Bất động sản hạng sang khó mất đi sức hút

Nhiều năm trở lại đây, thị trường bất động sản đa dạng các dòng sản phẩm và phù hợp với nhiều loại nhu cầu. 

Nhà ở cao cấp, hạng sang có hai dòng sản phẩm, đó là dòng căn hộ và dòng biệt thự liền kề. Đối với căn hộ hạng A tức là hạng cao cấp, có mức giá trên 35 triệu đồng/m2 là thuộc phân khúc cao cấp còn siêu cao cấp là trên 50 triệu đồng/m2. Phân khúc này có số lượng sản phẩm bất động sản cân bằng ở TP. Hà Nội và TP.HCM, đồng thời chiếm khoảng 1/3 tỷ trọng các sản phẩm được tung ra thị trường.

Riêng trong năm 2019, nhiều sản phẩm cao cấp, hạng sang đã xuất hiện với mức giá "giật mình" như tại TP.HCM, một dự án với 200 căn hộ ở mức giá khoảng 300 triệu đồng/m2, chủ đầu tư vẫn bán thành công và hết hàng chỉ trong hơn một tháng. Tại thị trường Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư đạt 68,5%. Trong đó, tổng lượng tìm kiếm dòng căn hộ cao cấp, hạng sang dao động ở mức 45 - 46%, đứng vị trí cao nhất.

Từ đó có thể thấy, nhu cầu về sản phẩm bất động sản đẳng cấp, chất lượng siêu cao cấp tại Việt Nam đang tăng dần. Trước đây, có thể những loại hình sản phẩm này rất khó được đón nhận khi đưa ra thị trường nhưng nay thì đã khác. 

Đối với người trung lưu hoặc người có thu nhập cao, họ có xu hướng di chuyển từ căn hộ trung và thấp cấp lên những căn hộ cao cấp, hạng sang. Dòng phân khúc này cũng có sức hút lớn đối với nhóm khách hàng nước ngoài. Đặc biệt, các sản phẩm nhà ở cao cấp còn là yếu tố tạo nên nét đẹp và thể hiện sự hiện đại của các đô thị. Do đó, bắt buộc cần phải có những dòng sản phẩm cao cấp trên thị trường.

Với dòng sản phẩm cao cấp, có người lo ngại, khi ra hàng với lượng nhiều sẽ bị chững lại nhưng theo nhận định của các chuyên gia, điều này không đáng lo ngại vì các dự án của từng dòng sản phẩm giá phù hợp, giá trung cấp và giá cao cấp, cơ cấu tỷ trọng ra hàng khá đều nhau.

Ở phân khúc bình dân lại có những nhược điểm vì phân khúc này ở khu vực xa trung tâm, dẫn đến kém hấp dẫn mặc dù giá phù hợp với nhiều người. Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng, giao thông, dịch vụ xã hội ở những khu vực này chưa được phát triển, nếu phát triển tốt, lập tức giá đất lại tăng.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp luôn ở vị trí đẹp, do vậy, người có thu nhập cao thường lựa chọn những khu vực đó để tiện lợi cho các hoạt động làm ăn, sinh sống, hưởng thụ, nên tất cả các dự án hạng sang, hạng cao cấp hiện nay ở TP.HCM và TP. Hà Nội, theo điều tra từ các đơn vị phân phối, gần như hết ngay khi mở bán, đặc biệt, những dòng có thương hiệu như Vingroup, Sun Group. Hai thương hiệu này thu hút lượng khách đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản rất lớn.

Chính vì thế, các dự án nhà ở bình dân có những hạn chế, không hấp dẫn được lượng khách sang hoặc khách nước ngoài, trong khi đó, dòng cao cấp đáp ứng được hầu hết nhu cầu của họ nên phân khúc này ngày càng trở nên đắt khách.

Ngoài ra, ở thời điểm hiện tại, thị trường truyền thống như Hà Nội, TP.HCM đang bước vào giai đoạn chuyển mình sánh ngang với các thành phố khác trong khu vực. Trong khi đó, giá căn hộ hạng sang của khu vực hai thành phố này vẫn thấp hơn so với các thị trường tương đương như Kuala Lumpur (Malaysia) và Bangkok (Thái Lan)… Đây là điểm cộng lớn đối với nhóm khách hàng nước ngoài và tầng lớp có có thu nhập cao trong nước.

Hiện có thể phân loại ra 5 nhóm nhu cầu về nhà ở, lối sống của người dân đô thị. Đó là: Nhu cầu có nhà ở, nhu cầu nhà ở đảm bảo sinh hoạt đủ tiện ích, nhu cầu nhà ở phải có tiện ích dịch vụ - xã hội, nhu cầu nhà ở tiện ích dịch vụ - xã hội chất lượng và nhu cầu nhà ở đẳng cấp, khác biệt.

Nếu liên kết 5 nhóm nhu cầu này với các phân khúc nhà ở hiện nay sẽ có các nhóm: Bình dân, trung cấp, cao cấp và siêu cao cấp.

Theo Thông tư 31 của Bộ Xây dựng về phân hạng chung cư đã đề ra 20 tiêu chí để phân hạng nhà chung cư, chia thành 4 nhóm, bao gồm: Nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc, nhóm tiêu chí về hệ thống thiết bị - kỹ thuật, nhóm tiêu chí về dịch vụ - hạ tầng xã hội và nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lí vận hành. Từ đó phân ra 3 hạng A, B, C.

Theo đó, nếu là hạng A thì ít nhất phải có 18/20 tiêu chí đáp ứng về tiêu chí phân hạng trong đó quan tâm nhất là quy hoạch, yếu tố hạ tầng xã hội, kiến trúc, tỷ lệ cây xanh, mặt nước… Đây là những tiêu chuẩn bắt buộc đơn vị phát triển dự án phải tuân theo và cũng là những yếu tố khách hàng rất quan tâm lựa chọn khi tìm hiểu các dự án để mua.

Văn Phú - Invest đề cao việc phát triển một không gian sống sang trọng, hiện đại tại các khu đô thị.

Hiện nay, nhiều chung cư cũng tự đánh giá là chung cư cao cấp, hạng A nhưng nếu chiếu theo các tiêu chuẩn quy định đã có thì nhiều đơn vị vẫn chưa thực sự hoàn thiện tốt. Ví như mặc dù chung cư là hạng A nhưng hành lang vẫn nhỏ hơn cả hạng B; diện tích đường giao thông, kết nối giao thông chưa hoàn thiện…

Việc pháp luật chưa quy định rõ các tiêu chí về bất động sản cao cấp, hạng sang hay chế tài xử lý dẫn đến tình trạng chủ đầu tư xây dựng công trình chất lượng không tương xứng với giá bán và cuối cùng là người mua chịu thiệt. Trong trường hợp này, người mua cần nghiên cứu kỹ năng lực, uy tín của chủ đầu tư cũng như hợp đồng mua bán để đảm bảo các tiêu chí tiện ích đi kèm cũng như môi trường sống chất lượng cao cho cư dân.

Theo ghi nhận từ các thành viên của Hội Môi giới, có 4 yếu tố mà người mua hiện nay đặt ra khi mua căn hộ hạng sang. 

Thứ nhất là vị trí của dự án, trong đó có khả năng kết nối các tiện ích xung quanh với dự án. 

Thứ hai là thiết kế căn hộ. Thiết kế căn hộ phải mang tính phù hợp với xu hướng phát triển của đô thị hóa. Tiêu chuẩn các phòng phù hợp với nguyên tắc, tiêu chuẩn trong xây dựng.

Thứ ba là những yêu cầu đầy đủ về tiện ích xã hội. Cuối cùng, không gian xanh là tiêu chuẩn thứ tư của một khu chung cư cao cấp, hạng sang. Thiết kế không gian xanh không chỉ đòi hỏi đô thị có không gian xanh, mặt nước, thảm xanh với độ che phủ cao mà mỗi công trình trong đô thị khi thiết kế đều phải tính đến các yếu tố sử dụng năng lượng tiết kiệm, hiệu quả và tận dụng nguồn năng lượng tái tạo.