Bất động sản chuyển từ "phủ xanh" sang "xanh ngay từ đầu vòng đời" dự án

Thị trường chuyển dịch từ "phủ xanh" giai đoạn hoàn thiện sang tư duy "xanh ngay từ đầu vòng đời" dự án

Theo số liệu từ Tổ chức Tài chính Quốc tế, đến hết năm 2025, Việt Nam ghi nhận 780 tòa nhà với tổng diện tích sàn đạt chứng nhận xanh khoảng 18,69 triệu m². Riêng trong năm 2025, có thêm 196 công trình được cấp chứng nhận, tương ứng 4,44 triệu m² sàn, tăng 20% so với năm 2024. Đáng chú ý, cơ cấu loại hình công trình xanh ngày càng đa dạng, trong đó chung cư chiếm hơn 30%, nhà xưởng công nghiệp hơn 28%, văn phòng hơn 14% và nhà kho công nghiệp hơn 12%.

Lần đầu tiên, các loại hình như trung tâm dữ liệu và công trình di tích xuất hiện trong danh mục được chứng nhận xanh. Đây được xem là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển dịch rõ nét từ cách tiếp cận "phủ xanh" ở giai đoạn hoàn thiện sang tư duy "xanh ngay từ đầu vòng đời" dự án.

Bà Stephanie Đinh, Giám đốc Quản lý và Phát triển Dự án, JLL Việt Nam cho biết, tính bền vững hiện đã trở thành yêu cầu cốt lõi đối với nhiều phân khúc bất động sản, đặc biệt là văn phòng hạng A, khu công nghiệp, kho vận chất lượng cao cũng như khách sạn và khu nghỉ dưỡng đạt chuẩn quốc tế. Nhiều tập đoàn đa quốc gia hiện đưa tiêu chí công trình xanh vào ngay từ giai đoạn đề xuất thuê, coi đây là điều kiện tiên quyết trong quá trình lựa chọn mặt bằng.

Tại Hà Nội và TP.HCM, các tiêu chí về công trình xanh và hiệu suất vận hành cao đang trở thành "bộ lọc" quan trọng trong quyết định thuê của doanh nghiệp. Điều này tạo ra áp lực không nhỏ đối với các chủ đầu tư sở hữu tài sản hiện hữu.

Trong bối cảnh yêu cầu phát thải ròng bằng không ngày càng rõ ràng, các tài sản có chứng nhận xanh, có hệ thống đo lường và báo cáo minh bạch về hiệu suất năng lượng đang được ưu tiên lựa chọn. Ngược lại, những dự án chưa đáp ứng tiêu chuẩn có nguy cơ mất lợi thế cạnh tranh.

Ở phân khúc văn phòng, nhu cầu thuê tại 2 đô thị lớn là TP.HCM và Hà Nội tiếp tục tăng nhờ làn sóng mở rộng của các tập đoàn đa quốc gia. Dự kiến trong năm 2026, nguồn cung văn phòng hạng A mới sẽ bổ sung thêm hơn 180.000 m², phần lớn là các dự án tích hợp tiêu chí xanh và công nghệ hiện đại. Điều này đồng nghĩa với việc các tòa nhà đã vận hành lâu năm sẽ đối mặt với áp lực lớn nếu không kịp nâng cấp. Những hạn chế về tiện ích thông minh, hạ tầng công nghệ và chứng nhận xanh có thể khiến tài sản bị "lỗi thời" trong mắt khách thuê. Do đó, chủ sở hữu cần cân nhắc chiến lược cải tạo hoặc tái định vị sản phẩm để duy trì sức cạnh tranh trên thị trường.

Cơ hội để chủ đầu tư cải thiện hệ thống quản lý năng lượng, chất lượng môi trường

Bà Stephanie Đinh cho rằng, nếu tích hợp mục tiêu hiệu suất và tiêu chí bền vững ngay từ giai đoạn ý tưởng, chi phí gia tăng hoàn toàn có thể kiểm soát được. Trọng tâm nằm ở việc tối ưu thiết kế, cấu hình vỏ công trình, lựa chọn hệ thống điều hòa phù hợp với điều kiện khí hậu, cũng như kiểm soát vận hành ngay từ đầu thông qua hệ thống quản lý tòa nhà và năng lượng.

Thực tế tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương cho thấy, mô hình văn phòng thông minh có thể giúp giảm khoảng 30% mức tiêu thụ năng lượng và tiết kiệm 20% chi phí vận hành khi được tích hợp cảm biến và nền tảng quản lý theo thời gian thực.

Ngược lại, việc bổ sung các tiêu chí xanh sau khi công trình đã hoàn thành theo phương thức truyền thống thường kéo theo chi phí cao hơn đáng kể. Nguyên nhân là do những hạn chế về hiện trạng kỹ thuật, cũng như nguy cơ gián đoạn hoạt động trong quá trình cải tạo.

Việc nâng cấp đòi hỏi phải đánh giá kỹ hiện trạng, thiết lập đường cơ sở hiệu suất và triển khai thi công theo từng giai đoạn để giảm thiểu ảnh hưởng. Tuy vậy, đây cũng là cơ hội để chủ đầu tư cải thiện hệ thống quản lý năng lượng, chất lượng môi trường trong nhà, chiếu sáng và vỏ công trình, hướng tới các chứng nhận quốc tế như LEED, WELL hay EDGE.

"Trong bối cảnh yêu cầu ngày càng cao về phát triển bền vững, các nhà phát triển bất động sản nên hợp tác với các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp xuyên suốt vòng đời dự án. Những đơn vị có kinh nghiệm quốc tế, từng triển khai các dự án tương đồng sẽ giúp đảm bảo tính khả thi, kiểm soát chi phí và tiến độ, đồng thời tích hợp hiệu quả các yếu tố kỹ thuật, vận hành và bền vững ngay từ đầu.

Đáng chú ý, việc lựa chọn đối tác không nên chỉ dựa trên tiêu chí chi phí thấp nhất. Quản lý dự án được xem là một khoản đầu tư tạo giá trị gia tăng. Một đơn vị có năng lực có thể giúp tối ưu từ 5–10% tổng chi phí dự án, đồng thời đảm bảo tiến độ và chất lượng, mang lại hiệu quả cao hơn so với lựa chọn giá rẻ nhưng tiềm ẩn rủi ro", bà Stephanie Đinh chia sẻ.

Chuyên gia đánh giá, triển vọng thị trường sau năm 2026 tích cực nhờ dòng vốn FDI duy trì ổn định, khung pháp lý ngày càng hoàn thiện và hệ thống hạ tầng liên kết vùng tiếp tục được đầu tư. Mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa đạt khoảng 50% vào năm 2030 sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đối với các sản phẩm bất động sản chất lượng cao, từ nhà ở, thương mại đến công nghiệp.

Trong những năm tới, thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các tài sản được thiết kế hướng tới tương lai và những tài sản đối mặt với nguy cơ lỗi thời. Khi đó, vấn đề không còn là có nên đầu tư vào ESG và hạ tầng dữ liệu hay không, mà là tốc độ thích ứng của chủ đầu tư trước xu hướng tất yếu này./.