Lời tòa soạn: Thời gian qua, việc áp dụng các quy định pháp luật về thuế, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng... tại các địa phương còn nhiều bất cập. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.
Ngày 29/8/2022, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số: 13/CT-TTg, về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan (nếu có).
Bộ Công an được giao chủ trì, phối hợp chặt chẽ, hiệu quả với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan liên quan tăng cường công tác nắm bắt tình hình kinh tế vĩ mô; chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính xử lý nghiêm hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản vi phạm pháp luật, các hành vi trốn thuế, các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.
Để góp phần minh bạch thị trường, tuyên truyền việc áp dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn và thông tin kịp thời các vấn đề liên quan theo Chỉ thị số: 13/CT-TTg, Reatimes khởi đăng loạt bài: Áp dụng quy định pháp luật trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản ở Long An: Thành quả và bài học thực tiễn. Trân trọng giới thiệu đến độc giả!
Thông tin này được nêu rõ tại Kết luận thanh tra số 07/KL-BTNMT ngày 14/11/2022 của Bộ Tài nguyên – Môi trường, về việc chấp hành pháp luật đất đai, môi trường đối với Công ty TNHH Hải Sơn khi thực hiện dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, khu dân cư tại xã Đức Hoà Hạ, Đức Hoà Đông, huyện Đức Hoà và xã Long Thượng, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.
Cụ thể, tại dự án Khu dân cư – Tái định cư và nhà ở công nhân Hải Sơn, xã Đức Hoà Đông, huyện Đức Hoà, trên cơ sở các quyết định giao đất, đến thời điểm thanh tra, Công ty Hải Sơn được UBND tỉnh Long An cấp 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 532.196 m2.
Qua thanh tra nhận thấy, Công ty TNHH Hải Sơn được giao 532.196 m2 đất thời hạn sử dụng lâu dài, trong khi theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt thì khu đất thực hiện dự án Khu dân cư Hải Sơn có đất thương mại, dịch vụ, đất giáo dục, đất y tế, đất thể thao... là loại đất có thời hạn sử dụng. Điều này là không phù hợp với quy định tại Điều 66, Điều 67 Luật Đất đai năm 2003; khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Công ty TNHH Hải Sơn gồm nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng đất khác nhau nhưng không thể hiện ranh giới từng thửa đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt. Việc này là chưa phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 84/2007/NĐ-C ngày 25/5/2007, khoản 1 Điều 26 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Đặc biệt, Công ty TNHH Hải Sơn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao thông, đất cây xanh, mặt nước tại Dự án Khu dân cư Hải Sơn (loại đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là không phù hợp với quy định tại Điểm b khoản 1 Điều 26 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Diện tích đất ở của giai đoạn 2 dự án Khu dân cư Hải Sơn được quy hoạch có diện tích 22,024386 ha, nhưng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Công ty Hải Sơn được cấp 25,291586 ha đất ở, vượt 3,2672 ha đất ở so với quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
Trong khi đó, tại dự án Khu dân cư - Tái định cư và nhà ở công nhân Hải Sơn xã Long Thượng, huyện Cần Giuộc, đến thời điểm thanh tra, Công ty TNHH Hải Sơn đã được cấp 9 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với tổng diện tích 289.458 m2 đất với mục đích đất ở nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài; 617 m2 đất với mục đích thương mại, dịch vụ thời hạn đến ngày 3/12/2060.
Bộ Tài nguyên – Môi trường nhận thấy, thửa đất thể hiện trên các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Công ty TNHH Hải Sơn không có ranh khép kín, gồm nhiều vị trí khác nhau là chưa phù hợp với quy định tại Khoản 11 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003; Khoản 1 Điều 3 Luật Đất dai năm 2013.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Công ty Hải Sơn gồm nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng đất khác nhau nhưng không thể hiện ranh giới từng thừa đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. Kết luận của Bộ Tài nguyên – Môi trường cho rằng, điều này là chưa phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 84/2007/ND-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ; khoản 1 Điều 26 Nghị định số 43/2004/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Ngoài ra, cũng tại dự án này, Công ty TNHH Hải Sơn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 289.458 m2 đất, mục đích đất ở nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài, nhưng theo quy hoạch chi tiết Dự án Khu dân cư Hải Sơn thì trong diện tích 289.458 m2 đất nêu trên có nhiều loại đất khác nhau (thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, giao thông cây xanh). Điều này là không đúng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 66, Điều 67 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 126 Luất Đất đai năm 2013.
Còn tại dự án Xây dựng hạ tầng Khu dân cư Hải Sơn xã Đức Hoà Hạ, huyện Đức Hoà, ngày 5/11/2019, Công ty Hải Sơn được UBND tỉnh Long An cấp 7 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Qua thanh tra nhận thấy, thửa đất trên các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Công ty TNHH Hải Sơn không có ranh khép kín, gồm nhiều vị trí khác nhau là chưa phù hợp với quy định tại khoản 1, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Công ty Hải Sơn gồm nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng không thể hiện ranh giới từng thửa đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt. Điều này là chưa phù hợp quy định tại khoản 1, Điều 26 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Chủ tịch Long An chỉ đạo việc giao đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng như thế nào?
Ngày 24/11/2021, UBND tỉnh Long An đã ban hành thông báo số 3827/TB-UBND, thông báo kết luận của Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Văn Út, tại cuộc họp nghe Sở Tài nguyên – Môi trường báo cáo vướng mắc trong việc giao đất theo tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng và chủ trương san lấp mặt bằng trong thời gian lập thủ tục về đất đai để triển khai dự án đầu tư.
Sau khi nghe Sở Tài nguyên – Môi trường báo cáo, Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Văn Út đã có kết luận đối với việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng.
Cụ thể, đối với dự án đầu tư mới, theo quy định của pháp luật về đầu tư thì nhà đầu tư được lựa chọn phân kỳ giai đoạn đầu tư theo nhu cầu sử dụng đất hoặc thực hiện hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trước khi thực hiện thủ tục đất đai. Do đó, khi tiếp nhận đầu tư, trường hợp nhà đầu tư có nhu cầu phân kỳ đầu tư theo giai đoạn thì xây dựng phương án sử dụng đất để bổ sung vào chủ trương đầu tư để làm cơ sở thực hiện thủ tục đất đai theo quy định.
Đối với các dự án đã có Quyết định chủ trương đầu tư nhưng chưa thực hiện thủ tục đất đai, UBND tỉnh thống nhất chủ trương giao đất theo tiến độ bồi thường đối với các dự án đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng đạt tỉ lệ lớn hơn hoặc bằng 90% diện tích dự án mà không phải thực hiện điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư có phân kỳ đầu tư theo giai đoạn.
Trường hợp tiến độ bồi thường thấp hơn 90% nếu nhà đầu tư có nhu cầu thực hiện thủ tục đất đai thì phải tiến hành điều chỉnh chủ trương đầu tư trong đó có bổ sung phương án sử dụng đất theo từng giai đoạn để làm cơ sở giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có xác định diện tích, vị trí cụ thể và phải đồng bộ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của dự án đã được phê duyệt, đối với phần diện tích được giao đất, cho thuê đất đảm bảo liền lạc đủ điều kiện triển khai đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
Đối với việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhiều lần, để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc triển khai thực hiện dự án, hạn chế tình trạng da beo và tăng thu ngân sách trong giai đoạn hiện này, UBND tỉnh thống nhất chủ trương tiếp tục thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng mà không phải thực hiện điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư có phân kỳ đầu tư theo giai đoạn. Căn cứ giá trị khu đất toàn dự án để áp dụng mức đơn giá cho phù hợp tránh thất thu ngân sách./.
