Thị trường văn phòng Hà Nội tăng trưởng lạc quan
Trong một nghiên cứu mới đây, Savills đánh giá thị trường văn phòng Hà Nội bắt đầu có tín hiệu phục hồi tốt kể từ quý II vừa qua.
Tính tới tháng 9/2020, mặc dù chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cầu tại một số phân khúc, tổng nguồn cung đạt khoảng 1,8 triệu m2, ổn định theo quý và tăng theo năm với hầu hết dự án nằm ở khu vực giữa và phía tây thành phố. Tuy nhiên, đây vẫn là thị trường được kỳ vọng có tốc độ phục hồi tốt sau đại dịch.
Hoạt động cho thuê tại Hà Nội trong quý II/2020 có phần chậm lại. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đã linh hoạt hơn nhiều khi áp dụng các chính sách cởi mở để giữ chân khách thuê cũ và thu hút khách thuê mới.
Đáng chú ý, tại thị trường Hà Nội để giảm thiểu các chi phí cố định trong và sau dịch bệnh, nhiều khách thuê có xu hướng chuyển đổi từ việc sử dụng văn phòng truyền thống qua sử dụng văn phòng dịch vụ linh hoạt.
Theo dữ liệu của Savills, việc sử dụng văn phòng dịch vụ giúp khách thuê tiết kiệm đến 90% chi phí so với việc thuê văn phòng truyền thống như trước đây.
Đại diện Savills cho rằng, trong thời gian tới thị trường cần thêm các yếu tố tạo động lực phát triển đến từ chủ nhà và khách thuê, liên quan đến các điều khoản và chính sách ưu đãi.
Việt Nam vẫn là điểm đến tốt nhất trong khu vực Châu Á trong dài hạn. So với các thành phố lớn trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương. Thị trường văn phòng tại Hà Nội vẫn được kỳ vọng có tốc độ phục hồi nhanh sau đại dịch, đặc biệt là vào nửa cuối năm 2021 cho đến đầu năm 2022 với nhiều dự án mới đi vào hoạt động và sự mở rộng danh mục đầu tư vào thị trường Việt Nam của các doanh nghiệp nước ngoài lớn.
HoREA đề xuất giải pháp kéo giảm giá nhà
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND TP HCM các giải pháp kéo giảm giá nhà ở trong bối cảnh liên tục tăng cao trong nửa thập niên qua.
Theo nghiên cứu của HoREA, có tổng cộng 8 loại chi phí cấu thành nên nhà đó là bồi thường giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền bảo vệ đất lúa, chi phí tạo lập quỹ đất dự án, xây dựng, quản lý, chi phí tài chính và có cả loại chi phí không tên (là nhóm chi phí nhạy cảm đặc thù của ngành bất động sản).
Trong các nhóm chi phí này vẫn còn nhiều bất cập tác động rất lớn đến giá thành nhà ở trên thị trường hiện nay, song nếu Chính phủ điều chỉnh chính sách có thể kéo giảm rất nhiều chi phí đầu vào. Trên cơ sở đó, hiệp hội kiến nghị 7 gói giải pháp có thể kéo giảm giá nhà.
Bỏ thu tiền sử đụng đất thay bằng sắc thuế
HoREA đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở. Theo đó, mức thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.
Giảm thu tiền bảo vệ đất lúa
Chính quyền địa phương có thể xem xét giảm mức thu tiền bảo vệ đất lúa tối thiểu 50% bảng giá đất, theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 35, nhất là trong trường hợp bảng giá đất phù hợp giá thị trường. Đồng thời, HoREA đề nghị HĐND TP HCM và UBND thành phố xem xét giảm mức thu tiền bảo vệ đất lúa bằng 80% bảng giá đất hiện nay.
Chuẩn hóa quy trình 4 bước đầu tư dự án
HoREA đề nghị UBND TP HCM ban hành Quy trình chuẩn 4 bước về đầu tư xây dựng trong bước thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính. Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư (từ ngày 1/1/2021 gọi là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư).
Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.
Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính sau đây: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình, theo quy định tại Nghị định số 59; Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4: Lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội
Theo HoREA, Chính phủ cần sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100 để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội. Nhà nước cần mở thêm cơ chế thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.
Phát triển đề án nhà thương mại giá thấp
Chính phủ cần sớm triển khai Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp, trong đó có các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại giá rẻ.
Tạo môi trường kinh doanh minh bạch
Theo HoREA, giá nhà có thể được kéo giảm khi Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng. Trước hết, đề nghị Quốc hội và Chính phủ coi trọng giải quyết điểm nghẽn về thể chế pháp luật.
Theo đó, cần tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các Văn bản Luật, dưới Luật có liên quan hoạt động đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông. Điều này nhằm làm cơ sở xây dựng, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, tiếp tục thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính và đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu.
Ứng dụng công nghệ vào xây dựng, quản lý dự án
Cuối cùng là các doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, nâng cao năng suất lao động thông qua ứng dụng công nghệ, sử dụng hiệu quả nguồn lực, kiểm soát tốt chi phí quản lý để làm giảm giá thành nhà ở.
Những điểm nghẽn của thị trường bất động sản
Theo đánh giá của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, khó khăn trên thị trường bất động sản thời gian gần đây khác với giai đoạn trước. Trước là thừa cầu thiếu cung thì nay nguồn cầu rất lớn song nguồn cung lại vô cùng hạn hẹp. Một trong những nguyên nhân là do vướng mắc pháp lý. Sự chồng chéo trong một số văn bản pháp lý và việc rà soát các dự án có sử dụng đất tại các địa phương đang làm cho tình trạng phê duyệt dự án gần như không triển khai, số dự án được phê duyệt tại Hà Nội và TP HCM nhỏ giọt.
Vấn đề thủ tục vẫn là thách thức lớn
Kết quả khảo sát của Vietnam Report (VNR) về lĩnh vực này chỉ rõ, 100% doanh nghiệp bất động sản nhận định: vấn đề thủ tục hành chính, giấy tờ pháp lý là thách thức lớn nhất, làm giảm nguồn cung mới. Mặc dù Chính phủ đã có những cải cách nhưng vẫn chưa có nhiều thay đổi, dự án vẫn bị đình trệ do quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng bị kéo dài...
Cùng với đó, có tới 81,82% doanh nghiệp được khảo sát phản ánh chính sách đất đai còn nhiều bất cập, chưa đồng bộ. Riêng ngành bất động sản đang chịu tác động chi phối của nhiều luật: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản...
Nhưng giữa một số luật lại có những điều gần như phủ định nhau, chưa kể hàng loạt nghị định của Chính phủ, thông tư của các bộ, văn bản của các tỉnh, thành phố, nhiều khi trùng lặp, mâu thuẫn, bất nhất, văn bản cấp dưới trái với luật... Từ đó tạo nhiều tiềm ẩn rủi ro cho chính cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chủ đầu tư, khách hàng mua bất động sản.
Cũng do có phát sinh yếu tố rủi ro trong thi hành công vụ nên công tác thực thi pháp luật còn những mặt hạn chế.
Từ tháng 12/2015, các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn do các vướng mắc do một số quy định của pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn. Các vướng mắc này về cơ bản đã được Quốc hội khóa XIV xử lý thông qua Luật Đầu tư, Luật Xây dựng (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 9 tháng 6/2020.
Nhưng hơn 1 năm qua, các doanh nghiệp bất động sản TP HCM bị vướng mắc do Dự thảo quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở không phù hợp với các quy định pháp luật và cũng không phù hợp với thực tiễn. Theo đó, nhà đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được công nhận chủ đầu tư,được cấp Giấy phép xây dựng, được thi công các công trình của dự án.
Trong khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định "chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất trước khi bán nhà có sẵn hoặc bán nhà hình thành trong tương lai, hoặc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Luật Xây dựng cũng không yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, thì mới được khởi công xây dựng các công trình của dự án nhà ở.
Do vậy, trong các năm gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã rời TP HCM, chuyển hướng đầu tư rất lớn về các tỉnh, khai phá các thị trường mới", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho biết thêm.
