Bắc Ninh trước thềm lên Thành phố trực thuộc Trung ương: Dư địa mới và tầm nhìn "siêu đô thị" bán dẫn, AI

Quyết định phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2050, tầm nhìn đến năm 2075 mở ra vận hội mới cho toàn bộ thị trường bất động sản, tiếp thêm động lực mạnh mẽ để địa phương củng cố vị thế "thỏi nam châm" thu hút dòng vốn công nghệ và vươn mình thành thành phố trực thuộc Trung ương giàu bản sắc.

Nửa đầu năm 2026, nền kinh tế Bắc Ninh tiếp tục khẳng định vai trò đầu tàu công nghiệp tại miền Bắc với những số liệu tăng trưởng vô cùng ấn tượng. Trong 6 tháng, kinh tế tiếp tục duy trì đà tăng trưởng cao, là điểm sáng so với mặt bằng chung cả nước, tốc độ tăng trưởng GRDP ước tăng 10,56% so với cùng kỳ, đứng thứ 6 cả nước, thuộc nhóm 9 địa phương đạt mức tăng trưởng 2 con số.

Tổng giá trị xuất nhập khẩu 6 tháng ước đạt 106,4 tỷ USD, Bắc Ninh là một trong 2 địa phương dẫn đầu cả nước. Thu ngân sách Nhà nước ước đạt hơn 54.133 tỷ đồng, bằng 74,8% dự toán, tăng 30,2% so cùng kỳ; chi ngân sách địa phương ước đạt hơn 24.782 tỷ đồng, bằng 43,4% dự toán năm. Thu nhập bình quân của người lao động đạt khoảng 10 triệu đồng/tháng.

Ước tính đến hết tháng 6/2026, toàn tỉnh giải ngân được hơn 6,3 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư công, bằng 32,63% kế hoạch tỉnh giao. Công tác thu hút đầu tư đạt kết quả rất ấn tượng khi lũy kế 6 tháng đạt trên 9,86 tỷ USD; riêng về thu hút vốn FDI, Bắc Ninh hiện đứng thứ 4 cả nước. Theo công bố của VCCI, năm 2025 tỉnh Bắc Ninh thuộc nhóm 5 tỉnh, thành phố có chất lượng điều hành kinh tế tốt nhất cả nước.

Trong bối cảnh đó, ngày 8/7 vừa qua, Phó Thủ tướng Chính phủ Phạm Gia Túc đã ký Quyết định số 1242/QĐ-TTg phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2050, tầm nhìn đến năm 2075. Bản nhiệm vụ quy hoạch đặt ra một tầm nhìn chiến lược, giúp cụ thể hóa định hướng đưa Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, tạo ra một hành lang pháp lý để tổ chức lại toàn bộ không gian đô thị, công nghiệp và dịch vụ.

Đáng chú ý, việc quy hoạch đồng bộ các khu vực đô thị, công nghiệp công nghệ cao, trung tâm logistics, sân bay, hệ thống giao thông liên vùng và không gian bảo tồn văn hóa được đánh giá là những nền tảng quan trọng để Bắc Ninh phát huy lợi thế, mở rộng dư địa phát triển và từng bước hoàn thiện các tiêu chí của thành phố trực thuộc Trung ương. Những định hướng mới không chỉ giải quyết các điểm nghẽn hiện tại về đất đai, nhà ở, hạ tầng giao thông kết nối vùng mà còn mở ra một bước chuyển mình cho Bắc Ninh, từ "công xưởng gia công" thành cực tăng trưởng công nghệ cao và đô thị thông minh mang tầm vóc quốc tế.

Nhiệm vụ quy hoạch chung mang đến một tầm nhìn dài hạn đầy kỳ vọng về quy mô dân số và phát triển quỹ đất tại Bắc Ninh qua từng giai đoạn chiến lược. Đến năm 2040, quy mô dân số toàn đô thị dự kiến đạt khoảng 7 - 8 triệu người, kéo theo quỹ đất xây dựng đô thị và nông thôn đạt khoảng 170.000 đến 200.000ha, trong đó đất dân dụng chiếm từ 60.000 - 70.00ha. Bước sang giai đoạn đến năm 2050, quy mô dân số tiếp tục tăng lên mức 8 - 9 triệu người, mở rộng quỹ đất xây dựng lên tới 200.000 đến 240.000 ha với diện tích đất dân dụng chiếm khoảng 70.000 - 80.000ha, hướng tới tầm nhìn dài hạn đến năm 2075 đô thị có khả năng dung nạp trên 10 triệu người.

Một siêu đô thị 10 triệu dân đòi hỏi hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh để giữ chân dòng người và dòng tiền. Trong bức tranh đại đô thị ấy, Bắc Ninh không còn đóng vai trò là một "vệ tinh" đơn thuần, mà đang định hình rõ nét vị thế của một cực tăng trưởng đối trọng, một "hub" công nghệ cao và logistics kết nối trực tiếp với Hà Nội.

Mặt khác, Bắc Ninh từ lâu đã là thủ phủ công nghiệp, thu hút hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư nước ngoài và lượng lớn lao động chất lượng cao đến làm việc. Tuy nhiên, nghịch lý là phần lớn trong số họ vẫn lựa chọn di chuyển về Hà Nội để sinh hoạt, sử dụng các dịch vụ, tiện ích.

Về tình hình nhà ở tại Bắc Ninh, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra thực trạng rằng, nguồn cung thực tế trên thị trường Bắc Ninh vẫn chưa thấm tháp so với nhu cầu khổng lồ của hàng triệu người lao động và giới chuyên gia tại các khu công nghiệp, đặc biệt ở các phân khúc căn hộ cao cấp, đô thị đa tiện ích,…

"Sự xuất hiện của giới lao động tinh hoa theo dòng vốn FDI và tầng lớp giàu có gia tăng tại địa phương đã tạo ra nhu cầu rất lớn về không gian sống chất lượng cao mà các sản phẩm bất động sản truyền thống như đất nền phân lô hoặc nhà tự xây đã không còn đủ sức đáp ứng", ông Đính nhận định.

Với tiêu chí phát triển đô thị theo hướng bền vững, hiện đại, thông minh, kết hợp đầu tư hạ tầng đồng bộ, hiện đại, một trong những mục tiêu quy hoạch được đặt ra cho Bắc Ninh trong giai đoạn tới là trở thành hình mẫu về thành phố xanh, thông minh, hiện đại, văn minh, giàu đẹp. Đồng thời, định hướng phân bố hạ tầng xã hội tỉnh nhằm phát triển toàn diện các lĩnh vực, nâng cao chất lượng sống của nhân dân, để người dân được thụ hưởng thành quả của sự phát triển. Do đó, tầm nhìn siêu đô thị hứa hẹn mở ra một chương mới cho thị trường bất động sản dịch vụ thương mại, bất động sản cao cấp ở Bắc Ninh.

Nhận định về tương lai của bất động sản Bắc Ninh tại Tọa đàm "Thời cơ vàng của bất động sản Bắc Ninh sau mở rộng không gian phát triển", PGS. TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, với vị thế là một mắt xích quan trọng trong vùng Thủ đô, Bắc Ninh có những điều kiện thuận lợi để phát triển đô thị và bất động sản theo hướng công nghệ cao nhưng gắn với bản sắc văn hóa.

"Bắc Ninh sở hữu lợi thế về văn hóa lịch sử truyền thống lâu đời; lợi thế về quy mô khi cộng hưởng sức mạnh của hai thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh và Bắc Giang (cũ) đang trên đà phát triển mạnh, với khả năng thu hút FDI lớn từ các tập đoàn đa quốc gia; lợi thế hạ tầng giao thông khi nhiều tuyến đường trọng yếu của khu vực và quốc gia đều đi qua địa bàn tỉnh. Thực tế cũng cho thấy, Bắc Ninh chính là địa phương được thăng hạng đáng kể sau sáp nhập, với quy mô kinh tế đứng thứ 4 cả nước. Trong tầm nhìn tương lai, tỉnh sẽ là một "hub" công nghệ cao, trung tâm đào tạo nhân lực chất lượng cao cho cả khu vực phía Bắc", TS. Thiên đánh giá.

Với mục tiêu mở rộng quỹ đất xây dựng đô thị và nông thôn lên mức 200.000 - 240.000ha vào năm 2050, nhiệm vụ quy hoạch vừa được Trung ương phê duyệt chính là "chìa khóa" tháo gỡ triệt để các nút thắt về không gian và quỹ đất. Đây là bệ phóng dọn đường cho các "sếu đầu đàn" trong lĩnh vực phát triển đô thị đổ bộ vào Bắc Ninh. Nhờ đó, "cơn khát" hạ tầng và bất động sản cao cấp sẽ được giải tỏa, không chỉ tái thiết diện mạo địa phương mà còn thiết lập một mặt bằng giá trị mới, tương xứng với tầm vóc của một đô thị lõi trong Vùng Thủ đô tương lai.

Trước tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm 2026 đầy khả quan với tiến độ giải ngân vốn đầu tư công đạt 32,63% kế hoạch, Bắc Ninh tiếp tục đặt mục tiêu triển khai quyết liệt, hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp để hoàn thành kế hoạch vốn của năm được Thủ tướng Chính phủ giao. Đặc biệt, tỉnh cũng chú trọng thúc đẩy tiến độ thi công các dự án, công trình trọng điểm trên địa bàn, nhất là các công trình hạ tầng giao thông.

Nhiệm vụ Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh tầm nhìn đến năm 2075 xác định rõ chiến lược phát triển hệ thống giao thông công cộng, trọng tâm là mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TOD). Đây là giải pháp quy hoạch nhằm tăng mật độ xây dựng và tối đa hóa giá trị sử dụng đất xung quanh các đầu mối giao thông lớn, từ đó giải quyết bài toán phân bổ dân cư khi quy mô đô thị hướng tới mốc trên 10 triệu dân. Sự kết hợp giữa định hướng TOD và mạng lưới hạ tầng liên kết vùng mới sẽ định hình lại bản đồ thị trường bất động sản của Bắc Ninh thông qua các cực tăng trưởng dọc tuyến giao thông công cộng sức chứa lớn và các trục đại lộ đối ngoại.

Theo nhiệm vụ quy hoạch, hệ thống đường sắt đô thị kết nối Bắc Ninh với Hà Nội và các tỉnh lân cận cùng mạng lưới xe buýt nhanh (BRT) sẽ là xương sống của mô hình TOD. Việc hình thành các tổ hợp đô thị nén tại các ga đầu mối giao thông tạo ra những tọa độ đầu tư có giá trị khai thác thương mại vượt trội. 

Tại các khu vực ga đường sắt đô thị liên vùng, xu hướng phát triển sẽ tập trung vào các dự án hỗn hợp có mật độ cao, tích hợp căn hộ dịch vụ, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại dịch vụ trong bán kính đi bộ từ 400m đến 800m. Đồng thời, các quỹ đất dọc hành lang giao thông công cộng cũng trở thành mục tiêu săn đón để phát triển phân khúc bất động sản bán lẻ và logistics đô thị nhờ tối ưu hóa được chi phí lưu thông dòng người và hàng hóa.

Song song với hệ thống TOD, việc nâng cấp và mở rộng các trục đại lộ đối ngoại kết nối trực tiếp Bắc Ninh với lõi Vùng Thủ đô là động lực chính kích hoạt các quỹ đất mới phát triển dọc tuyến. Việc hoàn thiện các tuyến đường vành đai và các trục hướng tâm liên tỉnh giúp rút ngắn thời gian di chuyển thực tế, biến các khu vực đô thị mới của Bắc Ninh thành điểm đón dòng cầu dịch chuyển nhà ở từ khu vực nội đô Hà Nội vốn đang quá tải. Trục đại lộ kết nối này còn đóng vai trò định hình các hành lang phát triển chức năng rõ rệt, thúc đẩy phía Bắc tập trung phát triển công nghiệp công nghệ cao, logistics và hướng phía Nam dịch chuyển mạnh sang các khu đô thị sinh thái, dịch vụ chất lượng cao.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính với lợi thế nằm trong vùng kinh tế trọng điểm, lại đang triển khai hàng loạt công trình hạ tầng quan trọng như sân bay Gia Bình và hệ thống đường vành đai, Bắc Ninh đang xóa bỏ dần khoảng cách về thời gian và không gian với Hà Nội. Điều này tạo ra sự cộng hưởng phát triển mạnh mẽ, biến Bắc Ninh thành điểm đón đầu luồng di cư chất lượng cao từ nội đô.

"Trước nhu cầu khổng lồ của hàng triệu người lao động và giới chuyên gia tại các khu công nghiệp, nhà ở trong các đại đô thị, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao tầng sẽ trở thành sản phẩm chủ đạo. Đây là những dự án có đủ không gian và diện tích để tạo ra hệ sinh thái dịch vụ, hạ tầng đồng bộ, đáp ứng tiêu chuẩn sống ngày càng khắt khe của cư dân", Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo.

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Bắc Ninh trong 6 tháng đầu năm 2026 vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực, tiếp tục khẳng định vị thế trong nhóm đầu cả nước. Tính lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, toàn tỉnh đã thu hút được trên 9,1 tỷ USD vốn đầu tư quy đổi, trong đó cấp mới thành công 161 dự án FDI với số vốn đăng ký đạt trên 585 triệu USD và điều chỉnh tăng vốn cho 137 dự án FDI với tổng vốn tăng thêm là hơn 1.591 triệu USD.

Nhằm chuẩn bị sẵn sàng mặt bằng "sạch" để đón các dòng vốn ngoại công nghệ cao, tỉnh đang khẩn trương đẩy mạnh đầu tư công và thu hút xã hội hóa vào hạ tầng ngoài hàng rào các phân khu công nghiệp, mở rộng không gian phát triển nhằm dọn tổ đón các tập đoàn đa quốc gia trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trả lời Báo và Phát thanh, Truyền hình Bắc Ninh đầu năm 2026, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh Phạm Hoàng Sơn nhấn mạnh, trên tinh thần xây dựng tỉnh trở thành cực tăng trưởng phía Bắc, một trong những mục tiêu trọng tâm của tỉnh trong năm 2026 là phát triển công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ tiên tiến, công nghiệp bán dẫn, kinh tế số, dịch vụ chất lượng cao và đô thị hiện đại.

"Để đạt được mục tiêu trên, tỉnh cần thực hiện tốt các giải pháp đột phá, bao gồm đột phá về hạ tầng chiến lược. Tỉnh sẽ tập trung nguồn lực cho các dự án hạ tầng có tính động lực: Cảng hàng không quốc tế Gia Bình và các tuyến đường kết nối sân bay với Thủ đô và vùng. Hoàn thiện hệ thống đường vành đai, đường liên vùng, hạ tầng logistics, hạ tầng khu, cụm công nghiệp thế hệ mới. Phát triển hạ tầng đô thị đồng bộ, bền vững; hoàn thiện quy hoạch phân khu, quy hoạch đô thị theo mô hình "đô thị sân bay", đô thị công nghệ cao và đô thị đại học", Chủ tịch tỉnh Bắc Ninh cho hay.

Những nỗ lực này càng được tiếp thêm động lực qua định hướng mới từ nhiệm vụ quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2050, tầm nhìn đến năm 2075 vừa được phê duyệt. Nhiệm vụ quy hoạch định vị rõ nét bước chuyển mình của Bắc Ninh từ một trọng điểm sản xuất truyền thống thành trung tâm công nghiệp điện tử hàng đầu cả nước, lấy sản xuất bán dẫn, vi mạch và trí tuệ nhân tạo (AI) làm hạt nhân tăng trưởng. Tầm nhìn vĩ mô này buộc hạ tầng công nghiệp của địa phương phải tái cấu trúc toàn diện từ mô hình khu công nghiệp truyền thống sang các tổ hợp công nghiệp công nghệ cao, đô thị dịch vụ tích hợp và trung tâm dữ liệu quy chuẩn quốc tế, khai mở phân khúc bất động sản công nghiệp thế hệ mới.

Mặt khác, sự đổ bộ của các tập đoàn công nghệ lớn đặt ra yêu cầu khắt khe về việc hình thành các hệ sinh thái bán dẫn và AI khép kín, nơi các nhà máy chế tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D) cùng các cơ sở đào tạo nhân lực được bố trí liền kề. Định hướng này thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn chuyên biệt có tích hợp hệ thống kiểm soát nhiệt độ, độ ẩm và chống rung động cao cấp phục vụ dây chuyền sản xuất chip. Bên cạnh đó, việc thu hút các dự án trung tâm dữ liệu (Data Center) quy mô lớn đòi hỏi quy hoạch đất đai tại các phân khu công nghiệp phía Bắc của tỉnh phải đảm bảo khả năng cung ứng nguồn điện dồi dào, ổn định và hệ thống xử lý nước thải đạt tiêu chuẩn tuần hoàn nghiêm ngặt.

Nền tảng quy hoạch công nghiệp thế hệ mới chính là yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh của Bắc Ninh trong việc đón đầu dòng vốn FDI dịch chuyển trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Đối với các nhà đầu tư bất động sản, việc dịch chuyển dòng vốn vào các dự án hạ tầng khu công nghiệp thông minh, nhà xưởng xây sẵn tiêu chuẩn cao và hệ sinh thái dịch vụ phụ trợ chính là bước đi đón đầu chu kỳ tăng trưởng dài hạn. Khi các cơ chế chính sách ưu đãi cho ngành bán dẫn và AI được cụ thể hóa, những quỹ đất công nghiệp thế hệ mới được quy hoạch đồng bộ sẽ thiết lập một mặt bằng giá trị mới, định vị vị thế trung tâm công nghệ cao hàng đầu của Vùng Thủ đô.

Nhằm giải quyết bài toán an cư cho lực lượng lao động công nghiệp đang tiệm cận mốc 1 triệu người, Bắc Ninh đã tập trung tăng tốc hiện thực hóa mục tiêu phát triển hơn 70.000 căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 theo chỉ tiêu được Chính phủ giao.

Theo báo cáo của tỉnh Bắc Ninh, đến hết tháng 4/2026, toàn tỉnh có 102 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô khoảng 117.000 căn hộ. Trong đó, có 31 dự án với khoảng 24.000 căn hộ đã cơ bản hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng; khoảng 71 dự án với quy mô gần 94.000 căn đang được tập trung triển khai xây dựng. Tỉnh cũng được đánh giá là một trong những địa phương dẫn đầu cả nước trong phát triển nhà ở xã hội, đóng góp tích cực vào kết quả thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội của cả nước.

Ngay trong những tháng đầu năm, Bắc Ninh đã mạnh tay tháo gỡ nút thắt pháp lý bằng các hành động quản lý cụ thể. Đối với các dự án đô thị thương mại, tỉnh yêu cầu các nhà đầu tư hiện có trách nhiệm thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng để xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, quy trình giao đất và lập dự án mới cũng được siết chặt khi quy định rõ: sau khi được lựa chọn, nhà đầu tư phải lập quy hoạch chi tiết xác định diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội để đảm bảo tuân thủ pháp luật hiện hành. Giải pháp này giúp chấm dứt tình trạng găm đất, dịch chuyển dòng vốn đầu tư về quỹ đạo thực chất. 

Phát biểu tại buổi làm việc với Đoàn công tác của Bộ Xây dựng về tình hình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tháng 5 vừa qua, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh Phạm Văn Thịnh cho biết, Bắc Ninh xác định phát triển nhà ở xã hội không chỉ là nhiệm vụ an sinh xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho lực lượng lao động, góp phần ổn định nguồn nhân lực mà còn là giải pháp quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế của địa phương.

"Trong thời gian tới, Bắc Ninh sẽ tiếp tục ưu tiên phát triển các dự án nhà ở xã hội theo hướng nhà cao tầng, bảo đảm sử dụng hiệu quả quỹ đất, đáp ứng nhu cầu lớn về chỗ ở tại các khu vực tập trung đông công nhân và người lao động. Đối với các dự án đã được giao chủ đầu tư, tỉnh sẽ tiếp tục tập trung làm việc, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý, đầu tư, xây dựng nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện", Phó Chủ tịch Bắc Ninh khẳng định.

Tiếp nối những thành tựu đã đạt được, nhiệm vụ quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh tầm nhìn đến năm 2075 hướng đến những bước tiến toàn diện hơn trong phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, nhiệm vụ quy hoạch đặt ra yêu cầu phải tính toán cụ thể chỉ tiêu đất xây dựng nhà ở xã hội, gắn chặt không gian quy hoạch nhà ở an sinh với các cực phát triển công nghiệp nhằm phục vụ dòng dịch chuyển lao động quy mô lớn. Không còn là những khu nhà ở độc lập, hạ tầng nhà ở xã hội và nhà ở công nhân bắt buộc phải được quy hoạch đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật và các thiết chế xã hội loại I bao gồm trường học, cơ sở y tế và công viên cây xanh. Sự tích hợp này đảm bảo người lao động có thu nhập thấp được thụ hưởng không gian sống tiêu chuẩn, hiện đại và kết nối thuận tiện với nơi làm việc.

Sự chuyển dịch mạnh mẽ của chính sách và dòng vốn dưới sự bảo trợ của khung quy hoạch mới đang tái định hình lại toàn bộ cán cân cung cầu của thị trường Bắc Ninh, lấy nhu cầu ở thực của lực lượng kỹ sư, công nhân làm trục trung tâm. Những nhà phát triển bất động sản chủ động thích ứng với hành lang pháp lý mới, đồng hành cùng chiến lược an sinh của tỉnh sẽ nắm chắc cơ hội khai phá phân khúc có tính thanh khoản bền vững và tiềm năng tăng trưởng ổn định nhất trong chu kỳ mới.