Lời toà soạn:
Nhà tâm lý học Maslow từng phân tích, nhu cầu của con người sẽ diễn ra từ thấp đến cao. Sau khi thỏa mãn được các nhu cầu cơ bản, an toàn, nhu cầu xã hội hay nhu cầu được quý trọng, con người sẽ tiến lên nấc thang cao nhất về nhu cầu trong cuộc đời, đó là được thể hiện mình, khẳng định giá trị bản thân.
Theo báo cáo "The wealth report 2019" của Knight Frank, Việt Nam có 12.327 triệu phú USD vào năm 2018, tăng 23% so với cách đây 5 năm. Dự báo đến năm 2023, số lượng triệu phú USD của Việt Nam sẽ tăng lên 15.776 người. Nhu cầu và sự sẵn sàng chi trả của tầng lớp này ngày càng cao, đặc biệt là với chốn an cư, đó phải là nơi chứa đựng những giá trị vượt trội về vị trí, cảnh quan và tính độc bản, xứng tầm đẳng cấp của bản thân
Chính vì thế, bất chấp những biến động của của các phân khúc khác, thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc bất động sản hạng sang nhằm đáp ứng nhu cầu và những tiêu chuẩn khắt khe của giới thượng lưu.
Trên thị trường, nhiều dự án đang được quảng cáo với những lời hoa mỹ và gắn mác căn hộ hạng sang, tuy nhiên, các tiêu chí về dòng sản phẩm này còn khá mơ hồ và trên thực tế, không phải sản phẩm nào cũng hội tụ đủ yếu tố đẳng cấp để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Trên tinh thần nghiên cứu, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Bất động sản hạng sang và không gian sống thượng lưu trong đô thị
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Chung cư hạng sang vẫn luôn hút khách
Bất chấp những biến động của thị trường và những lo ngại về khủng hoảng cung - cầu, bất động sản hạng sang vẫn như một món đặc sản mà khách hàng nào cũng ao ước được sở hữu. Chính vì vậy, những căn hộ hạng sang luôn đắt khách và không bao giờ lo... ế vì “đắt xắt ra miếng”.
Nhiều chuyên gia nhận định, số người sở hữu tiềm lực tài chính mạnh mẽ tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM ngày càng nhiều sẽ là đòn bẩy thúc đẩy phân khúc hạng sang phát triển. Căn hộ cao cấp, hạng sang là sự tích hợp tất cả trong một những tiện ích đạt tiêu chuẩn 5 sao, kết nối mọi không gian sống và đem đến cho cư dân một thiên đường sống ngay tại nhà.
Bên cạnh đó, hoạt động cho thuê căn hộ dành cho khách nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam những năm trở lại đây vô cùng sôi động. Kênh đầu tư căn hộ dùng để cho thuê ngắn ngày cũng dễ dàng đem lại lợi nhuận cao và bền vững nếu nhà đầu tư biết chọn đúng vị trí, nắm bắt đúng tâm lý của khách hàng tiềm năng.
Theo Savills Việt Nam, mặc dù tốc độ tăng trưởng về giá của các dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM cao hơn khi so sánh với các thị trường lân cận như Kuala Lumpur (Malaysia), Bangkok (Thái Lan) nhưng mức giá tại 2 thành phố lớn nhất Việt Nam hiện nay vẫn khá thấp.
Cụ thể, giá căn hộ cao cấp, hạng sang tại khu trung tâm TP.HCM từ 7.500 - 12.000 USD/m2, chỉ bằng khoảng 16% so với Hồng Kông (45.500 USD/m2) - nơi giá nhà thuộc hạng đắt đỏ nhất thế giới. Trong khi đó, giá chung cư cao cấp và hạng sang hiện nay ở Hà Nội chỉ từ 3.000 - 5.000 USD/m2. Do đó, căn hộ hạng sang và cao cấp tại Việt Nam vẫn thu hút sự quan tâm lớn nhất từ khách nước ngoài đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore,…
Trước đó, trong báo cáo cuối năm 2019, CBRE Việt Nam dự báo giá tài sản phân khúc hạng sang sẽ còn nhiều biến động và tăng trưởng theo chiều hướng gia tăng không giới hạn. Giá nhà hạng sang có thể tăng phi mã, đạt mức 35.000 USD (khoảng hơn 800 triệu đồng) mỗi mét vuông.
Theo bảng phân hạng nhà ở căn cứ trên giá bán của đơn vị này, giá khởi điểm của phân khúc hạng sang là 4.000 USD (khoảng gần 93 triệu đồng) mỗi mét vuông, trên thực tế giá bình quân hiện nay vượt ngưỡng 6.000 USD (khoảng 139 triệu đồng) mỗi mét vuộng, vùng giá cao nhất ở phân khúc này từng xuất hiện căn hộ hạng sang tiệm cận 10.000 - 15.000 USD (khoảng 231 - 350 triệu đồng) mỗi mét vuông.
Báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng, trong quý II/2020, lượng khách hàng quan tâm đến bất động sản hạng sang, cao cấp ở Hà Nội và TP.HCM vẫn luôn ở mức cao.
Nhận định chung về dòng sản phẩm chung cư hạng sang, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay: “Từ đầu năm 2019, phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang thực sự đã vươn lên dẫn dắt thị trường với tỷ lệ hấp thụ khá cao. Tại thị trường Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư đạt 68,5%. Trong đó, tổng lượng tìm kiếm dòng căn hộ cao cấp, hạng sang dao động ở mức 45 - 46%, đứng vị trí cao nhất. Thị trường này đang có nhiều tiềm năng khi lượng người trung lưu, người có thu nhập cao tại các thành phố đang gia tăng, họ có xu hướng di chuyển từ căn hộ trung và thấp cấp lên những căn hộ cao cấp. Ngoài ra, phân khúc này cũng có sức hút lớn đối với nhóm khách hàng nước ngoài”.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao của CBRE Việt Nam cho biết: “Dù có mức giá khá cao nhưng các căn hộ hạng sang vẫn hấp dẫn với khách hàng. Nhiều dự án có lượng đặt mua lớn gấp 4 lần số lượng chào bán. Những dự án này đều tọa lạc tại trung tâm TP.HCM và Hà Nội, nơi mà quỹ đất để phát triển bất động sản bị giới hạn, đi kèm với diện mạo khu vực trung tâm ngày càng được cải thiện”.
Đi tìm định nghĩa hoàn chỉnh cho bất động sản hạng sang
Chung cư ở phân khúc hạng sang luôn được săn đón với tỷ lệ hấp thụ cao. Tuy nhiên, việc định vị hạng sang đúng nghĩa vẫn gây ra nhiều tranh cãi.
Có rất nhiều ý kiến cho rằng, căn hộ hạng sang phải nằm trong tổ hợp hoành tráng, có nội thất xa xỉ. Ý kiến khác thì lấy giá bán làm tiêu chí, giá càng cao thì càng sang. Cũng có người khẳng định, căn hộ hạng sang thì diện tích phải lớn, đủ để làm tiện ích xa xỉ như phòng chiếu phim, bể bơi riêng trong nhà hoặc vườn trên cao, đặc biệt là phải đảm bảo đủ chỗ đậu xe ô tô cho cư dân.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều khách hàng mua nhà tỏ ra băn khoăn khi chưa thể lựa chọn, phân biệt được giữa chung cư hạng sang với các loại hình căn hộ khác, vì chúng hầu như có những nét tương đồng giống nhau, cần có tiêu chuẩn xác định cụ thể.
Bên cạnh những khu chung cư thực sự có chất lượng tốt vẫn có không ít khu chung cư được gọi là hạng sang, và có chung cư được gọi là cao cấp. Các doanh nghiệp thường tự phong, tự xếp loại dự án của mình theo những tiêu chuẩn khác nhau. Có khách hàng sau khi đầu tư hàng tỷ đồng để mua căn hộ đã thất vọng vì chất lượng căn hộ không “hạng sang” như quảng cáo của chủ đầu tư.
Có những chung cư hạng sang nhưng lại xây xen kẽ giữa hàng loạt nhà cao, thấp khác nhau; thiết kế, trang trí nội thất với chất lượng trung bình, không có không gian xanh cũng như các tiện ích ở khác. Có chung cư hạng sang nhưng xảy ra tình trạng tắc, vỡ ống nước, nền nhà nứt vỡ, sơn tường bong tróc thường xuyên.
Thậm chí, nhiều nhà đầu tư đã tự gắn mác cho căn hộ chung cư là “khu căn hộ cao cấp tiêu chuẩn 5 sao”, “tiêu chuẩn quốc tế” hay “khu căn hộ cao cấp thông minh”... để bán với giá "trên trời". Vì thế dẫn đến tình trạng “thuận mua” “vừa bán” nhưng “sử dụng không vừa ý”, hậu quả là xảy ra thắc mắc, khiếu kiện kéo dài.
Tình trạng bất cập nêu trên đã đặt ra yêu cầu với cơ quan chức năng, đơn vị có thẩm quyền cần sớm ban hành quy định và tiêu chí cụ thể để phân hạng chất lượng sử dụng nhà ở, trong đó có tiêu chí về nhà ở cao cấp.
Thông tư 14/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng xác định: Chung cư cao cấp (chung cư hạng 1) phải đảm bảo chất lượng và đạt được những yếu tố sử dụng cao nhất như: Thông tin quy hoạch, hạ tầng xã hội và kỹ thuật, thiết kế kiến trúc. Đồng thời, phải đủ điều kiện cung cấp dịch vụ sử dụng, chất lượng hoàn thiện.
Tiếp đến, Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư giới hạn trong 3 loại căn hộ gồm: Nhà hạng A (tạm hiểu là cao cấp), B (trung cấp) và C (bình dân). Việc phân hạng này dựa trên 4 nhóm tiêu chí: Quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành.
Grandeur Palace - Giảng Võ là một trong số ít những dự án căn hộ hạng sang nổi bật nhất hiện nay bởi những yếu tố thượng lưu đích thực.
Theo một số chuyên gia, tiêu chí chọn nhà ở chung cư hạng sang gồm 5 tiêu chí: Đẹp - Đắc địa - Độc đáo - Đẳng cấp - Đắt giá. Trong đó, tiêu chí Đắt giá được hiểu rằng dù mua đi bán lại thì sản phẩm bất động sản vẫn không bị mất giá.
Giới chuyên gia cũng cho rằng, để xét chung cư cao cấp, hạng sang cần căn cứ vào tính đồng bộ trong quy hoạch, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và công trình xã hội tiện ích. Tuy nhiên, những tiêu chí cụ thể có thể căn cứ như sau:
Thứ nhất, vị trí đắc địa, nghĩa là sản phẩm chung cư cao cấp cần nằm trong dự án có vị trí giao thông thuận tiện, mặt đường rộng để cư dân có thể di chuyển dễ dàng, đặc biệt là vào bên trong sảnh chính tòa nhà.
Thứ hai, cảnh quan xung quanh phải được thiết kế thống nhất và đồng bộ từ sân vườn, cây xanh, tuyến đường đi bộ đến không gian nội khu, tiện ích… đảm bảo cuộc sống thoáng mát, sạch sẽ cho mọi người.
Thứ ba, căn hộ chung cư phải có kiến trúc tiện nghi, đầy đủ, bao gồm: Phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp, phòng vệ sinh, phòng tắm và các phòng tiện ích khác. Các căn hộ đều phải đảm bảo ít nhất có 2 khu vệ sinh, phòng ngủ và nhà vệ sinh riêng. Yêu cầu khu vực vệ sinh phải được trang bị sẵn nội thất như vòi tắm hoa sen, bồn rửa mặt - tắm, hệ thống nước nóng lạnh và các thiết bị vệ sinh khác.
Thứ tư, về diện tích, quy mô, cần đảm bảo diện tích căn hộ lớn hơn 70m2. Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20m2. Thời gian sử dụng các phòng khách, vệ sinh, nhà ăn phải trên 100 năm.
Thứ năm, về tiêu chuẩn xây dựng, vật liệu xây dựng phải có chất lượng tốt nhất ở thời điểm hiện tại và thân thiện với môi trường. Đảm bảo an toàn các thiết bị gắn với căn hộ. Căn hộ phải đảm bảo ánh sáng tự nhiên, hướng đón gió và nhiều khoảng trống xung quanh.
Thứ sáu, tòa chung cư phải được quản lý chặt chẽ với hệ thống an ninh tối tân nhất. Đảm bảo hệ thống camera kiểm soát các khu vực quan trọng như hành lang, cầu thang. Đội ngũ bảo vệ 24/24 khu vực lối vào - ra…
