Bất động sản hạng sang trung tâm TP. Hồ Chí Minh: Mức giá 'đắt đỏ' vẫn hút khách

TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mới sau sáp nhập, trong đó thị trường bất động sản trung tâm tiếp tục giữ vai trò đầu tàu, đặc biệt là phân khúc chung cư hạng sang. Việc Thủ Thiêm được lựa chọn làm nơi xây dựng Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) đang mở ra kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng mới cho toàn thị trường. Đây cũng là nền tảng để dòng tiền của giới thượng lưu và dòng vốn nước ngoài tiếp tục đổ vào các dự án cao cấp tại khu lõi đô thị - nơi yếu tố khan hiếm, pháp lý rõ ràng và khả năng sinh lời luôn được xem trọng.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, sau khi sáp nhập với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh mới đang là nơi "năng lượng hội tụ" và sẽ hình thành một trong những đô thị hàng đầu cả nước.

TP. Hồ Chí Minh sở hữu tiềm năng lớn khi mở rộng phát triển từ không gian đất chật hẹp sang các không gian vô tận khác như biển, bầu trời, lòng đất, không gian số và văn hóa. Điển hình, khu vực hạt nhân Thủ Thiêm đang trong giai đoạn tích tụ năng lượng để chuẩn bị cho sự bùng nổ. Quy hoạch tổng thể tại đây bao gồm khu đô thị công nghệ cao, trung tâm công nghệ sinh thái, trung tâm thể thao, khu đại học cùng Trung tâm Tài chính Quốc tế, tạo nên một tổ hợp đa chức năng hiện đại. Được định hình như miền đất đáng sống, khu vực này đồng thời còn là tọa độ kết nối hoàn hảo với hệ thống cảng và du lịch, nơi hội tụ cơ hội cho những nhà đầu tư nhạy bén.

"TP.Hồ Chí Minh với sức mạnh hàng đầu của biển - bầu trời - đất sẽ là một công thức phát triển đô thị bền vững, thu hút đầu tư và giữ vững vai trò kinh tế hàng đầu cả nước", ông nhấn mạnh.

Từ góc độ phân tích dữ liệu, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng cho rằng, TP. Hồ Chí Minh không phải thay đổi chức năng, mà là tăng cường sức mạnh. Bên cạnh khu thương mại trung tâm (CBD) hiện hữu, vùng trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm, An Khánh, Thảo Điền, Nam Rạch Chiếc... sẽ hình thành một CBD mới với bước phát triển đột phá.

Ông Tuấn đưa ra 3 kịch bản giả định.

Ở kịch bản thứ nhất, TP. Hồ Chí Minh sẽ vận hành song song hai trung tâm kinh tế: CBD cũ tiếp tục giữ vai trò trung tâm thương mại – dịch vụ, thu hút dòng vốn truyền thống, trong khi CBD mới tại Thủ Thiêm đón dòng vốn công nghệ, fintech và đầu tư quốc tế, kéo theo sự gia tăng của doanh nghiệp, văn phòng và việc làm, qua đó thúc đẩy nhu cầu bất động sản cao cấp.

Kịch bản thứ hai mang tính chuyển đổi mạnh mẽ hơn, khi Thủ Thiêm phát triển vượt trội với các ngành công nghệ cao, tài chính và văn phòng - lưu trú, còn khu trung tâm cũ dần chuyển mình thành trung tâm du lịch văn hóa - lịch sử, giống xu hướng từng diễn ra tại nhiều đô thị lớn trên thế giới như khu Central ở Hong Kong.

Ở kịch bản thứ ba, CBD cũ và Thủ Thiêm hợp nhất thành một "Mega CBD" - một vùng kinh tế - tài chính quy mô lớn, đóng vai trò đầu tàu tăng trưởng và thu hút mạnh mẽ dòng vốn quốc tế. Theo ông Tuấn, đây là kịch bản có sức ảnh hưởng đặc biệt lớn, nhất là đối với thị trường bất động sản.

Hiện tại, vùng trung tâm được xác định là khu vực bên trong vành đai 2, tức mở rộng sang một phần của TP. Thủ Đức (cũ), bao gồm bán đảo Thủ Thiêm và khu vực phường Bình Trưng, phường Cát Lái hiện tại. Việc mở rộng vùng trung tâm về phía Đông xuất phát từ định hướng phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm của thành phố, qua đó xác định vùng trung tâm theo mức độ phát triển và chức năng của đô thị.

Dự báo về tiềm năng của thị trường bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh trong thời gian tới, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng về dài hạn, giá trị bất động sản trung tâm chỉ có một xu hướng duy nhất: tăng trưởng và duy trì ở mức cao. Đây là diễn biến tất yếu khi vùng lõi đô thị gần như không còn quỹ đất phát triển mới, khiến "mỗi tấc đất ngày càng trở nên đắt giá".

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Vũ Quốc Việt Nam – Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh – cho rằng việc đánh giá tiềm năng tăng trưởng thị trường bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh cần được tiếp cận trên nhiều khía cạnh. TP. Hồ Chí Minh hiện là một siêu đô thị đa trung tâm, trong đó phân khúc lõi trung tâm vẫn giữ vai trò dẫn dắt nhờ vị trí chiến lược và nhu cầu mua để ở và đầu tư rất cao.

Về hạ tầng, ông Nam nhấn mạnh khu trung tâm mới của thành phố đang tập trung phát triển hàng loạt dự án trọng điểm. Khi các công trình hạ tầng và trung tâm chức năng hoàn thiện, bất động sản trung tâm – đặc biệt là khu Đông – sẽ có nền tảng tăng trưởng bền vững.

Đánh giá về Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) Thủ Thiêm, ông khẳng định đây sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng đô thị, gia tăng giá trị bất động sản, thu hút dòng vốn chất lượng cao cũng như dịch chuyển tầng lớp cư dân tinh hoa.

Theo ông Nam, thực tế những năm gần đây cho thấy xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của nhà đầu tư và nhóm khách thuê từ khu Nam sang khu Đông. Hiện nay khu Đông ghi nhận thanh khoản tốt, giá cho thuê cao, chất lượng sống hàng đầu và hệ thống hạ tầng ngày càng đồng bộ, hiện đại, góp phần củng cố vị thế của bất động sản trung tâm trong dài hạn.

Với kinh nghiệm đầu tư của mình, ông Vũ Quốc Việt Nam chia sẻ, trước khi lựa chọn sản phẩm bất động sản, khách hàng cần lưu ý 3 yếu tố quan trọng.

Thứ nhất là pháp lý, yếu tố phải được ưu tiên hàng đầu vì mang lại sự an tâm và đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư. Một dự án có đầy đủ giấy tờ, tuân thủ đúng quy định pháp luật sẽ giúp hạn chế rủi ro và tạo nền tảng vững chắc cho khoản đầu tư lâu dài.

Thứ hai là vị trí, nhưng theo ông Nam "bất động sản gắn liền với vị trí. Điều này là đúng nhưng chưa đủ". Vị trí cần phải gắn liền với quy hoạch và hạ tầng. Những tuyến đường trung tâm TP. Hồ Chí Minh như Mạc Đĩnh Chi, Trần Quốc Thảo… dù nằm trong lõi đô thị nhưng hạ tầng không có nhiều thay đổi trong nhiều năm, khiến dư địa tăng trưởng gần như không còn. Ngược lại, nếu khu trung tâm cũ đã đạt ngưỡng phát triển, thì phía bên kia sông Sài Gòn như Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc… lại đang trở thành lựa chọn tiềm năng nhờ hàng loạt hạ tầng trọng điểm đang được hoàn thiện, như nút giao An Phú, mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành lên 10 làn xe, tuyến metro Thủ Thiêm – Long Thành, tuyến đường sắt cao tốc Bắc Nam… và đặc biệt là Trung tâm Tài chính Quốc tế. Khu vực này có mức giá tốt hơn, pháp lý đầy đủ và dư địa tăng trưởng lớn.

Thứ ba là công thức P/P - Product/Price, tức mức độ tương xứng giữa sản phẩm và giá. Ông Nam nhấn mạnh nhà đầu tư nên tiếp cận theo hướng lý tính, liệt kê tiêu chí rõ ràng để đánh giá sản phẩm, tránh đưa ra quyết định dựa trên cảm tính.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thái Bình – Tổng Giám đốc Đông Tây Land lại cho rằng, yếu tố quan trọng nhất khi đầu tư bất động sản trung tâm chính là sự khan hiếm. Ông nhấn mạnh: "Đất không tự sinh ra" là đúng, nhưng vẫn chưa đủ, bởi đất đai ở vùng ven còn rất nhiều, trong khi đất ở khu vực trung tâm mới thực sự không thể sinh thêm. Chính mức độ khan hiếm này đã tạo nên tiềm năng đầu tư vượt trội cho mọi loại hình sản phẩm.

Theo ông Bình, một sản phẩm bất động sản phù hợp để đầu tư phải là sản phẩm tạo ra dòng tiền. Đối tượng mua phân khúc cao cấp và hạng sang phần lớn không sử dụng đòn bẩy tài chính mà quan tâm nhiều hơn đến khả năng cho thuê ngay của căn hộ.

Thực tế, ghi nhận gần đây cho thấy, khi TP. Hồ Chí Minh từng bước hình thành đô thị đa trung tâm, thị trường bất động sản trung tâm duy trì sức hút mạnh, đặc biệt với chung cư. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong 10 tháng đầu 2025, dù chỉ chiếm 28% tỷ trọng nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm, cao vượt trội so với các loại hình khác.Trong đó, phân khúc chung cư hạng sang (từ 80 triệu đồng/m2) tại trung tâm đang có sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn mức độ quan tâm. Trong quý 3/2025, mức độ quan tâm phân khúc này tăng tới 168% so với cùng kỳ.

Thị trường ghi nhận nhiều dự án chung cư hạng sang thiết lập mặt bằng giá mới. Tại quận 1 (cũ), một số dự án thứ cấp đạt khoảng 413 triệu đồng/m2, quận 2 khoảng 314 triệu đồng, trong khi các dự án còn lại phổ biến ở ngưỡng 101-182 triệu đồng/m2. Giá chung cư tăng bởi nhu cầu ở thực và giá phân khúc ở thực như nhà riêng cũng đang ở mức cao vượt khả năng chi trả.

Trong bức tranh tăng trưởng của thị trường bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh, khu đô thị Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ) đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và cư dân. Mức độ quan tâm đến bất động sản khu vực này trong quý 3/2025 tăng gần 10% so với quý trước. Với lợi thế liền kề Thủ Thiêm, kết nối trực tiếp các trục Mai Chí Thọ, Song Hành - cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, khu vực này quy tụ nhiều dự án hạng sang.

Tại đây, những dự án như The Privé, Eaton Park hay Masteri Place… đều hưởng lợi trực tiếp từ bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Đơn cử, ở đợt mở bán đầu tiên, The Privé của Tập đoàn Đất Xanh đã tạo nên sức hút mạnh trên thị trường khi 1.027 căn hộ được giao dịch thành công chỉ trong 72 giờ. Tuy nhiên, con số này mới chỉ đáp ứng khoảng 10% nhu cầu thực tế, so với hơn 9.500 lượt đăng ký đặt chỗ được ghi nhận. Vị trí đắc địa của The Privé toạ lạc ngay Nam Rạch Chiếc không chỉ mang lại tiềm năng phát triển bền vững mà còn bảo chứng cho giá trị lâu dài của dự án, khi khu vực này đang quy tụ dòng vốn mạnh mẽ, sự hiện diện của các doanh nghiệp lớn cùng nguồn việc làm chất lượng cao từ Trung tâm Tài chính Quốc tế Thủ Thiêm.

Đáng chú ý, The Privé còn là một trong số ít dự án căn hộ hạng sang tại khu Đông TP.HCM đã hoàn thiện pháp lý, sẵn sàng mở bán và ký kết hợp đồng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho khách hàng. Dự án cũng đủ điều kiện bán cho người nước ngoài - yếu tố thu hút mạnh mẽ nhóm khách quốc tế đang tìm kiếm sản phẩm sở hữu lâu dài tại trung tâm thành phố.

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng thu hẹp, những dự án hội tụ đủ 3 yếu tố vị trí – chất lượng – pháp lý như The Privé đang trở thành sản phẩm được thị trường đặc biệt quan tâm và săn đón. Đây là nhóm sản phẩm sở hữu dư địa tăng giá rõ rệt, đồng thời mang lại khả năng khai thác dòng tiền cho thuê hiệu quả. Với các bất động sản giá trị cao, việc mua và đưa vào khai thác ngay giúp chủ sở hữu thu được dòng tiền ổn định, trong khi tính thanh khoản vẫn duy trì ở mức tốt — khi cần bán có thể giao dịch nhanh chóng.

Thời gian tới, khi TP. Hồ Chí Minh hoàn thiện điều chỉnh quy hoạch thành phố sau sáp nhập địa giới hành chính, đồng đưa vào vận hành Trung tâm Tài chính Quốc tế và phát triển các trung tâm khoa học - công nghệ, đổi mới sáng tạo, bất động sản tại trung tâm phía bờ Đông sông Sài Gòn sẽ "cất cánh"./.