Giá chung cư khó giảm
Thị trường bất động sản vẫn đang trải qua những tháng ngày ảm đạm ở hầu hết các phân khúc. Ở phân khúc nhà ở, cơ cấu sản phẩm vẫn đang trong tình trạng mất cân đối trầm trọng khi phân khúc cao cấp vẫn chiếm phần lớn nguồn cung nhưng nhu cầu lại ở mức thấp. Ngược lại, nhu cầu đối với phân khúc nhà ở bình dân đáp ứng nhu cầu ở thực luôn ở mức cao nhưng nguồn cung lại rất hạn chế.
Mặt khác, giá nhà liên tục tăng cao và thiết lập những mặt bằng giá mới trong giai đoạn 2021 đến đầu 2022 đã khiến nguồn cung căn hộ có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường. Giá nhà ở xã hội cũng đã lập đỉnh mới khi giá mở bán căn hộ của dự án NHS Trung Văn ở mức gần 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, người có nhu cầu mua nhà đã phải xếp hàng thâu đêm để nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội ở dự án này khi có hàng nghìn người muốn mua trong khi số lượng căn hộ bán ra chỉ có 149 căn.
Tình trạng thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc căn hộ bình dân, đáp ứng nhu cầu ở thực trong thời gian dài đã khiến giá nhà chung cư ở phân khúc này không có dấu hiệu giảm. Ngược lại, còn tăng giá ở một số thời điểm. Trong khi đó, tình trạng cắt lỗ sâu xảy ra phổ biến ở các phân khúc cao cấp và mang tính đầu cơ.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ, những vướng mắc về mặt pháp lý đã khiến thời gian thực hiện các dự án bị kéo dài. Đây là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao. Đồng thời, giá nhân công, vật liệu xây dựng đầu vào và lãi suất tăng cao cũng khiến giá nhà khó giảm xuống. Các dự án mở bán sau luôn có giá cao hơn các dự án mở bán trước ở cùng phân khúc.
“Khi những vướng mắc ở các trụ đỡ nguồn vốn - quỹ đất - chính sách chưa được tháo gỡ, nguồn cung căn hộ mới vẫn sẽ bị tắc trong khi nhu cầu về nhà ở luôn ở mức cao. Điều này khiến khoảng cách giữa cung và cầu căn hộ ngày càng xa nhau. Vì vậy, giá nhà chung cư khó có thể giảm”, ông Hà cho biết.
Trong báo cáo thị trường bất động sản nhà ở quý II/2023 mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VAR), tình hình nguồn cung phân khúc bất động sản nhà ở phù hợp với nhu cầu mua để ở đã có sự cải thiện. Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản nhà ở vẫn mang đặc điểm “nghèo nàn, kém hấp dẫn và thiếu hụt”.
Trong khi đó, tình hình nhu cầu mua nhà dù bị ảnh hưởng bởi lãi suất cao và thu nhập của người dân bị giảm nhưng đang dần phục hồi. Trong dài hạn, nhu cầu đầu tư đối với phân khúc bất động sản nhà ở vẫn sẽ tăng. Do đó, nhìn chung thị trường vẫn trong trạng thái “khát cung”, nhất là phân khúc nhà ở bình dân, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.
Mặc dù nguồn cung được cải thiện nhưng nhu cầu vẫn tiếp tục tăng nên giá nhà phân khúc bình dân và trung cấp vẫn sẽ tăng nhẹ. Phân khúc cao cấp dự báo sẽ đi ngang nhưng sẽ “dễ thở” hơn nhờ các chính sách ưu đãi trong bán hàng từ phía các chủ đầu tư.
Đánh giá thị trường căn hộ chung cư 6 tháng đầu năm 2023, đại diện Savills Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn cho biết, tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu vẫn xảy ra khi tỷ lệ nguồn cung căn hộ trung và cao cấp vẫn chiếm phần lớn. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ bình dân, vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân vẫn ở mức thấp và có xu hướng giảm so với tổng nguồn cung được đưa ra thị trường.
“Nhu cầu đối với phân khúc căn hộ vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao, nhất là những sản phẩm có vị trí tốt và hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, nguồn cung đối với các sản phẩm này ở thị trường sơ cấp hiện nay không nhiều. Trong khi đó, nguồn cung các sản phẩm này ở thị trường thứ cấp cũng ở mức thấp do cư dân ở các dự án đã bàn giao về ở khá ổn định, ít có nhu cầu bán”, bà Hằng cho biết.
Ngoài ra, cũng theo bà Hằng, lãi suất ngân hàng đã được điều chỉnh giảm 4 lần và đang tiếp tục được Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại có những biện pháp giảm lãi suất. Do đó, áp lực lãi vay đang giảm dần đối với những người vay mua nhà. Nhu cầu “bán tháo” nhà nhằm giảm áp lực tài chính cũng giảm dần. Giai đoạn khó khăn nhất đối với người vay mua nhà trước đó có thể đã qua nên giá thứ cấp khó có thể giảm.
Những kỳ vọng trong 6 tháng cuối năm
Trước diễn biến không mấy sáng sủa của nền kinh tế trong 6 tháng đầu năm và được dự báo tiếp tục khó khăn trong giai đoạn từ nay đến cuối năm. Theo đó, thị trường bất động sản cũng được dự báo tiếp tục khó khăn.
Bên cạnh đó, mặc dù Chính phủ và các bộ ngành đã nỗ lực trong việc tháo gỡ những khó khăn của thị trường bất động sản bằng nhiều chính sách được ban hành. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, các chính sách luôn có độ trễ để được hấp thụ và phát huy tác dụng. Vì vậy, giai đoạn 6 tháng cuối năm, thị trường bất động sản sẽ khó có nhiều chuyển biến rõ nét.
Mặc dù thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục phải đổi mặt với những khó khăn trong giai đoạn 6 tháng cuối năm 2023. Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận nhiều chuyển biến tích cự như lãi suất đang tiếp tục được điều chỉnh giảm, các gói hỗ trợ đang tiếp tục được tung ra. Bên cạnh đó, các chính sách mới nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp (Nghị định số 08/2023/ND-CP, thông tư số 02/2023/TT-NHNN và thông tư số 03/2023/TT-NHNN) đã được ban hành trong 6 tháng đầu năm sẽ phát huy tác dụng ngay trong giai đoạn 6 tháng cuối năm 2023. Những điều này góp phần tháo gỡ khó khăn về trái phiếu và khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
Các tổ công tác đặc biệt của Chính phủ đang nỗ lực rà soát và tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản. Nhiều vướng mắc và khó khăn đã được tháo gỡ tạo điều kiện cho các dự án được triển khai. Nhờ đó, góp phần giải phóng nhiều quỹ đất, làm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Những trụ đỡ của thị trường (nguồn vốn – quỹ đất – pháp lý) đang từng bước được tháo gỡ khó khăn và vướng mắc. Đây chính là tiền đề để thị trường bất động sản thoát khỏi giai đoạn khó khăn và khởi sắc trong thời gian tới.
Trước những khó khăn và thuận lợi trên, Viện Kinh tế Xây dựng dự báo nguồn cung nhà ở thương mại nửa cuối năm 2023 sẽ tăng so với nửa đầu năm. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án dở dang đã mở bán ở giai đoạn trước. Nguồn cung đến từ các dự án mới được dự báo tiếp tục hạn chế. Bên cạnh đó, thanh khoản của thị trường được dự báo tiếp tục khó khăn ít nhất đến quý Iv/2023.
Đối với phân khúc nhà ở xã hội, nguồn cung mới sẽ được tăng cường vào giai đoạn nửa cuối năm 2023 nhờ các dự án đã được triển khai từ đầu năm và đã đủ điều kiện mở bán. Điều này sẽ góp phần giảm áp lực đáng kể đối với phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ hiện đang rất khan hiếm.
Theo dự báo của VAR, trong quý III/2023, thị trường bất động sản nhà ở sẽ đón nhận thêm khoảng 28.000 sản phẩm và qua quý IV/2023 sẽ có thêm hơn 30.000 sản phẩm mới. Trong đó, có một lượng lớn sản phầm đến từ các dự án nhà ở xã hội.
Nhờ nguồn cung được cải thiện cộng với lãi suất ngân hàng giảm, giá nhà được kỳ vọng sẽ giảm nhẹ ở một số phân khúc, còn lại sẽ ổn định. Mặc dù vậy, từ nay đến cuối năm 2023, nguồn cung căn hộ mới được bàn giao còn hạn chế, lãi suất tuy có giảm nhưng không nhiều và vẫn ở mức cao nên phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền dự kiến sẽ tiếp tục giảm nhẹ từ 2-5%.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, căn hộ sẽ là phân khúc ổn định, giá khó giảm mạnh. Nếu có giảm sẽ chỉ giảm nhẹ hoặc đi ngang do lực cầu của phân khúc này vẫn rất lớn nhất là đối với nhà hợp túi tiền của người dân. Mặt khác, mặt bằng giá căn hộ đã tăng cao và đạt đỉnh vào giai đoạn cuối năm 2022. Vì vậy, giá phân khúc này sẽ đi ngang mà ít có khả năng tiếp tục tăng.
Đối với nhà ở xã hội, đây là phân khúc nhận được sự quan tâm nhất hiện nay. Tuy nhiên, có hai vấn đề đặt ra đối với phân khúc này, đó là người mua nhà có thể tiếp cận được với gói vay không và nguồn cung có đủ đáp ứng nhu cầu của thị trường hay không?
Để giải quyết được hai vấn đề này, trước hết cần đẩy nhanh quá trình cấp phép xây dựng cho các dự án nhà ở xã hội nhằm tăng nguồn cung bằng các chính sách hợp lý để tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến pháp lý. Đồng thời, cần có giải pháp giảm lãi suất, tăng thời gian vay và giúp người vay dễ dàng tiếp cận với các gói vay ưu đãi hơn.
