Bản tin BĐS 24h: Hoàn thiện chính sách để giảm giá nhà

Hoàn thiện chính sách để giảm giá nhà

Theo số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng, hiện nay trên thị trường có sự “lệch pha” lớn về phân khúc nhà ở. Theo đó, phân khúc căn hộ trung - cao cấp phục vụ khoảng 20 - 30% nhu cầu người dân tùy theo từng đô thị, đang dư thừa từ 70 - 100 triệu mét vuông sàn; trong khi đó, NƠXH, NƠTM giá thấp (25 triệu đồng/m2 trở xuống) chiếm tới 70 - 80% nhu cầu của thị trường lại đang rơi vào tình trạng khan hiếm nghiêm trọng.

Một số liệu khác từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng chỉ ra rằng, từ đầu năm 2020 đến nay sản phẩm căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ nhất trên thị trường. Riêng trong quý III/2020, tại Hà Nội căn hộ bình dân chỉ chiếm 10,3%, căn hộ trung - cao cấp chiếm tới 89,6% tổng cơ cấu sản phẩm. Đáng quan ngại là tại TP Hồ Chí Minh, sản phẩm căn hộ giá thấp “mất hút” trên thị trường, cơ cấu được phân chia với tỷ lệ chênh lệch tuyệt đối, gồm: 62,5% thuộc phân khúc cao cấp và 37,5% thuộc phân khúc trung cấp.

“Ở Hà Nội, rất hiếm dòng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân, dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại vùng ven, như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông... tỷ lệ hấp thụ luôn duy trì ở mức rất cao đạt khoảng 70%. Trái lại, khoảng thời gian 2 năm gần đây, TP Hồ Chí Minh gần như không có dự án mới được phê duyệt, những dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp nhiều khó khăn về: Quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường...” - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu như NƠXH bị thiếu hụt do Nhà nước không bố trí được nguồn vốn ngân sách làm “vốn mồi”, DN cũng không thực sự mặn mà do chậm thu hồi vốn, lợi nhuận thấp, cùng với đó là bị giới hạn về biên độ lợi nhuận thì phân khúc NƠTM lại chịu tác động gia tăng chi phí từ cơ cấu giá thành, như: Chi phí bồi thường GPMB, tiền sử dụng đất, chi phí tạo lập quỹ đất chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án chung cư, chi phí xây dựng chiếm khoảng 50%, chi phí quản lý nếu suôn sẻ trong 3 năm khoảng 5%, chi phí tài chính chiếm khoảng 10%...

Đẩy mạnh sản phẩm diện tích nhỏ

Tại cuộc họp báo thường kỳ Chính phủ tháng 10 mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho hay, giá cả trong lĩnh vực BĐS do thị trường quyết định, đặc biệt là sản phẩm có giá bán từ 30 - 45 triệu đồng/m2. Nhằm hạn chế tình trạng tăng giá và tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình tại đô thị tạo lập chỗ ở, Bộ Xây dựng đã đề xuất thêm loại NƠTM giá thấp từ 20 - 28 triệu đồng/m2, cho phép xây nhà diện tích dưới 45 m2 tạo thêm nguồn cung để các hộ gia đình có thể mua được.

Ở khía cạnh khác, theo Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu, để kéo giảm giá nhà và có nhiều nhà ở vừa với túi tiền của đông đảo người dân, cần tập trung vào việc tăng nguồn cung NƠXH thông qua việc hoàn thiện thể chế, bố trí nguồn ngân sách tái cấp cho cả ngân hàng thương mại thực hiện ưu đãi tín dụng cho đối tượng được hưởng chính sách NƠXH trong 5 năm tới; có chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích DN đầu tư dự án NƠTM giá không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22 - 25 triệu đồng/m2 ở đô thị loại I, đô thị đặc biệt. 

"Nhà nước cần coi trọng giải quyết “điểm nghẽn về thể chế pháp luật”, tiếp tục hoàn thiện những văn bản luật, dưới luật, đảm bảo đồng bộ, liên thông, làm cơ sở kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh. Đồng thời, tiếp tục thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính, đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu" - Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Đang thiếu Nhà ở xã hội (NƠXH) mức "báo động"

Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở, cả nước có hơn 96,2 triệu dân, với tốc độ tăng khoảng 1 triệu người mỗi năm. TP HCM có hơn 8,9 triệu người (bao gồm cả người có đăng ký tạm trú từ 06 tháng trở lên). Nhưng, dân số thực tế của thành phố lên đến khoảng 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai.

Tốc độ tăng dân số rất cao, tỷ lệ tăng bình quân 2,28%/năm trong 10 năm qua (cao gấp đôi mức tăng dân số bình quân 1,14% của cả nước). Bình quân cứ mỗi 5 năm tăng thêm khoảng 1 triệu người. Mỗi năm tăng gần 200.000 người, trong đó, tăng cơ học khoảng 140.000 người, tăng tự nhiên với khoảng trên dưới 60.000 cháu chào đời/năm.

Hiện nay, TP HCM có hơn 2,5 triệu hộ gia đình, tăng 1,4 lần so với năm 2009. Trong đó, quy mô hộ gia đình hai thế hệ (cha mẹ và con cái) có từ 2-4 người chiếm tỷ lệ cao nhất, đến 66,4%; Tỷ lệ hộ gia đình có 1 người (hộ độc thân) cũng chiếm đến 7,42% tổng số hộ; Như vậy, số lượng hộ có từ 1-4 người chiếm đến 73,82% tổng số hộ gia đình. Bên cạnh đó, hàng năm thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn có nhu cầu tạo lập nhà ở riêng.

Trong cơ cấu dân cư đô thị nước ta, thì người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị chiếm tỷ lệ lên đến khoảng 80% và có nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là loại nhà ở thương mại 1-2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đối với người nhập cư, nhất là công nhân, lao động thì có nhu cầu cao về nhà trọ, phòng trọ giá rẻ.

Đánh giá kết quả thực hiện chính sách nhà ở xã hội, theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho hay, đến nay, cả nước đã thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội, với 5,175 triệu m2 sàn xây dựng đạt 41,4% kế hoạch đã đề ra cho giai đoạn 2015-2020 và đã có khoảng 100.000 hộ tạo lập được nhà ở xã hội. Về nhà lưu trú công nhân mới chỉ đạt 28% so với kế hoạch 8,3 triệu m2 sàn xây dựng.

Một nguồn lực quan trọng trong xã hội là đã có nhiều cá nhân, hộ gia đình đã đầu tư các khu nhà trọ, phòng trọ, hoặc dành phòng cho thuê, đã giải quyết được khoảng trên dưới 60% nhu cầu thuê nhà của công nhân, lao động và người nhập cư. Tuy nhiên, do các doanh nghiệp tư nhân phải tự bỏ vốn, để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện dự án nhà ở xã hội, mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi, nên kết quả bị hạn chế.

Hệ quả của việc phải vay tín dụng với lãi suất thương mại (trên dưới 10%/năm), dẫn đến giá thành nhà ở xã hội tăng cao, như một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội năm 2019, có giá bán lên đến 20 triệu đồng/m2. Ngoài ra, cũng do thiếu nguồn vốn vay tín dụng ưu đãi, người thuê mua nhà ở xã hội cũng phải vay với lãi suất thương mại, khoảng trên dưới 10%/năm, để mua nhà, nên gặp rất nhiều khó khăn.

Quận Hai Bà Trưng: Vỉa hè bị lấn chiếm làm bãi xe, thu phí vượt quy định

Điểm trông giữ xe trên tuyến phố Bà Triệu (đối diện Vincom) thuộc quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội đã và đang bị một tổ chức chiếm dụng toàn bộ vỉa hè, đẩy người đi bộ xuống lòng đường.

Tại điểm trông giữ xe này, dù phần vạch kẻ phân chia đường cho người đi bộ đã được thể hiện rất rõ ràng nhưng chủ các bãi giữ xe vẫn "chiếm giữ" toàn bộ diện tích dành cho người đi bộ đã được thành phố quy định.

Nhân viên tại điểm trông giữ xe (đối diện Vincom Bà Triệu) thu phí gửi xe vượt quy định Nhà nước ban hành.

Điểm trông giữ xe này nhân viên còn tự thu phí cao hơn mức quy định. Qua quan sát PV ghi nhận khách tới gửi xe vào viện ban ngày bị nhân viên thuộc Công Ty thu với mức giá 10.000 VNĐ/01 xe.

Theo nhân viên của tổ chức trông giữ xe này thông tin đây là bãi xe thuộc công ty, giá vé ngày hay đêm đều là 10.000 VNĐ cho một lượt. Ngoài ra, trên các tấm biển trông giữ xe tại đây không đề tên đơn vị quản lý, cũng không có bất kỳ thông tin giấy phép, diện tích sử dụng được cấp theo quy định.

Thị trường căn hộ dịch vụ tại TP HCM đang phục hồi

Báo cáo diễn biến thị trường căn hộ dịch vụ tại TP HCM 9 tháng qua của Savills cho thấy, 3 quý đầu năm 2020, nguồn cung căn hộ dịch vụ (loại cho thuê có đầy đủ tiện ích, dịch vụ như khách sạn) liên tục sụt giảm. Rổ hàng ghi nhận 164 căn hộ dịch vụ hạng B (trung cấp) đóng cửa để sửa chữa nâng cấp và 31 căn hạng C (hạng phổ thông) đóng cửa để chuyển đổi chức năng thành văn phòng cho thuê.

Hiện giá thuê trung bình toàn thị trường căn hộ dịch vụ tại TP HCM giảm 10% theo năm, còn 23 USD/m2/tháng. Giá thuê hạng B giảm mạnh nhất, rớt 12% theo năm để thu hút khách thuê dài hạn. Có đến hơn 20% dự án hạng B phải giảm đến 30% giá thuê dài hạn hoặc miễn phí các dịch vụ tiện ích.

Đây là mức giảm giá mạnh nhất thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê trong vòng nửa thập niên qua. Công suất trung bình toàn thị trường cũng xuống thấp, chủ yếu khai thác nhóm khách thuê nội địa khi đại dịch Covid-19 tác động mạnh đến nhóm khách thuê chủ lực đến từ thị trường quốc tế.

Dù thị trường ảm đạm suốt 9 tháng qua, Savills đánh giá căn hộ dịch vụ cho thuê có thể kỳ vọng vào lực đỡ từ việc 6 đường bay quốc tế mở lại. Chính phủ dự báo khoảng 20.000 lượt khách nhập cảnh hàng tháng với các chuyến bay từ Trung Quốc, Nhật Bản và rất nhiều lượt khách có tần suất hoạt động cao tại TP HCM. Tuy nhiên, đơn vị này thừa nhận, các chủ đầu tư dự án căn hộ dịch vụ cho thuê cần có chiến lược kinh doanh linh hoạt để khai thác cả nguồn khách ngắn hạn và dài hạn cũng như khách nội địa lẫn quốc tế để vực dậy thị trường này sau giai đoạn khó khăn vừa qua.

Cũng theo giới chuyên gia, hoạt động của thị trường căn hộ dịch vụ có liên quan mật thiết đến nguồn vốn FDI. Do đó, trong tương lai khi Việt Nam thu hút vốn FDI mạnh cũng tạo ra nguồn cung căn hộ dịch vụ lớn, đặc biệt là tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM. Bên cạnh đó, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ phát triển tại các vùng lân cận.

Đặc biệt, trong những năm tới, khi các “gã khổng lồ” di chuyển công xưởng, nhà máy vào Việt Nam sẽ kéo theo hàng loạt đội ngũ nhân sự, chuyên gia, nên nhu cầu nhà ở cho đối tượng này là rất lớn. Điều đó sẽ mang đến một cơ hội phát triển mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là với lĩnh vực bất động sản công nghiệp, dịch vụ tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM.

Một thống kê cũng cho thấy, số lượng người nước ngoài hàng năm vào Việt Nam tăng trưởng trung bình từ 8 - 10% để tìm hiểu thị trường, công tác. Trong tương lai, căn hộ dịch vụ sẽ là thị trường cực kỳ hút khách.