Cẩn trọng khi đất ruộng, đất vườn nhảy giá
Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, trong khi lượng cung mới từ các dự án trở nên hiếm hoi, thì nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đang có xu hướng chuyển dịch sang tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất.
Lý giải về điều này, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, đây là những địa phương có chủ trương phát triển thành quận, nhận được sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của nhiều nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam và đã thực hiện công bố quy hoạch phát triển đô thị.
Việc nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng này đã làm cho đất đai “làng trên xóm dưới” sôi động, giá được đẩy lên cao. Có nơi trước đây ngưỡng giá đất trong làng chỉ vài trăm nghìn đồng nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng một mét vuông. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng một mét vuông.
Từ đó xuất hiện nghịch lý là giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2 nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã chào bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2.
Theo ông Đính, giá đất đai bị đẩy lên cao đã làm chùn bước sự quan tâm của các nhà phát triển. Bởi lẽ, giá quá cao khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư.
“Nhà đầu tư cũng nên cẩn trọng với những rủi ro có thể xảy ra, bởi giá đã được đẩy lên cao hơn so với mặt bằng, khi đầu tư sẽ khó thanh khoản và bị chôn vốn”, ông Đính lưu ý.
Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Công ty Jones Lang LaSalle (JLL) đánh giá đất nền đang là sản phẩm được ưa chuộng tại các huyện vùng ven. Sắp tới đây khi nhiều dự án hạ tầng được tiếp tục triển khai, giá đất ở những khu vực này dự báo sẽ còn tăng lên.
“Nhưng thời điểm hiện tại, chúng tôi chưa nhìn thấy cơ hội rõ rệt cho nhà đầu tư trước những thông tin như vậy. Việc xây dựng hạ tầng phải có từng giai đoạn và thực hiện trong thời gian dài, vì vậy nhà đầu tư cần phải cân nhắc nguồn lực tài chính của mình khi tham gia đầu tư, đây không phải “cuộc chơi” dành cho người ít vốn”, bà Vân cho biết.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, cũng cùng quan điểm, cho rằng phân khúc đất nền vẫn có sức hấp dẫn nhất trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, để đầu tư an toàn, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các thông tin pháp lý, quy hoạch, tính thanh khoản cũng như cân đối khả năng tài chính. Đất nền thường không dành cho những nhà đầu tư có số vốn hạn hẹp, hoặc phải đi vay để đầu tư.
Giao dịch biệt thự, nhà phố kém sôi động trên thị trường thứ cấp
Theo báo cáo thị trường tháng 11/2020 của DKRA Vietnam, ở phân khúc nhà phố, biệt thự, tình hình giao dịch thứ cấp kém sôi động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Giá bán thứ cấp tiếp tục xu hướng giảm từ những tháng trước, mức giảm thể hiện rõ nét nhất đối với những dự án ở phân khúc cao cấp có mức giá trên 15 tỷ đồng/căn.
Đơn vị này chỉ ra, trong tháng 11/2020, phân khúc nhà phố,biệt thự ghi nhận 2 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 66 căn, bằng 79% so với tháng 10/2020. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 32% (khoảng 21 căn), bằng 25% so với tháng trước đó.
Nguồn cung và sức cầu giảm nhẹ so với tháng trước, tập trung chủ yếu ở khu Đông và khu Tây, đa số là những dự án cũ thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó. Trong đó, khu Tây với 1 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 50 căn, chiếm 76% tổng nguồn cung mới. Dự án có tình hình bán hàng khá chậm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ khoảng 28%, với mức giá dao động từ 33 – 52,6 triệu đồng/m2. Khu Đông cung cấp ra thị trường 16 căn đến từ 1 dự án, chiếm 24% tổng nguồn cung mới, tỷ lệ tiêu thụ đạt 44% (khoảng 7 căn) với mức giá bán dao động từ 26 – 42,2 triệu đồng/m2.
Cụ thể, tình hình giao dịch nhà phố, biệt thự trên thị trường thứ cấp kém sôi động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Giá bán thứ cấp tiếp tục xu hướng giảm từ những tháng trước, mức giảm thể hiện rõ nét nhất đối với những dự án ở phân khúc cao cấp có mức giá trên 15 tỷ đồng/căn và những dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý.
Trong tháng 12/2020, theo đơn vị này nguồn cung và sức cầu sẽ tăng khi nhiều CĐT tranh thủ đưa sản phẩm ra thị trường vào dịp cuối năm. Bên cạnh đó, đây cũng là thời điểm khách hàng có nhu cầu ở thực lớn, sẵn sàng xuống tiền.
Ở loại hình biệt thự biển, theo DKRA Vietnam, trong tháng 111/2020 ghi nhận 39 căn mở bán đến từ 1 dự án (thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), tăng 56% so với tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 28% khoảng 11 căn, bằng 73% so với T10/2020. Nguồn cung mới tăng nhẹ so với tháng trước nhưng mức tăng không đáng kể. Trong đó, sức cầu của thị trường thấp và chưa có dấu hiệu cho thấy sự bứt phá trong ngắn hạn. Giao dịch hiện nay chủ yếu tập trung ở những dự án mới mở bán. Trong điều kiện thị trường khó khăn như hiện nay việc thuyết phục nhà đầu tư chủ yếu dựa vào uy tín của chủ đầu tư.
Thị trường bất động sản 2021: Khởi động một chu kỳ mới
Theo reatimes, Công ty TNHH Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam vừa công bố báo cáo ngành bất động sản nhà ở với những dự báo về sự khởi đầu một chu kỳ mới của thị trường trong năm 2021.
Theo Mirae Asset, trong những năm qua, tăng trưởng kinh tế tại Việt Nam luôn đi kèm với sự phát triển của thị trường bất động sản. Cụ thể, ở giai đoạn 2016 - 2019, GPD/đầu người tại Việt Nam tăng 23,8% (từ 2.192 USD lên 2.715 USD).
Báo cáo của công ty chứng khoán cũng cho thấy, trong hơn ba thập kỷ qua, diện tích m2 sàn căn hộ/đầu người ở các nước trong khu vực châu Á đều có xu hướng tăng dần đều.
Trong đó, ở những nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, tốc độ tăng nhanh hơn gần gấp đôi so với bình quân, đạt mức 19m2 sàn căn hộ/đầu người vào cuối năm 2019.
Trong khu vực, ngoại trừ Singapore và Hong Kong thì Nhật Bản, Đài Loan và Hàn Quốc là nhóm đứng đầu về diện tích mét vuông sàn căn hộ/đầu người. Ngược lại những nước như Thái Lan, Malaysia lại có diện tích mét vuông sàn căn hộ/đầu người thấp hơn.
So với khu vực Đông Nam Á, Việt Nam nằm ở nhóm có diện tích mét vuông sàn căn hộ/đầu người thấp nhất (19m2), nhưng mật độ dân số (đầu người/km2) cao hơn Thái Lan và Malaysia.
Báo cáo của Mirae Asset cho hay, tình hình phát triển dự án bất động sản tại 2 thành phố lớn nhất quốc gia nhìn chung khá ì ạch do nhiều vấn đề liên quan đến chính sách và thể chế, chỉ một số ít dự án được phê duyệt trong thời gian 1 - 2 năm vừa qua.
Đại dịch Covid-19 cũng tác động kép khiến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp kém khả quan. Thấu hiểu những khó khăn doanh nghiệp phải gánh chịu, Chính phủ đã có những động thái hỗ trợ và cởi mở trên tinh thần hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua khó khăn.
Đặc biệt, kể từ sau khi dịch Covid-19 bùng phát vào hồi tháng 1/2020, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần cắt giảm các lãi suất điều hành nhằm vực dậy nền kinh tế. Điển hình như lãi suất tái cấp vốn đã giảm từ mức 6,25% xuống 6% vào tháng 9/2019, xuống 5% vào tháng 3/2020, xuống 4,5% trong tháng 5/2020, xuống 4% vào ngày 30/9/2020.
Tính đến tháng 11/2020, lãi suất vay mua nhà điều chỉnh từ các ngân hàng trong nước đã giảm xuống 9,5%, mức thấp nhất trong 10 năm.
Trước đây, việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án bất động sản được hiểu và thực hiện theo nhiều cách khác nhau, gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư.
Hồi tháng 2/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định 25/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, giúp tháo gỡ một phần khó khăn, vướng mắc trên. Điều 60 Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu được thực hiện theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013.
Thời điểm giao đất cho nhà đầu tư được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực hiện dự án. Nhóm chuyên gia kỳ vọng việc ban hành hành lang pháp lý mới này giúp tháo gỡ nút thắt trong thời gian dài vừa qua trên thị trường.
Tại các quốc gia phát triển, người dân có đa dạng kênh tài sản để đầu tư: Trái phiếu, cổ phiếu, quỹ hưu trí, quỹ tương hỗ, bất động sản,... Trong đó, kênh bất động sản có thể được đầu tư qua hình thức sở hữu trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các tổ chức đầu tư và quản lý bất động sản chuyên nghiệp.
Tại Việt Nam, việc sở hữu trực tiếp bất động sản lại là phương thức được ưu tiên đầu tư. Chính vì vậy, khi lựa chọn kênh đầu tư, tâm lý sở hữu một bất động sản sẽ hiện hữu trong đại đa số người dân.
Trên cơ sở đó, đơn vị chứng khoán cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã hoàn thành một chu kỳ, đồng thời dự báo mặt bằng giá mới được thiết lập trong dài hạn, làm cơ sở cho những hoạt động kinh doanh, bán hàng trong tương lai của các doanh nghiệp.
Xu hướng đầu tư bất động sản vùng ven sẽ còn diễn ra mạnh trong năm 2021
Theo CBRE Việt Nam, nơi nào có quỹ đất tốt, nhu cầu khách hàng có, có khả năng bán hàng thì chủ đầu tư sẽ đầu tư vào. Đây là bức tranh dễ thấy ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Phú Quốc, Lâm Đồng… và xu hướng này sẽ tiếp diễn trong năm 2021.
Theo vị chuyên gia này, trong khi thị trường BĐS TP HCM sụt giảm mạnh về nguồn cung thì các thị trường vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng tàu lại sôi động. Dự báo xu hướng này còn tiếp diễn trong năm 2021.
Việc các doanh nghiệp BĐS di chuyển ra vùng ven không phải là xu hướng mới. Trước đây, khi thị trường BĐS TP HCM phát triển, sự chú ý với các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương chưa nhiều. Hiện nay, TP HCM đang gặp khó khăn về nguồn cung, vấn đề pháp lý liên quan đến khả năng phát triển dự án khiến các chủ đầu tư dịch chuyển.
Theo các chuyên gia trong ngành, thực tế, xu hướng ly tâm để dịch chuyển về các thị trường mới đã diễn ra trong nhiều năm nay và dự kiến sẽ không giảm tốc trong 2021, đặc biệt tại những điểm sáng như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hạ Long (miền Bắc); Phan Thiết (Bình Thuận), Tuy Hòa (Phú Yên), Quy Nhơn (Bình Định), Thanh Hóa (miền Trung); Bình Dương, Long An, Đồng Nai (miền Nam).
Còn theo nhiều doanh nghiệp BĐS, đầu tư vào thị trường vùng ven bên cạnh khai thác thế mạnh về quỹ đất rộng, giá tương đối thấp thì ở đây chính quyền cũng tạo nhiều điều kiện để thu hút đầu tư do đó, thủ tục xin phép để triển khai một dự án cũng được rút gọn, dễ dàng hơn. Đặc biệt, hơn cả là ở những thị trường này đang có các bệ phóng là các dự án hạ tầng quan trọng sắp được triển khai.
CĐT dự án Stellar Garden liên tiếp sai phạm trách nhiệm thuộc về ai?
Ngày 18/11/2020 Thanh tra sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội đã ra Quyết định 217/QĐ-XLVPHC về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực Kế hoạch - Đầu tư đối với Công ty CP kinh doanh và Xây dựng Quang Minh đã không thực hiện báo cáo về hoạt động đầu tư, báo cáo giám sát, đánh giá dự án đầu tư theo quy định tại điểm a, khoản 2, Điều 13 Nghị định số 50/2016/NĐ-CP ngày 1/6/2016.
Giãn tiến độ thực hiện dự án, giãn tiến độ đầu tư nhưng chưa được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan đăng ký đầu tư theo quy định tại điểm c, khoản 4, Điều 13 Nghị định số 50/2016/NĐ-CP ngày 1/6/2016; Tổng cộng 2 mức xử phạt là 35 triệu đồng.
Trong quá trình thực hiện dự án đến nay, chủ đầu tư đã không thực hiện báo cáo về hoạt động đầu tư, báo cáo giám sát, đánh giá dự án đầu tư, theo quy định của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kế hoạch và đầu tư. Với hành vi này, mức xử phạt là 10 triệu đồng.
Ngoài ra, chủ đầu tư còn giãn tiến độ thực hiện dự án, giãn tiến độ đầu tư nhưng chưa được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan đăng ký đầu tư theo quy định của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kế hoạch và đầu tư. Với hành vi này, mức xử phạt là 25 triệu đồng. Và tổng mức xử phạt đối với hai hành vi trên là 35 triệu đồng.
Với những gì đã và đang diễn ra ngay giữa lòng Thủ đô Hà Nội, dư luận không khỏi băn khoăn, sai phạm được “hợp thức hóa” nhưng trách nhiệm quản lý bị “bỏ quên”, thượng tôn pháp luật ở đâu?
Trước đó, tháng 09/2017, được biết, chủ đầu tư Quang Minh đã "âm thầm" mang dự án Stellar Garden đi thế chấp tại một ngân hàng có tiếng với số tiền rất lớn. Khi phát hiện ra sự việc, nhiều khách hàng mua nhà tại dự án vô cùng lo lắng. Nhiều người cho rằng chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính nên mới phải mang dự án của mình đi thế chấp ngân hàng.
Năm 2019, dự án Stellar Garden cũng từng bị phản ánh về việc đang trong quá trình hoàn thiện các hạng mục công trình xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy (PCCC) nhưng Công ty Cổ phần Kinh doanh và Xây dựng Quang Minh đã ngang nhiên đưa dân vào ở nhiều ngày nay, bất chấp nhiều nguy cơ về cháy nổ. Không những vậy, trong quá trình thi công xây dựng dự án đã gây ô nhiễm môi trường về vụi bặm và tiếng ồn mà không có sự vào cuộc xử lý triệt để của chính quyền quận Thanh Xuân.
Tháng 02/2020, cư dân mua nhà tại dự án Stellar Garden 35 Lê Văn Thiêm bức xúc về việc chủ đầu tư liên tục trì hoãn việc bàn giao biên bản căn hộ, khiến nhiều quyền lợi chính đáng của cư dân không được đảm bảo. Đến ngày 26/2/2020, hàng loạt cư dân có mặt tại văn phòng làm việc của chủ đầu tư để yêu cầu phải trả cho cư dân biên bản bàn giao căn hộ.
Có thể thấy, dự án Stellar Garden do Công ty CP kinh doanh và Xây dựng Quang Minh làm chủ đầu tư đã và đang tồn tại nhiều sai phạm, vi phạm về các linh vực xây dựng, đầu tư.... Để đảm bảo quyền và lợi ích cho khách hàng, tránh gây thiệt hại kinh tế xã hội, ảnh hưởng đến môi trường, đời sống cư dân, rất mong các cơ quan chức năng sát sao hơn trong việc giám sát, báo cáo tình hình chung của dự án. Trong trường hợp dự án có nhiều vi phạm cũng cần thanh kiểm tra tổng thể để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân.
