Bất động sản công nghiệp "chuyển pha" trong làn sóng FDI tăng mạnh

Dòng vốn FDI duy trì ở mức cao, hàng loạt khu công nghiệp mới được triển khai và nhiều doanh nghiệp đang gia tăng đầu tư trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Cùng với đó, nhà xưởng xây sẵn, nhà xưởng hoặc kho được thiết kế và xây dựng theo yêu cầu riêng của khách thuê (Built-to-Suit), khu công nghiệp xanh,... ngày càng được chú trọng. Những chuyển động từ đầu năm 2026 đến nay cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam không chỉ mở rộng về quy mô mà đang thay đổi đáng kể về cấu trúc nguồn cung và cách thức tạo giá trị.

Nếu ở giai đoạn trước, lợi thế của một khu công nghiệp thường được nhìn chủ yếu qua quỹ đất, vị trí và giá thuê, thì trong chu kỳ mới, khả năng thu hút và giữ chân khách thuê ngày càng phụ thuộc vào một tổ hợp gồm nhiều yếu tố như mức độ hoàn thiện hạ tầng, kết nối logistics, nguồn điện, thời gian bàn giao, chất lượng vận hành, tiêu chuẩn môi trường và hệ sinh thái sản xuất xung quanh dự án.

Thị trường vì thế đang dần chuyển từ cuộc đua mở rộng quỹ đất sang cuộc đua nâng cao chất lượng và hiệu quả khai thác bất động sản công nghiệp.

Dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục tạo nền cầu quan trọng cho bất động sản công nghiệp. Trong 7 tháng năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký tại Việt Nam đạt 38,06 tỷ USD, tăng 58% so với cùng kỳ, trong khi vốn thực hiện đạt 15,2 tỷ USD, tăng 11,8%. Riêng vốn đăng ký mới đạt 21,05 tỷ USD, tăng 109,7%, trong khi số dự án mới chỉ tăng 7,8%, cho thấy quy mô vốn bình quân của các dự án cấp mới đã tăng đáng kể.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định: “Việt Nam đang hưởng lợi từ sự dịch chuyển dòng vốn sản xuất trong khu vực, khi tỷ trọng FDI sản xuất vào Trung Quốc giảm mạnh và được phân bổ lại sang các thị trường mới nổi, trong đó Việt Nam ngày càng khẳng định vị thế. Đặc biệt, với lợi thế tiếp cận khoảng 4,87 tỷ người tiêu dùng thông qua mạng lưới FTA toàn cầu, Việt Nam đang trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng quốc tế”.

Với bất động sản công nghiệp, tác động của quá trình này thể hiện rõ hơn khi nhìn vào cơ cấu dòng vốn. Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là lĩnh vực nhận vốn lớn nhất, với 18,68 tỷ USD vốn đăng ký trong 7 tháng, chiếm 49,1% tổng vốn FDI. Ở khâu thực hiện, khoảng 12,55 tỷ USD, tương đương 82,6% tổng vốn FDI giải ngân, tập trung vào lĩnh vực này. Đây là cơ sở quan trọng duy trì nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng và kho vận.

Sức cầu đó đã được phản ánh khá rõ vào hoạt động cho thuê. Tại miền Bắc, CBRE ghi nhận riêng quý II/2026, diện tích hấp thụ đất công nghiệp tại nhóm tỉnh, thành phố cấp 1 đạt hơn 217ha, cao nhất kể từ quý I/2024. Nhu cầu đáng kể đến từ hoạt động mở rộng của các doanh nghiệp điện tử và bán dẫn, đặc biệt với các sản phẩm có giá trị cao trong bối cảnh nhu cầu liên quan đến AI gia tăng.

Ở phía Nam, trong nửa đầu năm 2026, diện tích hấp thụ ròng đất công nghiệp đạt 124ha, tăng 125% so với cùng kỳ, chủ yếu tại TP.HCM (khu vực Bình Dương cũ) và Đồng Nai. Phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn hấp thụ khoảng 370.000m²; tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn đạt 91% và kho xây sẵn khoảng 80%. Giá thuê bình quân duy trì khoảng 5,2 USD/m²/tháng đối với nhà xưởng và 5 USD/m²/tháng đối với kho.

JLL cũng ghi nhận trạng thái tích cực tại thị trường miền Bắc, với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp khoảng 82,5% trong quý II/2026, nguồn cung quanh 12.900ha và giá chào thuê tiếp tục tăng. Những con số này cho thấy FDI không chỉ tạo kỳ vọng mà đang chuyển hóa thành lượng hấp thụ thực trên thị trường bất động sản công nghiệp.

Đây chính là nền tảng để các chủ đầu tư tiếp tục mở rộng nguồn cung, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu phải tạo ra sản phẩm phù hợp hơn với cơ cấu khách thuê mới.

Cùng với sức cầu tích cực, nguồn cung bất động sản công nghiệp đang bước vào một đợt mở rộng mới. Điểm đáng chú ý không chỉ là số lượng khu công nghiệp được triển khai, mà còn ở việc không gian phát triển đang trải rộng theo các hành lang sản xuất - logistics và nguồn cung mới ngày càng được định vị rõ hơn theo nhu cầu khách thuê.

Hải Phòng là một trong những thị trường thể hiện rõ xu hướng này. Tháng 5/2026, Công ty CP Đầu tư Khu công nghiệp Vinhomes khởi công KCN Nam Tràng Cát với quy mô hơn 200ha, định hướng khu công nghiệp công nghệ cao và sở hữu khả năng kết nối với cảng Lạch Huyện, sân bay Cát Bi cùng cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Cũng trong tháng 5, Taseco Land khởi công KCN Thủy Nguyên giai đoạn 1 với diện tích gần 250ha, tổng vốn khoảng 4.000 tỷ đồng; Hòa Phát cũng khởi công KCN Hoàng Diệu rộng 245ha, vốn gần 3.400 tỷ đồng và dự kiến bắt đầu bàn giao, cho thuê hạ tầng từ quý IV/2026.

Bắc Ninh cũng tiếp tục bổ sung quỹ đất mới với KCN Đồng Phúc của Hòa Phát, quy mô gần 355ha, tổng vốn hơn 3.730 tỷ đồng, cùng KCN FECON IP Hòa Yên rộng 256,68ha, vốn hơn 3.700 tỷ đồng. Khác với một thị trường công nghiệp mới, Bắc Ninh đã hình thành tương đối sâu hệ sinh thái điện tử và mạng lưới nhà cung ứng. Vì vậy, nguồn cung mới tại đây phải cạnh tranh không chỉ bằng diện tích hay giá thuê, mà còn bằng tiến độ hoàn thiện, chất lượng hạ tầng và khả năng thu hút những khách thuê có thể bổ sung giá trị cho cụm sản xuất hiện hữu.

Không gian nguồn cung phía Bắc còn mở rộng sang Quảng Ninh. Đầu tháng 8/2026, KCN VSIP Quảng Ninh gần 450ha được duyệt đầu tư, tổng vốn hơn 5.800 tỷ đồng, tương đương khoảng 220 triệu USD, dự kiến triển khai giai đoạn 2026 - 2029. Việc dự án nằm gần cao tốc Hải Phòng - Hạ Long tiếp tục kéo dài hành lang bất động sản công nghiệp - logistics từ Hải Phòng sang Quảng Ninh.

Ở miền Trung, chuyển động nguồn cung cũng bắt đầu rõ hơn. Ngày 29/8, ba hạng mục tại KCN Nam Thăng Bình, Đà Nẵng được khởi công với tổng vốn 1.098 tỷ đồng. Đáng chú ý, ngoài 29,5ha hạ tầng kỹ thuật và nhà máy xử lý nước thải công suất 4.200m³/ngày đêm, dự án dành 18ha phát triển khu nhà xưởng cho thuê với vốn đầu tư 670 tỷ đồng. Toàn khu công nghiệp rộng 346ha và được định hướng theo mô hình sinh thái, đa ngành, giảm phát thải.

Làn sóng dự án mới cho thấy nguồn cung tương lai sẽ tiếp tục gia tăng, nhưng điều đó không đồng nghĩa giá thuê toàn thị trường sẽ chịu áp lực giảm đồng loạt. Bất động sản công nghiệp là phân khúc có mức độ phân hóa cao, bởi khả năng khai thác của một tài sản phụ thuộc đồng thời vào vị trí, pháp lý, chất lượng hạ tầng, nguồn điện, thời điểm có thể bàn giao và hệ sinh thái doanh nghiệp xung quanh.

Thực tế, trong khi JLL ghi nhận giá chào thuê đất công nghiệp miền Bắc vẫn đi lên, CBRE cho biết giá nhà xưởng và kho xây sẵn phía Nam nhìn chung duy trì ổn định trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục gia nhập. Những khu công nghiệp gần cảng biển, cao tốc, có hạ tầng hoàn chỉnh, khả năng bàn giao nhanh và nằm trong các cụm sản xuất đã hình thành vẫn sở hữu lợi thế mà những thị trường mới cần nhiều năm để tích lũy: Mạng lưới nhà máy, nhà cung ứng, lực lượng lao động, logistics và dịch vụ hỗ trợ. Ngược lại, dự án triển khai chậm hoặc chưa tạo được hệ sinh thái khách thuê có thể phải cạnh tranh mạnh hơn bằng giá và chính sách ưu đãi.

Sự phân hóa đó cũng khiến cuộc cạnh tranh phía nguồn cung chuyển từ mở rộng diện tích sang nâng cao chất lượng và mức độ sẵn sàng vận hành của tài sản. Thay vì chủ yếu hoàn thiện hạ tầng rồi cho thuê đất dài hạn, thị trường đang phát triển thêm các lớp sản phẩm như nhà xưởng xây sẵn, kho xây sẵn, trung tâm logistics và nhà xưởng hoặc kho được thiết kế, xây dựng theo yêu cầu riêng của khách thuê (Built-to-Suit).

Sự thay đổi này được phản ánh khá rõ qua quy mô kho xưởng xây sẵn. Theo bà Lê Thị Huyền Trang, tổng diện tích kho xưởng xây sẵn tại Việt Nam đã tăng mạnh từ khoảng 0,7 triệu m² năm 2008 lên 17,3 triệu m² năm 2025 và được JLL dự báo có thể đạt 21 triệu m² vào năm 2028. Tỷ trọng của kho xưởng xây sẵn trong tổng nguồn cung cũng tăng từ khoảng 0,5% lên 3,5% trong cùng giai đoạn. Sự gia tăng này phản ánh nhu cầu ngày càng lớn đối với những sản phẩm có thể đưa vào vận hành nhanh thay vì doanh nghiệp phải thuê đất rồi tự xây dựng từ đầu.

Đây là một thay đổi có ý nghĩa với cả hai phía của thị trường. Với khách thuê, nhà xưởng xây sẵn giúp rút ngắn thời gian gia nhập, hạn chế vốn đầu tư ban đầu và tăng tính linh hoạt khi điều chỉnh quy mô. Với chủ đầu tư, nhà xưởng và kho cho thuê tạo dòng tiền định kỳ, kéo dài vòng đời khai thác tài sản và cho phép gia tăng giá trị trên cùng một quỹ đất.

Nhà xưởng hoặc kho được thiết kế, xây dựng theo yêu cầu riêng của khách thuê (Built-to-Suit) phát triển theo một hướng khác. CBRE ghi nhận mô hình này đang được quan tâm ở các trung tâm logistics quy mô lớn, điển hình là trung tâm phân loại tự động hơn 60.000m² tại KCN Nam Thuận. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ việc bán một diện tích tiêu chuẩn sang cung cấp giải pháp bất động sản phù hợp với hoạt động vận hành cụ thể của từng khách thuê.

Cùng với đa dạng hóa loại hình tài sản là quá trình chuyên biệt hóa khu công nghiệp. Đơn cử như, KCN Nam Tràng Cát được định hướng theo mô hình khu công nghiệp công nghệ cao; KCN Hoàng Diệu ưu tiên sản xuất công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ và logistics; KCN số 02 Hưng Yên do Hòa Phát phát triển được định hướng theo mô hình công nghiệp hỗ trợ, với tổng diện tích 296ha, trong đó giai đoạn 1 khoảng 235ha và vốn gần 2.823 tỷ đồng.

Sự chuyên biệt hóa không chỉ là cách định vị dự án. Một doanh nghiệp sản xuất quy mô lớn có thể kéo theo các nhà cung cấp, doanh nghiệp phụ trợ và dịch vụ logistics, qua đó tạo thêm cầu bất động sản trong cùng khu vực. Khi một cụm ngành đủ sâu được hình thành, tỷ lệ lấp đầy và khả năng giữ khách thuê của khu công nghiệp không còn phụ thuộc hoàn toàn vào việc tiếp thị từng lô đất riêng lẻ mà được hỗ trợ bởi chính hiệu ứng mạng lưới của hệ sinh thái sản xuất. Điều này cũng khiến cơ cấu khách thuê trở thành một phần ngày càng quan trọng trong giá trị của bất động sản công nghiệp.

Cùng với sự mở rộng của nguồn cung, thị trường bất động sản công nghiệp đang chứng kiến một thay đổi đáng chú ý ở cơ cấu nhà phát triển. Bên cạnh những doanh nghiệp chuyên nghiệp lâu năm như VSIP, Becamex IDC, Viglacera, Kinh Bắc hay IDICO, một số doanh nghiệp vốn có thế mạnh ở bất động sản đô thị, xây dựng và kỹ thuật đang gia tăng hiện diện hoặc mở rộng quy mô đầu tư vào phân khúc này.

Vinhomes là một ví dụ khi đẩy mạnh hiện diện trong lĩnh vực công nghiệp thông qua KCN Nam Tràng Cát tại Hải Phòng. Taseco Land cũng tiếp tục mở rộng danh mục khu công nghiệp sau các dự án đã triển khai trước đó. Với FECON, KCN Hòa Yên được doanh nghiệp xác định là bước quan trọng trong chiến lược mở rộng từ nền móng và hạ tầng sang phát triển bất động sản công nghiệp. Searefico cũng đưa bất động sản công nghiệp và logistics thành một trong những mảng trọng điểm, đồng thời triển khai các dự án nhà xưởng, kho ngoại quan và logistics tại Tây Ninh và Đà Nẵng. Trong khi đó, Hòa Phát không phải doanh nghiệp mới bước vào lĩnh vực này, nhưng đang tăng tốc mở rộng danh mục khu công nghiệp tại Hưng Yên, Bắc Ninh và Hải Phòng.

CEO Group cũng là một trường hợp đáng chú ý trong làn sóng doanh nghiệp mở rộng sang bất động sản công nghiệp. Năm 2025, tập đoàn thành lập CEO IP với vốn điều lệ 450 tỷ đồng, nắm 99% vốn và điều chuyển 245 tỷ đồng từ nguồn vốn huy động để đầu tư cho pháp nhân mới. Đầu năm 2026, CEO Group khởi công CEOZone Hải Phòng quy mô 186,49ha, vốn gần 2.800 tỷ đồng và đặt mục tiêu phát triển 500 - 1.000ha khu công nghiệp thế hệ mới trong giai đoạn tới. Việc một doanh nghiệp vốn có thế mạnh ở bất động sản đô thị và nghỉ dưỡng dành một trụ cột tăng trưởng riêng cho KCN cho thấy sức hút của phân khúc này đang làm thay đổi cả chiến lược phân bổ vốn của các nhà phát triển địa ốc.

Sự dịch chuyển này cho thấy sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp không chỉ đến từ triển vọng tăng giá đất. So với nhiều phân khúc bất động sản khác, khu công nghiệp, nhà xưởng và kho vận có khả năng tạo dòng tiền tương đối dài hạn từ hoạt động cho thuê, đồng thời hưởng lợi trực tiếp từ quá trình mở rộng sản xuất, tái cấu trúc chuỗi cung ứng và tăng trưởng FDI. Khi thị trường phát triển thêm nhà xưởng xây sẵn, kho xây sẵn, nhà xưởng hoặc kho được thiết kế, xây dựng theo yêu cầu riêng của khách thuê và logistics, chủ đầu tư cũng có thêm cơ hội gia tăng nguồn thu định kỳ thay vì chỉ dựa vào tiền thuê đất một lần trong thời hạn dài.

Đây cũng là lý do bất động sản công nghiệp đang thu hút những doanh nghiệp có nền tảng khác nhau. Doanh nghiệp bất động sản đô thị có lợi thế về phát triển quỹ đất và quản lý dự án; doanh nghiệp xây dựng, hạ tầng có kinh nghiệm triển khai kỹ thuật; trong khi các tập đoàn sản xuất có thể tận dụng hiểu biết về nhu cầu của khách thuê công nghiệp và chuỗi cung ứng. Khi các năng lực này được đưa vào cùng một thị trường, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư có xu hướng chuyển từ quy mô quỹ đất sang khả năng hoàn thiện sản phẩm và khai thác tài sản.

Tuy nhiên, sự gia nhập của nhiều doanh nghiệp không đồng nghĩa bất động sản công nghiệp trở thành một “miếng bánh” dễ khai thác. Khác với việc phát triển một dự án nhà ở rồi bán sản phẩm, khu công nghiệp đòi hỏi vốn đầu tư hạ tầng lớn, thời gian triển khai dài và khả năng thu hút khách thuê xuyên suốt vòng đời dự án. Một khu công nghiệp có quỹ đất lớn nhưng thiếu kết nối logistics, nguồn điện ổn định, hệ sinh thái nhà cung ứng hoặc mạng lưới tiếp cận khách FDI vẫn có thể đối mặt với tốc độ lấp đầy chậm.

Vì vậy, làn sóng doanh nghiệp gia tăng đầu tư vào bất động sản công nghiệp vừa mở rộng nguồn cung, vừa tạo ra quá trình sàng lọc mới giữa các nhà phát triển. Lợi thế sẽ không chỉ thuộc về doanh nghiệp có nhiều đất, mà nghiêng về những chủ đầu tư có khả năng kết hợp quỹ đất, năng lực hạ tầng, mạng lưới khách thuê và quản lý vận hành thành một mô hình tạo dòng tiền dài hạn.

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển xanh, qua đó tạo ra sự phân hóa ngày càng rõ về chất lượng và giá trị tài sản, đồng thời buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược để thích ứng với môi trường cạnh tranh mới. Sức ép từ ESG, mục tiêu Net Zero và yêu cầu giảm phát thải trong chuỗi cung ứng đang khiến tiêu chuẩn môi trường trở thành một phần ngày càng quan trọng trong quyết định lựa chọn nhà xưởng, kho vận và khu công nghiệp của doanh nghiệp sản xuất.

Chia sẻ với Reatimes, ông Hardy Diec, Giám đốc Điều hành Tập đoàn KCN Việt Nam cho biết, nếu trước đây giá thuê và diện tích đất thường là những yếu tố được cân nhắc hàng đầu, thì nay tiêu chí lựa chọn đã trở nên đa chiều hơn, từ tốc độ bàn giao, chất lượng hạ tầng, tiêu chuẩn xây dựng quốc tế, tính sẵn sàng vận hành đến phòng cháy chữa cháy, môi trường, ESG và dịch vụ hỗ trợ vận hành. 

Sự dịch chuyển đó đã bắt đầu phản ánh vào quy mô tài sản xanh. Theo số liệu tổng hợp từ IFC, đến cuối năm 2025, Việt Nam có 780 công trình đạt chứng nhận xanh với tổng diện tích hơn 18,6 triệu m² sàn. Riêng năm 2025 có thêm 196 công trình được chứng nhận, tăng 20% so với năm trước, với khoảng 4,4 triệu m² sàn, tăng 15%.

Đáng chú ý, bất động sản công nghiệp đang chiếm tỷ trọng đáng kể trong làn sóng này. Trong cơ cấu diện tích sàn được chứng nhận xanh năm 2025, nhà xưởng công nghiệp chiếm hơn 28% và nhà kho công nghiệp hơn 12%. Như vậy, hai loại hình gắn trực tiếp với sản xuất và logistics chiếm trên 40% diện tích sàn xanh được chứng nhận trong năm. Điều này cho thấy xanh hóa không còn tập trung chủ yếu ở văn phòng, khách sạn hay nhà ở mà đang đi sâu vào chính nhóm tài sản tạo nguồn cung cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, tốc độ chuyển đổi của hệ thống khu công nghiệp hiện hữu vẫn còn khá hạn chế. Theo Savills Industrial, Việt Nam hiện có 443 khu công nghiệp đã thành lập với tổng diện tích gần 95.000ha, trong đó 301 khu đang hoạt động, nhưng mới khoảng 1 - 2% đang chuyển đổi hoặc đáp ứng các tiêu chí xanh, sinh thái và tuần hoàn. Ngoài ra, khoảng 15 - 20 khu công nghiệp khác đang trong quá trình chuyển đổi hoặc triển khai các giải pháp xanh, song tổng tỷ lệ vẫn dưới 5% trên phạm vi cả nước.

Khoảng cách giữa nhu cầu tài sản xanh tăng lên và nguồn cung đáp ứng tiêu chuẩn còn hạn chế đang tạo ra một lớp cạnh tranh mới. Quá trình chuyển đổi sinh thái đã được triển khai tại nhiều khu công nghiệp thông qua các chương trình hợp tác giữa Việt Nam và UNIDO, trong đó có DEEP C tại Hải Phòng, Amata tại Đồng Nai, Hiệp Phước tại TP.HCM, Hòa Khánh tại Đà Nẵng, Trà Nóc tại Cần Thơ, Khánh Phú và Gián Khẩu tại Ninh Bình. Chương trình giai đoạn 2024 - 2028 tiếp tục hỗ trợ một số khu công nghiệp hiện hữu và mở rộng tới VSIP Bắc Ninh, Nam Cầu Kiền tại Hải Phòng và Tân Đô tại Tây Ninh.

Đáng chú ý hơn đối với thị trường bất động sản là tiêu chuẩn xanh hiện không chỉ được áp dụng thông qua cải tạo tài sản cũ mà ngày càng được tích hợp ngay từ quá trình phát triển nguồn cung mới. Sembcorp Development đã đạt chứng nhận sơ bộ cho nguyên mẫu LEED Volume đầu tiên tại Việt Nam dành cho các cơ sở công nghiệp xây sẵn; Soilbuild phát triển Spectrum Nghệ An theo định hướng đạt LEED và tích hợp các giải pháp ESG vào nhà xưởng xây sẵn. Trong nước, Hòa Phát cũng ký thỏa thuận hợp tác vào đầu năm 2026 nhằm phát triển điện mặt trời áp mái tại hệ thống nhà xưởng trong các khu công nghiệp của Tập đoàn.

Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định: “Nhà đầu tư nước ngoài ngày nay không chỉ quan tâm đến giá thuê mà còn đặc biệt chú trọng các yếu tố như tiêu chuẩn xây dựng quốc tế, quản lý năng lượng, giảm phát thải carbon và khả năng tích hợp vào hệ sinh thái công nghiệp hiện đại.

Những thay đổi này đặt ra yêu cầu mới cho chủ đầu tư khu công nghiệp. Họ cần nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng các ngành công nghệ cao, phát triển khu công nghiệp xanh đạt chứng nhận quốc tế về bảo vệ môi trường, và chuyển dịch mô hình kinh doanh từ chủ yếu bán đất sang phát triển kho xưởng chất lượng cao với dịch vụ quản lý chuyên nghiệp”.

Dưới góc độ bất động sản, đây là thay đổi quan trọng bởi giá thuê danh nghĩa ngày càng chỉ là một phần trong bài toán chi phí của khách thuê. Hiệu quả sử dụng điện, khả năng tiếp cận năng lượng tái tạo, chi phí nước, xử lý chất thải và khả năng cung cấp dữ liệu phát thải đều có thể ảnh hưởng đến tổng chi phí vận hành của nhà máy.

Vì vậy, một nhà xưởng có mức thuê cao hơn nhưng giúp doanh nghiệp tiết kiệm năng lượng và đáp ứng yêu cầu ESG của tập đoàn mẹ vẫn có thể hấp dẫn hơn một tài sản giá thấp nhưng hiệu suất vận hành kém. Savills cho biết tại một số thị trường trong khu vực, nhà xưởng đạt tiêu chuẩn xanh có giá thuê cao hơn khoảng 5 - 15% so với nhà xưởng thông thường. Mức chênh lệch này chưa thể coi là một “green premium” đã hình thành đồng đều tại Việt Nam, nhưng cho thấy tiêu chuẩn môi trường đang bắt đầu được phản ánh vào khả năng định giá tài sản.

Xu hướng này cũng đang đi vào hoạt động định giá chuyên nghiệp. Từ ngày 30/4/2026, phiên bản thứ tư của tiêu chuẩn toàn cầu RICS về ESG và tính bền vững trong định giá bất động sản thương mại có hiệu lực, yêu cầu các yếu tố ESG được xem xét khi chúng có ảnh hưởng trọng yếu đến giá trị tài sản. Điều đó cho thấy hiệu quả năng lượng, rủi ro khí hậu hay chi phí nâng cấp không còn chỉ là câu chuyện quản trị môi trường mà ngày càng trở thành những biến số kinh tế của bất động sản.

Nếu tài sản xanh có khả năng tạo lợi thế về khai thác và định giá, thì ở chiều ngược lại, nhà xưởng cũ có thể đối diện với nguy cơ “chiết khấu nâu” (brown discount). Đây là hiện tượng tài sản có hiệu suất môi trường thấp phải chịu mức giá thuê hoặc giá trị thấp hơn do khách thuê phải gánh thêm chi phí vận hành, cải tạo hoặc rủi ro không đáp ứng tiêu chuẩn ESG.

Rủi ro này đặc biệt đáng lưu ý với những khu công nghiệp được phát triển từ nhiều năm trước. Một nhà xưởng có thể vẫn tốt về mặt kết cấu, nhưng nếu tiêu tốn nhiều năng lượng, khó tích hợp điện tái tạo, thiếu hệ thống quản trị nước hoặc không thể cung cấp dữ liệu vận hành, tuổi đời kinh tế của tài sản có thể bị rút ngắn trước khi tuổi đời kỹ thuật kết thúc.

Vì vậy, xanh hóa đang tạo ra hai hướng đầu tư song song trên thị trường. Với dự án mới, chủ đầu tư có lợi thế tích hợp tiêu chuẩn xanh ngay từ thiết kế để tiếp cận nhóm khách thuê chất lượng cao. Với nguồn cung hiện hữu, nhu cầu cải tạo và tái định vị nhà xưởng cũ có thể hình thành một thị trường đầu tư mới, trong đó giá trị không chỉ đến từ phát triển thêm quỹ đất mà còn từ nâng cấp tài sản “nâu” để duy trì khả năng cạnh tranh với thế hệ nguồn cung mới.

Xét theo hướng này, xanh hóa không còn chỉ là một tiêu chuẩn môi trường mà đang trở thành một quá trình phân loại và tái định giá bất động sản công nghiệp, tác động trực tiếp đến khả năng cho thuê, chi phí vận hành, nhu cầu cải tạo và giá trị kinh tế của tài sản.

Triển vọng của bất động sản công nghiệp vẫn được đánh giá tích cực, nhưng khi dòng vốn FDI ngày càng chọn lọc và nguồn cung tiếp tục mở rộng, lợi thế cạnh tranh của thị trường cũng đang thay đổi. Theo Công ty Chứng khoán NH Việt Nam (NHSV), trong giai đoạn tới, sức cạnh tranh sẽ không còn phụ thuộc chủ yếu vào quỹ đất hay ưu đãi chi phí, mà ngày càng được quyết định bởi năng lực phát triển hạ tầng, chất lượng dịch vụ và khả năng tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị sản xuất toàn cầu.

Sự thay đổi này trước hết xuất phát từ chính cơ cấu khách thuê. Theo phân tích của Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, Việt Nam đang chuyển dần từ vai trò một cơ sở sản xuất chi phí thấp sang thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao hơn như điện tử tiên tiến, linh kiện ô tô, dược phẩm sinh học và thiết bị năng lượng tái tạo. Khi cơ cấu ngành thay đổi, tiêu chí lựa chọn bất động sản của nhà đầu tư cũng thay đổi với các tiêu chuẩn cao hơn, khắt khe hơn.

"Chủ đầu tư khu công nghiệp cần nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng các ngành công nghệ cao, phát triển khu công nghiệp xanh đạt chứng nhận quốc tế về bảo vệ môi trường và chuyển dịch mô hình kinh doanh từ chủ yếu bán đất sang phát triển kho xưởng chất lượng cao với dịch vụ quản lý chuyên nghiệp", bà Lê Thị Huyền Trang nhấn mạnh. Như vậy, cuộc cạnh tranh không chỉ diễn ra ở khâu tạo lập nguồn cung mà kéo dài sang cả khả năng đưa tài sản vào vận hành và hỗ trợ khách thuê trong quá trình sử dụng.

Tuy nhiên, những yêu cầu mới không chỉ nằm bên trong hàng rào khu công nghiệp. JLL chỉ ra ba điểm nghẽn cần được cải thiện nếu Việt Nam muốn tiếp tục nâng vị thế trong chuỗi giá trị, gồm quy trình đầu tư chưa đồng nhất giữa các địa phương, chất lượng nguồn nhân lực chưa theo kịp các ngành công nghệ cao và hệ thống logistics còn hạn chế. Đáng chú ý, theo JLL, chi phí logistics tại Việt Nam vẫn cao hơn khoảng 15 - 20% so với Thái Lan và Malaysia, trong bối cảnh kết nối cảng biển, đường bộ và vận tải đa phương thức chưa thực sự đồng bộ.

Ở góc độ quy hoạch, ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam cho rằng tốc độ phát triển nhanh của các khu công nghiệp đang tạo thêm áp lực lên giao thông, logistics, cung ứng điện - nước, đồng thời kéo theo nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở, y tế và giáo dục cho người lao động. Theo ông, nếu hạ tầng không được đầu tư đồng bộ, chi phí sản xuất và logistics sẽ tăng và làm suy giảm sức cạnh tranh của chính các khu công nghiệp. Vì vậy, phát triển khu công nghiệp cần được đặt trong tổng thể đô thị - công nghiệp - dịch vụ, thay vì chỉ tập trung vào mặt bằng sản xuất.

Không chỉ hạ tầng, chất lượng dòng vốn thu hút vào khu công nghiệp cũng được đặt ra như một yêu cầu quan trọng. Ông Hồ Sỹ Hùng, Chủ tịch VCCI, cho rằng: "Các địa phương, doanh nghiệp cần tiếp tục chủ động lựa chọn thu hút FDI chất lượng cao, ưu tiên lĩnh vực có hàm lượng công nghệ cao, thân thiện môi trường, bền vững và có khả năng chuyển giao, ưu tiên lựa chọn nhà đầu tư có chiến lược đồng hành, phát triển lâu dài. Các khu công nghiệp cần được quy hoạch thành các cụm liên kết. Chẳng hạn, một địa bàn đã có lợi thế về bán dẫn có thể tiếp tục mở rộng sang AI, kỹ thuật số và các ngành liên quan thay vì thu hút đầu tư dàn trải".

Quan điểm này tương đồng với góc nhìn từ phía doanh nghiệp phát triển hạ tầng. Trong cuộc phỏng vấn với Reatimes, ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng Giám đốc Prodezi Long An nhận định nhà đầu tư FDI thế hệ mới không còn xem khu công nghiệp đơn thuần là nơi đặt nhà máy mà đặt dự án trong chiến lược chuỗi cung ứng và quản trị rủi ro dài hạn. Vì vậy, bên cạnh chi phí, quyết định đầu tư ngày càng phụ thuộc vào khả năng vận hành ổn định, kết nối logistics, tính minh bạch và ổn định của môi trường đầu tư, tiêu chuẩn ESG cũng như khả năng thích ứng khi chuỗi cung ứng bị gián đoạn.

Theo ông Trương Khắc Nguyên Minh, hệ sinh thái xung quanh khu công nghiệp cũng cần được mở rộng sang logistics, bảo trì, cung ứng, công nghiệp phụ trợ, nhà ở và các tiện ích phục vụ người lao động, đồng thời gắn với hoạt động đào tạo nguồn nhân lực tại địa phương. Cách tiếp cận này cho thấy sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp ngày càng được hình thành từ một hệ thống rộng hơn bản thân quỹ đất cho thuê.

Tại Diễn đàn Phát triển Khu công nghiệp Việt Nam 2026 (Vietnam Industrial Park Summit 2026) với chủ đề "Phát triển Khu công nghiệp Việt Nam gắn với mục tiêu tăng trưởng công nghiệp quốc gia" diễn ra vào tháng 7/2026, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Uỷ viên Ban Thường vụ Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội nhấn mạnh, khu công nghiệp trong giai đoạn mới không thể chỉ dừng ở việc cung cấp mặt bằng sản xuất mà phải phát triển thành một hệ sinh thái tích hợp sản xuất, logistics, đổi mới sáng tạo và dịch vụ. Khi tiêu chí lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư ngày càng mở rộng sang hạ tầng, nhân lực, ESG và khả năng phát triển bền vững, lợi thế của một khu công nghiệp cũng không còn nằm đơn thuần ở giá thuê hay diện tích đất.

Cũng tại Diễn đàn, bà Sibylle Bachmann, Đại biện lâm thời Đại sứ quán Thụy Sĩ tại Việt Nam cho rằng, phát triển xanh cần được đặt ở vị trí trung tâm trong chiến lược khu công nghiệp, thay vì chỉ được xem là yêu cầu tuân thủ môi trường. Hiện nay, nhà đầu tư quốc tế hiện đặc biệt quan tâm tới khả năng tiếp cận năng lượng sạch, tiêu chuẩn ESG và chất lượng hạ tầng, nhất là đối với các dự án công nghệ cao. Điều này cho thấy tiêu chuẩn xanh ngày càng trở thành một tiêu chí có khả năng ảnh hưởng trực tiếp đến sức hút của tài sản công nghiệp.

Những nhận định của các chuyên gia và doanh nghiệp cho thấy yêu cầu đặt ra trong chu kỳ tiếp theo không còn đơn thuần là mở thêm khu công nghiệp để đón FDI. Khi khách thuê trở nên chọn lọc hơn, thị trường phải đồng thời giải quyết bài toán hạ tầng kỹ thuật, mức độ sẵn sàng của tài sản, logistics, nhân lực, dịch vụ vận hành và chất lượng cơ cấu khách thuê. Những yếu tố này cũng khiến quá trình phân hóa giữa các dự án rõ hơn khi nguồn cung bất động sản công nghiệp ngày càng lớn trong thời gian tới./.