Việc chậm trễ này đã kéo theo hàng loạt dự án trên địa bàn tỉnh bị ảnh hưởng trong quá trình triển khai các thủ tục pháp lý cũng như đưa dự án vào kinh doanh. Để tìm hiểu rõ hơn về tác động của các cơ chế, thủ tục pháp lý đối với hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, Reatimes có cuộc trao đổi với ông Lê Viết Liên, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco).
- PV: Nghị định 148, có hiệu lực kể từ ngày 8/2/2021, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp liên quan đến việc giao đất công xen cài trong các dự án. Tuy nhiên, đến nay, nhiều địa phương vẫn chưa triển khai thực hiện được do chưa có hướng dẫn. Ông có thể cho biết, đối với tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, địa phương đã ban hành tiêu chí cụ thể để triển khai chưa?
Ông Lê Viết Liên: Hiện nay cơ chế đền bù giải tỏa tại các dự án nhà ở thương mại vẫn còn nhiều vướng mắc. Thời gian qua Nghị định 148 của Chính phủ đã có quy định về hướng dẫn để tháo gỡ. Nghị định cũng giao các tỉnh làm rõ tiêu chí cũng như vấn đề ban hành cơ chế xử lý đất xen kẽ.
Trong tỉnh đã tiến hành các bước lấy ý kiến các Sở ban ngành doanh nghiệp để tổng hợp, đến nay gần 1 năm rồi vẫn chưa ban hành ra được. Hiện nay Sở Xây dựng cũng đã trình UBND tỉnh theo thẩm định của Sở Tư pháp. Doanh nghiệp rất mong muốn sớm tháo gỡ.
- PV: Được biết, tại dự án The Light City do Hodeco làm chủ đầu tư cũng có một phần đất xen cài do nhà nước quản lý trong diện tích quy hoạch. Ông có thể thông tin rõ hơn về phần đất này và việc chậm giao đất xen cài ảnh hưởng thế nào đối với doanh nghiệp?
Ông Lê Viết Liên: Dự án The Light City có 2 giai đoạn đền bù. Giai đoạn 1, phần đất xen cài do Nhà nước quản lý chiếm khoảng 1,3ha (trừ phần đất này thì doanh nghiệp đã đền bù được khoảng 80%). Giai đoạn 2, phần đất xen cài do Nhà nước quản lý chiếm khoảng 1,2 ha.
Việc chậm ban hành cơ chế giao đất xen cài ảnh hưởng doanh nghiệp nói chung. Nhiều thủ tục liên quan chậm tiến độ, vướng mắc thủ tục làm khó khăn cho doanh nghiệp. Thời gian vừa rồi công ty có kiến nghị tỉnh, các Hiệp hội, đặc biệt Hiệp hội bất động sản TP.HCM kiến nghị, báo chí thông tin liên tục.
Công ty mong muốn tỉnh ban hành sớm để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp, càng sớm càng tốt. Cái nào được giao cái nào không được giao doanh nghiệp hoàn toàn ủng hộ vì đã có Luật rồi.
- PV: Ngoài phần đất công xen cài, nhiều doanh nghiệp hiện cũng gặp khó khăn khi thỏa thuận đền bù ở các dự án thương mại. Ông có thể chia sẻ câu chuyện thực tế của Hodeco ở dự án The Light City?
Ông Lê Viết Liên: Đây là vấn đề nan giải với doanh nghiệp với dự án thỏa thuận với người dân. Chính vì cơ chế hiện nay Luật Đất đai và một số luật khác không cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng trước khi chấp thuận chủ trương.
Chấp thuận chủ trương là có dự án, nhưng chưa có đất. Nhận chuyển nhượng trước Nhà nước lại không cho phép, dẫn đến chuyện doanh nghiệp có củ trương nhưng dân không hợp tác và thậm chí tìm cách đẩy giá lên cao.
Nếu hợp tác được thì không nói làm gì, có người bất hợp tác, không nghe, mời không được. Đó là khó khăn rất lớn và Công ty phải đưa ra nhiều chính sách linh hoạt. Công ty có quá trình chuẩn bị khá dài, dự án được cấp nhưng vướng đền bù quá dài, không có đất để triển khai gây ảnh hưởng đến tiến độ rất lớn.
Về công tác đền bù, dự án The Light City có 2 giai đoạn. Giai đoạn 1, ngoài đất Nhà nước quản lý thì tính đến nay công ty đã đền bù được khoảng 80% - 90%. Một số còn lại đang xúc tiến để tiếp xúc với người dân, nhưng rất khó. Chúng tôi cũng đã tiến hành báo cáo phường, tổ dân phố hỗ trợ nhưng vẫn còn vướng mắc chưa có hướng giải quyết. Công ty vẫn thường xuyên có báo cáo về vấn đề này của dự án.
Để thực hiện công tác đền bù, công ty cũng đã đưa ra nhiều cơ chế linh hoạt, để tìm tiếng nói chung với người dân.
Thứ nhất: Ngoài việc đền bù giá cụ thể của Nhà nước, thì công ty còn cơ chế như hoán đổi. Có nghĩa là đổi đất nông nghiệp lấy đất ở, công ty chấp nhận tự bỏ hết chi phí, người dân chỉ phải chịu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng theo giá Nhà nước quy định.
Thứ 2: Hình thức nữa là hợp tác, ví dụ anh có đất, giai đoạn cuối anh đưa đất cho công ty coi như anh góp vào dự án luôn và công ty đổi cho anh đúng bằng tỷ lệ đất ở của dự án được cấp phép. Công ty đóng tiền sử dụng đất bao nhiêu thì anh đóng bấy nhiêu và tiền hạ tầng. Công ty chấp nhận chịu thiệt, trong trường hợp khó quá doanh nghiệp chấp nhận phải mua tổng thể, để bù này qua kia, chứ nếu chỉ mua phần đó làm dự án thì chấp nhận chịu lỗ.
Thứ 3: Phương án tiếp nữa là đổi ngang 20%, ví dụ 100m2 đất nông nghiệp thì lấy 20% đất ở mà người dân không phải đóng thêm gì.
Dù doanh nghiệp đã nỗ lực tìm mọi cách linh hoạt nhưng khó khăn vẫn còn nhiều.
- PV: Vướng mắc đền bù giải tỏa là câu chuyện không mới nhưng rất nhiều doanh nghiệp gặp phải. Theo ông, để tháo gỡ khó khăn này, cần thay đổi cơ chế như thế nào?
Ông Lê Viết Liên: Từ những vướng mắc trên, công ty kiến nghị đề xuất rộng hơn với 3 phương án sau để quá trình triển khai dự án được thuận lợi hơn:
Thứ nhất: Nếu doanh nghiệp đã đền bù được 70 - 80%, phần còn lại Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất giao đất.
Thứ 2: Trong trường hợp không được thì yêu cầu chủ sử dụng đất phải thực hiện đúng quy hoạch. Quy hoạch được duyệt rồi thì phải có cưỡng chế.
Thứ 3: Góp vốn cùng chủ đầu tư luôn, quá sòng phẳng rồi. Thế nhưng có người không hợp tác vì họ nói họ không thiếu tiền. Trong trường hợp này Nhà nước phải có cơ chế, nếu anh không làm đúng quy hoạch thì phải cưỡng chế. Còn đây anh lấy quyền chủ đất, doanh nghiệp xuống đi điện nước hay làm gì cũng kiện.
Do đó, chúng tôi đề nghị Nhà nước hỗ trợ mang tính định hướng phát triển đảm bảo những cái đã chấp thuận được triển khai đúng. Khi mà chủ đầu tư thực hiện phần lớn diện tích, thì cần có những biện pháp thu hồi đất và giao đất, nhằm thúc đẩy xã hội phát triển.
Ví dụ, các dự án đô thị mới vẫn là Nhà nước thu hồi đất và giao đất. Đặc biệt là dự án của doanh nghiệp nước ngoài thì có cơ chế đấu thầu, Nhà nước thu hồi đất và giao đất, còn doanh nghiệp đứng ra ứng tiền để Nhà nước giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên mâu thuẫn ở chỗ Nhà nước không đủ nguồn lực nên khuyến khích doanh nghiệp tự thực hiện. Do đó, tôi đề nghị phải cho doanh nghiệp được tích lũy quỹ đất phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án. Nhưng ở đây lại đòi hỏi phải có chủ trương trước, nhưng đất lại đang của người khác nên không phù hợp và đẩy doanh nghiệp vào thế khó. Đây cũng là nguyên nhân chính gây chậm trễ tại các dự án thời gian qua.
- PV: Xin cảm ơn ông đã chia sẻ!
