Phân lô, bán nền trái phép phạt 1 tỷ đồng có quá nhẹ?
Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được Chính phủ ban hành mới đây có đề cập, từ ngày 5/1/2020 sẽ phạt đến 1 tỷ đồng nếu phân lô, bán nền đất khi chưa đủ điều kiện.
Theo nghị định, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014 hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014 nhưng chưa được UBND cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:
Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 50 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha; Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 1 ha; Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 1 ha đến dưới 3 ha; Phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3 ha trở lên...
Theo một số chuyên gia, dù rằng nghị định đưa ra điều khoản khá nghiêm ngặt hơn so với quy định cũ, song biện pháp khắc phục hậu quả của nghị định vẫn khá "nhẹ tay" khi chỉ yêu cầu chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục trình chính quyền sở tại cấp phép cho việc làm trái quy định đó hoặc thực hiện tiếp tục đầu tư dự án như đã đăng ký và nộp lại số tiền đã thu lợi bất chính.
Tăng khung giá đất, liệu giá nhà có biến động lớn?
Khi xin ý kiến đóng góp vào Tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn TP, áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024, TP. Hà Nội đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất.
Trong đó, giá đất ở đô thị dự kiến cao nhất hơn 200 triệu đồng/m2 áp dụng cho một số địa bàn thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ. Giá thấp nhất thuộc địa bàn quận Hà Đông với hơn 4,5 triệu đồng/m2.
Chia sẻ trong chương trình Góc nhìn đa chiều của Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes), PGS.TS Ngô Trí Long, Nguyên viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) chỉ rõ, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường.
“Trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất thị trường. Tại các địa phương, khung giá đất cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 - 60% giá đất thị trường. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng... thì mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ, đây cũng là một trong những tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.
Do vậy, theo vị chuyên gia này, vấn đề xác định đúng giá trị đất đai trong bối cảnh ngân sách nhà nước khó khăn nguồn thu, nợ công cao là vấn đề rất quan trọng. Giá trị đất đai khi chuyển đổi quyền sử dụng phải được tính đúng, tính đủ theo đúng giá thị trường.
Tuy nhiên, ông Long cho rằng, trên thực tế thế nào là giá thị trường thì vẫn chưa có câu trả lời rõ ràng. Do vậy, nếu tăng bình quân giá đất lên 30% chưa chắc đã sát với giá thị trường, bởi mỗi khu vực đang có một mức giá khác nhau. Khi chưa có khảo sát hợp lý dựa trên những nghiệp vụ, công cụ định giá một cách chuẩn xác thì việc tăng khung giá đất lên đồng đều 30% sẽ chỉ mang tính cảm tính, chưa mang tính thực tiễn.
Bất động sản du lịch biển 2020: Gọi tên những vùng đất mới
Không thể phủ nhận, sự tăng trưởng vượt trội của du lịch biển đã giúp phân khúc bất động sản du lịch tại Việt Nam “lên ngôi” những năm gần đây. Tờ Telegraph (Anh) đã xếp Việt Nam vào top 20 thị trường ngôi nhà mới nổi nhờ sở hữu hệ thống tài nguyên thiên nhiên đa dạng và dịch vụ nghỉ dưỡng giải trí đang phát triển rất nhanh.
Trước sự bùng nổ của ngành du lịch, bất động sản du lịch được xem là con gà đẻ trứng vàng. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, 10 tháng đầu năm 2019, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt gần 14,5 triệu lượt, tăng 13% so với cùng kỳ 2018. Trong số đó, khách Trung Quốc và Hàn Quốc chiếm gần 56% lượng khách quốc tế đến Việt Nam.
Tại các thị trường truyền thống như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc… từ năm 2015 ghi nhận sự bùng nổ của hàng loạt các dự án quy mô lớn, thu hút dòng vốn đầu tư sơ cấp và thứ cấp. Tuy nhiên, đến thời điểm từ giữa năm 2018, số lượng các dự án được chào bán mới tại những khu vực này bắt đầu hạn chế, nguồn cung cũng có dấu hiệu sụt giảm.
Lý giải cho hiện tượng này là hàng loạt lý do. Áp lực quỹ đất sạch, cạnh tranh về vị trí, giá sản phẩm, dòng vốn đầu tư ngày càng lớn… đã ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung, khiến thị trường dần rơi vào tình trạng bão hòa. Khi dư địa phát triển ngày càng khan hiếm, những cái tên mới trên bản đồ du lịch Việt Nam đã trở thành miền đất hứa đối với nhiều doanh nghiệp phát triển du lịch và bất động sản du lịch. Ninh Thuận, Bình Thuận, Phú Yên, Vũng Tàu… đã được gọi tên như những thị trường đầu tư mới nổi đầy hấp dẫn trong bối cảnh như vậy!
Làm gì để tránh sập bẫy dự án "ma"?
Các vụ điều tra Công ty Alibaba, Angel Lina, Hoàng Kim Land rộ lên gần đây cho thấy người dân thiếu cảnh giác khi mua nhà đất trên giấy.
Luật sư Lương Ngọc Đinh Công ty Luật Thịnh Việt Trí cho biết việc các công ty bất động sản bán dự án trên giấy và huy động vốn trái luật đã diễn ra khá nhiều trong giai đoạn 2016-2018, khi thị trường nhà đất nóng sốt, và đã được cảnh báo nhiều. Nhiều vụ điều tra và bắt giam lãnh đạo Công ty Địa ốc Alibaba, Angel Lina hay Hoàng Kim Land bị công bố gần đây cho thấy đa phần dự án được chào bán không đầy đủ pháp lý, chiêu thức huy động vốn trái pháp luật và có dấu hiệu lừa đảo khách hàng, chiếm dụng vốn trong một thời gian dài.
Tuy nhiên do đặc thù diễn tiến thị trường địa ốc 3 năm trước quá tốt nên người mua tin vào kịch bản màu hồng, lơ là bỏ qua các bước kiểm tra thông tin trước khi tiến hành giao dịch. Đến khi thị trường bước vào giai đoạn khó khăn (năm 2019), các chiêu buôn gian bán lận dần bị lộ tẩy.
Để đơn giản hóa các bước sàng lọc, luật sư Đinh chia sẻ 7 bước kiểm tra cho người mua nhà đất dự án (hình thành trong tương lai). Cụ thể là, kiểm tra lai lịch chủ đầu tư; Rà soát các loại pháp lý dự án; Đối chiếu thông tin quảng cáo với pháp lý; Nên đến thăm dự án; Xác định loại hợp đồng mua bán đang ký; Đàm phán điều khoản bất lợi; Kiểm tra thế chấp ngân hàng...
Đón sóng hạ tầng tỷ USD, bất động sản khu Nam tăng giá mạnh
Khu Nam Sài Gòn được biết đến là khu vực đô thị hóa và tốc độ tăng dân số bậc nhất TP.HCM. Cùng với đó, hệ thống các tiện ích cao cấp trong khu vực cũng liên tục được đầu tư như: Trung tâm thương mại SC Vivo City, Crescent Mall, Lotte Nam Sài Gòn, Big C, trung tâm hội trợ và triển lãm Sài Gòn SECC, bệnh viện FV, Viện tim Tâm Đức, đại học RMIT và các trường quốc tế Canada, Anh, Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc... Cơ sở đó giúp khu vực này thành điểm đến lý tưởng không chỉ cư dân thành đạt của thành phố mà đây cũng là nơi tập trung lớn cộng đồng người nước ngoài.
Đáp ứng sự phát triển nóng của khu Nam, trong 10 năm trở lại đây, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm cũng đã được Chính phủ và UBND TP.HCM đưa vào quy hoạch. Trong đó, có thể kể đến dự án hầm chui - cầu vượt tại ngã tư Nguyễn Văn Linh & Nguyễn Hữu Thọ (vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng), dự án cầu Thủ Thiêm 3, cầu Thủ Thiêm 4, dự án cầu Nguyễn Khoái từ quận 7 qua quận 4 (vốn đầu tư 1.250 tỷ đồng), dự án đường trục Bắc - Nam kết nối khu vực trung tâm với các quận 4, 7 và huyện Nhà Bè (vốn đầu tư hơn 8.500 tỷ đồng); tuyến metro số 4 (vốn đầu tư hơn 97.000 tỷ đồng)… Quy mô của các dự án hạ tầng đã được phê duyệt đến thời điểm này ước tính đã vượt mức 5 tỷ USD.
Lợi thế về hệ thống tiện ích đồng bộ, đẳng cấp quốc tế, điều kiện sinh thái lý tưởng với nhiều mảng xanh và hệ thống kênh rạch dày đặc và quy hoạch giao thông hàng tỷ USD, chính là những yếu tố khiến khu Nam ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư trong nước và quốc tế.
Ngoài liên doanh Phú Mỹ Hưng, có thể kể đến các đại gia nước ngoài như Keppel Land, Mappletree, GS E&C, Creed Group… cũng đã rót vốn vào các dự án trong khu vực. Bên cạnh đó, các tập đoàn hàng đầu trong nước cũng không bỏ qua cơ hội. Những tên tuổi như: Novaland, Nam Long, Hưng Thịnh, Xuân Mai Corp, Sunshine Group, An Gia, Phát Đạt, Him Lam… đều đã đặt chân vào thị trường sôi động này.
