Bất động sản du lịch xoay chuyển thế nào để qua “cơn bĩ cực“?

Năm 2020, kịch bản của nền kinh tế đã đổi chiều khi biến số Covid-19 xuất hiện. Covid-19 trở thành tác nhân làm thay đổi hoàn toàn các chỉ số kinh tế. Trong guồng nhiễu động đó, bất động sản du lịch là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề khi hàng loạt các khách sạn, khu nghỉ dưỡng đóng cửa. Đầu năm 2021, sự bùng phát của Covid-19 một lần nữa khiến bất động sản nghỉ dưỡng vốn đang dồn lực để phục hồi lại gặp thêm những cơn bão táp.

Thị trường bất động sản du lịch sẽ về đâu sau những cú sốc liên tiếp trên thị trường? Liệu rằng nhà đầu tư có mất niềm tin vào kênh đầu tư giàu tiềm năng này hay vẫn đang chờ đợi cơ hội đổ tiền vào, chớp thời cơ? Cần phải có những giải pháp, chính sách cụ thể gì để cứu nguy cho thị trường bất động sản du lịch để phân khúc này quay trở lại chính quỹ đạo ban đầu và đúng như tiềm năng kỳ vọng?

Cà phê cuối tuần đã có cuộc phỏng vấn ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn.

PV: Phác hoạ lại bức tranh bất động sản du lịch năm 2020 và đầu năm 2021, ông sẽ chọn những gam màu nào để diễn tả?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Nếu được chọn, tôi nghĩ bức tranh cho bất động sản du lịch sẽ là gam màu xám nhạt. Bức tranh màu xám, đó là hình ảnh mà nhiều người đều nghĩ tới khi tác động Covid-19 đến bất động sản du lịch quá lớn. Thực tế, trước đó, bất động sản du lịch cũng phải đối mặt giữa sự lệch pha: Thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu du lịch rất lớn.

Việt Nam có tiềm năng lớn trong phát triển du lịch như đường bờ biển dài, cảnh sắc đẹp nhưng đáng tiếc lại chưa được khai thác hết lợi thế để xứng đáng với tiềm năng sẵn có. Dung lượng sản phẩm không đủ để thu hút được lượng khách lớn. Điển hình như Đà Nẵng, lượng phòng chất lượng không đủ đáp ứng trong trường hợp có đoàn du khách đông lúc cao điểm.

Mặt khác, thời hạn visa ở Việt Nam rất ngắn, không hấp dẫn du khách nước ngoài. Họ đến lần 1, lần 2… nhưng lại ít đến lần thứ 3.

Ngược lại, nhu cầu nghỉ dưỡng rất cao. Vì khi GDP tăng, thu nhập bình quân của người dân tăng thì nhu cầu nghỉ dưỡng là xu hướng tất yếu. Và bất động sản du lịch phát triển là lẽ đương nhiên.

Nhưng chiều hướng vận động đi lên của bất động sản du lịch đã chững lại vì Covid-19. Trong khi đó, nguồn cung chưa xứng với tiềm năng. Nhu cầu nghỉ dưỡng bị “phanh” lại. Lượng du khách đến Việt Nam trồi sụt. Đó là bức tranh màu xám… nhưng lại “nhạt” là bởi Việt Nam kiểm soát dịch tốt. Với nhiều chiến dịch kích cầu, du lịch nội địa tiếp tục tăng trưởng khả quan. Điển hình như thời điểm tháng 7/2020, dịch cơ bản được kiểm soát, lượt khách quan tâm bất động sản du lịch tăng 40% so với giai đoạn tháng 3, 4. Tuy nhiên, do ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 ở thời điểm đầu năm 2021, lượng khách quan tâm tới bất động sản du lịch giảm 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhìn về dài hạn, tiềm năng của bất động sản du lịch chính là điểm sáng của kênh đầu tư này trong tương lai.

Nhìn về dài hạn, tiềm năng của bất động sản du lịch chính là điểm sáng của kênh đầu tư này trong tương lai.

PV: Covid-19 có phải là nguyên nhân chủ yếu khiến bất động sản du lịch đã và đang có nguy cơ “đóng băng”? Hay chăng 2020 chính là thời điểm khởi đầu cho giai đoạn lắng xuống sau chu kỳ phát triển nóng của phân khúc này, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Đúng! Covid-19 là nguyên nhân chính nhưng không phải tất cả. Thị trường bất động sản du lịch từ năm 2019 đã bắt đầu có dấu hiệu đi xuống trong tâm lý đầu tư và lượng giao dịch. Covid-19 tiếp tục gia tăng thách thức cho bất động sản du lịch.

Cơ sở để đầu tư bất động sản du lịch là để cho du khách thuê, trong điều kiện du lịch diễn ra tốt. Tuy nhiên, họ nhận ra có nhiều trở ngại để đạt được tỷ suất lợi nhuận tốt.  Nhà đầu tư có thể không đạt được kỳ vọng trong cam kết lợi nhuận khi bỏ tiền vào condotel.

Chưa kể, hành lang pháp lý cho condotel cứ mãi là câu hỏi không được trả lời. Tâm lý dùng dằng xuất hiện trong bài toán kinh doanh của nhà đầu tư. Bởi vậy, dù thị trường tốt, nhưng năm 2019, tâm lý của nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản du lịch có sự trùng lại.

Khi tâm lý dùng dằng chưa được giải quyết thì đến năm 2020, Covid-19 khiến nhu cầu du lịch phanh lại khiến nhà đầu tư lo ngại rằng: “Bất động sản du lịch là một kênh đầu tư bị tác động bởi nhiều biến cố”.

Và với một số nhà đầu tư, bất động sản du lịch đang bắt đầu xuống đáy khi thị trường đi ngang. Nhưng đây chính là cơ hội của những người muốn đầu cơ. Vì thực tế chứng minh, khi nào thị trường xuống đáy thì chắc chắn sau đó sẽ là thời điểm đi lên. Bất động sản du lịch sẽ như quả bom bị nén. Khi bung, tất cả sẽ bùng nổ. Chỉ có điều, ai là người có đủ kiên nhẫn và tiềm lực để chờ đợi nắm bắt cơ hội đó?

PV: Với doanh nghiệp địa ốc và các nhà đầu tư cá nhân, họ sẽ phải đối mặt với khó khăn như thế nào khi bất động sản du lịch đang bước vào giai đoạn đi ngang, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Đọng vốn là bài toán mà doanh nghiệp đang phải đối mặt. Họ phải chi trả tất cả các chi phí phát sinh nhưng dòng tiền lại không chuyển động, đổ về. Dự án được đưa ra thị trường nhưng bị “phanh” bởi Covid-19 khiến hàng đọng, tiền không thể lưu thông.

Việc triển khai dự án khá khó khăn. Doanh nghiệp có quỹ đất nhưng nếu xây ngay thì kế hoạch bán sản phẩm thế nào? Vì tác động của dịch, lượng mua sụt giảm, tiền khó quay vòng. Nhưng nếu để tiền trữ đọng thì cổ đông lại đặt vấn đề về hiệu quả sử dụng đồng vốn. Hay như marketing, trong thời điểm Covid-19, mọi thông tin bất động sản sẽ bị lu mờ bởi tin dịch bệnh. Đó là điều mà doanh nghiệp phải đối mặt.

Tuy nhiên, sang năm 2021, tất cả kế hoạch đều đang có sự khởi động tích cực, tốt hơn. Khả năng kiểm soát tốt dịch bệnh sẽ đưa bất động sản du lịch trở thành loại hình có lượng giao dịch tốt nhất trong thời gian tới.

Còn đối với các nhà đầu tư, có lẽ đây là giai đoạn phải “gồng” mình và không hề dễ chịu. Bất động sản du lịch phụ thuộc nhiều vào yếu tố khách quan khó kiểm soát. Những nhà đầu tư có condotel, biệt thự nghỉ dưỡng sẽ khó bán, có thể cắt lỗ nhưng chẳng dễ dàng, cho thuê lại càng khó. Vì du lịch đang bị chững lại. Như trước đây, tại An Bàng (Hội An, Quảng Nam), khách đến thuê rất đông. Hiện tại, con số đặt phòng giảm mạnh. Nhà đầu tư đang có tâm lý cầm chừng vì dịch. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để kinh doanh thì sẽ phải gồng nhiều hơn. Họ đang chờ đợi và mong dịch nhanh chóng được kiểm soát, khách du lịch quay trở lại.

Liên quan đến câu chuyện bỏ vốn, hiện tại có thể chia thành 2 trường phái: Đầu tư dài hạn và đầu tư ngắn hạn. Với nhà đầu tư dài hạn, đây là cơ hội để mua được sản phẩm tốt khi lãi suất ngân hàng giảm. Với nhà đầu tư lướt sóng, hãy dừng lại vì sóng bất động sản du lịch khó xuất hiện trong ngắn hạn. Thời gian để bất động sản du lịch dần dần phục hồi phải mất từ 2 - 3 năm.

PV: Theo dự đoán của ông, đâu là thời điểm thị trường bất động sản du lịch sẽ về quỹ đạo ban đầu và tăng tốc trở lại? Và đâu là động lực để tạo ra sức bật cho kênh đầu tư này?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Hình thái bất động sản du lịch phản ánh bước phát triển kinh tế tiếp theo của xã hội. Trước đây, khi nhắc tới bất động sản, chúng ta chủ yếu nhắc tới đất thổ cư. Sau đó, tại Hà Nội hay TP.HCM, nhiều loại hình như shophouse, bất động sản ven đô… hay condotel xuất hiện. Mỗi một loại hình đều xuất hiện theo từng giai đoạn. Xu hướng giữ bất động sản làm tài sản sinh lời gia tăng. Nhiều gia đình còn lựa chọn căn second home để nâng chất lượng sống của mình.

Tuy nhiên, hiện tại, đa phần người dân đang phải chống chọi với khó khăn. Yếu tố thanh khoản trên thị trường bất động sản chậm khiến dòng tiền nghẽn lại do hàng tồn kho. Không có luồng vốn đi vào lưu thông, nợ xấu sẽ gia tăng.

Tuy nhiên, tình trạng hiện tại sẽ thay đổi lớn. Đi theo tình hình chung của nền kinh tế và thị trường, dòng tiền đang tập trung vào các kênh như bất động sản, chứng khoán, vàng. Thị trường bất động sản ghi nhận xu hướng ngược dòng ra Bắc, tập trung vào loại hình đất, đất nền, nhà riêng. Trong khi đó, tại TP.HCM, sóng bất động sản tập trung vào chung cư, đặc biệt khu vực TP.HCM, Bình Dương, Long An. Dòng tiền không đổ mạnh vào bất động sản nghỉ dưỡng ở thời điểm hiện tại.

Lãi suất thấp khiến người dân chuyển dòng tiền vào chứng khoán. Có thể nói, chứng khoán là hàn thử biểu của nền kinh tế, báo hiệu diễn biến có thể xảy ra. Sau khi chứng khoán lên ngôi, 1 - 2 năm sau, dòng tiền sẽ dịch chuyển đổ mạnh vào bất động sản và khởi đầu là đất. Hiện tượng này đang diễn ra khi thị trường chứng khoán tăng mạnh trong năm 2020 và đất đang có lượng giao dịch tốt. Khả quan, cuối năm 2021, sang năm 2022 thị trường bất động sản phục hồi mạnh. Theo nguyên tắc, nước lên, thuyền nổi, bất động sản du lịch sẽ phục hồi dần. Tuy nhiên, thuyền lên rồi liệu có đủ tốt để hứng sóng hay không thì lại là một vấn đề khác.

Nếu như với loại hình đất hay chung cư, nhà đầu tư mua để ở, để đợi tăng giá, để cất trữ tài sản. Nhưng với bất động sản du lịch, yếu tố giúp tăng giá đều đến từ công suất khai thác phòng cho khách du lịch. Thế nên, tỷ suất lợi nhuận của bất động sản du lịch phụ thuộc vào nhiều yếu tố, điển hình như khả năng kiểm soát dịch, vắc xin đã được tiêm cho đa phần người trưởng thành. Khi miễn dịch cộng đồng được đảm bảo, bất động sản du lịch sẽ lên cao. Nên tôi nghĩ, lạc quan nhất là năm 2022, bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi, nhưng năm 2024 - 2025 mới có thể đảm bảo sự trở lại quỹ đạo của kênh đầu tư này.

Với các nhà đầu tư, họ phải tính toán dựa trên yếu tố tiềm năng vì thực tế, thông tin rõ ràng thì giá mới tăng. Ngược lại, giá chỉ tăng khi thông tin rõ ràng. Mà nếu đợi đến lúc thông tin rõ ràng thì cơ hội sẽ thu hẹp lại. Nên nhiều nhà đầu tư phải đi trước 1 - 2 năm, phải xuống tiền sớm để đợi thông tin rõ ràng, giá tăng là đã có thể sinh lời.

PV: Vậy để mở đường cho bất động sản du lịch phát triển cũng như tháo gỡ khó khăn của kênh đầu tư này ở thời điểm hiện tại, theo ông, giải pháp nào trong ngắn, trung và dài hạn cần được đặt ra?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Câu hỏi rất hay nhưng cũng rất khó. Bản thân chúng tôi làm việc với nhiều tập đoàn trên thế giới đều nhận được câu hỏi: Tại sao Việt Nam phải cẩn trọng như vậy? Tại sao phải cách ly người nước ngoài 2 - 3 tuần mà không để họ vào du lịch, thúc đẩy bất động sản du lịch. Nhưng chúng ta đang đứng trước cân bằng lợi ích kinh tế và sức khoẻ người dân. Nếu bỏ rào cản cách ly người nhập cảnh thì du lịch sẽ tăng trưởng tốt. Nhưng đó là ngắn hạn, còn dài hạn, tác động về kinh tế cũng không hề nhỏ.

Nhưng theo tôi, đây là giai đoạn tốt để khai thác du lịch trong nước bằng chương trình kích cầu, hợp tác giữa các doanh nghiệp lữ hành, hàng không và khu nghỉ dưỡng…

Về chính sách, Chính phủ sẽ có sự ưu tiên trong từng giai đoạn. Có giai đoạn phải tập trung vào sản xuất và xây dựng thì tất nhiên ưu đãi dành cho các ngành này sẽ lớn hơn cho du lịch nghỉ dưỡng. Ngược lại, nếu ngành du lịch được coi là mũi nhọn để mang lại nguồn thu lớn, thì cần nhiều chính sách hỗ trợ tập trung để tăng tốc. Hiện tại, Chính phủ đang phải tiêu tốn khoản tiền rất lớn trong chống dịch, an sinh xã hội nên sẽ thật khó để cho rằng, bất động sản du lịch cần cứu trợ và ưu tiên.

Nhưng trong ngắn hạn, các chính sách như kích cầu, giảm thuế, hỗ trợ các địa điểm nghỉ dưỡng, du lịch là cần thiết để góp phần phục hồi du lịch, gỡ băng bất động sản du lịch.

Về dài hạn, khung pháp lý cần rõ ràng từ hiện tại để giải quyết các gốc rễ vướng mắc của bất động sản du lịch. Đây chính là điều quan trọng để khi dịch bệnh được kiểm soát, bất động sản sẽ du lịch là quả bom bùng nổ trên thị trường.

- Cảm ơn những chia sẻ của ông!