Lời tòa soạn: Thời gian qua, việc áp dụng các quy định pháp luật về thuế, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng... tại các địa phương còn nhiều bất cập. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.
Ngày 29/8/2022, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số: 13/CT-TTg, về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan (nếu có).
Bộ Công an được giao chủ trì, phối hợp chặt chẽ, hiệu quả với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan liên quan tăng cường công tác nắm bắt tình hình kinh tế vĩ mô; chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính xử lý nghiêm hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản vi phạm pháp luật, các hành vi trốn thuế, các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.
Để góp phần minh bạch thị trường, tuyên truyền việc áp dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn và thông tin kịp thời các vấn đề liên quan theo Chỉ thị số: 13/CT-TTg, Reatimes khởi đăng loạt bài: Áp dụng quy định pháp luật trong lĩnh vực bất động sản ở An Giang: Thành quả và bài học thực tiễn. Trân trọng giới thiệu đến độc giả!
Cụ thể, theo Thông báo số 52/TB-VPUBND, của Văn phòng UBND tỉnh An Giang, ngày 5/1/2023, tại Văn phòng UBND tỉnh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Thị Minh Thúy chủ trì cuộc họp nghe báo cáo kết quả rà soát cơ sở pháp lý, các khó khăn, vướng mắc về thực hiện dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư, nhà ở trên địa bàn tỉnh. Tham dự cuộc họp có các thành viên Tổ công tác thực hiện việc rà soát các dự án phát triển nhà ở đã cấp chủ trương đầu tư và xác định chủ đầu tư được thành lập theo Quyết định số 2884/QĐ-UBND, ngày 30/11/2022, của Chủ tịch UBND tỉnh.
Theo báo cáo kết quả rà soát của Lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư (đại diện Tổ công tác), trong tổng số có 60 dự án được rà soát và xác định có 18/60 dự án còn những vấn đề tồn tại cần xử lý. Qua thảo luận của các Sở, ngành và các thành viên Tổ công tác. Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Thị Minh Thúy có ý kiến xử lý như sau:
“1. Đối với 6 dự án có quy mô dưới 20 ha đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư đến nay chưa triển khai thực hiện: giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì làm việc với doanh nghiệp xem xét chấm dứt dự án theo quy định pháp luật.
2. Đối với 11 dự án có quy mô trên 20 ha đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng vướng mắc về thủ tục đất đai, quy định pháp luật chưa rõ về cơ chế cấp chủ trương đầu tư, không được Bộ Tài nguyên và Môi trường thống nhất trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án. Do đó, thống nhất ý kiến đề xuất của Tổ công tác vận động doanh nghiệp dừng thực hiện các dự án này. Giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chuẩn bị đầy đủ nội dung và đăng ký, báo cáo trong cuộc họp Ban cán sự đảng UBND tỉnh tại kỳ họp gần nhất.
3. Đối với dự án có quy mô dưới 20 ha đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng trong quyết định chủ trương đầu tư chưa nêu rõ về cơ chế tạo quỹ đất, còn vướng mắc về thủ tục đất đai và các trường hợp đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu UBND tỉnh chấp thuận cho doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án ĐTXD nhà ở thương mại, nhưng chưa rõ về việc xác định dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất, nên chưa có cơ sở để chấp thuận nhà đầu tư: Giao Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, tổng hợp và báo cáo đồng chí Phó Chủ tịch UBND tỉnh Trần Anh Thư để có ý kiến chỉ đạo xử lý. Trên cơ sở đó mới xem xét, xử lý đối với các đề nghị về điều chỉnh chủ trương đầu tư (điều chỉnh tiến độ thực hiện, quy mô, cơ cấu sử dụng đất và các điều chỉnh khác) theo quy định pháp luật.
4. Do pháp lý liên quan việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn chưa thống nhất, chồng chéo giữa các luật, các Bộ, ngành Trung ương chậm hướng dẫn, giải thích rất khó để địa phương thực hiện nên thống nhất chủ trương tạm dừng tiếp nhận hồ sơ cho đến khi pháp luật có quy định cụ thể; giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chuẩn bị đầy đủ nội dung và đăng ký, báo cáo trong cuộc họp Ban cán sự đảng UBND tỉnh tại kỳ họp gần nhất”.
Theo các chuyên gia, sự ách tắc pháp lý tại các địa phương, phần lớn là do vận dụng quy định pháp luật chưa phù hợp ngay từ đầu. Khi phát hiện ra vấn đề bất cập thì tiến thoái lưỡng nan, và doanh nghiệp phải chịu thiệt hại.
Quyết định chủ trương đầu tư số 68/QĐ-UBND, ngày 13/1/2020, do Phó chủ tịch UBND tỉnh An Giang Lê Văn Nưng ký, phần căn cứ không có Luật Nhà ở
Trước đó, như Reatimes đã thông tin trong Bài 1: Từ chủ trương “né” đấu thầu của lãnh đạo tỉnh An Giang, thời gian qua, việc chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, không qua đấu thầu, tại các địa phương, đã xảy ra nhiều bất cập. Khi phát hiện vấn đề này thì việc xử lý, khắc phục cũng không hề đơn giản.
Điển hình, tại An Giang, chủ trương “né” đấu thầu được thống nhất từ lãnh đạo UBND tỉnh. Thông báo số 471/TB-VPUBND An Giang, ngày 4/12/2019, về kết luận của Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Thanh Bình, tại buổi họp bàn phương án lựa chọn nhà đầu tư nghiên cứu đề xuất đầu tư dự án Khu đô thị tại phường Mỹ Hòa, đã thể hiện rõ điều này.
Cụ thể, ngày 27/11/2019, Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Thanh Bình đã chủ trì buổi họp bàn phương án lựa chọn nhà đầu tư nghiên cứu đề xuất đầu tư dự án Khu đô thị tại phường Mỹ Hòa. Tham dự buổi họp có lãnh đạo các đơn vị: Sở Kế hoạch và Đầu tư (Phó Giám đốc Phạm Thành Nhơn), Sở Tài nguyên và Môi trường (Giám đốc Nguyễn Việt Trí), Sở Xây dựng (Giám đốc Nguyễn Thị Minh Thúy), UBND thành phố Long Xuyên (Chủ tịch UBND thành phố Phạm Thành Thái) và Văn phòng UBND tỉnh (Chánh Văn phòng Nguyễn Bảo Trung, Phó CVP Đinh Minh Hoàng). Sau khi nghe ý kiến của các đơn vị dự họp, Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Thanh Bình đã có ý kiến kết luận như sau:
“1. Theo báo cáo của các đơn vị: Khu vực đất tiếp giáp với Khu đô thị Golden City - phường Mỹ Hòa hiện nay được quy hoạch là đất hỗn hợp (trước đây được quy hoạch là khu liên hợp thể dục thể thao tỉnh); đất khu vực này hiện do các hộ gia đình, cá nhân đang quản lý sử dụng (trừ khu đất công khoảng 03ha của Long Xuyên). Đến nay có ba doanh nghiệp đăng ký xin đầu tư khu đô thị gồm: Công ty Cổ phần Thương mại và dịch vụ Đông Á, Công ty CP Đầu tư Thịnh Phát Long Xuyên, Công ty TNHH MTV Lộc Phát Long Xuyên.
2. Nếu triển khai dự án khu đô thị tại vị trí này theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sẽ kéo dài, gặp nhiều khó khăn về cơ chế, dẫn đến không khả thi. Mặt khác, đây là đất do tổ chức hoặc cá nhân tự tạo. Do đó, UBND tỉnh thống nhất với các ý kiến của các đơn vị dự họp là sẽ xem xét chọn một nhà đầu tư phù hợp để nghiên cứu đề xuất thực hiện dự án...”.
Trong thông báo này, việc “UBND tỉnh thống nhất với các ý kiến của các đơn vị” về chủ trương không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, không nêu căn cứ quy định cụ thể. Đây có thể là điểm khởi đầu của những vấn đề pháp lý phát sinh, khi triển khai bước tiếp theo.
Liên quan đến cơ chế lựa chọn nhà đầu tư không qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, ngoài việc áp dụng quy định của Luật Đầu tư, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà đầu tư còn phải tuân thủ các yêu cầu, điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 4, Điều 23, của Luật Nhà ở (được sửa đổi bổ sung bởi Điều 4, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đầu tư công, Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật nhà ở, Luật đấu thầu, Luật điện lực, Luật doanh nghiệp, Luật thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự).
Theo quy định này, các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bao gồm: (i) nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở; hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; (ii) nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.
Căn cứ các quy định nêu trên, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất ở và đất khác không phải là đất ở”, hoặc “đất khác không phải là đất ở” là chưa phù hợp với quy định tại khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở.
Bài 4: An Giang tiếp tục chỉ đạo tháo gỡ dự án nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
