Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Thống đốc NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng.
Theo quy định mới, NHTM phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến. Chủ đầu tư có trách nhiệm phải gửi cho NHTM hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký.
Thông tư 13/2017/TT-NHNN ban hành nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của các Tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đồng thời phù hợp với các quy định pháp luật mới có liên quan trong hoạt động bảo lãnh nhưng chưa thực sự tạo thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản và thậm chí cả ngân hàng.
“Ngân hàng bảo lãnh, vẫn có tin tức người dân không có sổ đỏ hoặc chưa có nhà”
Tại Hội thảo Nhận diện cơ hội và rủi ro thị trường bất động sản năm 2018, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và NHNN cần xem lại việc bảo lãnh của ngân hàng thương mại cho nhà ở hình thành trong tương lai. Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định, các chủ đầu tư phải có sự bảo lãnh của ngân hàng, bảo lãnh cho số tiền của người dân nộp cho chủ đầu tư để mua nhà. Nếu căn nhà đó không được giao cho người dân theo tiến độ thì ngân hàng phải thực hiện bảo lãnh, bồi thường cho người dân.
“Mặc dù Thông tư 07/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng đã thực hiện được hơn 2 năm, nhưng cho đến nay vẫn còn tin tức người dân không có sổ đỏ mặc dù đã đóng đủ tiền, thậm chí có dự án người dân còn không có nhà, thì việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện ra sao?”, TS. Hiếu đặt câu hỏi.
TS. Nguyễn Trí Hiếu.
TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho biết: “Tôi ở trong hệ thống ngân hàng nhưng không nắm được thông tin hiện tại có bao nhiêu tiền đang được bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai, cũng chẳng biết rằng trong các bảo lãnh đó có sự tranh chấp nào không?
Phát hành bảo lãnh là một chuyện nhưng thực hiện bảo lãnh là chuyện khác. Khi thực hiện bảo lãnh, ngân hàng phải xem xét có những điều kiện gì ở trong giao dịch không khớp với hợp đồng, không khớp với bảo lãnh không, nếu tìm được, ngân hàng có quyền từ chối bảo lãnh bởi chủ đầu tư đã không thực hiện đúng các điều kiện. Tại thời điểm này, tôi không biết được có bao nhiêu bảo lãnh được phát hành, bao nhiêu bảo lãnh có tranh chấp, ra tòa án được xử lý như thế nào”.
So sánh với câu chuyện này ở Mỹ, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu thừa nhận, NHNN và Bộ Xây dựng học hỏi được trong quá khứ là có những chủ đầu tư lừa đảo và để bảo đảm quyền lợi cho người dân, ngân hàng đứng ra bảo lãnh.
Tuy nhiên, ở Mỹ, không có vấn đề ngân hàng thương mại đứng ra bảo lãnh cho các chủ đầu tư. Nhà ở sẽ phải hình thành đúng tiến độ. Bởi vì ở đó, các chủ đầu tư không được huy động vốn từ người dân. Nếu người dân muốn đóng cọc trước, thì phải đóng vào tài khoản phong tỏa mà chủ đầu tư không được phép sử dụng cho đến khi hoàn thành, chuẩn bị giao nhà thì bấy giờ, chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà đồng ý cho giải tỏa tài khoản đó cho chủ đầu tư trả cho ngân hàng, ngân hàng giải chấp rồi chuyển quyền sở hữu từ ngân hàng, từ chủ đầu tư qua cho người mua nhà.
Như vậy, để đảm bảo quyền lợi cho người dân, nước Mỹ quy định các chủ đầu tư chỉ có thể đi vay ngân hàng, không được quyền huy động vốn của người dân thì sẽ không có rủi ro. Người dân hoặc dùng vốn của mình, hoặc đi vay ngân hàng để mua nhà theo hình thức “tiền trao cháo múc”.
Cần chấm dứt tình trạng chủ đầu tư “vơ đũa cả hai tay”
Thay vì để giảm thiểu rủi ro cho người tiêu dùng bằng cách cho phép NHTM bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, TS. Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và NHNN xem xét lại việc có cho chủ đầu tư tiếp tục huy động tiền của dân chúng. “Dĩ nhiên khi làm vậy, chủ đầu tư có lợi khi không phải trả lãi ngân hàng thì giá nhà sẽ rẻ hơn chút nhưng không gì có thể đảm bảo quyền lợi người mua nhà sẽ được bảo vệ một cách tuyệt đối”, TS. Hiếu nhấn mạnh.
Xoay quanh vấn đề này cũng có những ý kiến trái chiều của các chuyên gia tham gia hội thảo. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng phân tích: “Trong thời gian dài, thị trường bất động sản phát triển một cách bùng nổ ở góc độ rất tự do, không có kế hoạch, nhà nhà đi làm bất động sản từ các tổ chức đến cá nhân, dẫn đến nhiều rủi ro trong quá trình đầu tư kinh doanh, đặc biệt là rủi ro cho người tiêu dùng – vốn được xem là phía yếu thế khi tham gia thị trường.
TS. Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và NHNN xem xét lại việc có cho chủ đầu tư tiếp tục huy động tiền của dân chúng.
Trước thực trạng đó, đặt ra cho cơ quan quản lý nhà nước trong đó có Bộ Xây dựng vấn đề làm sao có giải pháp bên cạnh ổn định thị trường cũng hạn chế được rủi ro trong kinh doanh bất động sản. Chính vì lí do đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất và được Quốc hội thông qua giải pháp tránh rủi ro đó là bảo lãnh ngân hàng trong hoạt động kinh doanh. Chính sách này có thể nói học Hàn Quốc hơi nhiều dù không phải tất cả”.
Theo ông Khởi, ở Hàn Quốc có hẳn một công ty bảo lãnh nhà ở, do nhà nước đứng ra thành lập, Chính phủ cấp vốn. Được biết, Chính phủ Hàn Quốc đã bỏ vốn 16 – 17 tỷ USD cho Công ty này để thực hiện bảo lãnh hoạt động kinh doanh. Đối với nước nào cho phép hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, nguy cơ có thể xảy ra rủi ro thì các chủ đầu tư phải tham gia bảo lãnh để đảm bảo quyền lợi cho người tiêu dùng đặc biệt là người mua nhà. Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan đã thảo luận rất kỹ.
“Vấn đề mà TS. Hiếu đưa ra, tôi cho rằng đã xảy ra đối với dự án trước 2015 nhưng đến bây giờ vẫn còn. Nhiều chủ đầu tư thực hiện huy động vốn không đúng theo yêu cầu từ những năm trước, đến giờ chưa có sản phẩm và chưa có cơ chế để xử lý. Còn đối với các dự án bắt đầu sau khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực và đặc biệt sau khi có thông báo danh sách các ngân hàng đủ điều kiện đứng ra bảo lãnh thì hoạt động kinh doanh bất động sản đã đi vào nề nếp hơn.
Mặc dù chưa có thống kê cụ thể về việc này nhưng tôi cho rằng, rủi ro trong hoạt động mua bán của người mua đã giảm đi rất nhiều. Bởi ngân hàng cùng chủ đầu tư có mục tiêu nhanh chóng đưa sản phẩm bất động sản ra thị trường, buộc chủ đầu tư có ý thức trách nhiệm hơn với người tiêu dùng và người tiêu dùng yên tâm hơn khi tham gia thị trường”, ông Khởi lý giải.
Đồng quan điểm với ông Nguyễn Mạnh Khởi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: Kẽ hở trên thị trường vẫn nhiều, hoạt động quản lý môi giới bất động sản chưa tốt. Nhưng hiện nay NHNN đã có thông tư mới về bảo lãnh. Người mua nhà hình thành trong tương lai sẽ nhận được thông báo trực tiếp của ngân hàng về bảo lãnh, nên hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản sẽ được quản lý chặt hơn, quyền lợi người tiêu dùng sẽ được bảo vệ tốt hơn.
Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, ông Châu cho rằng, khi thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng sẽ có lợi thế. Bởi trước đây, ngân hàng đã đồng hành với doanh nghiệp khi cho doanh nghiệp vay vốn, giờ khi đứng ra bảo lãnh sẽ được hưởng thêm phí bảo lãnh tối đa 2%, bây giờ có chia sẻ thông thường là 1%. Cho nên, vấn đề này cần thảo luận trong thời gian tới, để đảm bảo hài hoài lợi ích của các bên.
Bảo vệ quan điểm của mình, TS. Nguyễn Trí Hiếu khẳng định: “Dù có bao nhiêu quy định chăng nữa thì rủi ro vẫn tồn tại, cho đến khi nào cơ chế huy động vốn của người dân được hủy bỏ. Cần chấm dứt tình trạng chủ đầu tư “vơ đũa cả hai tay”, tay trái lấy tiền của người dân, tay phải vay tiền ngân hàng”.
“Khi doanh nghiệp vay vốn ngân hàng, doanh nghiệp có quyền thế chấp tài sản. Và ngân hàng có quyền không giải chấp cho đến khi nhận đủ tiền của doanh nghiệp. Rủi ro của người dân là khi ngân hàng chưa nhận được tiền của chủ đầu tư, ngân hàng sẽ không giải chấp và chủ đầu tư không thể giao nhà cho người mua”, TS. Hiếu cho biết./.
