3 trường hợp xây nhà ở được miễn giấy phép xây dựng từ năm 2021
Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2021) quy định nhiều điểm mới liên quan đến Giấy phép xây dựng, cụ thể như bổ sung trường hợp xây nhà ở không phải xin giấy phép xây dựng.
Theo đó, các công trình xây nhà ở riêng lẻ thuộc một trong các trường hợp dưới đây sẽ được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 1/1/2021:
Một là, xây dựng nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư xây dựng công trình trong trường hợp này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương.
Hai là, xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn quy mô dưới 7 tầng thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Ba là, xây dựng nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
Đồng thời, các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc một trong các trường hợp kể trên phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.
Muôn kiểu giăng bẫy "dụ" nhà đầu tư xuống tiền mua đất
Theo các chuyên gia, việc doanh nghiệp địa ốc đưa ra cam kết thu mua lại bất động sản với mức lợi nhuận 12%/năm chỉ là chiêu trò mê hoặc lòng tham nhà đầu tư.
Tranh thủ tâm lý "ngại" đầu tư do đại dịch Covid-19, mới đây, một số công ty địa ốc đã đưa ra nhiều chương trình ưu đãi, để kích cầu thị trường như: mua nhà tặng xe, tặng chiết khấu sản phẩm, hoặc tặng phí dịch vụ,... Trong đó, nổi bật nhất là chương trình cam kết lợi nhuận, hoặc chủ đầu tư cam kết mua lại với giá… siêu hời.
Ghi nhận từ thực tế cho thấy, không ít trường hợp nhà đầu tư vướng phải các dự án "ảo", khi nghe chủ đầu tư hứa sẽ thu mua lại với giá hấp dẫn. Tuy nhiên, sau khi nộp tiền gần hết giá trị hợp đồng, phía chủ đầu tư sẽ viện mọi lý do để kéo dài thời gian giao giấy tờ. Thậm chí có trường hợp chủ đầu tư biến mất hoàn toàn.
Theo các chuyên gia, việc doanh nghiệp địa ốc đưa ra cam kết thu mua lại bất động sản với mức lợi nhuận là 12%/năm chỉ là chiêu trò mê hoặc lòng tham nhà đầu tư.
Cũng theo giới chuyên gia, các bản cam kết lợi nhuận chỉ là hợp đồng dân sự, sự ràng buộc về mặt pháp lý không mạnh. Vì vậy, nếu có trường hợp xấu xảy ra, ví dụ dự án không hoàn thành đúng tiến độ, chủ đầu tư không thực hiện được cam kết đã ký hoặc bỏ trốn, phía nhà đầu tư khó lòng thu hồi được vốn.
Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng, việc doanh nghiệp địa ốc đưa ra cam kết lợi nhuận tối thiểu hàng năm là 6 - 9%, hoặc cam kết thu mua lại với mức lợi nhuận là 12%/năm chỉ là chiêu trò mê hoặc lòng tham của nhà đầu tư.
Ông Đính khẳng định, với các hình thức có nhiều rủi ro thì nên cân nhắc, đừng chạy theo lòng tham mà đánh mất tất cả.
"Các doanh nghiệp lớn, dòng vốn mạnh không bao giờ đưa ra các bản cam kết lợi nhuận như vậy, họ làm xong mới bán với giá cao, lợi nhuận cao hơn, người mua cũng yên tâm hơn", ông Đính thẳng thắn chia sẻ.
Ngoài ra, ông Đính khuyến cáo, nếu nhà đầu tư quyết tâm rót vốn vào các dự án có bản cam kết lợi nhuận, đầu tiên phải kiểm tra kỹ pháp lý, xem xét dự án có đủ điều kiện mở bán hay không. Tuyệt đối tránh các dự án có pháp lý mập mờ, nếu gặp rủi ro là mất trắng.
Thứ hai, nhà đầu tư phải xét kinh nghiệm và năng lực của chủ đầu tư, thông qua các dự án đã triển khai trước đó, có đảm bảo tiến độ không, thời gian và chất lượng công trình có đảm bảo không.
Cuối cùng, nhà đầu tư phải kiểm tra năng lực về dòng vốn, xem xét dòng vốn này có phải là dòng vốn của dự án hay không, hay là vốn của cả hệ thống.
Tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản
Theo số liệu thống kê từ Hội môi giới BĐS Việt Nam, từ quý III/2020, thị trường có dấu hiệu phục hồi, tổng nguồn cung đạt gần 74.000 sản phẩm, bằng 63% tổng nguồn cung của cả 6 tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 43,4%, tăng gấp 2,9 lần so với 3 tháng trước đó. Bước sang quý IV/2020, thị trường tiếp tục cho thấy sự phục hồi khi hàng loạt dự án mới được phê duyệt và kêu gọi đầu tư.
Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết: “Ảnh hưởng từ 2 đợt dịch bệnh Covid-19 là cực kỳ nghiêm trọng. Tác động tiêu cực và ảnh hưởng xấu đến toàn bộ hệ thống của thị trường BĐS Việt Nam. Trong đó nghiêm trọng nhất phải kể đến ngành BĐS du lịch - nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, dù trong phần lớn thời gian giai đoạn đầu năm, cả nước phải gồng mình chống dịch, phải giãn cách và ngừng các hoạt động kinh doanh nhưng thị trường BĐS vẫn ghi nhận những chỉ số đáng kể. Càng về cuối năm, thị trường càng cho thấy những dấu hiệu phục hồi mạnh" .
Bộ Xây dựng thông tin, qua tổng hợp số liệu thống kê từ các địa phương, giá nhà ở trên thị trường chưa có dấu hiệu giảm. Cụ thể, giá bán căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung cấp từ 20 - 35 triệu đồng/m2, phân khúc cao cấp từ 35 triệu đồng/m2 trở lên. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư thuộc phân khúc bình dân khoảng 24,8 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư trung cấp khoảng 31 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư cao cấp khoảng 37,7 triệu đồng/m2. Tại TP Hồ Chí Minh, mức giá bán dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2. Tương tự tại Quảng Ninh: 23 - 27 triệu đồng/m2, Hải Phòng: 30 triệu đồng/m2; Bình Dương: 30 - 38 triệu đồng/m2...
Về biến động chỉ số giá đối với nhà ở, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,24% so với quý II/2020 (trong đó phân khúc căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,44%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 1,02%), nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,03%, chỉ có căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,07%. Tại TP HCM giá căn hộ chung cư tăng ở cả ba phân khúc cao cấp - trung cấp - bình dân và nhà ở riêng lẻ, mức tăng từ 0,16 - 0,85%.
Theo chuyên gia Trần Huy Thành, từ đầu năm đến nay, sức mua trên thị trường có phần giảm so với cùng kỳ năm 2019, do người dân có tâm lý thận trọng giữ tiền để tránh rủi ro trong giai đoạn dịch bệnh Covid-19. Nhưng nhu cầu về nhà ở luôn ổn định mặc cho tình hình kinh tế bị ảnh hưởng. “Thực tế nhu cầu tìm kiếm và mua nhà trên thị trường còn rất lớn, trong khi đó vẫn xuất hiện sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu. Đó chính là lý do khiến cho giá bán BĐS không những không giảm mà còn có dấu hiệu tăng” - ông Trần Huy Thành cho hay.
Còn theo dự báo của kênh batdongsan.com.vn, thời điểm cuối năm, giá nhà phố ở Hà Nội có thể tăng khoảng 1,4%. Ngược lại, tại thị trường TP HCM lại giảm khoảng 2%. Với loại hình chung cư, nguồn cung được dự báo sẽ tăng thêm nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt và tình hình kinh tế thuận lợi. Loại hình nhà, đất sẽ tiếp tục giảm giá ở các khu vực trung tâm, phân khúc tầm trung sẽ tiếp tục giao dịch tốt. Đối với đất nền, những sản phẩm giá bán trên dưới 1 tỷ đồng vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm nhiều nhất. Khu vực miền Bắc và Hà Nội lượng quan tâm tăng trưởng tốt hơn thị trường miền Nam và TP HCM.
Xu hướng nhà ở thông minh đang lan rộng ở các phân khúc BĐS
Khoảng 2 năm nay, các sản phẩm nhà ở, bao gồm cả chung cư, nhà phố tại các TP lớn đều sử dụng công nghệ vào thiết kế - sử dụng để tạo nên căn nhà thông minh (smarthome). Bên cạnh gia tăng tiện nghi cho gia chủ, các công nghệ được ứng dụng hướng đến mục tiêu cho không gian sống xanh hơn.
Sau khi phát triển rầm rộ, hàng loạt dự án căn hộ đã ứng công nghệ thông minh nhằm tăng tính cạnh tranh bên cạnh việc đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng về một không gian sống tiện nghi hơn.
Mới đây, một dự án BĐS tại Bình Dương đã quảng bá khá rầm rộ về sản phẩm mới mở bán: "Các căn hộ chỉ cần lắp đặt thiết bị quản lý kết nối với điện thoại thông minh. Những cảnh báo mất an toàn như chưa tắt đèn điện, chưa tắt bàn ủi và tivi, có khí gas trong phòng… đều được gửi trực tiếp vào điện thoại của chủ nhân căn hộ. Từ đây, chủ căn hộ báo với ban quản lý tòa nhà để xử lý hoặc tự ngắt thiết bị bằng điện thoại mà không cần về nhà", cho thấy không chỉ BĐS ở các TP lớn mà BĐS tỉnh cũng đang tiếp cận với công nghệ rất rõ ràng.
Theo khảo sát, với việc giá các thiết bị thông minh ngày càng giảm và tính tiện dụng ngày càng cao, tiềm năng phát triển của thị trường công nghệ smarthome được cho là rất khả quan, tốc độ tăng trưởng có thể lên đến 20 - 30%/năm trong 10 năm tới.
Tuy vậy, theo các chuyên gia trong ngành, trở ngại lớn của việc áp dụng công nghệ vào nhà ở là do chi phí cao, khiến nhiều CĐT cũng khá cân nhắc. Đại diện JLL Việt Nam cho hay, công nghệ nhà ở thông minh ở Việt Nam vẫn còn ở giai đoạn khá sơ khai. Hiện nay có một số dự án đang được chào bán giới thiệu mô hình công nghệ thông minh trong sản phẩm căn hộ. Hầu hết là những dự án này đều mới hoặc vẫn đang được xây dựng.
Mặc dù nhu cầu là rất lớn, nhưng trở ngại lớn trong việc phát triển phân khúc này là chi phí cao. Trước khi căn hộ thông minh trở thành xu hướng, JLL tin rằng thị trường cao cấp và trung cấp sẽ dẫn đầu nguồn cung nhà thông minh. Căn hộ nhỏ nhắn đến đối tượng gia đình trẻ cũng sẽ là nguồn cung mới của phân khúc căn hộ thông minh.
Theo ông Stephen, Chính phủ cần tăng cường hỗ trợ thúc đẩy văn hóa khởi nghiệp, giúp các công ty mới dễ dàng thâm nhập thị trường công nghệ. Chi phí từ đó sẽ giảm khi có nhiều nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường trong nước. Để ngôi nhà trở nên thực sự thông minh, Việt Nam cũng cần nâng cấp chất lượng kết nối mạng.
Hiện đang có rất ít chủ đầu tư thực hiện dự án căn hộ thông minh, đây là thời điểm tốt dành cho các chủ đầu tư nhỏ hơn hoặc mới gia nhập thị trường định vị thương hiệu với mô hình này.
BĐS khu Đông Sài Gòn đang âm thầm tăng giá từng ngày
Dù dịch Covid-19 ảnh hưởng toàn bộ nền kinh tế song thị trường mua bán nhà đất tại khu Đông TP HCM như quận Thủ Đức, quận 9 vẫn rất sôi động.
Tốc độ đầu tư phát triển hạ tầng, kết nối với trung tâm TP HCM và các địa phương lân cận là một trong những lý do khiến giá nhà đất tại đây đang âm thầm tăng giá từng ngày.
Trước đây, tại quận 9, giá đất trong hẻm giao dịch khoảng 50-60 triệu/m2 nhưng chỉ vài tháng đã tăng lên 70-80 triệu đồng/m2
Kể từ sau thông tin TP HCM sẽ sáp nhập quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức thành một thành phố mới, giá nhà đất ở các quận này liên tục tăng nhiều đợt. Trên thị trường đầu cơ, cò đất ráo riết săn lùng mua đi bán lại đất nền, căn hộ với giá hời.
Cơn sốt đất bắt đầu từ Thủ Đức vì theo dự kiến thành phố mới sẽ mang tên TP Thủ Đức. Theo ghi nhận tại phường Trường Thọ, tính từ giữa năm 2019 đến nay, giá đất đã tăng khoảng 40%, lên tới 70-90 triệu đồng/m2 (trước đây chỉ khoảng 40- 50 triệu đồng/m2).
Dù dịch Covid-19 vẫn tác động lên toàn thị trường nhưng tại quận 9, sóng ngầm trên thị trường địa ốc hiện nay vẫn âm ỉ mỗi ngày. Việc mua đi bán lại vẫn diễn ra rất sôi động.
Theo ghi nhận của PV, trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, quận 9, vị trí đất mặt đường đã lên tới 100 triệu đồng/m2.
"Không chỉ ở mặt tiền, mà với những con hẻm rộng như trên trục đường Nguyễn Xiển, có căn nào muốn bán là có người mua ngay.
Nhiều khi khách hỏi giá mua hôm nay, nhưng mai chủ đất lại gọi điện thoại báo giá khác. Thành ra có những lô đất chỉ mới sang nhượng đã lời 1 tỉ đồng", một nhân viên môi giới kể và thông tin, trước đây giá đất trong hẻm giao dịch khoảng 50 - 60 triệu/m2 nhưng chỉ vài tháng đã tăng lên 70-80 triệu đồng/m2.
Đặc biệt việc hình thành các trung tâm tài chính, hành chính, công nghệ cao, sinh thái trong tương lai... sẽ biến khu vực này trở thành một điểm sáng mới mẻ trong bức tranh thị trường bất động sản TP HCM.
Lý giải vì sao giá đất tại quận 9 tiếp tục tăng mỗi ngày, ông Dương Hảo, chuyên gia kinh tế phân tích: "Vì quận 2, quận 9, quận Thủ Đức trở thành TP phía Đông của TP HCM.
Đặc biệt là quận Thủ Đức, hiện nay giá nhà tăng chóng mặt. Vừa qua, TP HCM cũng đưa bến xe mới Miền Đông vào hoạt động, cùng với đó nhiều tuyến đường huyết mạch ở quận 9 sẽ được nâng cấp, mở rộng để đón đầu dự án hình thành TP Thủ Đức…".
Cụ thể trong năm 2020, dự kiến quận 9 sẽ khởi công nhiều công trình trọng điểm do quận làm chủ đầu tư. Trong đó, sẽ mở rộng tuyến đường Lã Xuân Oai, Lò Lu và A8…
Ngoài ra quận 9 cũng đang rà soát để đề xuất đầu tư các công trình giao thông mới trong giai đoạn 2021-2025.
Trong đó, nguồn vốn quận dự kiến đầu tư cho 65 công trình với tổng mức đầu tư hơn 522 tỷ đồng, vốn ngân sách thành phố là 28 công trình với tổng mức đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng.
Trước băn khoăn liệu có xảy ra tình trạng sốt ảo hay không, ông Dương Hảo nhận định: "Giá nhà từng khu vực bản chất vẫn tăng vì hạ tầng kết nối thuận lợi hơn trong tương lai. Trong khi nhiều người lướt sóng, mua bán qua tay kiếm lời thì nhiều người cần tiền phải bán gấp, bán giá rẻ nên nhà đất khu vực này sẽ còn rất sôi động.
Tuy nhiên, nhà đầu tư nói riêng và người mua nhà thực sự cần tỉnh táo tránh bị cuốn vào vòng biến ảo của thị trường. Hãy tìm hiểu thật kỹ và khảo sát thật kỹ trước khi có quyết định mua nhà".
