Thời gian qua, thị trường bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn do hàng trăm dự án bị đứng bánh. Một trong những nguyên nhân phổ biến gây ách tắc ở các dự đó là do vướng đất công, một phần đất do Nhà nước quản lý có diện tích trên dưới 10% nằm xen cài, rải rác trong các dự án. Trong khi đó, do chưa có quy định nào cụ thể cho loại hình này nên dẫn đến nhiều rối rắm cho doanh nghiệp lẫn các cơ quan Nhà nước.
Trao đổi với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, mặc dù Hiệp hội đã đề xuất 4 phương án phù hợp nhất nhưng cho đến nay các cơ quan có thẩm quyền vẫn đang băn khoăn, chưa quyết được phương án nào.
Phương pháp 1 là xác định giá đất cụ thể: Có 5 phương án xác định giá đất đã được quy định rõ trong Nghị định 44, đảm bảo giá trị trường. Nhưng theo ông Châu việc xác định giá đất theo giá thị trường là rất khó và đôi khi trong quá trình xác định giá đất sẽ dẫn đến việc thất thoát ngân sách Nhà nước.
“Phương án 1 thì cứ theo Luật Đất đai là xác định theo giá thị trường, nhưng có xác định đúng hay không còn tùy thuộc vào cái tâm và năng lực của người quan chức Nhà nước. Nếu xác định không đúng sẽ có sự chia 5 sẻ bảy và làm thất thoát ngân sách. Đây là lý do các cơ quan ban ngành vẫn còn băn khoăn, chưa thống nhất phương án này”, ông Châu cho hay.
Phương án 2 là dồn điền đổi thửa: Trong một dự án, phần đất công sẽ được cộng lại và dồn thành một góc do chủ đầu tư chỉ định. Ví dụ phần diện tích đất nằm rải rác sau khi đo đạc, nếu cộng lại đủ 1.000m2 thì chủ đầu tư trừ riêng ra một góc rồi giao lại cho Nhà nước quản lý, chủ đầu tư chỉ xây dựng trên phần diện tích còn lại. Tuy nhiên, ông Châu cho biết các cơ quan ban ngành vẫn còn nhiều băn khoăn.
Phương án 3: Nếu diện tích đất công xen cài dưới 1.000m2 thì Nhà nước sẽ giao luôn cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, phương án này vẫn đang nhiều tranh cãi do trong quy định pháp lý không tồn tại. Bộ Tài nguyên Môi trường cũng đã từng trình Dự thảo bổ sung sửa đổi các Nghị định, có nói rằng sẽ để những diện tích xen cài giao luôn cho chủ đầu tư nhưng vẫn chưa được thông qua. Dự thảo mới vừa được gửi đi hiện chưa có kết quả.
Tại Nghị định 01/2017 có quy định sẽ “cho thuê”, tuy nhiên theo ông Châu việc quy định cho thuê là rất vô lý. Khi doanh nghiệp đầu tư một dự án, diện tích đất công xen cài ban đầu chỉ khoảng trên dưới 10%, nhưng sau khi dự án đi vào hoạt động thì phải bàn giao lại cho Nhà nước khoảng trên dưới 60%.
Ví dụ 1 dự án chung cư có diện tích 1ha thì tỷ lệ xây chung cư không vượt quá 38%, 62% là giao lại Nhà nước. Một khu đất xây nhà phố thì tỉ lệ diện tích đất ở chỉ khoảng 50%, 50% còn lại cũng phải bàn giao cho Nhà nước. Biệt thự diện tích đất xây dựng khoảng 60%, bàn giao cho Nhà nước khoảng 40%. Như vậy, diện tích đất xây dựng là rất ít nên không thể nào yêu cầu doanh nghiệp tiếp tục trả tiền thuê cho 10% đất công xen cài trong dự án.
“Tôi ví dụ một nền biệt thự 500m2 thì doanh nghiệp chỉ được xây dựng trên dưới 250m2. Tôi đã từng chứng kiến 1 người mua 10 lô đất nhà phố với mỗi nền có diện tích 150m2, như vậy 10 lô là họ có tổng 1.500m2 nhưng diện tích đất xây dựng chỉ có 400m2. Từ chỗ một nền 150m2 thì được xây dựng khoảng 120m2 (80%) nhưng khi dồn lại thành 1.500m2 thì lại chỉ được xây dựng 400m2 (chưa tới 30% trên tổng thể), còn lại phải bàn giao cho Nhà nước. Các dự án biệt thự diện tích giao cho Nhà nước vào khoảng 50%. Biệt thự lớn hơn thì tỷ lệ xây dựng chỉ khoảng 30%, còn 70% còn lại phải làm cây xanh.
Hay tại Cù Lao Long Phước quận 9 cũng đã từng xảy ra trường hợp tương tự. Nhà nước quy định là nhà kết hợp kinh tế vườn, cho phép phân lô 1.000m2. Trong quy hoạch 1.000m2 làm nhà kinh tế vườn chỉ được 100m2 đất ở. Trong 100m2 đất ở lại chỉ được xây dựng 50% là còn 50m2. Như vậy, một người giàu mua nhà làm kinh tế vườn phải làm 900m2 đất vườn, còn 100m2 đất ở mà chỉ được xây 50m2 là không hợp lý chút nào”, ông Châu nói.
Theo Chủ tịch HoREA, còn rất nhiều những quy định chồng chéo nhau và cần thời gian rất dài để giải quyết. Tuy nhiên, ông Châu cho rằng nếu diện tích đất công dưới 1.000m2 thì nên giao luôn cho chủ đầu tư.
Phương án 4: Nếu những khu đất có đủ diện tích và hình thể định hình đủ tách ra thành một dự án độc lập thì tiến hành đấu giá khu đất đó, hoặc tiến hành đấu thầu. Theo ông Châu, đây là phương án hợp tình hợp lý nhất trong cả 4 phương án nhưng qua quá trình dài nghiên cứu các cơ quan ban ngành vẫn còn tiếp tục băn khoăn.
Mới đây, Bộ Tài nguyên Môi trường đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai. Trong đó, đối với các dự án có phần diện tích đất công xen cài, Bộ này đề xuất UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư.
Dù vậy, ông Lê Hoàng Châu lo lắng rằng quá trình tháo gỡ cho loại hình này sẽ còn tiếp tục nhiêu khê do còn quá nhiều tranh cãi để đi đến một phương án cuối cùng. Chủ tịch HoREA hy vọng tại Dự thảo sửa đổi Nghị định bổ sung ban hành thời gian tới sẽ có hướng dẫn phù hợp từ Chính phủ để sớm có hướng đi cụ thể cho doanh nghiệp bất động sản.
