Đón làn sóng di cư của những “chú ong chúa”
Theo các chuyên gia, Việt Nam đang trở thành điểm đến hàng đầu của nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) nhờ vị trí chiến lược, nguồn lao động trẻ, dồi dào; các hiệp định thương mại tự do bắt đầu có hiệu lực cùng kinh tế vĩ mô vững chắc và linh hoạt. Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư chảy mạnh vào Việt Nam, bất động sản công nghiệp đang cho thấy sức hút rất lớn đối với làn sóng dịch chuyển đầu tư.
“Cuộc dịch chuyển này sẽ không chỉ có những nhà sản xuất hàng đầu thế giới, mà các công ty khởi nghiệp, nhà sản xuất công nghệ cao và kỹ thuật số… cũng đang chạy đua để xây dựng và mở rộng sản xuất tại Việt Nam”, ông C.K Tong, Tổng giám đốc BW Industrial cho biết.
Ông C.K Tong ví những doanh nghiệp này như những “chú ong chúa”. Khi “ong chúa” dịch chuyển sẽ mang theo đàn “ong thợ” là hàng trăm nhà cung ứng khác đến Việt Nam.
“Một điểm cần lưu ý là các nhà sản xuất sẽ không di chuyển một mình bởi yếu tố chuyên môn hóa sản xuất. Theo đó, sự dịch chuyển của toàn bộ hệ sinh thái chuỗi cung ứng là tất yếu”, ông C.K Tong phân tích.
Theo đại diện đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp BW Industrial, sự dịch chuyển của các "ong chúa" đã và sẽ có những tác động đáng kể đến lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong tương lai gần.
Đơn vị này ước tính, một "ong chúa" có thể cần đến 10ha đất công nghiệp để xây nhà kho, nhà máy và thậm chí nhà ở tập thể cho công nhân. Một "ong chúa" kéo theo trong chuỗi cung ứng là 300 công ty, trong đó, mỗi công ty có nhu cầu thuê từ 500 - 1.000m2 diện tích nhà xưởng thì tổng cộng sẽ cần thêm 150.000 - 300.000m2 diện tích nhà xưởng.
"Nếu chỉ với một "ong chúa" đã tạo ra nhu cầu về bất động sản công nghiệp đáng kể như vậy, chúng ta có thể tưởng tượng quy mô về nhu cầu trên toàn bộ thị trường khi cộng lại với nhau sẽ lớn nhường nào. Nếu có thể thu hút 10 "ong chúa", chúng ta có thể cần phải xây dựng từ 3 - 4 triệu m2 các dự án nhà xưởng hoặc nhà kho. Điều này là rất đáng kể đối với ngành bất động sản công nghiệp", ông C.K Tong, Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển công nghiệp BW nhận định.
Trên thực tế đã có nhiều "chú ong chúa" di cư vào Việt Nam. Đơn cử như Samsung, việc nhà sản xuất lớn này đầu tư xây dựng nhà máy tại Việt Nam đã kéo theo hàng trăm nhà cung cấp nước ngoài, chưa kể đến gần 700 nhà cung cấp nội địa cấp 1 và cấp 2.
Cách đây 2 năm, công ty sản xuất thiết bị y tế Nextern (công ty sản xuất thiết bị y tế công nghệ cao) cũng đã quyết định rời Trung Quốc để đầu tư, mở rộng sản xuất sang Việt Nam. Theo thống kê của công ty này, đến nay đã có 10 - 16 nhà cung ứng dịch chuyển theo và đặt ra nhu cầu rất lớn về thuê đất công nghiệp tại Việt Nam trong thời gian tới.
Triển vọng tăng trưởng tích cực từ các thương vụ M&A
Theo báo cáo thị trường M&A bất động sản công nghiệp tại Việt Nam sau 2 đợt dịch Covid-19 vừa được Savills công bố, dù dịch bệnh khiến kinh tế toàn cầu khó khăn song hoạt động sáp nhập, thâu tóm, mua bán bất động sản công nghiệp tại thị trường Việt Nam lại có xu hướng được mở rộng với nhóm khách hàng quốc tế.
Điển hình cho xu hướng này là Tập đoàn Logos Property của Úc đã đầu tư 350 triệu USD cho thương vụ liên doanh bất động sản logistics để thâm nhập thị trường Việt Nam. Hay có thể kể đến "gã khổng lồ" kho bãi Châu Á - GLP đang lên kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Việt Nam, hoặc Tập đoàn SLP ra mắt liên doanh 1,5 tỷ USD tại Việt Nam. Ngoài ra, công ty Mirae Asset Daewoo Co. và Naver Corporation của Hàn Quốc đã đầu tư 37 triệu USD vào một nhà kho ở trung tâm logistics LogisValley ở Bắc Ninh...
Trong lĩnh vực sản xuất, tập đoàn điện tử Pegatron (Đài Loan), nhà cung ứng linh kiện cho Apple, đã đầu tư hơn 19 triệu USD vào Hải Phòng cho giai đoạn đầu trong chuỗi kế hoạch mở rộng tại Việt Nam.
Đặc biệt trong quý III/2020, Hà Nam đón đầu làn sóng FDI cao nhất cho lĩnh vực chế biến, chế tạo với hơn 447 triệu USD; tiếp đó là Hải Phòng với 438 triệu USD. Dự án sản xuất lớn nhất tại Hà Nam đã nhận được nguồn vốn đầu tư lên đến 273 triệu USD từ Tập đoàn Wistron (Đài Loan).
"Điều quan trọng hơn hết là một số các nhà đầu tư và sản xuất logistics nổi tiếng nhất thế giới đang dần ủy thác và thể hiện niềm tin của họ vào tiềm năng lâu dài của Việt Nam, bất chấp những khó khăn hiện tại do đại dịch gây ra", ông John Campbell, Quản lý Bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết thêm.
Đơn vị này đánh giá, dù không có gì là chắc chắn đối với năm 2021, nhưng sự phụ thuộc của phân khúc công nghiệp tại Việt Nam vào việc các chuỗi cung ứng di cư ra khỏi Trung Quốc là khá rõ ràng khi nhiều địa phương đã nhận định rằng, năm tới sẽ là một năm bận rộn và hiệu quả sau khi những hạn chế đi lại được gỡ bỏ.
Theo đó, quý IV/2020 có thể được chứng kiến các nhà đầu tư và người thuê cố gắng nhanh chóng hoàn tất các cuộc đàm phán cũng như đạt được những thỏa thuận song phương với các đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp để chốt được mức giá có lợi nhất. Nếu các chuyến bay được đưa vào hoạt động vào 6 tháng đầu năm 2021, giá thuê đất, nhà xưởng và kho bãi có thể sẽ tăng lên, khiến các nhà đầu tư phải chốt giá càng sớm càng tốt.
"Điều rất quan trọng hiện nay là các nhà phát triển bất động sản có thể đưa những dự án của họ ra thị trường càng sớm càng tốt để sẵn sàng đáp ứng các khoản đầu tư giá trị cao sẽ diễn ra trong 5 năm tới, đặc biệt là khi các hiệp định thương mại tự do đang bắt đầu được triển khai mạnh mẽ tại Việt Nam", ông John Campbell nhận định.
Dự kiến trong năm 2021 và 2022, các nhà sản xuất sẽ dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp tung ra nhiều dự án hơn để bắt kịp và đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất giá trị cao.
Thay đổi tư duy, sẵn sàng cho làn sóng mới trong 2021
Dù đứng trước nhiều cơ hội nhưng theo các chuyên gia, làn sóng đầu tư mới này cũng đặt ra những thách thức không nhỏ cho bất động sản công nghiệp Việt Nam, đó là làm thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư, nhưng vẫn đảm bảo phát triển bền vững?
“Trong bối cảnh đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp như hiện nay, Việt Nam đang là một biểu tượng phát triển mạnh mẽ trong khu vực và trên thế giới. Tuy nhiên, việc thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam còn có một vài nút thắt cần tháo gỡ, một trong số đó liên quan đến hạ tầng cơ sở và chi phí của logistics”, ông Koen Soenens, Giám đốc Kinh doanh và Marketing, Công ty TNHH Quản lý Deep C đánh giá.
Theo ông Koen Soenens, thời gian qua, Việt Nam đã có nhiều cải thiện về cơ sở hạ tầng như thúc đẩy xây dựng các tuyến cao tốc…, nhưng nếu so sánh với các quốc gia khác thì cần phải nỗ lực nhiều hơn nữa.
Một nút thắt khác cũng được chỉ ra, đó là nguồn cung và hiệu suất lao động tại Việt Nam. Ông Koen Soenens cho biết, đây là thách thức lớn nhất mà các doanh nghiệp FDI nói chung, Deep C nói riêng, phải đối mặt khi có nhu cầu đầu tư vào Việt Nam.
“Tại Việt Nam, chi phí rẻ là một lợi thế khi mức lương tháng trung bình của công nhân thấp hơn so với các nước khác, song điều bất lợi là hiệu suất lao động cũng không cao, nguyên nhân có thể liên quan đến nhiều yếu tố như công tác đào tạo, chất lượng nhân sự chưa đồng đều… Để tăng sức hút nhà sản xuất nước ngoài, điều này cần phải cải thiện sớm trong thời gian tới”, ông Koen Soenens nói.
Đứng trước cơ hội tăng trưởng, các chuyên gia cho rằng, quan trọng nhất là các địa phương, các doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp cần phải thay đổi tư duy, có tầm nhìn dài hạn để có sự chuẩn bị sẵn sàng hơn mới có thể đón đầu được làn sóng dịch chuyển FDI vào phân khúc này trong năm 2021. Trên tất cả cần phải có quy hoạch tổng thể, đồng bộ, lựa chọn vị trí phù hợp, không phát triển một cách tràn lan.
"Nếu chủ đầu tư dự án khu công nghiệp không có quy hoạch tốt, không có kết nối đồng bộ, không thực hiện đủ các thủ tục về pháp lý thì việc hưởng lợi từ những ưu đãi khác sẽ không có ý nghĩa gì đối với nhà đầu tư nước ngoài", một vị chuyên gia đánh giá./.
