Bất động sản công nghiệp 6 tháng cuối năm 2026: Nhiều động lực cộng hưởng, triển vọng bứt phá rõ nét

Sau nửa đầu năm duy trì đà tăng trưởng tích cực, bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn có nhiều cơ sở để bứt phá trong những tháng cuối năm 2026. Sự cộng hưởng của dòng vốn FDI chất lượng cao, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, đầu tư hạ tầng, cải cách thể chế cùng quá trình phát triển các khu công nghiệp xanh, thông minh đang tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, để hiện thực hóa triển vọng này, thị trường vẫn cần tháo gỡ những "điểm nghẽn" về hạ tầng logistics, nguồn nhân lực và chất lượng môi trường đầu tư.

❃ ❃ ❃

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, bất động sản công nghiệp tiếp tục là một trong những phân khúc duy trì đà tăng trưởng tích cực. Theo VARS, Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến chiến lược của các nhà đầu tư quốc tế nhờ môi trường chính trị ổn định, mạng lưới hiệp định thương mại tự do (FTA) rộng khắp và lợi thế trong chuỗi cung ứng khu vực. Đây là nền tảng quan trọng thúc đẩy nhu cầu phát triển quỹ đất công nghiệp trong giai đoạn tới.

Trên nền tảng nhu cầu đầu tư ngày càng gia tăng, thị trường cũng chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ của nguồn cung nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển sản xuất và dòng vốn quốc tế. Hiện cả nước có 478 khu công nghiệp (KCN) được thành lập, với tổng diện tích tự nhiên gần 146.000ha, tương ứng quỹ đất công nghiệp khoảng 101.600ha. Riêng trong năm 2025, có thêm 35 dự án hạ tầng KCN được chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư, bổ sung hơn 10.000ha quỹ đất mới cho thị trường.

Trong số này, 324 KCN đã đi vào hoạt động với khoảng 68.000ha đất công nghiệp, đạt tỷ lệ lấp đầy gần 78,8%. Bên cạnh đó, 153 KCN đang trong quá trình xây dựng, dự kiến sẽ bổ sung thêm khoảng 32.600ha quỹ đất công nghiệp trong thời gian tới, tạo dư địa đáng kể cho làn sóng đầu tư mới.

Không chỉ gia tăng về quy mô, nguồn cung còn được đẩy nhanh về tiến độ triển khai, cho thấy niềm tin của các chủ đầu tư đối với triển vọng dài hạn của phân khúc. Đáng chú ý, quý II/2026 ghi nhận nguồn cung tăng tốc. Hàng loạt khu công nghiệp quy mô lớn được khởi công như FECON IP Hòa Yên (Bắc Ninh), Long Đức 3 (Đồng Nai), Phúc Yên (Phú Thọ), Hoàng Diệu, Thủy Nguyên, Nam Tràng Cát và Bình Giang (Hải Phòng), cùng KCN số 2 (Hưng Yên)... Bên cạnh đó, nhiều cụm công nghiệp và dự án kho xưởng hiện đại tại Tây Ninh, Đồng Nai, Phú Thọ, Quảng Ninh, Hà Nội cũng đồng loạt được triển khai, góp phần đa dạng hóa nguồn cung phục vụ cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước.

Còn theo CTCP Chứng Khoán MB (MBS Research), nguồn cung đất công nghiệp cũng ghi nhận sự gia tăng mạnh khi hàng loạt địa phương trên cả nước đồng loạt điều chỉnh quy hoạch phát triển công nghiệp theo hướng mở rộng quỹ đất, nâng cấp hạ tầng kết nối và hình thành các cực tăng trưởng mới. Sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính, không gian phát triển công nghiệp đang được tái cấu trúc với quy mô lớn hơn, tạo nền tảng để đón dòng vốn FDI thế hệ mới.

Tại khu vực phía Bắc, Bắc Ninh và Hải Phòng là hai địa phương sẽ dẫn dắt nguồn cung mới. Theo MBS Research, sau khi điều chỉnh quy hoạch tỉnh, Bắc Ninh đã bổ sung hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm, nổi bật là Cảng hàng không quốc tế Gia Bình quy mô gần 1.960ha cùng các tuyến giao thông kết nối với Hà Nội và Hải Phòng. Hệ thống hạ tầng mới không chỉ mở rộng không gian phát triển mà còn tạo tiền đề để địa phương quy hoạch thêm 4 khu công nghiệp mới gồm Lương Tài 3, Gia Bình III, CCN Đào Viên và Gia Bình II mở rộng, đồng thời mở rộng quy mô của nhiều khu công nghiệp hiện hữu như Lương Tài 1, Lương Tài 2 và Thuận Thành III - phân khu B.

Cùng với đó, Hải Phòng tiếp tục củng cố vai trò là trung tâm công nghiệp - logistics của miền Bắc thông qua việc đầu tư đồng bộ hệ thống giao thông liên vùng. Các dự án như tuyến đường kết nối khu vực Hải Dương cũ với Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải hay tuyến đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng được kỳ vọng sẽ gia tăng năng lực vận tải và giảm chi phí logistics cho doanh nghiệp. MBS Research cho biết, trong giai đoạn 2026 - 2027, nhiều khu công nghiệp mới như Tràng Duệ 3, Kim Thành 2 giai đoạn 1, Bình Giang và Vinh Quang sẽ lần lượt đi vào khai thác sau khi hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng. Song song với đó, Hải Phòng cũng đang triển khai 24 cụm công nghiệp với tổng diện tích hơn 1.100ha, tạo thêm dư địa cho phát triển công nghiệp hỗ trợ và doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Ở khu vực phía Nam, xu hướng phát triển hướng tới hình thành các hệ sinh thái công nghiệp gắn với đổi mới sáng tạo và công nghệ cao. Theo MBS Research, Đề án phát triển Đô thị khoa học - công nghệ tại khu vực phía Bắc TP.HCM là bước đi mang tính chiến lược nhằm kiến tạo một cực tăng trưởng mới dựa trên kinh tế tri thức và công nghiệp 4.0.

Mô hình này được quy hoạch với vùng lõi khoảng 220ha, tích hợp khu công nghệ số tập trung, trung tâm nghiên cứu khoa học, công viên công nghệ - giáo dục, khu đổi mới sáng tạo, trung tâm logistics và Trung tâm Thương mại Thế giới (WTC). Bao quanh vùng lõi là hệ thống các khu công nghiệp thế hệ mới như VSIP III, Bình Dương Riverside, Lai Hưng và Cây Trường, tạo nên chuỗi liên kết từ nghiên cứu, phát triển (R&D) đến sản xuất và thương mại hóa sản phẩm. Theo MBS Research, đây là bước chuyển quan trọng, giúp khu vực phía Bắc TP.HCM từng bước chuyển đổi từ trung tâm sản xuất truyền thống sang trung tâm đổi mới sáng tạo và công nghệ cao của khu vực.

Bên cạnh đó, Đồng Nai và Tây Ninh cũng được kỳ vọng trở thành hai cực tăng trưởng mới của bất động sản công nghiệp phía Nam. MBS Research nhận định, việc Quốc hội thông qua Nghị quyết thành lập thành phố Đồng Nai đã mở ra không gian phát triển mới cho địa phương trong bối cảnh sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến cao tốc và hệ thống đường vành đai đang được đẩy nhanh tiến độ. Để đón đầu làn sóng đầu tư mới, Đồng Nai hiện kêu gọi đầu tư 14 dự án hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghiệp số và khu công nghệ cao.

Không chỉ mở rộng quỹ đất, địa phương còn định hướng chuyển từ phát triển công nghiệp theo chiều rộng sang mô hình tăng trưởng dựa trên công nghệ và giá trị gia tăng cao. Các khu công nghiệp chuyên ngành, khu công nghiệp sinh thái, trung tâm nghiên cứu - phát triển, trung tâm đổi mới sáng tạo, công viên khoa học và hệ sinh thái hỗ trợ công nghiệp được xác định sẽ là hạt nhân trong chiến lược phát triển giai đoạn tới.

Trong khi đó, Tây Ninh đang nổi lên như một điểm đến mới nhờ lợi thế cửa ngõ kết nối TP.HCM với Campuchia. Theo MBS Research, tỉnh đang thúc đẩy đầu tư hơn 20 khu công nghiệp, với khoảng 3.250ha đất công nghiệp dự kiến sẵn sàng đón nhà đầu tư trong giai đoạn 2026 - 2028. Riêng năm 2026, khoảng 1.770ha đất công nghiệp sạch sẽ được đưa vào khai thác thông qua bảy khu công nghiệp mới, trước khi tiếp tục bổ sung thêm hơn 1.470ha trong năm 2027.

Song song với việc mở rộng quỹ đất, Tây Ninh cũng đang định hình Trảng Bàng trở thành đô thị chuyên ngành công nghiệp - dịch vụ - logistics quy mô lớn đến năm 2050. Với lợi thế nằm trên hành lang kinh tế TP.HCM - Mộc Bài - Phnom Penh, cùng hệ thống cảng cạn Hưng Thuận và các trung tâm logistics đang được quy hoạch, Trảng Bàng được kỳ vọng sẽ trở thành đầu mối trung chuyển hàng hóa quan trọng, qua đó gia tăng sức cạnh tranh và khả năng thu hút đầu tư của toàn bộ khu vực phía Nam.

Theo MBS Research, sự đồng loạt mở rộng quy hoạch, đầu tư hạ tầng và phát triển các mô hình khu công nghiệp thế hệ mới đang tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng mới của nguồn cung đất công nghiệp. Thay vì cạnh tranh đơn thuần về quỹ đất, các địa phương đang chuyển sang cuộc đua về chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối, hệ sinh thái công nghiệp và năng lực thu hút dòng vốn FDI công nghệ cao, qua đó định hình diện mạo mới cho thị trường bất động sản công nghiệp trong những năm tới.

Nguồn cung mở rộng trong bối cảnh nhu cầu thuê tiếp tục tăng đã góp phần duy trì mặt bằng giá ở xu hướng đi lên. Theo số liệu từ VARS, giá thuê tại các KCN tiếp tục tăng khoảng 5 - 10% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê tại các cụm công nghiệp (CCN) tăng nhanh hơn, khoảng 10 - 20% nhờ lợi thế chia lô nhỏ, chi phí đầu tư hợp lý, chính sách ưu đãi thuế tại nhiều địa phương và hạ tầng giao thông liên vùng ngày càng hoàn thiện. Đáng chú ý, tại một số khu vực, giá thuê CCN đã tiệm cận với giá thuê tại các KCN truyền thống, phản ánh sức hấp dẫn ngày càng lớn của phân khúc này đối với cả nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Dù cùng duy trì xu hướng tăng giá, diễn biến thị trường giữa ba miền lại cho thấy sự phân hóa rõ rệt về mặt bằng giá thuê, lợi thế cạnh tranh cũng như động lực tăng trưởng, phản ánh đặc điểm phát triển công nghiệp của từng vùng kinh tế.

Tại miền Bắc, giá thuê đất công nghiệp hiện dao động từ 100 - 250 USD/m2, trong khi giá thuê kho xưởng ở mức 2,5 - 6,5 USD/m2/tháng. Chi phí lao động phổ biến từ 250 - 450 USD/người/tháng. Giá thuê ghi nhận mức tăng khoảng 3 - 6% so với cùng kỳ, dù nguồn cung mới liên tục được bổ sung.

Động lực tăng trưởng của khu vực đến từ lợi thế hạ tầng và khả năng đón nhận dòng vốn FDI công nghệ cao. Các địa phương như Thái Nguyên, Phú Thọ và Quảng Ninh đang nổi lên là những điểm sáng nhờ hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn, đặc biệt là tuyến Vành đai 5 vùng Thủ đô, cùng kế hoạch mở rộng đầu tư của nhiều tập đoàn FDI quy mô lớn. Các khu công nghiệp đã đi vào vận hành khoảng 2 - 3 năm đều duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi thị trường tiếp tục sôi động nhờ sự tham gia của nhiều chủ đầu tư lớn.

Trong khi đó, miền Trung đang dần khẳng định vai trò là điểm đến thay thế nhờ lợi thế về chi phí và dư địa phát triển còn lớn. Khu vực này có mức giá thuê cạnh tranh hơn, dao động 70 - 120 USD/m2 đối với đất công nghiệp và 1,5 - 4,5 USD/m2/tháng đối với kho xưởng. Chi phí lao động phổ biến từ 150 - 300 USD/người/tháng. Giá thuê tăng nhẹ khoảng 2 - 5%, chủ yếu nhờ các khu công nghiệp hiện hữu duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt.

Lợi thế về chi phí, cùng việc hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, đang mở ra dư địa để miền Trung tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng khu vực. Những địa phương như Nghệ An, Thanh Hóa và Quảng Ngãi đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nhờ hệ thống cao tốc từng bước hoàn thiện và hệ sinh thái công nghiệp ngày càng đồng bộ. Đồng thời, nhiều doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng toàn cầu cũng đang cân nhắc dịch chuyển hoặc mở rộng sản xuất sang khu vực này nhằm tối ưu chi phí và tận dụng không gian phát triển còn rộng lớn.

Ở chiều ngược lại, miền Nam tiếp tục giữ vai trò là cực tăng trưởng quan trọng của thị trường bất động sản công nghiệp với mặt bằng giá thuê cao nhất cả nước. Giá thuê đất công nghiệp dao động từ 180 - 280 USD/m2, trong khi giá thuê kho xưởng đạt 3 - 7 USD/m2/tháng. Chi phí lao động ở mức 250 - 450 USD/người/tháng. Giá thuê tăng khoảng 4 - 5% so với cùng kỳ, được thúc đẩy bởi sự phát triển của hệ thống hạ tầng, đặc biệt là các tuyến Vành đai 3 TP.HCM.

Sức hút của khu vực không chỉ đến từ tỷ lệ lấp đầy cao mà còn từ chiến lược mở rộng nguồn cung để đón đầu chu kỳ đầu tư mới. TP.HCM và Đồng Nai tiếp tục là hai thị trường trọng điểm với tỷ lệ lấp đầy nhiều khu công nghiệp vượt 90%. Song song với đó, hàng loạt khu công nghiệp mới đang được triển khai nhằm đón đầu nhu cầu dịch chuyển sản xuất và tận dụng lợi thế từ quy hoạch phát triển dài hạn của vùng đô thị TP.HCM mở rộng. Các dự án đang trong giai đoạn phát triển sẽ bổ sung thêm nguồn cung đáng kể, góp phần đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Theo phân tích của Công ty Chứng khoán NH Việt Nam (NHSV), nửa đầu năm 2026 đánh dấu một giai đoạn chuyển mình quan trọng của bất động sản công nghiệp khi các động lực tăng trưởng không còn chỉ đến từ lợi thế chi phí hay vị trí địa lý, mà đang được tái định hình bởi những thay đổi mang tính chiến lược về thể chế, đầu tư công và chất lượng dòng vốn FDI.

Trong bối cảnh kinh tế thế giới vẫn đối mặt với nhiều bất ổn, từ xung đột địa chính trị, chi phí logistics gia tăng đến xu hướng bảo hộ thương mại, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì sức hút nhờ nền tảng chính sách ngày càng hoàn thiện và quá trình nâng cấp chuỗi giá trị sản xuất. 

NHSV đánh giá Nghị quyết số 10-NQ/TW về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là dấu mốc quan trọng, phản ánh sự thay đổi trong tư duy thu hút FDI của Việt Nam. Nếu trước đây lợi thế cạnh tranh chủ yếu đến từ giá thuê đất thấp, chi phí lao động rẻ và các ưu đãi thuế, thì giai đoạn mới hướng tới lựa chọn các dự án có hàm lượng công nghệ cao, năng lực đổi mới sáng tạo và khả năng lan tỏa tới nền kinh tế trong nước.

Theo đó, FDI không còn được xem đơn thuần là nguồn bổ sung vốn đầu tư, mà trở thành động lực chuyển giao công nghệ, thúc đẩy chuyển đổi xanh và nâng cao năng lực sản xuất của toàn bộ hệ sinh thái công nghiệp.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, chính sách ưu đãi cũng đang có sự thay đổi căn bản. Thay vì phụ thuộc vào các hình thức miễn, giảm thuế truyền thống, Nhà nước chuyển sang cơ chế hỗ trợ tài chính dựa trên hiệu quả hoạt động thực tế của dự án, đồng thời thí điểm các mô hình thể chế vượt trội tại các khu kinh tế tự do và khu thương mại tự do thế hệ mới.

Một trong những ví dụ điển hình là Đề án Khu kinh tế tự do Hưng Yên với quy mô hơn 30.000ha, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 18 tỷ USD, được thông qua trong tháng 3/2026 cùng 31 cơ chế, chính sách đặc thù. Theo NHSV, cách tiếp cận này cho thấy trọng tâm của chính sách đang chuyển từ ưu đãi thuế sang cải thiện chất lượng môi trường đầu tư và năng lực cạnh tranh dài hạn.

Trong giai đoạn 2026 - 2030, Việt Nam đặt mục tiêu nâng tỷ trọng dòng vốn đến từ các quốc gia phát triển lên 75%; tăng thêm 30% số doanh nghiệp thuộc danh sách Fortune 500 hiện diện tại Việt Nam; nâng tỷ lệ nội địa hóa trong các ngành công nghiệp chủ lực lên 45 - 50%; đồng thời đưa tỷ lệ khu công nghiệp sinh thái lên khoảng 10%. Đây đều là những mục tiêu được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới của bất động sản công nghiệp.

Bên cạnh cải cách thể chế, NHSV cho rằng đầu tư công tiếp tục đóng vai trò là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư công giải ngân đạt hơn 356.900 tỷ đồng, tương đương 35,5% kế hoạch năm. Nguồn vốn chủ yếu được tập trung vào các dự án hạ tầng giao thông và logistics chiến lược như Vành đai 4 vùng Thủ đô hay các tuyến cao tốc kết nối TP.HCM - Long Thành, qua đó mở rộng không gian phát triển công nghiệp và gia tăng khả năng kết nối vùng.

Song hành với đó, dòng vốn FDI tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng mạnh. Trong nửa đầu năm, vốn FDI thực hiện đạt 13,03 tỷ USD, tăng 11% so với cùng kỳ, trong khi tổng vốn đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng tới 61%. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục dẫn đầu với 10,76 tỷ USD, chiếm gần 62% tổng vốn đăng ký mới.

Đáng chú ý, cơ cấu FDI đang dịch chuyển mạnh sang các lĩnh vực có hàm lượng công nghệ cao như bán dẫn, trung tâm dữ liệu và trí tuệ nhân tạo. Ở phía Bắc, Samsung triển khai hai dự án với tổng vốn hơn 5,36 tỷ USD để phát triển tổ hợp sản xuất chip bán dẫn và bảng mạch điện tử cao cấp tại Thái Nguyên. Trong khi đó, khu vực phía Nam ghi nhận gần 1 tỷ USD vốn đầu tư từ Singapore và liên doanh Starmason cho các dự án trung tâm dữ liệu và hạ tầng AI tại TP.HCM.

Theo NHSV, sự xuất hiện của các "siêu dự án" công nghệ không chỉ tạo thêm nhu cầu thuê đất công nghiệp, mà còn góp phần nâng cấp chất lượng dòng vốn FDI, thúc đẩy hình thành các hệ sinh thái sản xuất có giá trị gia tăng cao.

Dù triển vọng dài hạn được đánh giá tích cực, NHSV cũng lưu ý thị trường đang phải đối mặt với những thách thức đáng kể từ môi trường kinh doanh quốc tế.

Căng thẳng địa chính trị tại Trung Đông khiến giá năng lượng tăng mạnh từ cuối quý I/2026, kéo theo chi phí san lấp mặt bằng, nguyên vật liệu xây dựng và vận tải đồng loạt gia tăng. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai của nhiều dự án khu công nghiệp đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng.

Chi phí đầu vào leo thang cũng khiến một bộ phận doanh nghiệp, đặc biệt là các nhà đầu tư quy mô vừa và nhỏ, thận trọng hơn trong quyết định thuê đất dài hạn hoặc mở rộng hoạt động sản xuất.

Bên cạnh đó, xu hướng bảo hộ thương mại toàn cầu tiếp tục tạo ra những yếu tố bất định. NHSV cho rằng cuộc điều tra theo Mục 301 của Hoa Kỳ liên quan đến sở hữu trí tuệ và quản lý lao động trong chuỗi cung ứng, với đề xuất áp thuế khoảng 12,5% đối với một số nhóm hàng của Việt Nam, có thể ảnh hưởng đến một số ngành xuất khẩu nhất định. Tuy nhiên, tác động được đánh giá ở mức tương đối hạn chế và chưa đủ để làm thay đổi triển vọng tăng trưởng chung của thị trường bất động sản công nghiệp trong trung và dài hạn.

Theo NHSV, trong bối cảnh thể chế tiếp tục được hoàn thiện, đầu tư công được đẩy mạnh và dòng vốn FDI chất lượng cao ngày càng gia tăng, bất động sản công nghiệp vẫn là một trong những phân khúc có nền tảng tăng trưởng vững chắc nhất của thị trường. Tuy nhiên, lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn tới sẽ không còn phụ thuộc chủ yếu vào quỹ đất hay ưu đãi chi phí, mà nằm ở năng lực phát triển hạ tầng, chất lượng dịch vụ và khả năng tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị sản xuất toàn cầu.

Nhìn từ những diễn biến của 6 tháng đầu năm, có thể nói thị trường bất động sản công nghiệp đang đứng trước giai đoạn bản lề với nhiều cơ hội mới từ dòng vốn đầu tư, xu hướng dịch chuyển sản xuất và quá trình hoàn thiện hạ tầng, song cũng chịu tác động từ những biến động của kinh tế thế giới và yêu cầu ngày càng cao về chất lượng phát triển. Trên cơ sở đó, để có góc nhìn sâu hơn về triển vọng thị trường trong nửa cuối năm 2026, Reatimes đã có cuộc trao đổi với bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam xoay quanh những động lực tăng trưởng, các xu hướng nổi bật cũng như những dự báo đối với phân khúc bất động sản công nghiệp trong thời gian tới.

- Nhìn lại 6 tháng đầu năm 2026, chuyên gia đánh giá như thế nào về diễn biến của phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam? Đâu là những điểm sáng nổi bật cũng như những tín hiệu đáng chú ý phản ánh sức hấp dẫn của phân khúc này đối với dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước?

Bà Lê Thị Huyền Trang: 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Nguồn cung hạ tầng chất lượng cao đang mở rộng nhanh chóng với tổng diện tích đất công nghiệp tại hai vùng kinh tế trọng điểm đạt 40,700ha, trong đó có khoảng 10,900ha đang trong giai đoạn triển khai và dự kiến hoàn thiện đến năm 2029.

Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao cho thấy nhu cầu thực mạnh mẽ. Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình 81.6% cho đất công nghiệp, 87.3% cho nhà xưởng xây sẵn và 71.7% cho kho bãi. Phía Nam còn ấn tượng hơn với các con số lần lượt là 83.7%, 86.2% và 90.6%.

Từ góc nhìn của JLL, Việt Nam đang hưởng lợi từ sự dịch chuyển dòng vốn sản xuất trong khu vực, khi tỷ trọng FDI sản xuất vào Trung Quốc giảm mạnh và được phân bổ lại sang các thị trường mới nổi, trong đó Việt Nam ngày càng khẳng định vị thế. Đặc biệt, với lợi thế tiếp cận khoảng 4,87 tỷ người tiêu dùng thông qua mạng lưới FTA toàn cầu, Việt Nam đang trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng quốc tế.

- Trên nền tảng những kết quả đạt được trong nửa đầu năm, chuyên gia đánh giá như thế nào về triển vọng của thị trường bất động sản công nghiệp trong 6 tháng cuối năm 2026? Liệu đây đã là giai đoạn tăng tốc của một chu kỳ phát triển mới hay thị trường vẫn đang trong quá trình tích lũy để đón các cơ hội lớn hơn trong tương lai?

Bà Lê Thị Huyền Trang: 6 tháng cuối năm 2026 sẽ đánh dấu giai đoạn tăng tốc rõ rệt dựa trên sự hội tụ của nhiều động lực tăng trưởng. Chuỗi cung ứng toàn cầu đang phục hồi và chiến lược "China Plus One" đã chuyển từ giai đoạn thăm dò sang triển khai thực tế với các cam kết đầu tư dài hạn.

Cấu trúc thị trường nội địa cũng có sự chuyển dịch đáng kể. Tổng diện tích kho xưởng xây sẵn đã tăng từ 0.7 triệu mét vuông năm 2008 lên 17.3 triệu mét vuông năm 2025, và được dự báo sẽ đạt 21 triệu mét vuông vào năm 2028. Tỷ trọng của kho xưởng xây sẵn trong tổng nguồn cung cũng tăng từ 0.5% năm 2008 lên 3.5% năm 2025, cho thấy xu hướng doanh nghiệp ưu tiên các giải pháp linh hoạt hơn, sẵn sàng đưa vào vận hành nhanh chóng thay vì đầu tư dài hạn vào đất và xây dựng.

Phân tích đa tiêu chí của JLL cho thấy Việt Nam đạt điểm 2.27 trên thang đo thu hút đầu tư sản xuất, vượt qua Singapore (2.04), Trung Quốc (2.16), Indonesia (2.56) và Philippines (2.73). Trong khi chỉ xếp sau Malaysia (1.96), Thái Lan (2.06) và Ấn Độ (2.17), Việt Nam vẫn duy trì được sự cân bằng tốt giữa các yếu tố chi phí và môi trường đầu tư.

Để duy trì đà tăng trưởng này trong năm 2026, thị trường cần tập trung vào việc chuẩn hóa quy trình đầu tư, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và tối ưu hóa hệ thống logistics để giảm chi phí và tăng cường khả năng cạnh tranh.

- Khi các động lực tăng trưởng ngày càng rõ nét, phân khúc bất động sản công nghiệp đang xuất hiện những xu hướng vận động mới nào? Theo chuyên gia, nhu cầu của nhà đầu tư nước ngoài hiện nay đã thay đổi ra sao và điều đó đang đặt ra những yêu cầu mới như thế nào đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Thị trường đang chứng kiến cuộc chuyển dịch quan trọng trong chuỗi giá trị. Việt Nam đang từng bước vươn lên từ vị trí truyền thống là cơ sở sản xuất chi phí thấp. Các ngành công nghiệp trọng điểm đang chuyển hướng từ dệt may, giày dép, đồ gỗ sang các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao hơn như điện tử tiên tiến, linh kiện ô tô, dược phẩm sinh học và thiết bị năng lượng tái tạo.

Mô hình đầu tư cũng thay đổi đáng kể với sự tăng trưởng mạnh của phân khúc kho xưởng xây sẵn. Tỷ lệ kho xưởng do các nhà phát triển tổ chức đầu tư tăng từ 10% năm 2008 lên 47% năm 2025 và dự kiến đạt 53% năm 2028 cho thấy sự chuyển dịch rõ ràng về chất lượng và tiêu chuẩn. Nhà đầu tư nước ngoài ngày nay không chỉ quan tâm đến giá thuê mà còn đặc biệt chú trọng các yếu tố như tiêu chuẩn xây dựng quốc tế, quản lý năng lượng, giảm phát thải carbon và khả năng tích hợp vào hệ sinh thái công nghiệp hiện đại.

Những thay đổi này đặt ra yêu cầu mới cho chủ đầu tư khu công nghiệp. Họ cần nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng các ngành công nghệ cao, phát triển khu công nghiệp xanh đạt chứng nhận quốc tế về bảo vệ môi trường, và chuyển dịch mô hình kinh doanh từ chủ yếu bán đất sang phát triển kho xưởng chất lượng cao với dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.

- Từ những xu hướng đang hình thành, chuyên gia dự báo dòng vốn đầu tư sẽ tập trung vào những khu vực, địa phương hay mô hình khu công nghiệp nào trong thời gian tới? Liệu các khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp công nghệ cao có trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Dòng vốn đầu tư sẽ tập trung vào hai vùng kinh tế trọng điểm với đặc thỉnh và lợi thế riêng biệt.

Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc bao gồm các tỉnh Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng đang định hướng trở thành trung tâm sản xuất trong chiến lược "China Plus One". Khu vực này có tổng diện tích đất công nghiệp 12,900 héc-ta với thêm 4,900 héc-ta đang trong giai đoạn triển khai. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 81.6% cho đất công nghiệp, 87.3% cho nhà xưởng xây sẵn và 71.7% cho kho bãi. Giá thuê đất dao động từ $120-180 mỗi mét vuông trọn gói cho toàn bộ chu kỳ thuê. Lợi thế về vị trí gần biên giới Trung Quốc giúp khu vực này thu hút các dự án điện tử, thiết bị điện và ô tô, đặc biệt từ các nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản và Đài Loan.

Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm: TP.HCM (gồm TP.HCM, Bình Dương,Bà Rịa - Vũng Tàu), Đồng Nai (với trọng tâm là Đồng Nai trước sáp nhập), Tây Ninh (trọng tâm là Long An trước sáp nhập) với vai trò là trung tâm kinh tế lâu đời có hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt 28,100 héc-ta cộng thêm 6,000 héc-ta đang phát triển. Tỷ lệ lấp đầy cao hơn phía Bắc với 83.7% cho đất công nghiệp, 86.2% cho nhà xưởng và 90.6% cho kho bãi. Giá thuê đất dao động từ $100-310 mỗi mét vuông tùy vị trí cụ thể. Khu vực này đang chuyển mình từ các ngành truyền thống sang công nghệ cao, thu hút các dự án dược phẩm sinh học, trung tâm dữ liệu, công nghệ thông tin và nghiên cứu phát triển.

Về câu hỏi liệu khu công nghiệp xanh, sinh thái và công nghệ cao có trở thành tâm điểm thu hút FDI thế hệ mới hay không, câu trả lời là chắc chắn. Các tập đoàn đa quốc gia ngày càng cam kết mạnh mẽ với mục tiêu Net Zero và yêu cầu chuỗi cung ứng xanh, khiến họ ưu tiên các khu công nghiệp có chứng nhận về quản lý môi trường và năng lượng tái tạo. Chính phủ Việt Nam cũng đang có chính sách ưu đãi đặc biệt cho các dự án công nghệ cao và thân thiện môi trường. Xu hướng phát triển khu công nghiệp thông minh tích hợp công nghệ số, tự động hóa và quản lý thông minh sẽ là yếu tố quyết định thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao trong thời gian tới.

- Nhìn rộng hơn, để phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam không chỉ hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất mà còn nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu, theo bà đâu là những "điểm nghẽn" cần sớm được tháo gỡ? Và thị trường cần chuẩn bị những gì để đón đầu làn sóng đầu tư mới trong giai đoạn 2027 - 2030?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Ba nhóm thách thức cốt lõi cần được giải quyết để Việt Nam nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Thứ nhất là quy trình đầu tư chưa được chuẩn hóa giữa các địa phương. Mỗi tỉnh thành có cách tiếp cận và yêu cầu hồ sơ khác nhau, tạo chi phí tuân thủ cao và rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư. Giải pháp cần thiết là thiết lập nền tảng số trung ương để quản lý toàn bộ quy trình, chuẩn hóa yêu cầu báo cáo trên toàn quốc, và hài hóa quy trình pháp lý giữa các tỉnh thành.

Thứ hai là chất lượng nguồn nhân lực chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu của các ngành công nghiệp công nghệ cao. Khi Việt Nam chuyển mình từ sản xuất lắp ráp đơn giản sang sản xuất có giá trị gia tăng cao, nhu cầu về kỹ năng kỹ thuật chuyên sâu và tư duy giải quyết vấn đề tăng mạnh. Hệ thống giáo dục nghề nghiệp cần được cải thiện thông qua mở rộng chương trình đào tạo kỹ thuật và tăng cường hợp tác giữa trường học với doanh nghiệp.

Thứ ba là hạ tầng logistics chưa được tối ưu hóa. Chi phí logistics tại Việt Nam vẫn cao hơn 15-20% so với Thái Lan và Malaysia do hệ thống cảng biển, đường bộ và kết nối đa phương thức chưa đồng bộ. Cần tối ưu hóa hệ thống giao thông để giảm thời gian và chi phí vận chuyển, phát triển các trung tâm logistics hiện đại tích hợp công nghệ số, và cải thiện hiệu suất hoạt động của các cảng biển chính.

Để đón đầu làn sóng đầu tư mới giai đoạn 2027-2030, thị trường cần chuẩn bị ba định hướng chiến lược. Một là tăng cường bản địa hóa sản xuất bằng cách phát triển mạng lưới nhà cung cấp nội địa có khả năng đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế, giảm phụ thuộc vào nhập khẩu nguyên vật liệu. Hai là duy trì sự tương quan hợp lý giữa chi phí lao động và năng suất để giữ vững lợi thế cạnh tranh. Ba là tập trung phát triển các khu công nghiệp chuyên biệt theo cụm ngành có giá trị gia tăng cao như bán dẫn, ô tô điện, dược phẩm sinh học và năng lượng tái tạo, nơi Việt Nam được xác định là trung tâm mới nổi trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

- Xin cảm ơn chuyên gia về cuộc trò chuyện!