Rủi ro "chôn vốn" khi đầu tư đất nền gần khu công nghiệp
Thị trường bất động sản khu công nghiệp đang nóng lên từng ngày với sự dịch chuyển của nhiều nhà sản xuất tới Việt Nam. Điều này cũng khiến các lô đất gần khu công nghiệp trở thành “điểm ngắm” của giới đầu tư.
"Việt Nam trở thành địa chỉ thu hút với đội ngũ lao động trẻ và chi phí thấp, môi trường chính trị ổn định và một trong những nước có tỷ lệ tăng trưởng nhanh nhất thế giới - tất cả các yếu tố cho thấy môi trường đầu tư khá hấp dẫn", ông John Campbell, Tư vấn cao cấp, Phòng Dịch vụ công nghiệp của Savills nói.
Theo ghi nhận của phóng viên, sức nóng của bất động sản công nghiệp không chỉ tác động đến các phân khúc như nhà ở, văn phòng cho thuê… mà những lô đất nền nằm gần các khu công nghiệp cũng đang “nóng” lên từng ngày. Các doanh nghiệp địa ốc luôn lấy yếu tố gần khu công nghiệp làm lợi thế để tăng giá và thuyết phục khách hàng xuống tiền.
Thực tế, việc đầu tư bất động sản gần khu công nghiệp không đơn giản như nhiều người vẫn nghĩ. Đã có nhiều nhà đầu tư phải nếm trái đắng vì chủ quan. Đơn cử như trường hợp của ông Tuấn, hiện đang ngụ tại quận 9, TP.HCM. Ông Tuấn đầu tư đất nền gần khu công nghiệp sau nhiều năm mới ra được hàng, nhưng bị lỗ. Cụ thể, năm 2012, ông Tuấn đầu tư một lô đất tại Bình Dương gần Khu công nghiệp Mỹ Phước 3, nhưng sau nhiều năm, giá trị khu đất không tăng như kỳ vọng và ông buộc phải bán với giá thấp để thu hồi vốn.
Giá bất động sản ven biển vào giai đoạn leo dốc
Bước vào những tháng cuối năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trở nên sôi động, nhiều vùng ven biển, giá bất động sản được ghi nhận ở mức cao.
Khảo sát thực tế thị trường cho thấy, trong 3 năm trở lại đây, giá bất động sản tại các địa phương ven biển ngày càng tăng cao. Cụ thể, giá đất ven biển các thị trường Ninh Thuận, Phú Yên, Bình Định không phải là thủ phủ du lịch cũng đã tăng hơn 50%; Nha Trang tăng 150%; Đà Nẵng tăng 60%. Bà Rịa - Vũng Tàu, đặc biệt là khu Hồ Tràm nhiều dự án quy mô tầm cỡ được ra mắt đã đẩy giá lên hơn 60%.
Trước quý II/2019, cơn sốt bất động sản liền thổ ven biển cũng lan tới Bình Thuận. Một dự án quy mô 1.000ha tại Phan Thiết do một đại gia địa ốc TP.HCM đầu tư chào bán biệt thự biển 200 - 240m2 lên đến 5,5 - 6,5 tỷ đồng một sản phẩm. Dự án này đã thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường đất mặt tiền biển Phan Thiết, tăng 3 - 5 lần so với cột mốc 2015.
Tại Mũi Né, các lô đất gần biển có giá trung bình mua đi bán lại trên thị trường vọt 20 - 30 triệu đồng hồi quý II/2019, dù trước Tết chỉ 14 triệu đồng / m2. Các khu đất trên đường Huỳnh Thúc Kháng ghi nhận giá chào bán lô lớn 13 - 14 triệu đồng / m2, mức này đã tăng gấp 2 - 3 lần so với giai đoạn 2016.
Ai đang “xoay chuyển” thế khó tại 5,7ha đất nhà máy Rạng Đông?
Vụ hoả hoạn bất ngờ xảy ra vào chiều muộn ngày 28/8/2019 có lẽ sẽ còn ám ảnh nhiều thế hệ những người công nhân của Công ty cổ phần Bóng đèn Phích nước Rạng Đông và người dân ở khu vực này. Không chỉ bởi mức độ thiệt hại ước tính sơ bộ lên tới 150 tỷ đồng, bằng lợi nhuận làm ra cả năm của công ty, mà còn vì hoạt động sản xuất kinh doanh bị đảo lộn, ảnh hưởng chưa thể thống kê hết cùng vấn đề xử lý hậu quả ô nhiễm môi trường lâu dài, đặc biệt là chất độc hại, thuỷ ngân lỏng phát tán từ đám cháy.
Lâu nay, khu đất 5,7ha của Công ty Rạng Đông được đánh giá là tài sản giá trị nhất có thể đem lại dòng tiền tương lai cho Công ty nếu được "tư nhân hoá", chuyển đổi thành dự án bất động sản, nhà ở và văn phòng thương mại. Đây cũng là lý do mà nhiều nhà đầu tư chuyên thâu tóm tài sản đất vàng của Nhà nước săn lùng mua cổ phiếu, cổ phần của doanh nghiệp Nhà nước chuyển đổi, thoái vốn như các nhà máy cao su, xà phòng, thuốc lá, giầy...
Thực tế, từ nền nhiều nhà máy cũ sau di dời đã mọc lên những khu đô thị cao cấp với trị giá hàng chục nghìn tỷ đồng và đem lại lợi nhuận “khủng” cho các chủ đầu tư nhanh nhạy. Hay khu đất của Nhà máy Cao su Sao Vàng từ lâu đã nằm trong tay của Tập đoàn Hoành Sơn thông qua con đường hợp tác đầu tư dự án.
Nằm trên tuyến đường sầm uất Nguyễn Trãi và kết nối liên hoàn với hàng loạt dự án tương lai hình thành trên nền đất các nhà máy cũ rời đi, khu đất 5,7ha của Công ty Rạng Đông cũng có thể chuyển đổi mục đích để đầu tư dự án khác thông qua việc liên doanh, hoặc thành lập pháp nhân mới.
Bản thân lãnh đạo Công ty Rạng Đông cũng muốn tự mình triển khai đầu tư dự án. Năm 2017, công ty đã chuẩn bị các thủ tục, phương án di dời, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hơn một năm trước, Công ty Rạng Đông đã có văn bản gửi Sở KH-ĐT Hà Nội xin lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu đất 87 - 89 Hạ Đình.
Khánh Hoà không có dự án condotel mới
Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills TP HCM cho biết, 6 đầu năm chỉ có một dự án hiện hữu mở bán thêm hơn 140 căn.
"Nguồn cung hạn chế trong khi tâm lý người mua ngày càng cẩn trọng kéo theo lượng giao dịch trong nửa đầu năm 2019 suy yếu. Lượng bán ra đạt chưa đến 200 căn, giảm mạnh so với con số 850 giao dịch cùng kỳ năm ngoái", bà Trang nói và cho biết, tính lũy kế đến tháng 6, Khánh Hòa có nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng lớn nhất cả nước với hơn 13.000 căn đã được chào báo trên thị trường, gấp đôi quy mô của Đà Nẵng – vốn là nơi tiên phong của loại hình bất động sản này.
Bà Trang nhận định một năm qua, thị trường condotel Khánh Hoà ít dự án mới, một số khác bị chậm tiến độ mở bán, kéo dài thời gian thực hiện do vướng mắc pháp lý hoặc rút ra khỏi thị trường. Nguyên nhân là khung pháp lý dành cho các dự án căn hộ nghỉ dưỡng vẫn đang được Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản (thuộc Bộ Xây dựng) nghiên cứu và soạn thảo. Điều này khiến cho nhiều dự án tương lai khó khăn trong việc xúc tiến giấy phép đầu tư. Ngoài ra, tại tỉnh Khánh Hòa hiện nay, công tác đấu thầu dự án và thanh tra xây dựng đang được siết chặt.
Bất động sản nghỉ dưỡng: Thiết lập cuộc chơi mới sau nhịp chững
Báo cáo cho thấy, giai đoạn từ 2014 cho đến năm 2016, số lượng căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng được giao dịch tăng đột biến. Điển hình như, Phú Quốc từ không có giao dịch nào vào năm 2014 nhưng đã có sự tăng trưởng đột biến 850 căn vào năm 2015.
Đặc biệt, năm 2015, bất động sản nghỉ dưỡng được giới quan sát đánh giá là “điểm sáng” trên thị trường khi thu hút nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn “mạnh tay” đầu tư. Kết quả từ sự chịu chi, năm 2015 đó là hơn 18.000 sản phẩm đã được tung ra thị trường, lượng tiêu thụ đạt trên 60%, 14.000 căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng mở bán trong năm 2016. Hơn 80% trong số này là các căn hộ khách sạn, lượng giao dịch thành công dao động từ 15 - 30% tùy sản phẩm ở từng thị trường khác nhau.
Bước sang năm 2018, dù vẫn được đánh giá là còn nhiều dư địa tăng trưởng, song bất động sản nghỉ dưỡng đã có dấu hiệu chững lại. Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đến quý III/2018, hầu hết các vùng phát triển mạnh về bất động sản nghỉ dưỡng đều không có nguồn cung mới chào hàng. Trong khi đó, DKRA cũng cho hay, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng từ Đà Nẵng cho đến Phú Quốc đang tồn kho một lượng lớn, dự án mới tung ra thị trường cũng có xu hướng giảm.
Chỉ ra lý do khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang phải đối mặt với tình trạng nguồn cung sụt giảm và lượng giao dịch hạn chế, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA đưa ra 4 nguyên nhân của vấn đề này. Thứ nhất, pháp lý cho các căn hộ condotel (loại hình chủ yếu của phân khúc nghỉ dưỡng) chưa được tháo gỡ. Thứ hai, ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư bất động sản khiến dòng vốn vào bất động sản nghỉ dưỡng sụt giảm. Thứ ba, năng lực phát triển vận hành dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang bị hạn chế. Thứ tư, giá của sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng bị đẩy lên quá cao trong những năm vừa qua.
