Bất động sản hình thành trong tương lai: Pháp lý và thực tiễn

Bên cạnh nhu cầu sử dụng thực tế, bất động sản hình thành trong tương lai đã và đang là một loại hình đầu tư rất tiềm năng được rất nhiều nhà đầu tư chuyên và không chuyên lựa chọn. Tuy nhiên, bất động sản hình thành trong tương lai vẫn còn khiến nhiều người e dè bởi khung pháp lý hiện nay chưa đồng bộ và hoàn thiện, từ đó, tiềm ẩn nhiều rủi ro dù mục đích để ở, sử dụng, cho thuê hay chỉ đầu tư, kinh doanh.

***

Điển hình nhất là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Bộ luật Dân sự hiện hành còn có những quy định chưa thống nhất về bất động sản hình thành trong tương lai khiến cho hoạt động thực hiện và áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn.

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 định nghĩa việc kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Trong phạm vi bài viết này, tác giả phân tích chung các pháp lý bất động sản hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng hiện nay.

Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai được hiểu trên cơ sở quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 là tài sản là bất động sản được hình thành ở một thời điểm xác định trong tương lai.

Phạm vi các loại tài sản thuộc bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 108.2 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: (a) Tài sản chưa hình thành và (b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Đây cũng là hai yếu tố cần và đủ để xác định loại tài sản này có phải là tài sản hình thành trong tương lai hay không.

Tuy nhiên, nếu so sánh khái niệm này với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 thì có sự khác biệt sau: Theo quy định tại Điều 3.19 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Theo quy định tại Điều 3.4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Dễ dàng nhận thấy, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì các loại bất động sản hình thành tương lai hiện chỉ được hiểu theo Điều 108.2.a Bộ luật Dân sự năm 2015 đó là loại tài sản chưa hình thành mà dường như “bỏ quên” loại tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Như vậy, hiện nay theo quy định của hai luật chuyên ngành này, bất động sản hình thành trên tương lai chỉ được quy định trên yếu tố vật chất, tính vật lý của tài sản mà quên đi tính chất pháp lý của tài sản. 

Các loại bất động sản hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Khi chia nhỏ nhóm nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ta có nhà đất ở thương mại và nhà ở xã hội: Nhà đất ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.

Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng có thu nhập thấp ở đô thị được mua, thuê mua (chủ yếu nhằm thực hiện chính sách xã hội); loại nhà ở này, chủ đầu tư chỉ được bán theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng có nhiều loại: Công trình xây dựng trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch; nhà đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, các doanh nghiệp…

Tuy nhiên, Luật quy định các loại nhà ở, công trình khá đa dạng nhưng chỉ có Nhà ở được quy định thành một luật riêng, cụ thể Luật Nhà ở năm 2014, còn những loại khác chủ yếu đang được viện dẫn các quy định chung tại Luật kinh doanh bất động sản mà chưa có một văn bản cụ thể quy định chi tiết từng loại hình. Điều này trên thực tế đã gây ra nhiều bất cập trong quá trình áp dụng, thực hiện pháp luật.

Điển hình nhất trong thời gian gần đây là sự phát triển bùng nổ của loại hình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhưng cùng với đó là việc chưa có một khung pháp lý rõ ràng, dẫn đến các vướng mắc liên tục xảy và cần nhiều văn bản hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như điều kiện mở bán căn hộ du lịch, thu phí bảo trì căn hộ du lịch, các cam kết lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh hay việc cấp Giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu căn hộ hiện hành vẫn đang còn rất nhiều vướng mắc dù đã có văn bản hướng dẫn thi hành…

Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện của bất bất động sản trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm: (i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và (ii) trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Theo quy định tại Điều 55.2 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn 15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Như vậy, có thể thấy rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước về việc xác định Chủ đầu tư đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Quy định như vậy nhằm đề cao vai trò của Nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin tưởng” của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và thiếu đi việc kiểm tra các thông tin cần thiết khác.

Tuy nhiên Điều 19.2.b Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại quy định nếu Sở Xây dựng không có văn bản thì vẫn được bán và Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm khi triển khai. Có thể thấy rằng, khi có tranh chấp xảy ra thì việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc này còn dựa trên nhiều yếu tố khác nhau và rủi ro lớn vẫn thuộc về khách hàng.

Các quy định trên được đưa ra nhằm khắc phục tình trạng thời gian qua nhiều chủ đầu tư huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn của khách hàng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định chặt chẽ về vấn đề bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án.

Tuy nhiên, từ những loại giấy tờ được liệt kê ở trên, trước khi tiến hành mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, Bên Mua phải tiến hành kiểm tra đối chiếu với một loạt các quy định của các cơ quan Nhà nước như cần phải đối chiếu với Sở Tài nguyên và Môi trường đối với Giấy tờ về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Sở xây dựng đối với việc Dự án được phép xây dựng hay không, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đối với các tài liệu về thiết kế, thi công.

Từ đó mới có thể quyết định đầu tư vào Dự án hay không, tuy nhiên, ngay cả khi đối chiếu, Bên Mua cũng khó có thể chắc chắn về năng lực đánh giá của mình liệu có đúng không. Trường hợp Bên Mua đã xem xét hồ sơ pháp lý dự án, nhưng vẫn đánh giá sai các rủi ro thì có thể gánh chịu những hậu quả rất lớn.

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29 tháng 9 năm 2017 về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Thống đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng, thì: “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại”.

Quy định bảo lãnh nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và an toàn trong đầu tư kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng các chủ đầu tư không đủ vốn cũng đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc không đầu tư dự án theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, gây thiệt hại cho khách hàng.

Các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh theo quy định của Ngân hàng Nhà nước là các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động được quy định tại Điều 12.1.d Thông tư số 07/2015/ TT-NHNN ngày 25/06/2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng.

Cũng theo Thông tư 07, việc bảo lãnh tại ngân hàng hiện vẫn tồn tại bất cập, cụ thể là ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký hợp đồng mua bán nhà. Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể. Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người thụ hưởng bảo lãnh - bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tác bảo lãnh dự án.

Vì vậy, cần thống nhất quy định của pháp luật, kiên quyết thực hiện quy định bảo lãnh khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, cũng tránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụng vốn của khách hàng. 

Ngoài ra, thực tế cho thấy nhiều trường hợp Bên Mua trả bằng tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản ở ngân hàng khác không phải tài khoản của ngân hàng chủ đầu tư dẫn đến nguy cơ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Vì vậy, tác giả cho rằng cần quy định trực tiếp vấn đề này vào Luật để tránh việc chủ đầu tư không thực hiện theo những gì đã cam kết với ngân hàng và khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Rủi ro đến từ chất lượng sản phẩm

Như đã đề cập, bất động sản hình thành trong tương lai là những tài sản đang trong quá trình xây dựng, từ đó, tại thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán, Người mua chỉ được tiếp cận hồ sơ pháp lý của Dự án, hay “mua tài sản trên giấy”. Đâu đó các Chủ đầu tư khi thực hiện công tác bán hàng đều có xây dựng tài sản mẫu, nhà mẫu để Người mua có thể hình dung một cách trực quan về tài sản của mình.

Chặt chẽ hơn, trong các Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, hai bên ghi nhận cụ thể về thương hiệu, chất lượng vật tư, vật liệu được sử dụng để xây dựng, lắp đặt, hoàn thiện sản phẩm hình thành trong tương lai này. Tuy nhiên, tranh chấp điển hình Tác giả thường xuyên gặp liên quan trực tiếp đến sản phẩm mà Người bán trao cho Người mua có thể sai biệt so với mô tả tại sản phẩm mẫu, nhà mẫu hay trên những trang Hợp đồng mua bán - kể cả có đăng ký Hợp đồng mẫu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sự sai biệt về chất lượng sản phẩm thực tế và sản phẩm mẫu và sự kỳ vọng của mỗi bên là khác nhau dẫn đến tranh chấp kéo dài giữa hai bên, Người mua thường ở thế yếu hơn khi đã thanh toán phần lớn số tiền cho sản phẩm của mình nên có xu hướng chấp nhận nhận sản phẩm - dù không hài lòng về chất lượng sản phẩm.

Tiến độ đối với dự án nhà ở có thể có cơ chế bảo lãnh từ Ngân hàng, tuy nhiên, những quy định đảm bảo về chất lượng sản phẩm hình thành trong tương lai chưa được điều chỉnh trong Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời những quy định về nghiệm thu công trình xây dựng cũng khó có thể điều chỉnh về chất lượng tài sản thực tế so với hợp đồng đã giao kết, từ đó, tiềm ẩn những rủi ro cho người mua, những tranh chấp phát sinh trong quá trình bàn giao sản phẩm.

KẾT LUẬN:

Những vấn đề được trình bày trong bài viết chỉ ra một số vấn đề còn chưa hợp lý, chưa đầy đủ trong pháp luật hiện hành. Tác giả kỳ vọng trong thời gian tới các nhà làm luật tiếp tục nghiên cứu và sửa đổi để đảm bảo thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Bộ Luật dân sự, các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bổ sung quy định về đảm bảo về chất lượng, tiến độ đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, từ đó, góp phần bảo vệ quyền lợi của mỗi bên, hạn chế tranh chấp, tiết kiệm thời gian, chi phí cho tất cả các bên./.