Ba vấn đề “cốt tử“ hiện nay của thị trường bất động sản Việt Nam
Giải pháp nào thúc đẩy thị trường đủ sức vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay là vấn đề cốt lõi mà cộng đồng doanh nghiệp và các nhà đầu tư hết sức quan tâm.
*****
Nửa cuối năm 2022 là thời điểm chứng kiến sự lao dốc mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam, doanh thu các doanh nghiệp sụt giảm trong khi hàng loạt dự án bị đình trệ. Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản đã giải thể trong năm 2022, tăng 39% so với năm trước đó.
Trong cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước sáng 8/2, hàng loạt ông lớn bất động sản đã đề xuất nhiều giải pháp để gỡ khó cho thị trường nhưng nhiều nhất vẫn là giải pháp liên quan đến tín dụng - chiếm 70% nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022.
Ngày 17/2, Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì kỳ vọng cũng lắng nghe và chia sẻ nhiều giải pháp để khôi phục và phát triển thị trường bất động sản.
Trước những vấn đề còn đang nhiều tranh cãi là có nên giải cứu thị trường bất động sản hay không, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG ĐỐI DIỆN VỚI ĐIỀU GÌ?
PV: Năm 2022 là năm quá nhiều biến động với thị trường bất động sản Việt Nam, hàng loạt doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn, các sàn môi giới liên tiếp đóng cửa. Cho tới quý I/2023, thị trường tiếp tục diễn biến xấu, nhiều doanh nghiệp nhỏ đã phải dừng hoạt động. Theo ông, thị trường bất động sản hiện đang phải chịu những áp lực gì?
Ông Nguyễn Anh Quê: Thị trường bất động sản đang phải đối mặt với một số nhóm khó khăn: Thứ nhất là thủ tục đầu tư, các dự án triển khai chậm; khó khăn trong giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân là do các bộ luật còn chồng chéo, luật chưa có những hướng dẫn cụ thể và cách hiểu cũng như thực thi về luật dường như có sự khác nhau giữa các cá nhân và các cơ quan.
Thứ hai, khó khăn về tính thanh khoản của thị trường, về nguồn cung đang ít và cầu đang nhiều. Bởi, các dự án bị ách tắc một thời gian dài nên chưa thể triển khai và ra sản phẩm cho thị trường.
Thứ ba, câu chuyện niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư đang bị dao động. Họ đang lo lắng, băn khoăn vào định hướng, kế hoạch của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, từ tháng 9/2022, sau khi có chỉ thị 03 và Nghị quyết 18 thì phần nào tâm lý nhà đầu tư và doanh nghiệp cũng đã tốt hơn.
PV: Thưa ông, thị trường bất động sản khó khăn do nhiều yếu tố. Tới nay vẫn có cuộc tranh luận gay gắt, rằng sự ảm đạm của thị trường bất động sản là do các vấn đề nội tại của thị trường hay đây chỉ là hệ quả nhất thời của các chính sách vĩ mô. Theo ông, những nguyên nhân nào dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản?
Ông Nguyễn Anh Quê: Tôi cho rằng nguyên nhân nằm ở cả hai yếu tố: chính sách vĩ mô và nội tại thị trường. Không thể phủ nhận rằng những nút thắt về room tín dụng, thủ tục pháp lý, lạm phát, lãi suất, tỷ giá… và cả sự bất ổn của kinh tế toàn cầu đã tác động lớn tới bất động sản. Nhưng chúng ta cũng nên nhìn trực diện rằng ngay trong nội tại của thị trường bất động sản cũng tồn đọng nhiều vấn đề, chẳng hạn như hoạt động đầu cơ, sốt giá, lệch pha cung - cầu…
Đối với các yếu tố từ thế giới, đầu tiên là chiến tranh Nga - Ukraine đã tác động đến cả nền kinh tế thế giới lẫn Việt Nam. Trong thời gian của năm 2022 và quý I/2023, thế giới phải đối mặt với lạm phát, FED tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Ngân hàng trung ương ở các nước, trong đó có Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thực hiện tăng lãi suất, hạn chế cho vay. Điều này đã dẫn đến bất động sản bị hạn chế tín dụng, phải đối mặt với lãi suất cao nếu muốn tiếp cận tín dụng.
Đối với trong nước, giai đoạn 2020 - 2022, bất động sản tăng trưởng nóng, giá bị đẩy lên cao, nguy cơ bong bóng xảy ra. Vì lẽ đó, Nhà nước buộc phải có những giải pháp chính sách, biện pháp đẩy mạnh để "xì hơi" thị trường.
Đáng chú ý, một số doanh nghiệp bất động sản đã xảy ra sai phạm và Nhà nước xử lý những sai phạm đó. Tuy nhiên, việc này phần nào đã khiến các nhà đầu tư lo lắng, tạo tâm lý không tốt cho doanh nghiệp.
Về dòng vốn, do lãi suất ngân hàng cao, kênh trái phiếu cũng bị hạn chế, doanh nghiệp gần như không tiếp cận được. Còn một nguồn vốn cuối cùng mà các doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận được, đó là tiền trong dân. Tuy nhiên, động thái đẩy lãi suất huy động lên rất cao từ Ngân hàng Nhà nước đã khiến dòng tiền nhàn rỗi của người dân đều chảy vào ngân hàng, thay vì để đầu tư hay sản xuất kinh doanh.
DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG MẮC KẸT Ở ĐÂU?
PV: Theo ông, trong bối cảnh hiện tại thì khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản là gì?
Ông Nguyễn Anh Quê: Khó khăn của mọi doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại chính là những khó khăn về vốn. Luật Đất đai cũng như một số luật khác ban hành đang được sửa đổi. Đây là những vấn đề vừa mang tính trước mắt, vừa mang tính dài hơi.
Điều cấp thiết cần giải quyết ngay và luôn là phải làm sao để doanh nghiệp có thể tiếp cận vốn với lãi suất hợp lý. Ngoài ra, cần đưa tâm lý doanh nghiệp và nhà đầu tư tốt, lạc quan trở lại.
Còn những vấn đề liên quan đến thay đổi về mặt chính sách như làm sao để các luật đồng bộ, chi tiết, dễ hiểu, dễ áp dụng,... Đó đều là những việc cần phải làm nhưng chưa phải cấp bách, sống còn.
PV: Vậy làm thế nào giải quyết câu chuyện huy động vốn của doanh nghiệp, thưa ông?
Ông Nguyễn Anh Quê: Khi thị trường vốn đóng lại, doanh nghiệp có muốn chuyển sang ngành nghề khác cũng không có vốn. Có thực hiện M&A bán dự án cho các doanh nghiệp bất động sản khác cũng sẽ gặp khó khăn bởi những doanh nghiệp khác cũng đang không có vốn.
Thực tế hiện nay là rất ít doanh nghiệp có nhiều tiền mặt mà hầu hết có nhiều tài sản. Vì vậy, cho dù doanh nghiệp có muốn chuyển sang ngành nghề khác thì cũng không bán bất động sản được, không vay vốn được. Những doanh nghiệp khác muốn mua lại dự án của nhau cũng rơi vào tình trạng tương tự. Trong tay doanh nghiệp toàn là tài sản, rồi còn tài sản hình thành trong tương lai hay tài sản sở hữu?
Cho nên vẫn cần phải giải quyết vấn đề nguồn vốn. Để đảm bảo cho hệ thống tín dụng an toàn, cần giảm lãi suất huy động, giảm lãi suất cho vay một cách từ từ. Làm sao để đến quý IV/2023, lãi suất huy động và lãi suất cho vay trở về mức như năm 2021. Nếu không giảm lãi suất một cách có lộ trình thì các ngân hàng thương mại sẽ gặp rủi ro vì lâu nay họ huy động với lãi suất cao.
Theo quan điểm của tôi, giảm lãi suất huy động còn quan trọng hơn giảm lãi suất cho vay. Lý do là bởi khi đó, người dân sẽ tự động rút tiền khỏi ngân hàng để quay sang đầu tư vào các hoạt động kinh doanh sản xuất. Từ đó, kể cả ngân hàng không cho vay nhưng các doanh nghiệp vẫn có thể tự giải cứu được.
Bởi như hiện nay, doanh nghiệp đang bị bịt cả đầu trên lẫn đầu dưới. Nguồn tiền trong dân bị "bịt" lại bởi lãi suất huy động cao. Quay sang nguồn tiền từ ngân hàng thì lãi suất cho vay cao, hạn chế room tín dụng. Doanh nghiệp đành "bó tay" không thể làm gì được. Muốn bán rẻ tài sản cũng không được vì nguồn tiền người dân đã để hết vào ngân hàng.
Điều tôi đề xuất vừa rồi thì hiện tại Ngân hàng Nhà nước cũng đã bắt đầu triển khai. Trong tháng 12/2022, ngân hàng đã khống chế lãi suất không quá 9,5%. Trong 2 ngày vừa qua, một số ngân hàng đã có động thái giảm lãi suất, chỉ rơi vào khung từ 8 - 9%. Đơn cử như Techcombank, lãi suất tiết kiệm cao nhất là 8,7%/năm; Tại VIB, lãi suất tiết kiệm cao nhất cũng chỉ còn 8,6 - 8,8%.
PV: "Tái cấu trúc doanh nghiệp" là vấn đề được nhắc đến như một giải pháp chính để doanh nghiệp bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay. Ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?
Ông Nguyễn Anh Quê: Tôi cho rằng, tái cấu trúc doanh nghiệp phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm hiện trạng kinh doanh, khả năng tài chính, lượng nhân sự, quy mô văn phòng ở hiện tại và định hướng kế hoạch trong thời gian tới.
Tất nhiên, tái cấu trúc doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào định hướng, kế hoạch của Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ. Thậm chí, vẫn phải quan sát tình hình kinh tế - chính trị của thế giới. Lý do là bởi tình hình kinh tế - chính trị thế giới sẽ tác động đến sự điều hành của Chính phủ, từ đó tác động đến thị trường bất động sản trong nước, tác động đến các doanh nghiệp.
Đối với G6, trong các năm 2020 - 2022 cũng gặp chút khó khăn trong giai đoạn Covid-19 (tháng 6 - 10/2021) và trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng (tháng 4 - 9/2022). Khi gặp khó khăn, chúng tôi ngồi lại với nhau, căn cứ vào tình hình nội tại của doanh nghiệp cũng như tình hình kinh tế - chính trị ở cả Việt Nam và thế giới, G6 đã có những điều chỉnh để trở nên linh hoạt.
Tư duy của doanh nghiệp xác định đây là thời kỳ khó khăn nhưng đồng thời cũng là thời điểm có nhiều cơ hội. Cho nên G6 vừa khống chế chi phí một cách hợp lý (tuy nhiên không phải bằng cách cắt giảm nhân sự), vẫn M&A dự án và tích cực hợp tác đầu tư trong lĩnh vực phân phối dự án, hợp tác về mua bán dự án. Chúng tôi cố gắng tổng hợp nguồn lực sức mạnh từ cộng đồng.
CẦN CÁC GIẢI PHÁP ĐỒNG BỘ ĐƯA THỊ TRƯỜNG PHÁT TRIỂN ỔN ĐỊNH, BỀN VỮNG
PV: Thời gian qua, cụm từ "giải cứu thị trường bất động sản" được nhắc đến rất nhiều với hai luồng quan điểm đang gây tranh cãi là giải cứu hoặc không. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
Ông Nguyễn Anh Quê: Chúng ta phải nhận thức được là giải cứu thị trường bất động sản vào lúc này sẽ được điều gì? Không giải cứu được điều gì? Lúc đó, mới đưa ra kết luận nên giải cứu hay không.
Nếu không giải cứu thì giá bất động sản sẽ tụt xuống.
Về mặt tích cực, nếu tiếp cận ở góc độ người mua nhà đang có nhu cầu tìm mua để ở, thì sẽ thấy được lợi. Tiếp cận ở góc độ các doanh nghiệp đi thuê đất hay giải phóng mặt bằng, sẽ thấy được chi phí thấp hơn, hạ giá thành sản xuất.
Về mặt tiêu cực, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào bế tắc bởi tính thanh khoản của dòng vốn. Các ngành nghề khác có liên quan đến lĩnh vực bất động sản cũng sẽ bị vạ lây.
Ngoài ra, về vấn đề thuế, bất động sản đang đóng thuế hơn 50% ngân sách cả địa phương lẫn Trung ương. Từ đó, dẫn đến câu chuyện khi nguồn thuế sụt giảm sẽ không có đủ nguồn tiền để đầu tư công, hỗ trợ an sinh xã hội. Đồng thời, khi bất động sản và xây dựng bị hạn chế thì tốc độ tăng trưởng nền kinh tế chậm lại, đóng góp GDP giảm đi.
Vì vậy, cần phải có giải pháp để bất động sản phát triển một cách ổn định, bền vững mới là giải pháp hữu hiệu.
Chúng ta kiềm chế giá bất động sản, đồng thời cố gắng đẩy mức thu nhập của người lao động cao hơn, khi đó khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mới tốt hơn. Bên cạnh đó, chúng ta cũng có chính sách về nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân, điều đó sẽ dần dần giải quyết được các vấn đề về nhà ở.
Ngoài ra, chúng ta cần có những chính sách ưu đãi đối với việc xây dựng các khu công nghiệp. Các doanh nghiệp khi thuê lại nhà xưởng, đất đai sẽ được ưu đãi về mặt bằng, ưu đãi về thuế. Khi đó, sẽ giải quyết được việc kéo chi phí đầu vào thấp xuống để giá thành sản phẩm thấp xuống theo.
Theo tôi, nên giải cứu, nhưng phải đưa ra giải pháp để thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh trở lại.
PV: Ông dự báo như thế nào về diễn biến của thị trường bất động sản nửa cuối năm 2023?
Ông Nguyễn Anh Quê: Đầu tiên để dự báo về thị trường bất động sản, chúng ta phải dự báo về thị trường vốn, vì thị trường vốn sẽ tác động trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản. Trong quý I/2023, lãi suất huy động sẽ có xu hướng giảm và có thể lãi suất cho vay cũng sẽ giảm nhẹ một lần nữa. Tâm lý nhà đầu tư tốt hơn, thị trường bắt đầu có giao dịch.
Trong quý II/2023, lãi suất huy động sẽ giảm mạnh, thị trường có dấu hiệu ấm trở lại. Sang quý IV/2023, thị trường sẽ thực sự tốt trở lại, lãi suất sẽ giống như giai đoạn năm 2021 (lãi suất tiền gửi vào khoảng 6 - 7%, cho vay vào khoảng 10 - 11%.
Tuy nhiên, điều này không áp dụng với toàn bộ các phân khúc cũng như không áp dụng với mọi khu vực. Thay vào đó, sẽ thiên về phân khúc ở nhiều hơn. Còn đối với phân khúc đầu tư, nó sẽ chỉ đúng với các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, quy hoạch tốt, giá cả ở mức hợp lý.
Bên cạnh đó, hành lang pháp lý cho bất động sản cũng tiến tới sự hoàn thiện để có thể áp dụng trong năm mới. Cùng với các giải pháp tích cực từ phía Chính phủ, Nhà nước, các bộ ngành cũng như sự nỗ lực chung của các doanh nghiệp, thị trường sẽ dần tháo gỡ được những khó khăn, điều tiết cung - cầu, thanh khoản ổn định hơn...
Chúng ta có thể kỳ vọng rằng 2023 sẽ là một năm "dễ thở" hơn đối với thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản sẽ dần hồi phục và phát triển ổn định.
PV: Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
