Bất động sản địa phương: Ồ ạt quy hoạch khu đô thị và nỗi lo “đất ruộng” thành “đất hoang”

Nhiều địa phương đang tích cực thu hút đầu tư phát triển các khu đô thị, trong khi trên thực tế, tại những địa phương này có rất nhiều khu đô thị đã được cấp phép đầu tư nhưng vẫn đang trong trạng thái bỏ hoang, thiếu "hơi người" hoặc chưa triển khai trong nhiều năm. Lãng phí tài nguyên đất đai, kích thích đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao, người dân địa phương khó tiếp cận nhà ở… là những hệ luỵ nhãn tiền.

*****

Dù "tồn kho" rất nhiều dự án lớn…

Sự phát triển của đô thị Việt Nam trong giai đoạn chuyển tiếp nền kinh tế từ gần 4 thập kỷ qua đang diễn ra vô cùng mạnh mẽ với hàng loạt các thành tựu đáng kể. Sau 15 năm thực hiện điều chỉnh Định hướng phát triển tổng thể hệ thống đô thị Việt Nam được phê duyệt năm 2009, công tác quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị ở nước ta ghi nhận nhiều kết quả khả quan. Hệ thống đô thị quốc gia phát triển không ngừng, khẳng định là động lực phát triển kinh tế - xã hội của cả nước và của mỗi vùng. Trước những thành tựu nổi bật ấy, không thể không nhắc đến "công lao" đáng kể từ sự "góp mặt" của các dự án khu đô thị, đây được xem là một hợp phần quan trọng, thực sự trở thành hạt nhân tăng trưởng, động lực chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động của mỗi địa phương. Có thể thấy, các dự án khu đô thị ở nước ta khá đa dạng về quy mô, chức năng và không gian quy hoạch; hầu hết đều được xây dựng trên diện rộng, không chỉ ở các khu vực thành phố lớn mà còn ở các địa phương lân cận. Sự hình thành và phát triển nhanh chóng của các dự án khu đô thị được xem như một xu thế tất yếu trong bối cảnh hội nhập kinh tế toàn cầu, đóng vai trò là "đòn bẩy" cho sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như kinh tế - xã hội của khu vực.

Thế nhưng, đằng sau sự phát triển hào nhoáng ấy lại đang tồn tại một thực tế đáng lo ngại. Tình trạng đầu tư xây dựng ồ ạt các khu đô thị "đi trước" nhu cầu thực đã tạo ra các khu nhà, biệt thự bỏ hoang gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình kinh tế - xã hội. Thực trạng "nhức nhối" này không chỉ xuất hiện nhiều tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, mà còn tiếp diễn tại các tỉnh, thành khác trong cả nước và đã kéo dài đến hàng chục năm. Tại các địa phương, không khó để bắt gặp những khu biệt thự cao cấp, liền kề có giá trị từ vài tỷ đến cả chục tỷ đồng nằm phơi mình trong mưa nắng, cơ sở hạ tầng xuống cấp, rêu phong phủ kín,...

Bình Dương là được xem là một ví dụ điển hình về tình trạng các khu đô thị bỏ hoang do đầu tư kém hiệu quả diễn ra trong nhiều năm nay. Với tiềm lực tương đối lớn mạnh về công nghiệp, tỉnh này đang trở thành "thỏi nam châm" thu hút các chủ đầu tư phát triển hàng loạt dự án khu đô thị, khu chung cư cao tầng trong một vài năm trở lại đây. Từ một tỉnh "miệt vườn" trước đây, Bình Dương nhanh chóng vươn lên trở thành một trong số những tỉnh thành có nhiều khu đô thị nhất cả nước. Tuy nhiên, sau những "cơn sốt" đất cùng những đợt mở bán rầm rộ, đến nay, nhiều dự án khu đô thị tại Bình Dương rơi vào tình trạng hoang vắng, thưa thớt người ở.

Đơn cử như dự án Khu dân cư Thế kỷ 21¹, được xây dựng với kỳ vọng sẽ làm thay đổi bộ mặt TP. Thủ Dầu Một, song, đã 16 năm trôi qua, khu dân cư này vẫn trong tình trạng bỏ hoang, trong khi người dân nơi đây gặp nhiều khó khăn vì nhà cửa xuống cấp nhưng không thể sửa chữa, xây mới.

Dự án Khu đô thị Golden Center City²rộng 14ha, tọa lạc ngay mặt tiền quốc lộ 13, TX. Bến Cát, tỉnh Bình Dương, dù đã được đầu tư xây dựng bài bản, với hệ thống đường xá hạ tầng đẹp, đồng bộ và nhiều khu nhà ở cao cấp nhưng 10 năm qua "siêu dự án" vẫn rơi vào tình cảnh hoang vắng, "vườn không nhà trống".

Lướt ngang qua những những tuyến phố tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, cũng không khó để bắt gặp những khu biệt thự được xây dựng hoành tráng với kỳ vọng về một khu đô thị mới hiện đại đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân nơi đây. Nhưng thực tế đằng sau đó, khu đô thị mang hứa hẹn về một chốn an cư của chủ đầu tư không thấy đâu mà chỉ ngổn ngang toàn những mảnh đất cỏ mọc um tùm, hệ thống hạ tầng dở dang chưa hoàn thiện.

Đề án thành phố mới Nhơn Trạch được phê duyệt năm 1996 với kỳ vọng sẽ trở thành một khu đô thị sầm uất của tỉnh Đồng Nai cũng như "đô thị vệ tinh" phía đông của TPHCM. Dự kiến đến năm 2020, nơi đây sẽ là "thành phố mới" của Đồng Nai với khoảng 500.000 người với diện tích 8.000ha. Nắm bắt quy hoạch, hàng loạt nhà đầu tư đổ xô về Nhơn Trạch để đầu tư xây dựng các khu đô thị mới với hàng loạt các cụm nhà biệt thự, căn hộ cao cấp, nhà liên kế, đất nền… với giá trị lên đến hàng triệu USD. Tuy nhiên, sau gần 30 năm, Khu đô thị mới Nhơn Trạch³ với hàng loạt chung cư, biệt thự dù được hoàn thiện nhưng vẫn rơi vào tình trạng bị bỏ hoang, không người sinh sống. Nhiều dự án vẫn chỉ là những đồng cỏ mọc um tùm, là nơi cho người dân chăn thả gia súc, trồng cấy hoa màu…

Không chỉ ở những tỉnh thành phố với tiềm năng phát triển vượt bậc, các khu đô thị bỏ hoang thậm chí còn xuất hiện ở nhiều địa phương khác - nơi mà người dân tại đây quanh năm "bán mặt cho đất – bán lưng cho trời". Trường hợp làng Gia Minh, huyện Mê Linh, Hà Nội vẫn là một trong những câu chuyện được người dân nơi đây nhắc đi nhắc lại khi nói đến vấn đề đầu tư kém hiệu quả tại khu vực này. Từ năm 2001 - 2004, một quỹ đất nông nghiệp lớn tại đây đã được chuyển đổi mục đích sử dụng nhằm phát triển một loạt dự án, trong đó phải kể đến dự án khu đô thị Quang Minh⁴. Tuy nhiên trên thực tế, hiện nay nơi này đã dừng thi công, bỏ hoang cho cỏ mọc cao đến đầu người, trở thành nơi chăn thả gia súc của nhiều hộ dân.

Hàng chục năm qua, người dân nơi đây vẫn không khỏi xót xa, ngậm ngùi chứng kiến ruộng đất ngày một hoang hóa, trong khi viễn cảnh về dự án đô thị nghìn tỷ sầm uất, náo nhiệt vẫn nằm "im lìm" trên giấy. Hậu quả nhãn tiền là quỹ đất lớn bị dở dang, gây lãng phí rất lớn, ảnh hưởng nặng nề đời sống người dân, còn các dự án khu đô thị, chưa biết đến bao giờ mới có thể chứng kiến cảnh sầm uất, sáng đèn. Khi đất nông nghiệp bị thu hồi để phục vụ cho các dự án đô thị, nhiều người dân buộc lòng phải rời bỏ làng quê để đi nơi khác kiếm kế mưu sinh.

Nhìn vào thực tế trên, không ai nghĩ rằng, những khu đô thị bỏ hoang kể trên từng là "cơn sốt" với các nhà đầu tư bất động sản nhiều năm về trước. Bức tranh đô thị theo đó cũng trở nên vô cùng lộn xộn, hạ tầng ngổn ngang. Thay vì viễn cảnh một dự án đô thị hiện đại với hệ thống nhà ở, tiện ích cho người dân, thì giờ đây, các căn nhà biệt thự đìu hiu, trơ trọi giữa những khu đất rộng hàng chục héc-ta, không có người ở. Tại vị trí của những căn biệt thự này, trước đây từng là nơi canh tác nông nghiệp của người dân, sau hàng chục năm thu hồi, giờ chỉ còn lại những khu biệt thự, nhà ở hoang hoá, gây nên sự lãng phí lớn...

Vẫn liên tục kêu gọi đầu tư

Dù đang hiện hữu rất nhiều khu đô thị "bất động" hoặc có những dự án đã triển khai xây dựng xong nhưng không có người ở, nhiều địa phương vẫn tiếp tục mở rộng quỹ đất phát triển khu đô thị, thu hút đầu tư.

Tại Đồng Nai⁵, theo UBND tỉnh này, trong gần 9 năm (2021 - 2030), các địa phương trên địa bàn tỉnh sẽ chuyển đổi khoảng 7.200ha đất nông nghiệp và những đất khác sang đất ở để triển khai các dự án khu đô thị, khu dân cư. Đây được đánh giá là địa chỉ "hot" thu hút nhiều tập đoàn bất động sản lớn như: Novaland, Đất Xanh, Kim Oanh, Hưng Thịnh… đã đầu tư từ vài trăm đến hàng ngàn tỷ đồng vào các khu dân cư, khu đô thị.

Tại TP. Biên Hòa, từ nay đến năm 2030, thành phố quy hoạch triển khai thực hiện hơn 100 dự án khu dân cư. Huyện Long Thành sẽ triển khai những dự án có diện tích đất lớn như: Khu đô thị dịch vụ ở xã Tam An 753ha; khu đô thị Bình Sơn ở xã Lộc An, Bình Sơn 555ha; khu đô thị - tái định cư Lộc An - Bình Sơn 282ha; khu tái định cư Bình Sơn 284 ha... TP. Long Khánh sẽ có khu đô thị sinh thái kết hợp thương mại - dịch vụ hồ Bàu Môn khoảng 350ha, khu dân cư sinh thái kết hợp thương mại - dịch vụ hồ Cầu Dầu gần 210ha, khu dân cư xã Hàng Gòn 200ha...

Tại Hậu Giang⁶- tỉnh được đánh giá là địa phương bắt nhịp làn sóng phát triển nhạy bén hàng đầu khu vực Đồng bằng sông Cửu Long cũng không hề kém cạnh. Tuy nhiên điều đáng nói ở đây là, mặc dù tính đến nay, dân số trung bình của toàn tỉnh chỉ khoảng 777.620 người, cùng rất nhiều dự án sở hữu các căn chung cư, biệt thự cao cấp bỏ hoang, tỷ lệ lấp đầy thấp, song tính đến hiện tại, hàng chục dự án bất động sản đã và đang được tỉnh chấp thuận cho doanh nghiệp tiếp cận và phát triển. 

Trong đó, TP. Vị Thanh chỉ có quy mô dân số khoảng 200.000 người, nhưng được quy hoạch hơn 10 dự án bất động sản. TP. Ngã Bảy, thị xã Long Mỹ, huyện Châu Thành, huyện Châu Thành A, huyện Vị Thủy… mỗi địa phương cũng đều có từ 3 - 5 dự án bất động sản, chưa kể các dự án tái định cư. Như vậy, có thể nói Hậu Giang là một trong số địa phương có nhiều dự án bất động sản nhất theo tỷ lệ dân hiện nay.

Tại TP. Vị Thanh, thị trường bất động sản đang có khá nhiều dự án được mở bán. Trong đó, Cát Tường Group phát triển dự án Western Pearl diện tích khoảng 78ha, với hơn 3.000 sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự; Công ty Xây dựng dầu khí có dự án với hơn 1.000 sản phẩm phân lô bán nền... Với số lượng dự án lớn, ở tỉnh Hậu Giang nguồn cung đang quá vượt nhu cầu thực tế. Trong đó, tại các dự án đã triển khai, người dân xây nhà ở mới chỉ khoảng 20 - 30%, còn lại đất bỏ không cho cỏ mọc.

Tại nhiều địa phương khác trên cả nước, trong nửa đầu năm 2024, hàng loạt dự án nghìn tỷ đồng, quy mô hàng chục, hàng trăm héc-ta vẫn đang được đẩy mạnh kêu gọi đầu tư, dù mức độ đô thị hoá vẫn còn chậm.

Nỗi lo "bội thực" nguồn cung

Nhìn vào những thực tế trên, có thể thấy, tình trạng biệt thự hoang hóa, biệt thự "ma" để lại nhiều tác động tiêu cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Những hệ lụy từ việc cấp phép, quy hoạch đô thị hoá có phần "nóng vội" đã và đang gây ra tình trạng mất cân đối trong phát triển.

Tại Hậu Giang, để đón đầu tiềm năng hạ tầng, hàng loạt các tập đoàn lớn đã "đổ bộ" về nơi đây để phát triển hàng loạt các dự án bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế lại có rất ít các sản phẩm được phát triển vừa phục vụ nhu cầu ở thật của một lực lượng người dân đang sinh sống và làm việc tại địa phương. 

Cụ thể, theo thông tin tại trang web Batdongsan.com, tính từ thời điểm tháng 6/2023 giá mỗi mét vuông đất dự án Western Pearl được chủ đầu tư chào bán từ 11,76 - 21,75 triệu đồng/m2, cao tương đương với nhiều dự án ở vùng ven và phụ cận TP. HCM . Trong khi đó, theo báo cáo từ Cục Thống kê tỉnh Hậu Giang, GRDP bình quân đầu người cả năm 2023 trên toàn tỉnh ước đạt chỉ 80,33 triệu đồng/người/năm. Điều này cho thấy, thu nhập bình quân của người dân và giá bất động sản đang chênh nhau khá lớn, tỷ lệ giao dịch thành công còn rất khiêm tốn, khu đô thị luôn trong tình trạng hoang vắng hoặc thưa thớt người ở.

Không chỉ Hậu Giang, bất động sản Bình Dương⁷ cũng đang đối mặt với một số nguy cơ lệch pha cung cầu nghiêm trọng khi chứng kiến làn sóng đầu tư bất động sản mới, cùng với đó là việc chính quyền cấp phép phê duyệt các dự án nhà ở thương mại, biệt thự với quy mô lớn. Trong năm những năm gần đây,  có thể nói địa phương này chiếm phần lớn nguồn cung căn hộ của khu vực phía Nam. Tuy nhiên, Theo số liệu thống kê của DKRA Group, hiện nay mức giá trung bình căn hộ tại Bình Dương rơi khoảng 35 - 45 triệu đồng mỗi m2, thậm chí phân khúc trung – cao cấp có mức giá bán dao động trung bình khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2. 

Tính đến tháng 4 năm 2024, khu vực ghi nhận mức giá bán cao nhất lên đến 60 triệu đồng/m2, tương đương với các dự án căn hộ khu ven TP.HCM. Theo đó, mức giá này được nhìn nhận là vượt qua khả năng chi trả của đại bộ phận người dân Bình Dương, nơi chủ yếu tập trung nhiều lao động nhập cư và công nhân các khu công nghiệp.

Có thể thấy, việc phát triển các khu đô thị đáp ứng nhu cầu đô thị hoá của địa phương là cần thiết. Tuy nhiên, trên thực tế, một giai đoạn đầu tư bất động sản với tư duy chộp giật, ồ ạt đã tạo ra hàng loạt khu đô thị bỏ hoang không người ở, khu shophouse thì không thể kinh doanh được; trong khi giá rao bán vẫn cao ngất ngưởng, người có nhu cầu thực không thể chạm tới. Kịch bản trong tương lai sẽ là viễn cảnh "bội thực" nguồn cung, người dân sẽ thiếu nhà ở trong khi có nhiều khu đô thị "nghìn tỷ" bị thừa thãi, bỏ hoang la liệt... Bài học nhãn tiền của nhiều địa phương đã cho thấy hàng loạt hệ quả của một giai đoạn phát triển "nóng". 

Tránh quy hoạch chạy theo dự án

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trào lưu đầu tư đất nền tỉnh lẻ ồ ạt đã dẫn tới tình trạng lãng phí nguồn tài nguyên đất. Sự "mở cửa" của chính quyền địa phương trong một số giai đoạn đã dẫn tới hiện tượng phân lô bán nền tràn lan, điều này không chỉ phá vỡ quy hoạch mà còn tạo ra những khu đất trống, hoang hoá và lãng phí.

"Việc phê duyệt ồ ạt dự án, buông lỏng quản lý đất đai đã để lại hệ quả mà nhiều đời lãnh đạo của một số địa phương đang phải trả giá, thậm chí rơi vào vòng lao lý. Đó là bài học lớn để các tỉnh đang nóng lòng muốn phát triển nhanh cần nhìn vào, rút kinh nghiệm tránh đi vào "vết xe đổ" đầy đau xót", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, những bản quy hoạch chạy theo dự án, theo ý chủ đầu tư đã để lại hệ lụy nghiêm trọng, tạo ra áp lực lớn cho xã hội. Do đó, tại các địa phương, cần chú trọng phát triển hoạt động kinh tế trước thì mới có cơ sở để đi vào xây dựng các dự án khu đô thị, tránh tình trạng tạo nên những khu đô thị bỏ hoang, không có người ở. Bên cạnh đó, các địa phương cũng phải hết sức lưu tâm việc chọn lọc các chủ đầu tư có năng lực thực sự để tiến hành cho cấp phép đầu tư, điều này sẽ giúp cho địa phương có được những dự án chất lượng, mang lại hiệu quả thực sự cho người dân.

Bình luận thêm về câu chuyện này, chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, nêu lên một thực tế khác, rằng tại nhiều địa phương, chính quyền đang trông đợi nhiều vào nguồn thu chính từ đất đai, thông qua việc quy hoạch phát triển các khu đô thị, khu dân cư, dự án đất nền. Theo ông Thịnh, nếu địa phương có nền tảng công nghiệp chưa thực sự phát triển, thu nhập của người dân đang hạn chế thì rõ ràng việc tổ chức quy hoạch các khu đô thị lớn đang góp phần tạo ra sự phát triển không chuẩn mực, những khu đô thị bỏ hoang, nhếch nhác gây mất mỹ quan đô thị, vượt xa những điều cần có của một khu quy hoạch dân cư.

"Vấn đề này đang tồn tại ở rất nhiều địa phương, chủ yếu là các địa phương không phát triển mạnh về công nghiệp, đây được xem là một sự lãng phí nghiêm trọng về tài nguyên đất đai, cũng như gây ra sự lãng phí lớn về nguồn vốn. Các địa phương đã "nghèo" về nguồn thu nhập, đã khó về phát triển, thì nay lại càng "nghèo", càng "khó" hơn bởi nguồn vốn đang nằm "chết" tại các dự án khu đô thị", PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nói.

Cũng theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, việc phát triển khu đô thị tại địa phương trước hết cần phải gắn với đúng quy hoạch và kế hoạch phát triển, đây là vấn đề vô cùng quan trọng. 

"Cần phải dựa vào quy hoạch chung về phát triển kinh tế - xã hội của địa phương đó để đưa ra kế hoạch đầu tư, xây dựng. Từ chương trình phát triển kinh tế - xã hội của mình, địa phương mới xem xét đến vấn đề quy hoạch các khu đô thị, quy hoạch ở khu vực nào là phù hợp, quy mô dân cư bao nhiêu là hợp lý? Đồng thời phải tự đặt ra giả thuyết trong 5 năm, 10 năm, 20 năm nữa địa phương này sẽ phát triển ra sao? Nguồn nhân lực tập trung ở đó thế nào? Thu nhập của người dân tại địa phương đó là bao nhiêu? Đâu mới là mức giá hợp lý để người dân có tiền mua? Họ yêu cầu loại hình nhà như thế nào? Cần có lộ trình ra sao để đáp ứng được nhu cầu đó?

Tôi cho rằng, đây là cả một vấn đề mà các địa phương cần dựa trên khảo sát, căn cứ pháp lý, cơ sở khoa học của mình để có hoạt động đầu tư phù hợp. Nếu làm được điều đó thì việc phát triển các khu đô thị mới đi vào nề nếp, vừa đảm bảo đáp ứng được nhu cầu của người dân những cũng đảm bảo việc nhà đầu tư có khả năng thu hồi vốn nhanh nhất", PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh chia sẻ.

Mặt khác, theo ông Thịnh, một khu đô thị được xem là đạt chuẩn khi và chỉ khi khu đô thị đó có đầy đủ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác. Các địa phương cần có tầm nhìn dài hạn nhưng cũng cần có lộ trình cụ thể cho từng giai đoạn thì lúc đó việc quy hoạch, xây dựng mới thực sự được thực hiện một cách trôi chảy và có hiệu quả. 

Ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc cũng cho rằng, các cơ quan nhà nước cần dựa trên nghiên cứu, khảo sát nhu cầu để đưa ra kế hoạch sử dụng đất phù hợp và thời điểm để hình thành các dự án lớn. Phải hoạch định thật kỹ về nhu cầu sử dụng dựa trên mức độ đô thị hoá, di dân cơ học. Thu nhập trung bình đầu người của người dân vẫn còn thấp, nếu cho các dự án triển khai ồ ạt thì trước hết sẽ gây lãng phí nguồn lực đất đai - đáng lẽ vẫn có thể canh tác, sử dụng tạo ra giá trị trên đất thì cuối cùng lại để hoang hóa khi làm khu đô thị; sau đó là ảnh hưởng tới an sinh xã hội khi dự án chỉ phục vụ các nhà đầu cơ với nhau, về lâu về dài, người có nhu cầu mua để an cư hay kinh doanh lại không đủ năng lực tài chính để có thể với tới khi mức giá bị đẩy lên cao.

"Không nên theo phong trào mà quy hoạch những khu đô thị hoành tráng, quy mô lớn khi nhu cầu của người dân địa phương chưa chạm tới. Nếu không có sự rà soát lại các dự án đã triển khai ồ ạt trong khi vẫn tiếp tục quy hoạch các dự án mới thì bức tranh thị trường bất động sản địa phương sẽ rất thiếu bền vững và rất rủi ro, tạo ra những “hố chôn vốn” lớn, lãng phí tài nguyên", ông Quyết khẳng định. 

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin...

(1)https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/khu-dat-vang-o-binh-duong-sau-17-nam-van-chua-dinh-doat-duoc-so-phan-post1070801.vov 

(2) https://baodautu.vn/batdongsan/anh-can-canh-khu-do-thi-vang-hoi-nguoi-tai-binh-duong-d209996.html 

(3)https://tienphong.vn/thanh-pho-ma-nhon-trach-hoang-tan-thanh-noi-tha-trau-sau-20-nam-post1551813.tpo 

(4) https://znews.vn/ngon-ngang-du-an-bo-hoang-o-me-linh-post1412097.html 

(5) https://nld.com.vn/nhung-khu-do-thi-ngan-ti-tai-dong-nai-196240219193224097.htm 

(6), (7) https://nhadautu.vn/boi-thuc-nguon-cung-bat-dong-san-tai-tinh-hau-giang-d83365.html