Tồn kho nhiều, giá bán vẫn tăng vọt
Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam, trong năm 2020, thị trường bất động sản chịu tác động kép của đà suy giảm từ năm 2019 và ảnh hưởng dịch Covid-19. Tuy nhiên, phân khúc bất động sản cao cấp tại TP.HCM vẫn có sự phát triển mạnh.
Cụ thể, trong quý III và nửa đầu quý IV/2020, nguồn cung căn hộ hạng A (giá 50 triệu - 70 triệu đồng/m2) và hạng sang (trên 70 triệu đồng/m2) chiếm gần 90% tổng số nguồn cung mới. Với nguồn cung mới như vậy, tỷ lệ tiêu thụ loại hình căn hộ này khá tích cực. Ở quý III, tỷ lệ tiêu thụ ở mức 80% nguồn cung mới, tháng 10 khoảng 67% và tháng 11 khoảng 91%.
Đặc biệt, mức giá của phân khúc này đang có xu hướng tăng đáng kể. Báo cáo của DKRA cho thấy, giá chào bán sơ cấp tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình dao động từ 10% – 15% so với thời điểm đầu năm 2020. Còn ở thị trường thứ cấp, thanh khoản khá thấp, nên mặt bằng giá có sự sụt giảm, dao động trung bình 2% - 3% so với quý trước.
Ông Hoàng nói rằng, nếu năm 2019, mức giá trung bình của căn hộ hạng A khoảng 45 - 55 triệu đồng/m2, thì hiện tại đã tăng lên khoảng 50 - 70 triệu đồng/m2. Thậm chí, mới đây, có những dự án tiêu chuẩn chỉ ở hạng A nhưng giá bán đã được rò rỉ lên đến gần 4.000 USD/m2 (khoảng 90 triệu đồng/m2).
Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM cũng cho biết, trong 5 năm gần đây, lượng nguồn cung sơ cấp của căn hộ hạng A tại thị trường TP.HCM chiếm tỷ lệ từ 4% đến 6% tổng nguồn sơ cấp mỗi năm. Phân khúc này còn đạt được tỷ lệ hấp thụ tăng dần, cho thấy nhu cầu đối với sản phẩm này vẫn tốt.
Điều này được lý giải bởi các dự án hạng A có vị trí đắc địa với giá đất cao và tăng liên tục, chủ yếu tập trung ở khu trung tâm như quận 1, 3 hay các khu vực có mức độ đô thị hóa cao như quận 2, 7. Trong khi đó, số lượng mở bán của các dự án cũng khá hạn chế, phổ biến từ 100 đến 300 căn mỗi lần mở bán.
Đáng chú ý, dù giá tăng cao nhưng bất động sản cao cấp hiện là phân khúc có tỷ lệ tồn kho cao. Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý III/2020, các sản phẩm tồn kho, khó bán trên thị trường chủ yếu đến từ những dự án căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, do giá bán cao, không ở vị trí đắc địa, không nằm trong lõi trung tâm thành phố.
Có khả năng cung vượt cầu
Đánh giá về triển vọng thị trường thời gian tới, bà Trang nói rằng, TP.HCM sẽ có thêm khoảng hơn 143.700 căn hộ được cung cấp ra thị trường trong tương lai đến 2023. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng sang chiếm 13%, tương đương khoảng hơn 18.000 căn hộ. Con số này phản ảnh nhu cầu sở hữu và đầu tư căn hộ cao cấp tương đối lớn của thị trường.
“Các dự án cao cấp vẫn tọa lạc tại những vị trí đắc địa như quận 1 và khu vực Thủ Thiêm, quận 2. Giá bán của phân khúc hạng sang vẫn thấp hơn giá bán của các dự án cùng loại trong khu vực, hứa hẹn sẽ thu hút khách mua nước ngoài để đầu tư.
Tuy nhiên, dưới tác động của dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp và các thủ tục pháp lý vẫn đang bị siết chặt, lượng nguồn cung mới chào bán ra thị trường sẽ có sự trì hoãn và thay đổi thời gian mở bán, dẫn đến việc lượng nguồn cung chào bán mới có thể ít hơn số lượng dự kiến”, bà Trang nói.
Tương tự, ông Nguyễn Hoàng nhận định, trong thời gian tới, căn hộ hạng A vẫn là xu hướng. Đặc biệt là ở khu Đông, do các yếu tố tác động, thúc đẩy thị trường từ việc thành lập “thành phố Thủ Đức”, các dự án hạ tầng giao thông tiếp tục được triển khai, hoàn thành và một số dự án của các chủ đầu tư lớn được đầu tư tốt hơn, bài bản hơn…
Không những vậy, sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường khi được cho phép mua nhà tại Việt Nam cũng kích thích thị trường căn hộ hạng sang. Thực tế trong những năm qua, các dự án căn hộ hạng A và hạng sang luôn có tỷ lệ người nước ngoài mua rất cao. Thậm chí, có những dự án hết định mức cho người nước được phép sở hữu theo luật pháp quy định.
“Nguy cơ cung vượt cầu hoàn toàn có thể xảy ra khi loại hình căn hộ hạng A và hạng sang đang chiếm phần lớn toàn bộ nguồn cung, dù tầng lớp trung lưu, lớp người giàu mới ở Việt Nam ngày càng tăng mạnh. Tuy nhiên, đại bộ phận người dân Việt Nam có mức thu nhập bình quân đầu người ở mức trung bình thấp (khoảng 3.000 USD/người/năm), riêng TP.HCM cũng chỉ ở mức trung bình (6.000 USD/người/năm).
Theo tính toán của DKRA Vietnam, với thu nhập bình quân khoảng 1.000 USD/tháng, căn hộ hạng B có giá trung bình khoảng 2,5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, tương đương gấp 10 năm thu nhập. Thêm nữa, trong năm 2020, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, rất nhiều người bị ảnh hưởng kinh tế, do vậy họ thận trọng hơn trong việc mua bất động sản cao cấp, dù là để ở hay đầu tư. Đây thực sự là thách thức của thị trường”, ông Hoàng nói.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam lại cho rằng, giai đoạn này thị trường phân khúc cao cấp cũng không có nhiều nguồn cung mới. Ở góc độ tích cực, đây chính là cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà cao cấp để ở và đa dạng hóa nguồn đầu tư.
