Bài 3: Hướng dòng vốn vào đúng đối tượng

Việc kiểm soát nguồn vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là giải pháp vô cùng quan trọng trong số những giải pháp giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, cần kiểm soát ở mức độ phù hợp, hướng dòng vốn vào đúng đối tượng để thúc đẩy, tăng cường nguồn cung cho thị trường và góp phần giảm giá bất động sản. 

Tiếp tục bàn luận xoay quanh câu chuyện quản lý dòng vốn tín dụng đối với thị trường bất động sản, Reatimes đã có cuộc trao đổi với bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Nghiên Cứu và Tư Vấn JLL Việt Nam.

"Thắt chặt tín dụng bất động sản không đúng cách sẽ làm nguồn cung khan hiếm"

PV: Thị trường bất động sản thời gian qua đã có hiện tượng tăng nóng tại nhiều phân khúc và nhiều địa phương. Trước hiện tượng này, cơ quan quản lý cũng như nhiều ngân hàng đang có động thái quản lý dòng tín dụng đầu tư vào bất động sản. Giải pháp này có giúp "hạ nhiệt" thị trường không thưa bà?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Hiện nay, các chính sách của Ngân hàng Nhà nước đưa ra được thực hiện theo hướng kiểm soát rủi ro tín dụng của các loại hình bất động sản có tính đầu cơ, định hình thị trường phát triển lành mạnh chứ không chủ trương siết vốn vào các phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu thực của người dân. Theo tôi quan sát, tốc độ tăng giá của thị trường đã chậm lại so với khoảng thời gian tăng trưởng nóng ở các năm trước đây.

Tuy nhiên, tôi cho rằng khó có thể khẳng định chắc chắn thị trường đã “hạ nhiệt” vì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn đang trong giai đoạn đang phát triển và tiếp tục thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Ngoài ra, các chính sách vĩ mô từ Nhà nước chưa thể thấy tác dụng thực được ngay mà luôn có một “độ trễ” nhất định, các tác động lập tức thường sẽ chỉ dừng ở việc thay đổi tâm lý thị trường. Vì vậy, sẽ cần một khoảng thời gian dài quan sát để có thể đánh giá chính xác tầm ảnh hưởng của các quyết định này.

PV: Theo bà, việc kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản sẽ có tác động như thế nào tới thị trường bất động sản (nguồn cung - cầu)?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Trước động thái kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước, thị trường sẽ chịu ảnh hưởng cả về nguồn cung và nguồn cầu:

Nguồn cung: Việc kiểm soát tín dụng sẽ hạn chế được tình trạng dòng vốn chảy vào các dự án có tình trạng pháp lý thiếu minh bạch, phương án kinh doanh không rõ ràng tiềm ẩn những rủi ro cao. Điều này sẽ góp phần làm giảm tình trạng những cơn “sốt” đất xuất phát từ những dự án không có chất lượng đầu tư cao, hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản, ngăn chặn những nguy cơ tạo nên nền kinh tế tài chính bất ổn, không phát triển bền vững.

Tuy nhiên, việc kiểm soát quá chặt trong thời gian dài có thể gây tác động lớn đến hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt đối với các doanh nghiệp có năng lực tín dụng thấp khiến các dự án bị đình trệ, dẫn đến thị trường suy giảm, nợ xấu tăng cao, giảm đà phục hồi nền kinh tế.

Nguồn cầu: Về phía người tiêu dùng, mặc dù định hướng khuyến khích tập trung nguồn vốn vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ cho người dân nhưng giải pháp thắt chặt tín dụng bất động sản không đúng cách sẽ làm nguồn cung khan hiếm, đẩy giá nhà đất lên cao khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân thu nhập thấp khó khăn.

PV: Tín dụng ngân hàng bị kiểm soát chặt hơn, trong khi thị trường vốn cũng đang tắc nghẽn sau thời gian phát triển nóng. Vậy doanh nghiệp bất động sản sẽ đối mặt với những rủi ro nào thưa bà?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Theo tôi, việc kiểm soát quá chặt có thể khiến doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn khi có nguy cơ thiếu vốn, đặc biệt đối với những doanh nghiệp có năng lực tín dụng kém, phải chịu phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay bên ngoài.

Tình trạng này kéo dài sẽ gây nên hậu quả làm chậm tiến độ triển khai các dự án bất động sản, ảnh hưởng nặng nề đến hoạt động sản xuất của doanh nghiệp.

Người dân gặp khó khi tiếp cận tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản cũng góp phần làm suy giảm nguồn cầu, càng khiến doanh nghiệp đứng trước thế khó khi muốn triển khai đầu tư dự án, làm trầm trọng kết quả hoạt động kinh doanh.

Giải pháp kiểm soát nguồn vốn cần được được vận hành linh hoạt

PV: Việc kiểm soát dòng vốn tín dụng vào bất động sản thời điểm này có cần thiết hay không? Theo bà, cần làm gì để giải quyết hài hòa bài toán vừa đảm bảo thị trường phát triển ổn định, an toàn, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn để tiếp tục đầu tư, kinh doanh?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Dựa trên quan sát và đánh giá, hành động kiểm soát dòng vốn vào các lĩnh vực bất động sản mang tính đầu cơ, tiềm ẩn rủi ro cao của Ngân hàng Nhà nước vào thời điểm hiện tại theo tôi là hoàn toàn cần thiết. Việc thiết lập “hàng rào” pháp lý sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro lạm phát giá, đảm bảo tính minh bạch và sự phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam.

Tuy nhiên, để các giải pháp đưa ra được thực hiện hiệu quả, đúng mục đích, tôi cho rằng cần nên có lộ trình thực hiện rõ ràng để các doanh nghiệp cũng như người dân có thể chuẩn bị thích nghi kịp thời. Đồng thời, khung pháp lý cần được thiết lập để đảm bảo các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng tài chính lành mạnh được cấp tín dụng kịp thời, không bị “đánh đồng” siết chặt vốn với các dự án đầu cơ rủi ro khác.

PV: Chúng ta đang hướng tới phát triển thị trường vốn Việt Nam, trong đó có vốn cho bất động sản lành mạnh, bền vững. Theo bà, giải pháp kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản, đặc biệt là nguồn vốn từ ngân hàng nên duy trì ở mức độ nào? 

Bà Lê Thị Huyền Trang: Như đã đề cập, giải pháp kiểm soát nguồn vốn cần được được vận hành linh hoạt, nhưng nhất quán về đường hướng, có kế hoạch phân bổ hợp lý nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, nguồn vốn chỉ chảy vào các dự án bất động sản có chất lượng. Bên cạnh đó, quy định về cấp tín dụng cần có khung rõ ràng, không nên cào bằng cho mọi dự án bất động sản như nhau.

Các tiêu chí được thiết lập rõ ràng sẽ giúp khơi thông nguồn vốn vào các dự án tốt, có độ minh bạch cao, ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trên thị trường, không dẫn đến tình trạng các quy định siết quá chặt gây thiếu hụt nguồn vốn đầu tư.

Phát triển đường dài

PV: Ngoài việc kiểm soát chặt hoạt động cho vay của các ngân hàng, bà có đề xuất giải pháp nào giúp giải quyết được tận gốc cơn sốt bất động sản, làm lành mạnh thị trường?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Để duy trì sự phát triển bền vững, lành mạnh của ngành bất động sản nước ta trong bối cảnh hiện nay, tôi đề xuất 3 nhóm giải pháp chính sau đây:

Thứ nhất, hệ thống pháp luật cần được đẩy mạnh việc hoàn thiện sửa đổi và bổ sung để phù hợp với tình hình hiện nay, đồng thời cũng cần phải có sự linh hoạt để có thể nhanh chóng điều chỉnh, kiểm soát trước các biến động của thị trường một cách kịp thời. Hơn nữa, các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai đầu tư, xây dựng chuyển nhượng cần được tinh giản phù hợp, tránh chi phí tốn kém. Đi kèm với việc cải thiện khung pháp lý thì năng lực thi hành luật của các đơn vị liên quan cũng cần được nâng cao hơn nữa. Khi khung pháp lý cải thiện mà năng lực thi hành không được phát triển đồng đều thì vẫn sẽ không thu được kết quả mong muốn. 

Thứ hai, Nhà nước cần quan tâm, xây dựng cơ sở dữ liệu mở về các dự án, pháp lý bất động sản (thông tin về sở hữu đất đai, pháp lý dự án hay tình hình triển khai và vận hành quản lý). Điều này sẽ thúc đẩy tính công khai, minh bạch thông tin trên thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ “sốt” đất ảo chủ yếu do thiếu thông tin.

Thứ ba, năng lực, tư duy và hoạt động của các chủ thể tham gia thị trường cần được quan tâm nâng cao đào tạo chất lượng, chuẩn hóa để đảm báo đủ khả năng vận hành tốt các dự án bất động sản, đem lại nguồn lợi cho kinh tế quốc gia.

PV: Bà có dự báo gì về xu hướng dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Với nhiều tín hiệu tích cực về sự phục hồi nền kinh tế, dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản sẽ có được cải thiện hơn so với trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của dịch bệnh. Cùng với các quy định pháp lý được ban hành của Ngân hàng Nhà nước, tôi cho rằng xu hướng dòng vốn chảy trong thời gian tới sẽ có một số đặc điểm như sau:

Thứ nhất, dòng vốn vay ngân hàng tiếp tục đóng vai trò là nguồn vốn chính dẫn dắt sự phát triển của thị trường bất động sản khi các chủ trương ổn định lãi suất huy động và cho vay tiếp tục được duy trì. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước sẽ có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn để đảm bảo việc cấp tín dụng được sử dụng cho các dự án đầu tư lành mạnh, hạn chế đầu cơ.

Thứ hai, kênh vốn trái phiếu sẽ ngày càng trở nên quan trọng hơn đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong bối cảnh tín dụng được thắt chặt và nhiều Nghị định mới ban hành thúc đẩy nguồn huy động vốn thông qua trái phiếu.

Thứ ba, cuối cùng, cùng với sự hỗ trợ của Nhà nước và sự phục hồi của thị trường, các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững mạnh sẽ tập trung phát triển mô hinh kinh doanh theo chiều sâu, thiết lập dòng vốn tự thân một cách ổn định bền vững hơn, tăng khả năng chịu “áp lực” trong những thời điểm thị trường khó khăn hoặc thiếu vốn.

PV: Xin cảm ơn chuyên gia!