Bản tin BĐS 24h: Chung cư được duyệt PCCC trước khi có chủ trương đầu tư?

Chung cư được duyệt PCCC trước khi có chủ trương đầu tư?

Câu chuyện “đi tắt đón đầu” này diễn ra ở dự án chung cư tại phường Thạnh Lộc, TP HCM (Happy One Premier), do Tập đoàn Địa ốc Vạn Xuân (Vạn Xuân Group) làm chủ đầu tư. Theo Reatimes, dự án này được ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND TP HCM, ký văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư ngày 25/11/2019. Tuy nhiên, trước đó, ngày 10/06/2019, Vạn Xuân Group đã trình hồ sơ đề nghị thẩm duyệt thiết kế PCCC và được Phòng Cảnh sát PCCC, Công an TP.HCM, cấp Giấy chứng nhận thẩm duyệt PCCC.

Thời gian qua, nhiều dự án bất động sản ở TP HCM đã phải rà soát lại quy trình pháp lý. Trong đó, không ít trường hợp phải trình Thủ tướng Chính phủ, xin hợp thức hóa, do áp dụng sai quy định khi ban hành các văn bản.

Mới đây, Văn phòng UBND TP HCM có Thông báo 2877/VP-ĐT truyền đạt ý kiến của Phó Chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan về Quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

Theo đó, Phó Chủ tịch cơ bản đồng ý với đề xuất của Sở Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản TP HCM về quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với các sở ngành liên quan và UBND các quận huyện hoàn thiện quy trình, thời gian thực hiện từng bước, ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình triển khai… hoàn thiện và báo cáo UBND TP trong vòng 10 ngày khi nhận được yêu cầu.

Trước đó, Hiệp hội đề xuất Quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư (đối với trường hợp nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp).

Bước 1 (thống nhất): Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Đầu tư; giao Sở Kế hoạch Đầu tư phối hợp cùng Tổ chuyên gia.

Bước 2 (thống nhất): Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị; giao Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì.

Bước 3 (thống nhất): Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; giao Sở Tài nguyên Môi trường tổ chức thực hiện.

Bước 4 (đề nghị sửa đổi, hoàn thiện lại): Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng, giao Sở Xây dựng tổ chức thực hiện.

Bước 5 (đề nghị sửa đổi, hoàn thiện lại): Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án theo quy định; giao Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính tổ chức thực hiện.

Ngoài ra, Quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư (đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp): Hiệp hội đề nghị UBND TP và các Sở, ngành xem xét, phê duyệt quy trình 4 bước.

Bước 1: Chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư (theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP; Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Quyết định 03/2019/QĐ-UBND của UBND TP.HCM).

Bước 2: Lập thủ tục trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng dự án.

Bước 3: Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng (theo quy định tại Nghị định 59/2015/NĐ-CP; Nghị định 42/2017/NĐ-CP).

Bước 4: Xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án.

Theo trình tự trên thì việc duyệt PCCC trước khi có chủ trương đầu tư dự án Happy One Premier là một trường hợp cá biệt? Liệu quy trình pháp lý áp dụng tại dự án này có đúng quy định pháp luật hay không?

Giá nhà tại Hà Nội & TP HCM tăng đột biến

Trong báo cáo thực hiện nghị quyết của Quốc hội về giám sát chuyên đề và chất vấn trong nhiệm kỳ khóa XIV và một số nghị quyết trong nhiệm kỳ khóa XIII về lĩnh vực xây dựng, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 0,16% so với cùng kỳ năm 2019, đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01%; tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25%, đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15%.

Bộ Xây dựng nhìn nhận giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Theo cách đánh giá chung hiện nay, giá nhà ở là hợp lý nếu lợi nhuận cho thuê đạt xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng.

“Giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường”, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà lý giải.

Trong thời gian qua, có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng, dự án đa năng kết hợp lưu trú và nghỉ dưỡng được cấp phép. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật liên quan đến các loại hình bất động sản mới (condotel, officetel..) chưa đầy đủ, các điều kiện của hợp đồng không chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua.

Một phần nguyên nhân của những tồn tại kể trên là việc kiểm soát thị trường bất động sản của các cơ quan Nhà nước chưa hiệu quả. Nhiều địa phương khi phát hiện vi phạm vẫn chưa kiên quyết xử lý, còn thiếu quyết liệt trong việc thu hồi các dự án chậm tiến độ, các dự án vi phạm quy định.

Đề xuất chế tài xử lý môi giới địa ốc các "dự án ma"

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP HCM cho biết, nghề môi giới bất động sản đã hoạt động nhiều năm, được pháp luật quy định cụ thể về điều kiện hành nghề phải có chứng chỉ hành nghề và chịu trách nhiệm đối với hoạt động của mình. Tuy nhiên, thực tế hoạt động còn nhiều vấn đề cần xem xét làm rõ, phải xác định trách nhiệm của môi giới, không thể có chuyện môi giới tiếp tay giao dịch dự án ma nhưng thoát trách nhiệm.

Luật sư cho rằng không ít những người thành lập ra công ty môi giới bất động sản, sau đó để có "sản phẩm ma" giới thiệu khách hàng tin là có thật, bằng nhiều hình thức khác nhau (mua đất nông nghiệp, ký giấy đặt cọc mua đất, hợp đồng hợp tác...) rồi vẽ ra các "dự án ma" (chưa được cơ quan nhà nước cho phép) nhằm cho khách hàng ký kết giao dịch trên giấy và thu tiền.

Thậm chí, để thu hút được sự chú ý, họ dùng chiêu thức lừa dối thông qua quảng cáo làm môi giới dự án thật, uy tín nhưng sau khi tiếp xúc được khách hàng thì họ dẫn dụ giao dịch sang dự án ma (dự án kia đợt này hết hàng, vẽ ra kiểu chu kỳ đầu tư khách cứ giao dịch bên này chờ dự án kia mở bán giai đoạn sau thì bán đi rồi chờ mua, cứ mua rồi ký gửi cho chính nhân viên môi giới để bán hàng,…) với các kiểu chim mồi (đua nhau đăng ký nhận chỗ, thông tin ký gửi, thông tin về thanh toán, chuyển tiền, thủ tục giao dịch giấy tờ,…). Vai trò các vụ việc "dự án ma", những lãnh đạo này đóng vai trò là người chủ mưu, điều hành toàn bộ pháp nhân, tổ chức cho guồng máy hoạt động, là người vẽ ra các dự án ma.

Tuy nhiên, trong quá trình giao dịch, những người lãnh đạo này họ không phải là người trực tiếp tìm kiếm, giới thiệu, giao dịch với người dân. Người lãnh đạo này chỉ ký các văn bản giao dịch do các nhân viên môi giới trình lên nhưng mọi quá trình do các ông trùm này vạch định ra và kiểm soát. Các dạng công ty này "mọc như nấm sau mưa". Có nhiều công ty mở nhiều chi nhánh, địa điểm tại nhiều địa phương với số lượng nhân viên môi giới hành trăm, hàng ngàn và số nạn nhân mua phải dự án ma tính con số tương ứng hàng nghìn, số tiền chiếm đoạt hàng nghìn tỷ đồng.

"Tại các dự án ma, không có việc các nhân viên môi giới bất chấp quy định pháp luật thì chính ông trùm này không thể tìm kiếm khách hàng, không thể lừa được nhiều người. Ngược lại, khi tham gia và các giao dịch bất chính này, các nhân viên môi giới thường biết là giao dịch trái pháp luật tuy nhiên chỉ vì nhận được ăn chia vài phần trăm trên từng giao dịch thành công (trên số tiền thu được của khách hàng) nên chính họ bất chấp để tiếp tay thực hiện tự tìm kiếm khách hàng, dẫn dắt khách vào tròng", Luật sư Phượng nói.

Cũng theo Luật sư Phượng, không ít các vụ việc đã xảy ra, để lôi kéo ràng buộc nhân viên chung hội chung thuyền, buộc nhân viên môi giới trung thành sống chết với các ông trùm thì công ty môi giới bắt nhân viên phải đầu tư một vài sản phẩm mới được làm việc sau khi "thử tài ba hoa" trong thời gian thử việc, hoặc ép chính nhân viên đó phải đầu tư khi không dẫn đủ số lượng khách hàng trong quý để không bị chấm dứt hợp đồng lao động, hợp đồng cộng tác nhân viên.

Cũng theo vị luật sư này thì tâm lý nhiều nhân viên môi giới, cứ làm, nếu ông trùm bị bắt thì họ vô can do không chức phận, chức vụ trong công ty và chỉ là người làm công ăn lương, không bị cơ quan điều tra mời làm việc, không bị xử tù nên cùng lắm chỉ mất việc làm. Nhiều công ty môi giới cần nhân viên, chỗ làm mới cũng hoạt động theo phương thức này nên còn đánh giá cao kinh nghiệm trận mạc, tinh thần không sợ nên được giao trưởng nhóm, trưởng khu vực... nên nhân viên môi giới chỉ sợ trách nhiệm khi cơ quan điều tra làm việc, bản thân việc ông trùm bị điều tra hay bị bắt cũng không quá bất ngờ.

Để thực hiện nghiêm quy định pháp luật, quản lý thị trường bất động sản trong hoạt động môi giới, ở các vụ việc điều tra truy tố hình sự các vụ án thì ngoài việc xác định hành vi của các ông trùm lãnh đạo thì cần triệu tập làm rõ trách nhiệm hình sự đối với các nhân viên môi giới đã tham gia các giao dịch này, có những dấu hiệu là đồng phạm với tư cách là những người thực hiện. Mặt khác, về mặt trách nhiệm dân sự thì các nhân viên môi giới còn có trách nhiệm liên đới trong việc khắc phục hậu quả trả lại tiền cho người dân đã trót sa vào các dự án ma, dự án do các ông trùm vẽ ra là phương thức để người dân nộp tiền rồi chiếm đoạt. Không vì số nhân viên môi giới "tài ba hoa" mà bỏ lọt trách nhiệm của số đông đắc lực này.

Giải pháp xây dựng đô thị thông minh

Để giải quyết được bài toán định hướng chiến lược, tầm nhìn quy hoạch kết nối các vùng đô thị mới với khu vực truyền thống trong bối cảnh nền kinh tế 4.0, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Doãn Toản cho biết, TP xác định giải quyết 5 nhóm vấn đề. Trong đó, nhóm vấn đề được ưu tiên đặt lên hàng đầu là đẩy mạnh áp dụng công nghệ thông minh trong quy hoạch và quản lý phát triển đô thị. 

Theo đó, TP sẽ phát triển ứng dụng thông minh hỗ trợ ra quyết định trong công tác lập, thẩm định, công bố công khai quy hoạch đô thị. Phát triển hệ thống cung cấp thông tin quy hoạch và tiếp nhận ý kiến góp ý, phản hồi của cộng đồng, giám sát thực hiện quy hoạch đô thị. Đồng thời, đổi mới lý luận cũng như phương pháp lập quy hoạch và quản lý phát triển đô thị.

Nhóm vấn đề thứ hai là phát triển hạ tầng đô thị thông minh, trong đó đầu tư, phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị thông minh và hạ tầng công nghệ thông tin, viễn thông (ICT). Nhóm vấn đề thứ ba là phát triển các tiện ích, dịch vụ công cộng thông minh cho dân cư đô thị, đẩy mạnh triển khai ứng dụng thương mại điện tử, thanh toán trực toán, khuyến khích các mô hình giáo dục đào tạo, y tế, chăm sóc sức khỏe trực tuyến... Thứ tư, tích cực thúc đẩy hợp tác quốc tế, trao đổi kinh nghiệm và chuyển giao công nghệ phục vụ công tác lập, triển khai quy hoạch theo hướng phát triển đô thị thông minh bền vững. Thứ năm, tuyên truyền, phổ biến nâng cao nhận thức về đô thị thông minh.

Phó Chủ tịch UBND TP thông tin, trên cơ sở các nhóm vấn đề trên, trong thời gian tới, TP Hà Nội tập trung ưu tiên nghiên cứu, ứng dụng, phát triển quy hoạch đô thị thông minh bền vững; lập kế hoạch, thu hút nguồn lực đầu tư xây dựng và quản lý phát triển hạ tầng đô thị thông minh. Đồng thời thực hiện các chương trình, dự án thí điểm phát triển đô thị thông minh bền vững, đẩy mạnh xây dựng Chính phủ điện tử. Ngoài ra, thúc đẩy việc đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực cho cán bộ quản lý và chuyên môn đáp ứng nhu cầu phát triển, vận hành đô thị thông minh theo các giai đoạn.