Quyết định 60 như một giấy phép con
Bắt nguồn từ việc thiếu giám sát, buông lỏng quản lý đã để lại những hệ lụy trong quá trình tách tửa khi áp dụng Quyết định 33/2014, bởi một số doanh nghiệp bất động sản và đầu nậu đã lợi dụng tách thửa để phân lô bán nền, kinh doanh bất động sản trái với quy định, năm 2017, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 60/2017 thay thế Quyết định 33/2014.
Sự ra đời của Quyết định 60 được kỳ vọng sẽ giúp thị trường đất nền TP.HCM phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Tuy nhiên, sau hơn 2 năm áp dụng, quy định này đã bộc lộ nhiều điểm bất cập, khiến việc xin tách thửa của người dân gặp nhiều khó khăn, nhiều người cho rằng, Quyết định 60 như một giấy phép con đã làm khó họ.
Ông Nguyễn Văn Thanh (quận 12) cho biết, nếu so với Quyết định 33/2014, thì Quyết định 60/2017 có nhiều điểm thuận lợi hơn. Chẳng hạn, diện tích tối thiểu nhỏ hơn, các gia đình nghèo, có công với Cách mạng được ưu tiên. Song, điểm gây khó cho nhiều người khi nộp hồ sơ lên Phòng Tài nguyên và Môi trường của quận là một số khái niệm vẫn còn rất mơ hồ và không ăn nhập gì với các quy định của pháp luật hiện hành.
“Tôi có thửa đất rộng hơn 2.000m2 ở quận 12, khi con cái đã lớn khôn và muốn cho mỗi đứa một mảnh đất để xây nhà, tôi đã bỏ ra gần 100 triệu đồng để san lấp mặt bằng, đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất và nộp hồ sơ xin tách thửa, nhưng nhiều tháng trôi qua vẫn không giải quyết được”, ông Thanh nói và cho biết, khi lên Phòng Tài nguyên và Môi trường thì được các cán bộ giải thích rằng, khu đất ông xin tách thửa nằm trong “khu dân cư xây dựng mới”, nhưng thực tế khu vực này đã “đô thị hóa” rất lâu rồi.
Một trường hợp khác là ông Phạm Anh Dũng (quận 9) cho biết, gia đình ông có khu đất ở rộng gần 1.000m2, muốn chia cho 3 người trong gia đình, nhưng nhiều lần nộp hồ sơ vẫn chưa tách được vì những quy định không hợp lý.
Ông Dũng cho biết, lần đầu ông nộp hồ sơ là giữa năm 2017, các đơn vị liên quan đã xuống kiểm tra thực tế, nhưng không giải quyết vì lý do “theo Tài liệu 203, đường đi hiện hữu là bờ”.
Đến năm 2018, khi Quyết định 60 có hiệu lực, gia đình ông tiếp tục làm hồ sơ và đã được cán bộ tiếp nhận, đi kiểm tra thực tế, nhưng rồi lại bị từ chối giải quyết, vì “đường do người dân tự làm không có nghiệm thu, tiếp nhận”.
Còn ông Phạm Đình Hai (quận 10) cho biết, ông có miếng đất diện tích 4.000m2 ở xã Bình Khánh (huyện Cần Giờ), muốn tách thửa để chia cho con cái mỗi đứa 1.000m2, nhưng hồ sơ đã chờ rất lâu vẫn chưa tách thửa được.
“Lên huyện thì họ nói là không có đường ra. Không lẽ gia đình tôi cứ ôm đất để đó mà không thể làm gì được. Trong khi muốn sang nhượng một ít cũng không tách thửa được. Tôi thấy rất bất cập với quyết định này”, ông Hai bức xúc.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Quyết định 60/2017 ban hành dựa trên Nghị định 01/2017 của Chính phủ. Tuy nhiên, quyết định này có bất cập là có quy định đất dân cư xây dựng mới, đất chỉnh trang đô thị, trong khi Luật Đất đai không quy định hai loại đất này, khiến các địa phương khó thực hiện. Bởi địa phương khi giải quyết hồ sơ tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân đều phải căn cứ theo Luật Đất Đai, vì luật là cơ sở pháp lý cao nhất.
Sẽ chỉnh sửa lại
Tại cuộc họp mới đây với Sở Tài nguyên và Môi trường và một số sở, ngành liên quan về triển khai nhiệm vụ và kế hoạch năm 2020, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cho biết, Thành phố sẽ xem xét điều chỉnh lại Quyết định 60/2017.
Trước đó, Sở Tư pháp TP.HCM đã có văn bản góp ý về những điểm bất cập của Quyết định 60/2017, đồng thời tham mưu UBND Thành phố sớm ban hành quyết định thay thế cho quyết định nói trên.
Theo Sở Tư pháp, Quyết định 60/2017 có quy định đất thuộc “quy hoạch đất ở xây dựng mới” và “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp” (trong đó có chức năng đất ở) thì không được tách thửa.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Xây dựng 2013, Luật Quy hoạch 2017 và các Nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch, được quy định tại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung của TP.HCM đều không có sử dụng thuật ngữ “quy hoạch xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp”, hoặc giải thích đối với quy hoạch này.
Như vậy, việc quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 5, Quyết định 60/2017 đã hạn chế quyền tách thửa của người sử dụng đất. Nội dung quy định không phù hợp với Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP khi quy định các trường hợp không được tách thửa.
Riêng trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, Quyết định 60/2017 giao UBND quận, huyện căn cứ quy định về quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn của các sở, ngành để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch.
Thế nhưng, việc quy định trên và thực tiễn hướng dẫn của các sở, ngành dẫn đến sự chưa thống nhất đồng bộ, có dấu hiệu phát sinh thủ tục hành chính. Chưa kể, thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc quy định loại đất được tách thửa, như: Căn cứ Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh chỉ có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với 2 loại đất “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”.
Đồng thời, Luật Đất đai 2013 cũng không giao cho Chính phủ mở rộng thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất khác. Do đó, Quyết định 60/2017 chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013, chưa đảm bảo nguyên tắc thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật.
Còn theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố, dù Quyết định 60/2017 quy định chỉ tách thửa 2 loại đất, nhưng qua các thời kỳ tùy theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội, các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 đã phê duyệt sẽ có những thay đổi nhất định.
Do vậy, ngoài hai loại đất được tách thửa, còn có một số loại đất khác như đất ở hiện hữu cải tạo xây chen, đất nhóm nhà ở hiện hữu cải tạo và đất dân cư hiện hữu cải tạo có tính chất và mục tiêu quy hoạch tương đồng với hai loại đất được phép tách thửa theo Quyết định 60/2017. Sở sẽ rà soát, báo cáo, đề xuất UBND Thành phố có phương án xử lý đưa những loại đất trên vào danh mục được phép tách thửa.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Bộ Tài nguyên và Môi trường nên xem xét bãi bỏ quy định cho phép tách thửa đối với từng loại đất, không để bị lợi dụng nhằm thực hiện phân lô bán nền tràn lan, trái pháp luật. Bởi trước năm 2019, đã có địa phương cho phép tách thửa đất nông nghiệp, mặc dù Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị.
Thế nhưng, tại khoản 31, Điều 2, Nghị định 01/2017 đã bổ sung Điều 43d vào Nghị định 43/2014 lại quy định: “UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Quy định này đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp…, từ đó có thể dẫn đến tình trạng các đầu nậu, doanh nghiệp “bất lương” lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.
“HoREA đề nghị Chính phủ xem xét, bãi bỏ quy định tại khoản 31, Điều 2, Nghị định 01/2017 về việc bổ sung Điều 43d vào Nghị định 43/2014 đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, trong đó có đất nông nghiệp, vì không phù hợp với Luật Đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát”, ông Châu nói và cho biết thêm, trong thời gian tới, HoREA cũng sẽ có những kiến nghị sửa đổi Quyết định 60/2017 để hỗ trợ người dân trong việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất.
