Bản tin BĐS 24h: Chung cư mini nở rộ là do bất cập về pháp lý

HoREA - Chung cư mini nở rộ là do bất cập về pháp lý

Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), tình trạng nở rộ chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát có 2 nguyên nhân.

Thứ nhất: Bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Thứ hai: Do những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước, nhất là cấp cơ sở.

Ngoài ra cũng đã có cán bộ chính quyền cấp cơ sở thoái hóa biến chất, tiếp tay, bao che, lực lượng thanh tra xây dựng mỏng, đầu nậu và một số doanh nghiệp móc nối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các công trình nhà "chung cư mini" trái phép.

Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không có bất kỳ quy phạm pháp luật nào cho phép "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân", được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị. Việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với quy hoạch, có giấy phép xây dựng, phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị.

Chỉ đến năm 2010, khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP, mới cho phép "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân", được thiết kế kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ tại các đô thị. Theo tôi quy định này không phù hợp và trái với luật Nhà ở 2005.

Khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP còn là dự thảo, chúng tôi đã góp ý, đề nghị không cho phép "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân", được thiết kế kiểu chung cư mini, nhưng các ý kiến này không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Cũng trong năm 2010, UBND TP. Hồ Chí Minh đã không chấp thuận một công trình nhà ở riêng lẻ kiểu nhà "chung cư mini", tại đường Cộng Hòa (quận Tân Bình), theo đề xuất của một tập đoàn BĐS hợp tác với một hộ gia đình.

Tuy nhiên, nội dung Điều 43 Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã được "nâng cấp", chuyển thành Điều 46 luật Nhà ở 2014, cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Đây là cơ sở pháp luật để phát triển loại hình nhà chung cư mini trong thời gian qua và đã bị lợi dụng để xây dựng trái phép, sai phép nhà "chung cư mini".

Để kiểm soát tình trạng phát triển tự phát chung cư mini, HoREA thống nhất với bộ Xây dựng đề nghị các địa phương phối hợp với ngành chức năng tăng cường phổ biến, tuyên truyền quy định của pháp luật và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, đi đôi với tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước đối với loại nhà này.

Ngoài ra HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 46 luật Nhà ở 2014, theo hướng quy định rõ mục đích xây dựng nhà riêng lẻ theo kiểu nhà "chung cư mini" .

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở riêng lẻ không nhằm mục đích kinh doanh thì phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê…), thì phải lập dự án đầu tư xây dựng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Hà Nội quyết định chủ trương đầu tư 11 dự án  sử dụng vốn đầu tư công

Sáng ngày 10/11, HĐND TP Hà Nội tổ chức kỳ họp thứ XVII - Kỳ họp chuyên đề để xem xét và quyết định một số nội dung thuộc thẩm quyền.

Theo UBND TP Hà Nội, số lượng dự án mà thành phố trình phê duyệt chủ trương đầu tư lần này gồm 11 dự án, với tổng mức đầu tư là 1.809,349 tỷ đồng, dự kiến đầu tư trong giai đoạn 2021 - 2025. Tuy nhiên, HĐND TP Hà Nội đã thông qua nghị quyết phê duyệt chủ trương đầu tư 6 dự án.

Tại cuộc họp, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội Nguyễn Mạnh Quyền đã trình bày tờ trình của UBND TP Hà Nội về điều chỉnh kế hoạch đầu tư công năm 2019 kéo dài sang năm 2020 và kế hoạch đầu tư phát triển ngân sách thành phố năm 2020 (đợt 2); cập nhật kế hoạch đầu tư công trung hạn 5 năm (2016 - 2020).

Theo đó, đến ngày 20/10/2020, kết quả giải ngân vốn đầu tư phát triển toàn thành phố là 20.987,8 tỷ đồng, đạt 46,7% kế hoạch thành phố giao đầu năm 2020 và 51,6% kế hoạch trung ương giao. Trong đó, giải ngân vốn đầu tư xây dựng cơ bản là 18.573,4 tỷ đồng, đạt 48% kế hoạch vốn giao đầu năm 2020 và giải ngân chi đầu tư phát triển khác là 2.414,3 tỷ đồng, đạt 38,9% kế hoạch vốn giao đầu năm 2020.

Tiến độ giải ngân vốn đầu tư còn chậm, chưa đáp ứng so với yêu cầu và cần đẩy nhanh tiến độ để phấn đấu hoàn thành giải ngân 100% kế hoạch vốn đã giao.

Do vậy, để tiếp tục đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân vốn đầu tư, bảo đảm thực hiện “mục tiêu kép”, vừa đẩy lùi dịch bệnh, vừa phát triển kinh tế - xã hội, UBND thành phố trình HĐND thành phố điều chỉnh kế hoạch đầu tư công năm 2019 kéo dài sang năm 2020 và kế hoạch đầu tư phát triển ngân sách thành phố năm 2020 (đợt 2); cập nhật kế hoạch đầu tư công trung hạn 5 năm (2016-2020).

Tại kỳ họp, UBND TP Hà Nội đã trình HĐND thành phố quyết định chủ trương đầu tư 11 dự án đầu tư từ ngân sách cấp huyện.

Sau khi nghe báo cáo thẩm tra của Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND thành phố, các đại biểu HĐND thành phố đã thảo luận và thông qua Nghị quyết chủ trương đầu tư 6 dự án sử dụng vốn đầu tư công của thành phố Hà Nội, gồm: Trụ sở làm việc Huyện ủy - HĐND - UBND huyện Đan Phượng; xây dựng trụ sở Huyện ủy - HĐND - UBND huyện Thường Tín; cải tạo, nâng cấp Trường Trung học phổ thông Trần Hưng Đạo (quận Thanh Xuân); chỉnh trang hạ tầng kỹ thuật phố Chương Dương Độ (quận Hoàn Kiếm) đoạn từ nút giao phố Bạch Đằng đến bờ ven sông Hồng; xây dựng tuyến đường 17,5m (mở rộng đường Trần Quốc Vượng) và đường nối từ Trần Quốc Vượng đến ngõ 86 Duy Tân, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy; cải tạo, nâng cấp tuyến kênh tiêu T0-5-2 (từ thôn 9 Nại Sa, xã Trung Châu qua thôn Địch Trong, xã Phương Đình ra kênh tiêu T0), huyện Đan Phượng. Đây là những dự án thuộc thẩm quyền của thành phố, có tổng mức đầu tư 992,385 tỷ đồng và đều được đầu tư từ ngân sách cấp huyện.

5 dự án không được HĐND thành phố thông qua, gồm: Xây dựng tuyến đường Thọ Am - Nội Am, huyện Thanh Trì; xây dựng đường liên xã Thanh Liệt - Tam Hiệp - thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì; xây dựng tuyến đường nối đường liên xã Vĩnh Quỳnh - Đại Áng với đường Vành đai 3,5, huyện Thanh Trì; chỉnh trang tuyến đường từ Nghĩa trang liệt sĩ Vân Hà đến hết địa phận huyện Đông Anh (theo quy hoạch); xây dựng tuyến đường từ Quốc lộ 3 cũ qua thôn Phan Xá đến đường Đản Dị, huyện Đông Anh.

Lý do HĐND thành phố không đồng ý thông qua, bởi các tuyến đường này chỉ thuộc địa bàn một huyện và triển khai trên địa bàn các xã, không phải đường đô thị. Do đó, trách nhiệm đầu tư và quản lý các tuyến đường này thuộc thẩm quyền cấp huyện.

Không còn "điểm nóng" về tranh chấp chung cư

Tại phiên chất vấn sáng nay (10/11), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã trả lời câu hỏi liên quan tới việc xử lý các chủ đầu tư chung cư chiếm đoạt kinh phí bảo trì.

Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết, theo số liệu đến năm 2019, cả nước có khoảng 4.422 nhà chung cư, hơn 90% được quản lý vận hành an toàn, ổn định, gần 10% có tranh chấp và có vấn đề tồn tại, liên quan tới việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, chậm tổ chức ban quản trị, chậm bàn giao phí bảo trì và tranh chấp sử hữu chung - riêng, tranh chấp về một số vấn đề khác…

Nguyên nhân là một số quy định pháp lý còn chưa thật đầy đủ, rõ ràng như cách tính diện tích căn hộ, logia; một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án và chưa quan tâm dịch vụ sau bán hàng. Một số hợp đồng mua bán căn hộ chưa tuân thủ đúng quy định, chưa rõ ràng. Có tình trạng buông lỏng quản lý; nhiều ban quản trị chưa thực hiện đúng trách nhiệm của mình.

Những việc này gây ra nhiều bức xúc trên truyền thông và dư luận. Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị tăng cường quản lý nhà chung cư. Bộ cũng đã ban hành nhiều văn bản, bổ sung chế tài xử lý vi phạm hành chính và các địa phương cũng đã có nhiều cố gắng xử lý, Hà Nội đã chuyển nhiều vụ vi phạm cho các cơ quan điều tra xem xét, xử lý. Đến nay, sau hàng loạt giải pháp, tình hình tranh chấp nhà chung cư đã giảm hẳn, tuy vẫn còn nhưng không còn điểm nóng gây bức xúc.

Trước đó, trong phiên chất vấn sáng 9/11, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cũng thừa nhận vẫn còn hiện tượng một số chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở cho người mua nhà, nhưng thực trạng này chỉ chiếm 2% tổng số tranh chấp về nhà chung cư.

Bộ trưởng khẳng định với chủ đầu tư cố tình chây ì việc cấp quyền sở hữu đất và sở hữu nhà ở cho người mua, đề nghị các địa phương tập trung xử lý nghiêm khắc theo quy định về xử phạt hành chính. Nếu chủ đầu tư vẫn tiếp tục cố tình chây ì, thì chuyển sang các cơ quan điều tra để xử lý theo pháp luật hình sự.

Giải pháp sắp tới, Bộ đề xuất sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng, trong đó có vấn đề kinh phí bảo trì và quản trị nhà chung cư; sửa đổi Nghị định về xử lý các vi phạm trong lĩnh vực này; tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các vi phạm.

Giá thuê leo thang, nhà mặt phố lép vế trung tâm mua sắm

Điểm khác biệt giữa 2 loại mặt bằng kinh doanh cho thuê này là sau khi các đợt dịch được kiểm soát trong nước, đà giảm giá thuê của nhà mặt phố vẫn chưa dừng lại, trong khi mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm mua sắm bắt đầu sàng lọc, thu hẹp mức hỗ trợ giá thuê. Theo đánh giá của chuyên gia, mặt bằng bán lẻ nhà phố đang thất thế so với trung tâm thương mại.

Nhiều căn nhà mặt phố trước đây bán buôn nhộn nhịp nay bị bỏ trống, đóng cửa, treo biển bán hoặc cho thuê. Riêng giá thuê được chào mức giảm phổ biến 15 - 25% trong khi mốc rớt mạnh nhất 30 - 40% so với cùng kỳ năm 2019. Đây cũng là mức giảm kỷ lục do tác động của đại dịch đến thị trường mặt bằng bán lẻ nhà phố mặt tiền tại Sài Gòn.

Trong khi đó, mức giảm giá thuê mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại cũng ghi nhận tỷ lệ lớn 30 - 50% song chỉ ưu đãi tùy theo ngành nghề bị ảnh hưởng và chỉ áp dụng cho thời điểm giãn cách xã hội. Mức giảm giá này được xem là khoản hỗ trợ từ phía chủ đầu tư, không được tính vào mức giá chào thuê.

Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam nhận định, nhà phố mặt tiền thường cho thuê nguyên căn trong khi chỉ có tầng trệt tối ưu hóa được hoạt động kinh doanh, diện tích sàn của tầng trệt thường khá nhỏ, cũng trở thành một điểm yếu so với đối thủ là các trung tâm thương mại quy mô lớn. Khách thuê nhà phố thường kinh doanh cửa hàng tiện ích, mua nhanh và rời đi nhanh, không có nhiều không gian cho các hoạt động trải nghiệm, tận hưởng dịch vụ như các trung tâm thương mại. Đây cũng là hạn chế của mặt bằng kinh doanh nhà phố.

Khi các đợt Covid - 19 diễn ra, cả nhà mặt phố và trung tâm thương mại đều vấp phải làn sóng trả mặt bằng, chủ yếu là khách thuê kinh doanh ẩm thực và thời trang. Tuy nhiên, khách thuê nhà mặt phố có tiềm lực tài chính yếu hơn khách thuê trung tâm thương mại và chiến lược kinh doanh của họ thường không đủ tốt để vượt qua giai đoạn kinh doanh giảm sút này. Do đó, nhà mặt tiền bị bỏ trống ngày càng nhiều.

Mặt khác, do lưu lượng người đến trung tâm mua sắm cao hơn mặt bằng nhà phố nên cơ hội lấp đầy của trung tâm thương mại cũng lớn hơn và không chịu tác động trầm trọng như mặt bằng kinh doanh nhà phố.

Hệ quả của phản ứng này là chiến lược kinh doanh cũ hoặc chạy theo đám đông đã không còn phù hợp trong giai đoạn Covid - 19 trở nên khó đoán, đồng thời đòi hỏi chiến lược quản lý rủi ro tốt để vượt qua thách thức. "Thậm chí các nhà bán lẻ cần lường trước nhiều tình huống để sẵn sàng ứng phó với những kịch bản khác nhau nhằm hạn chế rủi ro xảy ra ở mức thấp nhất", đại diện Savills cho hay.

Hà Nội bố trí đủ quỹ nhà tạm cư phục vụ việc di rời tại các chung cư cũ nguy hiểm

Sở Xây dựng đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tăng cường công tác kiểm tra, rà soát, phân loại và lập danh mục các công trình chung cư cũ trên địa bàn.

Trong đó đặc biệt quan tâm, chú trọng đối với các khu chung cư cũ nguy hiểm, không bảo đảm an toàn cho việc sử dụng; chủ động xây dựng, phê duyệt kế hoạch, phương án thực hiện việc phòng, chống đổ sập nhà, công trình, ứng phó với thiên tai và tìm kiếm cứu nạn; tổ chức sơ tán người, tài sản ra khỏi những khu vực không an toàn trước khi bão, lũ, úng ngập xảy ra nhằm bảo đảm an toàn cho công trình và người sử dụng.

UBND các quận, huyện, thị xã chỉ đạo ban chỉ huy phòng, chống thiên tai và tìm kiếm cứu nạn của địa phương triển khai việc kiểm tra bảo đảm an toàn đối với các khu dân cư, đặc biệt lưu ý các công trình nhà xuống cấp, hư hỏng. Ngoài ra, thực hiện các biện pháp bảo đảm an toàn trong mùa mưa bão, khi cần thiết phải có biện pháp và tổ chức di dời ngay các hộ dân, tài sản ra khỏi công trình nguy hiểm.

Đối với nhà chung cư cũ nguy hiểm cấp độ D (có nguy cơ sập đổ, phải di dời ngay), hiện trên địa bàn thành phố còn 5 nhà đang tổ chức di dời: 1 nhà tại quận Đống Đa, 4 nhà tại quận Ba Đình.

UBND thành phố đã bố trí đủ quỹ nhà tạm cư để phục vụ di dời và đã chỉ đạo UBND các quận Đống Đa, Ba Đình khẩn trương tổ chức tuyên truyền, vận động và tổ chức di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, chủ sử dụng ra khỏi nhà chung cư cũ để bảo đảm an toàn. Tuy nhiên, đến nay, việc di dời vẫn chưa hoàn thành.

Để bảo đảm an toàn cho người, tài sản tại các nhà chung cư cũ nguy hiểm cấp độ D trước mùa mưa bão, Sở Xây dựng đề nghị UBND các quận Đống Đa, Ba Đình khẩn trương tổ chức tuyên truyền, vận động và tổ chức di dời các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư theo chỉ đạo của UBND thành phố.

Đồng thời kiểm tra, rà soát các chung cư cũ nguy hiểm cấp độ D trên địa bàn quản lý để xây dựng phương án và tổ chức di dời, tạm cư, bảo đảm an toàn tuyệt đối về người và tài sản.