Cách đây không lâu, các chuyên gia bất động sản đã phải chuẩn bị cho điều tồi tệ nhất, khi thị trường đóng bang do hàng loạt doanh nghiệp đóng cửa và người lao động mất việc làm. Số lượng người yêu cầu hoãn trả các khoản vay thế chấp cũng tăng lên khi suy thoái kinh tế toàn cầu diễn ra.
Kate Everett-Allen, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu nhà ở quốc tế tại công ty tư vấn bất động sản Knight Frank cho biết: “Thời điểm này năm ngoái, chúng tôi nghĩ rằng nó sẽ giống năm 2008”.
Nhiều người lo sợ rằng thị trường nhà ở sẽ sụp đổ, như họ đã từng thấy trong những đợt suy thoái kinh tế trước đây. Sự gia tăng tỷ lệ phá sản và thất nghiệp sẽ bóp chết thu nhập khả dụng và khiến các chủ nhà mắc nợ nhiều khó có thể trả các khoản vay thế chấp. Những người đủ may mắn sở hữu căn nhà thứ hai sẽ buộc phải bán nhà để tích trữ tiền mặt, gây áp lực giảm giá nhiều hơn lên thị trường.
“Thực tế thì chuyện đó đã không xảy ra,” Everett-Allen nói thêm.
Thay vào đó, giá nhà tăng vọt ngay cả khi kinh tế thế giới trải qua đợt lao dốc tồi tệ nhất kể từ cuộc Đại suy thoái. Từ New Zealand đến Mỹ, Đức, Trung Quốc và Peru, một hiện tượng đã xảy ra: giá nhà tăng chóng mặt, và nhiều người điên cuồng đi mua nhà vì sợ không còn cơ hội.
Tại 37 quốc gia giàu có thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), giá nhà thực tế đã tăng gần 7% trong khoảng thời gian từ quý 4 năm 2019 đến quý 4 năm 2020 - mức tăng trưởng hàng năm nhanh nhất trong hai thập kỷ qua.
Vậy đây có phải là dấu hiệu cho thấy bong bóng nhà ở sắp vỡ? Theo Everett-Allen thì câu trả lời là không. Lãi suất vay vẫn ở mức thấp và một khi biên giới mở cửa trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tạo động lực hơn nữa cho thị trường bất động sản, nơi mà hoạt động mua phần lớn được thúc đẩy bởi khách hàng trong nước.
"Điều này sẽ diễn ra trong suốt thời gian còn lại của năm nay và năm sau, và sau đó có thể tạm lắng", bà nói thêm.
Hiệu ứng Covid
Thật bất ngờ là đại dịch đã làm tăng giá nhà. Đó là bởi vì các chính phủ trên khắp thế giới đã ra lệnh cấm trục xuất khỏi nhà, giãn hạn trả nợ vay thế chấp, và cung cấp hàng nghìn tỷ đô la hỗ trợ cho người lao động và doanh nghiệp. Việc cắt giảm lãi suất khiến các khoản trả nợ thế chấp “dễ thở” hơn với người vay ở nhiều nơi, trong khi việc giảm thuế trước bạ tạm thời lại thúc đẩy hoạt động mua nhà ở một số thị trường.
Những biện pháp này giúp thị trường nhà ở thoát khỏi cuộc suy thoái do đại dịch. Nhưng bản thân đại dịch đã thực sự làm tăng giá nhà.
Richard Donnell, Giám đốc nghiên cứu của nền tảng bất động sản Zoopla tại Anh, cho biết: “Nếu bạn nhốt phần lớn dân số trong nhiều tháng, họ sẽ nhanh chóng đánh giá lại những gì họ muốn về ngôi nhà của mình”.
Khi mọi người buộc phải chuyển đổi nhà ở thành văn phòng và lớp học, không mất nhiều thời gian để "cuộc đua giành không gian" diễn ra.
Các cá nhân giàu có hơn ở một số quốc gia đã rời khỏi các thành phố để tìm những ngôi nhà lớn hơn ở ngoại ô với nhiều không gian ngoài trời hơn, vì họ sẽ không phải di chuyển đến các văn phòng ở trung tâm thường xuyên như trước, ngay cả khi đại dịch kết thúc.
Nhiều người trong số này ở trong tình trạng tài chính tốt hơn so với trước khi đại dịch tấn công, vì họ đã chi tiêu ít hơn cho các kỳ nghỉ và ăn uống, và do đó có thể dành nhiều tiền hơn cho việc mua nhà.
Ví dụ, ở Vương quốc Anh, các thị trấn Stortford và Winchester thuận tiện đi tới London, đã chứng kiến giá trị bất động sản tăng vọt.
"Bất cứ căn nhà nào có văn phòng tại gia trong vòng một giờ đi tàu từ London sẽ có giá cao hơn 10% giá trị thị trường", theo Daniel Harrington, trưởng bộ phận tăng trưởng quốc tế của đại lý bất động sản hạng sang Fine & Country.
Một xu hướng mà Harrington đã quan sát thấy ở các thủ đô như London và Paris là các giám đốc điều hành giàu có bán những ngôi nhà ở trung tâm để mua một bất động sản lớn hơn nhưng rẻ hơn ở xa thành phố, và đủ tiền mặt để mua thêm một căn hộ nhỏ ở trung tâm thành phố và một ngôi nhà nghỉ dưỡng ở nơi khác.
Nhu cầu này từ các khách hàng trong nước đã tăng cao đối với bất động sản ở những nơi như Riviera của Pháp, vốn thường bị thống trị bởi người mua nước ngoài.
Tại thị trấn nghỉ mát ven biển Ilfracombe ở Tây Nam nước Anh, Lee Hussell, Giám đốc công ty bất động sản Webbers, đã bán hai bất động sản trong những tháng gần đây với giá cao hơn 100.000 bảng Anh (139.000 USD) so với giá chào bán.
"Trong 38 năm mua bán nhà, tôi chưa chứng kiến một thị trường nào như thế", Henry Pryor, một đại lý mua bán ở Anh, nhận xét. "Đã có những câu chuyện về người mua trả thêm 10.000 bảng Anh (14.100 đô la) chỉ để có thể đi xem một bất động sản".
Với nguồn cung tồn kho nhà ở Vương quốc Anh thấp hơn khoảng 30% so với định mức thông thường, mọi người đang điên cuồng tìm mua nhà, Pryor nói thêm. Số lượng giao dịch vượt trên mức trung bình hàng tháng kể từ tháng 11/2020. Riêng tháng 3/2021 đạt doanh số 180.000 căn, gần gấp đôi mức trung bình của cùng tháng trong vòng 20 năm qua.
"Mười hai tháng trước, mọi người đã hoảng loạn tìm mua giấy vệ sinh vì sợ rằng chúng có thể hết. Đó là cảm giác mà chúng ta có ngày nay trên thị trường nhà đất", ông nói.
Giá nhà ở Anh đã tăng 8,5% vào năm 2020 bất chấp cuộc suy thoái tồi tệ nhất trong hơn ba thế kỷ. Đó là tốc độ tăng trưởng hàng năm cao nhất kể từ năm 2014, theo Văn phòng Thống kê Quốc gia.
Và không chỉ Vương quốc Anh. Tại Mỹ, số lượng nhà đã bán trong năm ngoái đạt mức kỷ lục kể từ năm 2006, theo Hiệp hội Bất động sản Quốc gia.
Giá nhà tại Mỹ đã tăng 9% vào năm 2020 và vẫn tiếp tục tăng, với giá trung bình của một ngôi nhà vào tháng Ba đạt mức cao kỷ lục 329.100 USD.
Thậm chí, nhà môi giới bất động sản Ellen Coleman đã nhận được 76 lời đề nghị trả bằng tiền mặt cho một căn hộ cao cấp trị giá 275.000 đô la ở ngoại ô Washington D.C. chỉ trong vòng ba ngày kể từ khi rao bán. Căn nhà này có bốn phòng ngủ và rộng 1.800 foot vuông, đã được bán với giá 460.000 USD, cao hơn 70% so với giá chào bán.
Từ Auckland đến Thượng Hải, Munich và Miami, giá nhà dường như đang tăng bất chấp mọi quy luật.
Theo Michael Heming, đại lý độc quyền của Fine & Country tại Đức, Áo và Thụy Sĩ, tại Đức, các bất động sản hoàn tất giao dịch chỉ trong vòng hai tuần sau khi niêm yết và các nhà môi giới đang vật lộn để đảm bảo đủ nguồn cung. Heming nói: “Thị trường nhà ở rất sôi động và giá ngày càng cao”.
Tại Bồ Đào Nha, người nước ngoài đã mua nhà mặc dù không thể đi thăm quan bất động sản mà họ muốn mua. Giá nhà tại đây đã tăng 6% trong quý 4 năm 2020 so với cùng kỳ năm trước đó, theo dữ liệu của Knight Frank.
Theo Charles Roberts - đối tác quản lý của Fine & Country, mặc dù không có khách từ các thị trường truyền thống như Brazil, Anh, Pháp và Bỉ nhưng doanh số của họ trong ba tháng đầu năm 2021 đã phá vỡ kỷ lục trước đó.
Roberts cho biết: “Chúng tôi đã bán được khá nhiều thứ. Những khách hàng nước ngoài muốn có không khí trong lành, không gian thoáng đãng và một con đường đẹp như tranh vẽ để trách các đợt dịch tiếp theo”.
Gần đây, anh đã bán được một căn hộ ở ven biển Cascais, ngay phía tây Lisbon, với giá 3,5 triệu Euro (4,2 triệu USD) cho một khách hàng Nam Phi chưa bao giờ ghé thăm thị trấn này.
Tại Ấn Độ, giá nhà đã giảm sau khi GDP giảm 6,9% vào năm ngoái, nhưng số lượng giao dịch đã tăng lên sau khi kết thúc đợt phong tỏa đầu tiên.
Hitesh Oberoi, Giám đốc điều hành của Info Edge, công ty sở hữu cổng thông tin bất động sản lớn nhất Ấn Độ, 99acres.com, cho biết: “Covid-19 đã khôi phục thị trường. Rất nhiều người muốn có những ngôi nhà lớn hơn. Nhiều người cảm thấy rằng vì nền kinh tế đang đi xuống nên họ sẽ có được những giao dịch giá hời hơn”.
Oberoi cho biết lãi suất giảm và thuế giao dịch giảm ở một số vùng của Ấn Độ cũng góp phần thúc đẩy doanh số, nhưng thị trường này đang giảm tốc một lần nữa khi Ấn Độ phải đối mặt với làn sóng virus thứ hai.
Sự kiểm soát của Chính phủ
Ở một số quốc gia, các Chính phủ đã và đang tìm cách để ngăn thị trường nhà ở phát triển quá nóng.
Tại New Zealand - nơi giá nhà ở trung bình tăng hơn 24% lên mức cao kỷ lục trong quý 1/2021, Chính phủ đứng trước áp lực bình ổn thị trường, theo Wendy Alexander, quyền Giám đốc điều hành của Viện Bất động sản New Zealand.
Vào tháng 3, New Zealand đã công bố một loạt các biện pháp mà họ hy vọng sẽ "hạ nhiệt nhu cầu từ các nhà đầu tư" và làm chậm tốc độ tăng giá. Ví dụ, các lỗ hổng về thuế đã được thắt chặt và các bộ trưởng đang xem xét việc hạn chế các khoản cho vay chỉ tính lãi đối với các nhà đầu cơ.
Tại Trung Quốc, nơi giá nhà ở "các thành phố cấp 1" bao gồm Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải và Quảng Châu tăng trung bình 12% so với tháng 3/2020, "Bắc Kinh đã quyết tâm hơn bao giờ hết trong việc kiềm chế đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực bất động sản", các nhà phân tích tại ngân hàng đầu tư và dịch vụ tài chính Societe Generale cho biết.
Michelle Lam, nhà kinh tế lớn về Trung Quốc của Societe Generale nói: “Hơn 30 thành phố, chiếm 1/5 tổng doanh số bán nhà toàn quốc vào năm 2019 tại Trung Quốc, đã triển khai các biện pháp thắt chặt chính”.
Bà nói thêm: “Những biện pháp này bao gồm hạn chế mua và bán, hạn chế tín dụng, tăng thời hạn giữ nhà để được miễn thuế và sửa chữa các lỗ hổng thông qua các vụ ly hôn giả”. Trong quá khứ, một số cặp vợ chồng Trung Quốc đã đệ đơn ly hôn để tránh bị giới hạn quyền sở hữu nhà ở đối với các hộ gia đình.
Nhưng ngay cả khi có những hạn chế lớn hơn, các nhà phân tích của Societe Generale dự báo mức giảm giá nhà ở Trung Quốc sẽ khá khiêm tốn. Điều này là do các điều kiện cho vay vẫn thuận lợi, nhu cầu bất động sản tại các đô thị lớn, nguồn cung nhà hạn chế ở các thành phố hàng đầu, và mối quan tâm liên tục của người dân đối với bất động sản đầu tư.
Theo Matthias Holzhey, người đứng đầu bộ phận đầu tư bất động sản Thụy Sĩ tại UBS, các cơ quan quản lý ngân hàng cũng có thể thắt chặt các quy định cho vay thế chấp để hạ nhiệt thị trường. Ví dụ, các nhà hoạch định chính sách có thể tăng thuế đối với đất đai và các giao dịch, đặc biệt khi các chính phủ tìm cách bình ổn tài chính công sau đại dịch.
Tại sao bong bóng nhà ở khó vỡ?
Nhưng ngay cả khi các chính phủ đưa ra tầm nhìn của họ về thị trường nhà ở, các nhà phân tích cũng không dự đoán được giá nhà sẽ điều chỉnh ra sao.
Tăng trưởng kinh tế toàn cầu được dự báo sẽ mạnh hơn nhiều trong năm nay, do tiêm vắc-xin được triển khai và các hạn chế về phong tỏa được nới lỏng. Tất cả sẽ hỗ trợ thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ trở lại.
Điều quan trọng là lãi suất dự kiến sẽ tiếp tục ở mức thấp. Holzhey nói: “Trong lịch sử, giá nhà thấp là do lãi suất tăng”.
Lãi suất chạm đáy là động lực chính thúc đẩy giá nhà, đặc biệt là ở Hoa Kỳ và châu Âu, vì chúng khiến việc vay nợ trở nên hợp lý hơn. Theo số liệu thống kê chính thức, lãi suất thế chấp tại 19 quốc gia sử dụng đồng euro chỉ đạt 1,3% trong tháng 3.
Ngay cả khi lạm phát tăng cao, các nhà hoạch định chính sách dự kiến sẽ duy trì lãi suất ở mức thấp để đảm bảo sự phục hồi kinh tế. Họ có thể phải thay đổi cách làm nếu giá nhà tiếp tục tăng và ổn định ở mức cao hơn. Nhưng các ngân hàng trung ương lớn đã nhấn mạnh rằng họ có thể để nền kinh tế phát triển nóng hơn bình thường, nếu điều đó kích thích tăng trưởng và tạo ra việc làm.
Adam Challis, Giám đốc điều hành nghiên cứu và chiến lược của Jones Lang LaSalle tại châu Âu, Trung Đông và châu Phi cho biết: “Lãi suất thế chấp sẽ vẫn ở mức thấp và hỗ trợ tăng trưởng thị trường nhà ở trong vài năm tới”.
Nói cách khác, các chính sách và dấu hiệu trên đều cho thấy, Covid-19 khó có thể khiến thị trường nhà ở trên toàn cầu sụp đổ.
