điểm nhấn tư duy chiến lược để tháo gỡ điểm nghẽn tạo sự minh bạch và công bằng. Hệ số 3T gồm:

Tọa độ - Hệ số công bằng hạ tầng: Giá trần sẽ biến thiên theo vị trí dự án. Dự án nằm tại "Tọa độ vàng" gần Metro, công viên lớn sẽ có hệ số cao hơn vì chi phí đền bù và đầu tư hạ tầng lớn hơn. Điều này cho phép NƠXH hay nhà giá phù hợp xuất hiện sâu trong lòng đô thị thay vì bị đẩy ra vùng ven. Cần làm rõ việc tính toán dựa trên Bảng giá đất sát giá thị trường để tránh cơ chế xin - cho khi áp hệ số này.

Thời điểm - Hệ số chống lạm phát: Giá trần phải được cập nhật theo chu kỳ (quý hoặc 6 tháng) dựa trên chỉ số giá vật liệu xây dựng và lãi suất vay vốn. Điều này biến giá trần thành một "màng lọc" linh hoạt: Khi chi phí đầu vào giảm, giá trần hạ xuống bảo vệ người dân; khi lạm phát tăng, giá trần nới ra bảo vệ doanh nghiệp. (Nên đề xuất dùng Chỉ số giá xây dựng (CCI) do Sở Xây dựng công bố hàng quý làm căn cứ điều chỉnh tự động).

Tầm nhìn - Định giá cho tương lai: Đây là hệ số thưởng cho các dự án đạt chứng chỉ xanh, thiết kế thông minh hoặc tăng cường các tiện ích, hạ tầng cho dự án. Doanh nghiệp được khuyến khích sáng tạo để xây dựng "tổ ấm" thay vì "hộp ngủ", đồng thời hưởng biên độ lợi nhuận tốt hơn khi có tầm nhìn kiến tạo nhân văn. Để tránh tính cảm tính, cần quy đổi ra điểm thưởng kỹ thuật cho từng giá trị gia tăng để quy đổi ra % giá bán được tăng thêm (và có giới hạn % tăng thêm tối đa)

Chúng ta có thể lấy 1 ví dụ minh họa như sau: Dự án A (nội đô): Nếu áp giá trần cố định 25 triệu/m², dự án sẽ "chết lâm sàng" vì giá cơ sở (chi phí + lãi) đã lên tới 28,75 triệu. Với Giá trần thông minh, nhờ hệ số Tọa độ (1,2) và Tầm nhìn (1,1), mức trần được nới lên ~38 triệu/m², giúp doanh nghiệp có dư địa kiến tạo không gian sống chất lượng. Trong khi đó, Dự án B (vùng ven): Giá trần thông minh chỉ ở mức ~19,7 triệu/m², thấp hơn mức trần cứng là 25 triệu. Điều này ngăn chặn việc doanh nghiệp đẩy giá lên kịch trần để trục lợi khi chi phí thực tế tại địa phương thấp hơn.

Yếu tố thứ 3 cấu thành nên mức giá trần của mỗi dự án là việc đảm bảo "lợi nhuận thực nhận" của doanh nghiệp. Khi áp dụng "Giá trần thông minh", phải phát huy được vai trò của doanh nghiệp thay đổi từ "người thực thi thụ động" thành "nhà kiến tạo chủ động":

Lợi nhuận thực nhận thay vì lợi nhuận định mức: Chính sách cần cam kết một mức lợi nhuận thực nhận sau thuế cho doanh nghiệp. Để làm được điều này, Nhà nước phải đảm bảo biến số "thời gian pháp lý" là hằng số cố định thông qua "luồng xanh pháp lý" (ví dụ: tối đa 6 - 9 tháng). Khi thời gian rõ ràng, chi phi đầu vào được tính đúng, tính đủ thì lợi nhuận (ví dụ15%) mới là con số thực chất để doanh nghiệp tự tin huy động vốn.

Tạo động lực sáng tạo để "vượt trần": Nhà nước ấn định giá bán đầu ra nhưng để khuyến khích doanh nghiệp năng động sáng tạo thì cần cho phép doanh nghiệp được tự do tối ưu hóa đầu vào. Ai làm giỏi, ứng dụng công nghệ và quản trị tinh gọn tốt để hạ giá thành sẽ được hưởng trọn phần thặng dư dưới khung giá trần. Phần lợi nhuận này là phần thưởng xứng đáng cho năng lực quản trị và năng suất lao động.

Tuy nhiên, một giải pháp dù thông minh đến đâu cũng sẽ trở thành "ánh trăng lừa dối" nếu thiếu một hệ sinh thái thực thi tương xứng. Để thực thi thực chất giải pháp "Giá trần thông minh" chúng tôi đề xuất 5 điều kiện nền tảng với vai trò "nhạc trưởng" của Nhà nước:

Một là, số hóa dữ liệu hạ tầng và bản đồ giá đất: Đây là "trái tim" của sự thông minh, giúp xác định hệ số Tọa độ một cách khách quan, triệt tiêu can thiệp cảm tính của con người.

Hai là, cập nhật Chỉ số CCI và CPI ngành hàng quý: Bộ Xây dựng phối hợp với Cục Thống kê (Bộ Tài chính) ban hành chỉ số chi tiết cho từng địa phương cấp tỉnh (hoặc ủy quyền cho cấp tỉnh ban hành) để giá trần "nhảy số" tự động khi thị trường biến động.

Ba là, cơ chế "hậu kiểm" thay thế cho "tiền kiểm": Nhà nước ban hành khung công thức thống nhất. Doanh nghiệp tự tính, tự công bố và tự chịu trách nhiệm. Cơ quan quản lý chuyển từ "quản lý hành vi" sang "quản lý kết quả".

Thứ tư là, tiêu chuẩn hóa các giá trị gia tăng (tầm nhìn): Ban hành bộ tiêu chí cứng để áp dụng hệ số Tầm nhìn. Doanh nghiệp chỉ được nâng giá trần khi đáp ứng tiêu chuẩn về không gian xanh và tiết kiệm năng lượng, gia tăng tiện ích.

Năm là đồng bộ tín dụng và thuế: Hình thành các Quỹ phát triển nhà ở với lãi suất cố định thấp (hơn thị trường 2 - 4%) cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Có chính sách giảm thuế (VAT và TNDN) cho người dân và doanh nghiệp.

Có thể nói, áp dụng linh hoạt "Giá trần thông minh" là bước chuyển mình từ quản lý kiểm soát sang quản lý kiến tạo. Chính vì vậy chúng tôi kiến nghị các cơ quan quản lý Nhà nước nghiên cứu hoàn thiện mô hình đề xuất này; sớm có lộ trình triển khai thí điểm (lựa chọn các dự án hạt nhân vận hành "luồng xanh pháp lý", cho phép doanh nghiệp bán hàng theo giá trần thông minh và giám sát lợi nhuận thực nhận) để đánh giá hiệu quả trước khi áp dụng rộng rãi.

Chúng ta không thể đòi hỏi một đô thị hiện đại, nhân văn nếu vẫn giữ tư duy quản lý bằng những con số định mức xơ cứng. Giá trần thông minh không phải là để tăng giá NƠXH hay nhà ở giá phù hợp, mà là để định giá đúng giá trị sống, giá trị hỗ trợ và tạo động lực cho những doanh nghiệp có tâm, có tầm tham gia kiến tạo an sinh xã hội.

Khi "chiếc áo" định mức vừa vặn với cơ thể đô thị, khi lợi nhuận của doanh nghiệp được minh bạch và quyền lợi của người dân được bảo đảm, "cơn khát" nhà ở sẽ sớm được giải tỏa. Giá trần thông minh chính là một trong những giải pháp giúp NƠXH hay nhà ở giá phù hợp không còn là một giấc mơ xa xỉ./.