Phát triển đô thị thông minh cơ hội và thách thức
Tại Phiên toàn thể Diễn đàn cấp cao về đô thị thông minh ASEAN 2020 với chủ đề “Đô thị Thông minh - hướng tới Cộng đồng, Bản sắc và Phát triển Bền vững vì một ASEAN Gắn kết và Chủ động Thích ứng”, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã nhấn mạnh vai trò và sự tất yếu của phát triển đô thị thông minh ở Việt Nam.
“Phát triển đô thị thông minh thực sự là một “cuộc chơi lớn” trong đó cần có những “người cùng chơi” có “tầm nhìn” và “tiềm lực”, hướng tới mục tiêu nhân văn là cuộc sống hạnh phúc, sự phát triển toàn diện của con người, bảo vệ môi trường và thiết lập hệ sinh thái đô thị phát triển bền vững” - Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc nhấn mạnh.
Thủ tướng cũng nêu rõ, Việt Nam xác định phát triển đô thị thông minh, bền vững là một hướng đi có tính đột phá để góp phần nâng cao tính cạnh tranh quốc gia. Để đạt được điều này, Thủ tướng cho rằng phát triển đô thị thông minh cần chú trọng các nội dung quan trọng.
6 nguyên tắc quan trọng:
Thứ nhất, phát triển đô thị thông minh phải gắn kết chặt chẽ với hạ tầng thông tin mạnh, xây dựng chính quyền điện tử, tiến tới chính quyền số trong Cách mạng công nghiệp 4.0 và quá trình phát triển đô thị Việt Nam.
Thứ hai, phát triển đô thị thông minh phải trên cơ sở cân nhắc cơ hội và rủi ro, thách thức gắn với nhu cầu và năng lực của địa phương, không thực hiện theo phong trào, cần làm từng bước, có chọn lọc, theo lộ trình.
Thứ ba, tiếp cận đô thị thông minh theo hướng hiệu quả, kế thừa và phát huy kinh nghiệm của 35 năm đổi mới, đồng thời phát triển những giá trị gia tăng do công nghệ, kỹ thuật mới đem lại, phát huy bản sắc văn hóa đặc trưng riêng của khối ASEAN và đặc thù của các quốc gia thành viên.
Thứ tư, các địa phương, cùng với phát triển các tiện ích thông minh, cần chú trọng xây dựng nền tảng cơ sở dữ liệu thông minh phục vụ đưa ra các quyết định thông minh; thúc đẩy quy hoạch và các giải pháp quản lý đô thị thông minh.
Thứ năm, thu hút sự tham gia mạnh mẽ của khối tư nhân, phát huy năng lực đổi mới, sáng tạo; tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ.
Thứ sáu, tiếp tục đẩy mạnh các chương trình chiến lược khoa học, phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao, gắn kết hài hòa các chương trình đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số và định hướng phát triển đô thị thông minh bền vững.
Cơ hội nào tại Việt Nam?
Tại diễn đàn, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam cũng có những cơ hội riêng để theo đuổi mô hình ĐTTM.
Những năm qua, Việt Nam đã tích tụ nhiều cơ sở chuyển đổi số để hòa nhập vào xu hướng chung, cơ bản phủ sóng 4G, 54% dân số dùng Internet, khoảng 55% người sử dụng điện thoại thông minh.
Xếp hạng chỉ số sẵn sàng kết nối NRI của Việt Nam năm 2016 đạt 79/139 nước. Xếp hạng về đánh giá khả năng tiếp cận các dịch vụ CNTT đứng thứ 3/139 nước.
Nhiều doanh nghiệp, các thành phần kinh tế đã nhanh chóng tổ chức nghiên cứu, ứng dụng phát triển đô thị thông minh ở các cấp độ khác nhau.
Nhiều thành phố đã triển khai các chương trình xây dựng thí điểm thu hút sự quan tâm, hỗ trợ của các đối tác thế giới.
Tuy nhiên, Bộ trưởng Hà cho rằng, đi kèm với cơ hội sẽ là những rủi ro về sự thay đổi công nghệ; về tài chính để đầu tư đồng bộ, duy trì hệ thống và duy trì hệ thống phục hồi; về sự phụ thuộc vào năng lượng để vận hành hệ thống trang thiết bị; về an toàn bảo mật thông tin, bị xâm nhập và can thiệp mất quyền kiểm soát; gia tăng rủi ro tác động bất lợi có tính dây chuyền khi có biến động toàn cầu do sự gia tăng kết nối sâu rộng.
Một số quy định trong dự thảo sửa đổi Nghị định về quản lý NƠXH chưa phù hợp
Quỹ đất cho NƠXH, NƠTM bị... “bốc hơi”
Số liệu báo cáo từ Bộ Xây dựng, trong chương trình mục tiêu Quốc gia về nhà ở đến năm 2020, cả nước cần khoảng 12,5 triệu mét vuông NƠXH nhưng đến thời điểm hiện tại mới hoàn thành được khoảng 35%. Nghịch lý là mặc dù NƠXH dành cho gia đình chính sách, người có thu nhập thấp đang thiếu trầm trọng, thì phân khúc nhà ở thương mại trung cao cấp lại đang dư thừa lượng lớn trên thị trường.
Tính đến thời điểm hiện tại có khoảng 206 dự án NƠXH với quy mô khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công do ảnh hưởng từ đại dịch Covid -19, doanh nghiệp thiếu vốn, một số dự án chưa hoàn thành thủ tục đầu tư và giấy phép xây dựng dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung NƠXH. Đối với sản phẩm NƠTM giá thấp, Nhà nước cũng chưa có cơ chế đặc thù riêng để khuyến khích phát triển những dự án quy mô vừa và nhỏ để đáp ứng nhu cầu của người dân.
“Nhu cầu về nhà ở trung - cao cấp chỉ chiếm khoảng 20 - 30% trên thị trường (tùy từng đô thị) nhưng lại dư thừa từ 70 - 100 triệu mét vuông; trong khi đó, nhu cầu về NƠXH, nhà giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm 70 - 80% lại đang thiếu hụt trầm trọng” - Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh cho hay.
Hạn chế trên xảy ra do bất cập từ những quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Cụ thể, Luật Nhà ở 2014 quy định, tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng NƠTM phải dành một phần diện tích đất ở (20%) trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.
Nhưng Nghị định số 100/2015/NĐ-CP có quy định, trường hợp dự án phát triển NƠTM, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NƠXH bằng cách nộp bằng tiền, đã khiến cho quỹ đất NƠXH 20% tại nhiều dự án NƠTM bị “bốc hơi”.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, kết quả thực hiện chương trình Quốc gia về nhà ở đến năm 2020 còn thấp là do còn một số tồn tại, hạn chế liên quan đến một số quy định của Luật Nhà ở, Nghị định hướng dẫn và do nguồn vốn tín dụng cho vay ưu đãi hạn hẹp, cho nên đến nay hầu hết 264 dự án NƠXH đang đầu tư xây dựng bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Do đó, cần sửa đổi bổ sung cho phù hợp với thực tiễn hơn.
Quỹ NƠXH vẫn thiếu hụt nhiều trên thị trường.
Ngay sau khi Bộ Xây dựng thông báo lấy ý kiến đóng góp về dự thảo Nghị định 100/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP, các chuyên gia cho rằng, dự thảo này đã xuất hiện một số điểm bất cập, không phù hợp. Cụ thể, Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định dự án NƠTM từ 10ha trở lên, thì chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH trong dự án, nhưng trên thực tế, việc thực thi quy định này, đã gặp rất nhiều khó khăn.
Dự thảo Nghị định đề xuất sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, theo hướng giảm quy mô diện tích dự án.
Nhiều ý kiến cho rằng, Chính phủ nên giữ nguyên quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, dự án nhà chung cư có quy mô 10ha, có tỷ lệ đất ở được duyệt là 35%, tương đương 35.000m2, phải dành 20% quỹ đất ở, tương đương 7.000m2 để xây dựng NƠXH trong dự án, như vậy sẽ phù hợp hơn.
Sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Thủ đô trong tương lai
Theo nhận định của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Hà Nội đang được kỳ vọng có những diễn biến mới nhờ sự góp mặt của các chủ đầu tư từ TP HCM và nước ngoài. Điều này cũng thể hiện sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Thủ đô trong tương lai.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, thị trường Hà Nội đang sở hữu các yếu tố thuận lợi nhất định, giàu tiềm năng. Cụ thể, pháp lý là một trong những yếu tố khiến các nhà đầu tư yên tâm. Cùng đó, các nhà đầu tư TP HCM và nước ngoài mong muốn mang lại một làn gió mới, xu hướng phát triển mới cho thị trường Hà Nội, sẽ tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp với các chủ đầu tư Hà Nội.
Hầu hết các chủ đầu tư này đều có nhiều kinh nghiệm về phát triển bất động sản. Mặc dù các chủ đầu tư ở Hà Nội bắt đầu chú trọng đến việc phát triển điều kiện hạ tầng, đầu tư tiện ích và cải thiện quy trình bàn giao nhưng nhìn chung chất lượng các dự án ở Hà Nội vẫn còn "đi sau" thị trường phía Nam. Bản thân các chủ đầu tư có đủ khả năng và năng lực để kết hợp với nhà đầu tư tạo ra sản phẩm vừa túi tiền mà vẫn có thể đáp ứng được kỳ vọng của chủ đầu tư.
Theo Savills, có 3 yếu tố chính khiến thị trường Hà Nội trở thành một thị trường tiềm năng.
Thứ nhất: Pháp lý là một trong những yếu tố khiến các nhà đầu tư yên tâm.
Thứ hai: Các nhà đầu tư TP HCM và nước ngoài mong muốn mang lại một làn gió mới, xu hướng phát triển mới cho thị trường Hà Nội, sẽ tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp với các chủ đầu tư Hà Nội.
Thứ ba: Bản thân các chủ đầu tư có đủ khả năng và năng lực để kết hợp với các nhà đầu tư tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền mà vẫn có thể đáp ứng đc kỳ vọng của chủ đầu tư.
Hiện nay, những thành công của các chủ đầu tư từ TP HCM tại thị trường Hà Nội vẫn còn là một câu hỏi lớn. Phân tích sâu hơn, bà Hằng cho biết: "Các chủ đầu tư từ TP HCM sẽ cân nhắc tâm lý khách hàng là một trong những thách thức lớn, vì họ có thể chưa hiểu tường tận về nhu cầu và thị trường bất động sản Hà Nội, cụ thể là về giá. Tại TP HCM, những dự án tại trung tâm thành phố có thể lên đến và trên 10.000 USD/ m2. Tuy nhiên, ở Hà Nội, những dự án như vậy rất là ít và rất khó bán. Do đó, mặc dù có nhiều kinh nghiệm trong phát triển bất động sản nhà ở, tuy nhiên, thấu hiểu thị trường Hà Nội để đạt được thành công là một thử thách với các chủ đầu tư".
Cũng theo dữ liệu của Savills Việt Nam trong Quý III/2020, TP HCM vẫn giữ vị thế là một thị trường hấp dẫn, ghi nhận mức tăng trưởng tích cực và sôi động hơn khi cơ sở hạ tầng dần được hình thành, thu hút sự hứng thú của cả các chủ đầu tư trong nước, quốc tế, và đặc biệt là sự mở rộng sang các địa phận lân cận.
Các chuyên gia cũng đưa ra khuyến cáo, chủ đầu tư từ TP HCM nên cân nhắc tâm lý khách hàng bởi đây là một trong những thách thức lớn, nhất là yếu tố giá. Tại TP HCM, những dự án tại trung tâm thành phố có thể vọt lên mức hơn 10.000 USD/m2. Tuy nhiên, ở Hà Nội, những dự án như vậy rất ít và khó bán. Do đó, dù có nhiều kinh nghiệm trong phát triển bất động sản nhà ở, nhưng các chủ đầu tư này vẫn cần thấu hiểu thị trường Hà Nội để đạt được thành công.
