TP HCM, hơn 6.500 căn nhà chung cư dừng mở bán vì vướng pháp lý
Báo cáo thị trường bất động sản quí III/2020 của Savills cho thấy, TP HCM tiếp tục khan hiếm dự án căn hộ mới. Thống kê của đơn vị này, từ quý I/2019 đến quý III/2020, đã có 10 dự án nhà chung cư vướng pháp lý và ngưng bán với hơn 6.500 căn ở tất cả phân khúc.
Tính chung trong 9 tháng đầu năm nay, nguồn cung căn hộ tại TP HCM rơi vào khoảng 13.300 căn. Tổng cung sơ cấp trong 9 tháng ghi nhận ở mức thấp nhất trong 5 năm qua với 16.800 căn.
Tuy nhiên, rủi ro pháp lý thậm chí còn đè nặng thị trường hơn cả đại dịch khi có đến bốn dự án trung và cao cấp mở bán trong vài tháng gần đây buộc phải tạm ngưng do vướng pháp lý.
Tỷ lệ hấp thụ của thị trường căn hộ tiếp tục ghi nhận xu hướng giảm so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung hạn chế. Tổng giao dịch 9 tháng qua ghi nhận hơn 14.000 căn, đây là mức thanh khoản thấp nhất trong 5 năm.
Theo dự báo của Savills, trong quí IV, thị trường sẽ đón nhận hơn 16.000 căn hộ được mở bán, trong đó 90% trong số đó đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu. Khu vực phía Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới với 56% thị phần ở ba quận 2, 9 và Thủ Đức.
Ngoài ra, Savills cũng lưu ý, các thủ tục pháp lí được thắt chặt và người mua trở nên thận trọng hơn. Do vậy, pháp lí minh bạch và tiến độ xây dựng tác động nhiều đến khả năng hoạt động của dự án. Từ đầu năm 2019 đến nay, TP HCM đã có 10 dự án với hơn 6.500 căn ở cả ba hạng vướng pháp lí và ngưng bán.
Thị trường nhà phố diễn biến tốt bất chấp Covid - 19
Theo đánh giá của Savills Việt Nam, nguồn cung mới biệt thự, nhà phố xây sẵn chiếm 84% tổng lượng bán toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ đạt 70% chứng tỏ nguồn cầu cao đối với phân khúc nhà ở xây sẵn. Nhà phố thương mại dẫn đầu thị trường với gần 850 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ hơn 80%.
Cụ thể, nguồn cung sơ cấp quý 3 phân khúc này đạt gần 1.980 căn - mức cao nhất từ năm 2018, tăng 125% theo quý và 135% theo năm.
Các quận khu Đông chiếm đến 90% nguồn cung sơ cấp Biệt thự/Nhà phố. Trong khi đó, Củ Chi và Bình Chánh cung cấp 72% tổng số lượng đất nền sơ cấp. Xu hướng phát triển nhà xây sẵn lên ngôi do quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng khan hiếm.
Đáng nói, nhu cầu nhà xây sẵn được ghi nhận tốt ở phân khúc này. Lượng bán Biệt thự/ Nhà phố đạt gần 1.380 căn, tăng 212% theo quý và 251% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 84% tổng lượng bán toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ đạt 70% chứng tỏ nguồn cầu cao đối với phân khúc nhà ở xây sẵn. Nhà phố thương mại dẫn đầu thị trường với gần 850 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ hơn 80%.
Cùng nhận định, đại diện JLL Việt Nam cho rằng, nhu cầu mua nhà liền thổ tại Tp.HCM tiếp tục mạnh mẽ. Theo báo cáo của đơn vị này trong quý 3, đợt sóng Covid-19 thứ hai diễn ra ngắn ngủi và dường như không ảnh hưởng đến tâm lý thích sở hữu nhà liền thổ của người Việt.
Giá sơ cấp 1 tiếp tục tăng lên USD 5.337/m2 trong quý 3/2020, tăng 14,7% so với cùng kỳ năm ngoái và 3,1% so với quý trước. Sự gia tăng chủ yếu do sự gia nhập của các dự án mới với giá cao hơn trung bình cũng như sự tự tin của các chủ đầu tư của các dự án tích hợp quy mô lớn. Trong bối cảnh Covid-19, các nhà đầu tư đã không giảm giá; thay vào đó, họ đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn lãi suất 0% đến khi bàn giao nhà và tặng nhiều quà có giá trị khác. Các chương trình này dự kiến sẽ tiếp tục đến cuối năm để kích cầu thị trường.
Theo đơn vị này, trong thời gian tới, số lượng căn nhà liền thổ được tung ra sẽ trở lại mức bình thường như từ cuối năm 2018 đến nay, từ 300-400 căn, và như vậy cả năm 2020 sẽ có khoảng 2.500 căn nhà liền thổ được mở bán. Con số này vẫn 40% thấp hơn nguồn cung trong giai đoạn 2016-2018 do các vấn đề pháp lý vẫn tồn đọng. Với nguồn cung hạn chế và nhu cầu vẫn mạnh, giá sơ cấp sẽ tiếp tục tăng.
Thị trường chung cư Hà Nội không còn leo thang
Theo báo cáo của CBRE, trong 9 tháng đầu năm, thị trường Hà Nội có 10.700 căn hộ chung cư mở bán mới, giảm 61% so với cùng kỳ năm trước. Riêng quý III/2020, Hà Nội đón thêm 3.500 căn mở bán, nhưng trong số này không có bất kỳ căn hộ hạng sang và căn hộ cao cấp nào.
Các sản phẩm chung cư mở bán trong quý III chỉ tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân với số lượng tương đối cân bằng, lần lượt là 1.792 căn và 1.711 căn, chiếm tỷ trọng tương ứng 51% và 49% tổng số căn mở bán trong quý. Phần lớn các dự án mở bán trong quý III là các dự án nhỏ và vừa, nằm xa trung tâm và ngoài đường vành đai 3 và thậm chí vươn ra khu vực ngoại thành như Thanh Trì.
Tính toán của các chuyên gia CBRE cho thấy, giá bán chung cư trung bình trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội trong quý III/2020 đạt mức 1.325USD/m2, giảm 4% so với cùng kỳ năm trước do tỷ trọng các dự án chung cư bình dân mở bán trong quý III cao hơn.
Với ngưỡng giá trung bình 1.325USD/m2 nói trên, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam, chi nhánh Hà Nội cho rằng, người mua với ngân sách 1,5 tỷ đồng chỉ mua được căn tối đa 50m2. Nếu nhìn vào thị trường Hà Nội hiện nay, để tìm căn hộ có diện tích dưới 50 m2 và giá 1,5 tỷ đồng ở trung tâm quả là khó.
Theo đánh giá của Savills Hà Nội, thị trường căn hộ đang rất nhạy cảm về giá. Giá bán căn hộ sơ cấp vẫn tăng bất chấp dịch bệnh. Từ năm 2016 đến nay, trung bình mỗi năm giá sơ cấp tăng 5%. Tuy nhiên, nhờ việc cải thiện cơ sở hạ tầng, nguồn cung căn hộ chung cư đang dần dịch chuyển ra các khu đô thị mới nằm ở ngoài trung tâm. Khảo sát của đơn vị này cho thấy, giá và diện tích là các yếu tố chính quyết định việc mua nhà. Chênh lệch giá bán giữa khu vực nội thành và khu vực lân cận ngày càng thu hẹp do nhiều tiện ích được cung cấp để bù đắp cho các bất lợi về mặt vị trí.
