"Sóng" bất động sản Phú Quốc dập dềnh cùng diễn biến dự án Luật Đặc khu
Giữa tháng 8, sau thông tin dừng quy hoạch Phú Quốc lên đặc khu và sau cơn lụt lịch sử ở huyện đảo này, anh Lê Hoàng (tự nhận là dân đầu cơ đất) rao bán mảnh đất nền tại Dương Đông - Cửa Cạn (xã Cửa Cạn, Phú Quốc) với giá 17 triệu đồng/m2, giảm 1,5 triệu/m2 so với đầu năm. Còn nếu so với cơn sốt đất đầu 2018, giá mỗi m2 đất đã giảm 7 triệu đồng.
Giữa năm 2017, tức thời điểm dự thảo Luật đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc (Luật Đặc khu) được bàn thảo tại nghị trường Quốc hội, anh Hoàng từ Hà Nam theo phong trào vào Phú Quốc làm “cò”, sau đó là đầu cơ đất . Từ đó đến nay, với giới đầu cơ như anh Hoàng, có người lãi hàng chục tỷ đồng, cũng có người kịp tháo chạy, có người bán cắt lỗ nhằm vớt vát vốn. Động thái này phản ánh một phần biến động, ảnh hưởng của thị trường bất động sản bởi dự án Luật Đặc khu.
Có 2 xu hướng chính sau khi Quốc hội đồng ý lùi thông qua dự án Luật Đặc khu. Đối với các nhà đầu tư lớn “rót” hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng để đầu tư xây dựng dự án, hoạt động xây dựng vẫn tiếp tục. Đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, giới đầu cơ, việc 85% đại biểu Quốc hội đồng ý hoãn thông qua Luật Đặc khu mở đầu cho cuộc tháo chạy, rút lui khỏi thị trường bất động sản đảo ngọc. Giá đất Phú Quốc cũng vì thế mà giảm nhiệt, có nơi giảm 20-30% giá chỉ sau 1 tuần.
Ngầm hóa đô thị: Muộn còn hơn không
Ùn tắc giao thông, quá tải hạ tầng, ô nhiễm khói bụi… những hệ quả của sự gia tăng dân số đô thị đã đặt ra vấn đề cấp bách phải tìm lời giải cho bài toán phát triển không gian ngầm, hướng tới sự phát triển bền vững.
Kinh nghiệm từ nhiều nước phát triển cho thấy, việc khai thác không gian ngầm làm trung tâm thương mại, giao thông… sẽ giải quyết nhiều vấn đề khi hạ tầng đô thị nổi trở nên quá tải.
Vốn có quỹ đất đô thị hạn hẹp nhưng nhờ vào quy hoạch phát triển không gian ngầm bài bản, Nhật Bản đã trở thành quốc gia đi đầu trong sử dụng không gian hiệu quả với hệ thống tàu điện ngầm, khu mua sắm ngầm, cao tốc ngầm, phố đi bộ ngầm, hầm kỹ thuật chung (common conduit), bể chứa nước và sông ngầm chống ngập...
Chia sẻ về vấn đề này, TS.KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, xây dựng hệ thống hạ tầng ngầm được coi là giải pháp chiến lược cho quá trình phát triển đô thị bền vững, không chỉ giúp giải quyết các vấn đề ùn tắc giao thông, quá tải hạ tầng trên mặt đất mà còn giúp khai thác, tận dụng tối đa giá trị đất đai ở đô thị. Đó là chưa kể vấn đề thoát nước và cả an ninh.
Vị chuyên gia quy hoạch nhấn mạnh, hiện tại việc phát triển không gian ngầm đã là muộn chứ không còn sớm, nhưng muộn còn hơn không. Nếu không tiếp tục triển khai thì sau này việc triển khai lại càng khó khăn. Khi mà tất cả những gì chúng ta triển khai trước đó đều chưa có quy hoạch cụ thể, có thể chồng chéo nhau nên sẽ ảnh hưởng rất lớn đến bước tiếp theo khi triển khai tiếp các công trình ngầm khác.
Doanh nghiệp xây dựng nợ thuế ngày càng tăng
Theo thống kê của Cục Thuế Hà Nội và Cục Thuế TP.HCM, tỷ lệ doanh nghiệp lĩnh vực xây dựng nợ thuế ngày càng tăng làm ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách nhà nước.
Cục Thuế Hà Nội vừa công khai danh sách 701 đơn vị nợ thuế, trong đó có nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản.
Cụ thể, nằm trong danh sách 605 đơn vị công khai lần đầu nợ thuế là Công ty CP tư vấn Thiết kế và Phát triển Đô thị với số tiền nợ hơn 40 tỷ đồng; Công ty CP Thịnh Hưng nợ hơn 11 tỷ đồng (tính đến ngày 31/7/2019).
Ngoài ra, có 24 đơn vị nợ hơn 243 tỷ đồng tiền thuê đất, tiền chậm nộp tiền thuê đất. Trong đó, đứng đầu danh sách là Công ty CP Đầu tư và xây dựng Việt Hà, trụ sở tại Cụm Công nghiệp Phú Minh, phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội với số nợ hơn 72 tỷ đồng.
Đặc biệt, có nhiều đơn vị nợ thuế đã được Cục Thuế công khai danh sách từ những năm trước nhưng vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.
"Đô thị hóa quan trọng nhưng cách thức đô thị hóa quan trọng nhất"
Hơn một thập niên qua, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam có sự suy giảm đang gióng lên hồi chuông báo động về cách thức đô thị hóa mà lâu nay chúng ta vẫn đang làm. Đồng thời, đặt ra nhiều câu hỏi về mô hình đô thị hóa hiện tại, có tác động như thế nào đến sự tăng trưởng và tính bền vững được biểu hiện ra sao, làm thế nào để cải thiện và quản lý đô thị hóa đạt hiệu quả?
Để giải quyết vấn đề quá tải đô thị thì nhiều năm nay, Việt Nam hay các nước trên thế giới đều có quan điểm chung đó là hình thành đô thị nén. Khi đó, mật độ dân số tăng lên, mật độ xây dựng được hạn chế, đồng thời sẽ tạo ra nhiều bước ngoặt lớn trong vấn đề quy hoạch đô thị. Vậy bước ngoặt đó là gì và vì sao chúng ta lại có quan điểm này?
Lợi ích thứ nhất phải kể đến là tăng trưởng năng suất lao động, tạo điều kiện tiếp cận công ăn việc làm và các dịch vụ an sinh xã hội được tốt hơn. Thứ hai, mảng xanh đô thị cũng sẽ được “chia phần”, bởi khi hình thành khu đô thị nén thì diện tích đất xây cao ốc sẽ giảm đi, đồng nghĩa diện tích cho không gian công cộng, cơ sở hạ tầng tăng lên... Từ đó, các vấn đề về như ô nhiễm môi trường, tắc nghẽn giao thông sẽ được cải thiện. Đây cũng chính là lợi ích thứ ba của việc hình thành đô thị nén.
Nhưng tại Việt Nam, dù biết quan điểm xây dựng đô thị nén hoàn toàn phù hợp trong quá trình đô thị hóa, tuy nhiên chúng ta lại không làm được, hoặc có chăng cũng chỉ là nửa vời. Bàn về thực tế trên, TS. Vũ Thành Tự Anh nhận định: “Vấn đề lớn nhất mà các đô thị hiện đang tạo ra là ô nhiễm môi trường, thiếu không gian xanh, tắc nghẽn, quá tải về dịch vụ như trường học, bệnh viện… Nhiều khi ta hiểu một cách quá đơn giản rằng cứ tăng mật độ thì sẽ tăng hiệu quả, nhưng tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, nếu chúng ta tăng mật độ trong bối cảnh như hiện nay thì sẽ tạo ra một tình trạng vô cùng hỗn loạn”.
Định giá đất tạo ra lỗ hổng lớn
Vướng mắc trong công tác định giá bất động sản là một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện về đất đai kéo dài. Theo Công ty Savills Việt Nam, những khó khăn hiện tại có thể kể đến là việc quản lý chất lượng định giá, việc thông tin thị trường thiếu nhất quán, thiếu hiệu quả và không minh bạch.
"Vấn đề định giá đất còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với cơ chế thị trường, chưa đáp ứng được yêu cầu giá quy định sát giá thị trường. Hiện nay giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30% tới 60% giá đất chuyển nhượng thực tế (có khi thấp hơn nhiều).
Chưa tổ chức được đầy đủ và có hiệu quả hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp. Công tác thẩm định giá đất còn nhiều hạn chế. Chính điều này đã làm cho vấn đề thu hồi đất, bồi thường giá đất bị thu hồi có nhiều bất cập, gây nhiều khiếu kiện", ông Trần Quốc Toản, thành viên chuyên trách của Hội đồng lý luận Trung ương nhận định.
Cũng theo ông Toản, giá đất vừa phản ảnh quan hệ cung cầu đất đai trong cơ chế thị trường, vừa là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai và thị trường bất động sản, đảm bảo cho cơ chế sử dụng đất có hiệu quả và tiết kiệm; là căn cứ để Nhà nước thực hiện các chính sách xã hội về đất đai. Vì vậy, Nhà nước cần phải có cơ chế định giá đất phù hợp, sát với giá thực tế.
