Bất động sản khu đô thị Phú Quốc - “món mới” của nhà đầu tư

Bất động sản khu đô thị sẽ lên ngôi

Các nhà đô thị học dự báo, thế kỷ XXI là thế kỷ của đô thị, với hầu hết dân số thế giới sẽ sống trong các đô thị, và đó cũng là tương lai của nhân loại. Tại Việt Nam, bên cạnh những đô thị lâu năm như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng thì đến nay, các địa phương khác cũng chú trọng quy hoạch, đầu tư xây dựng những khu đô thị quy mô, đặc biệt xu hướng này bắt đầu định hình tại các thành phố mới, thị trường mới nổi.

Điển hình trong số đó có thể kể đến Phú Quốc, “thành phố biển đảo” đầu tiên của nước ta, nơi hội tụ những yếu tố cần thiết để kiến tạo một “khu đô thị đảo”. Mà theo phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030, An Thới là 1 trong 3 khu đô thị trọng điểm của đảo.

Bức tranh tăng trưởng của Phú Quốc cho thấy, GDP trung bình của Phú Quốc từ 2010 - 2019 là 38%/năm, cao hơn 6 lần GDP cả nước. Nơi đây cũng là điểm đến của hàng loạt tập đoàn khách sạn, nghỉ dưỡng hàng đầu thế giới như Marriott, IHG, Accor, Wyndham… cho tới các ông lớn bất động sản như Vingroup, Sun Group, MIK Group, Tân Á Đại Thành…

Bên cạnh đó, là thành phố đảo đầu tiên của Việt Nam, được quy hoạch để phát triển thành trung tâm du lịch và dịch vụ cao cấp, trung tâm khoa học của quốc gia cũng như khu vực Đông Nam Á, Phú Quốc đang sở hữu rất nhiều lợi thế tăng trưởng kinh tế và được kỳ vọng sẽ trỗi dậy để trở thành Singapore thứ hai của châu Á.

Thời gian qua, sự phát triển của Phú Quốc đã thu hút mạnh mẽ lượng dân cư đến Đảo Ngọc sinh sống và làm việc. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong bức tranh sôi động của thị trường Phú Quốc, rổ hàng bất động sản nghỉ dưỡng luôn chiếm ưu thế với mức giá tăng trên 15%/năm, mức hấp thụ đạt bình quân trên 60%. Trong khi đó, bất động sản nhà ở sở hữu lâu dài kết hợp du lịch, đặc biệt ở khu vực trung tâm lại có nguồn cung khiêm tốn.

Theo ông Đính, đất ở tại thành phố đảo tập trung chủ yếu ở thị trấn cũ, ít có dự án nhà ở mới trong khi nhu cầu lại rất cao. Điều này dẫn đến hiện tượng xâm phạm đất nông nghiệp, lâm nghiệp… để bán và xây dựng trái phép diễn ra phổ biến trong giai đoạn 2015 - 2019 tại Phú Quốc.

“Đối với nhu cầu an cư trước làn sóng di dân đang diễn ra mạnh hiện nay, bất động sản sở hữu lâu dài sẽ là dòng sản phẩm được ưu tiên lựa chọn. Bởi lẽ, nhà ở thực trong tâm lý người Việt trước hết phải là tài sản sở hữu lâu dài, có giá trị truyền đời, được linh hoạt định đoạt quyền thừa kế”, ông Đính nhận định.

Ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, thị trường Phú Quốc đã xuất hiện những dự án đô thị và nhà ở có chất lượng từ trung đến cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ về nhà ở chào bán luôn ở mức cao, đạt trên 80%. Trong giai đoạn 2015 - 2019, giá đất ở tại Phú Quốc tăng trưởng rất mạnh, hơn 50%/năm. Ở thời điểm hiện tại, mức độ tăng trưởng là hơn 20%/năm.

So với Hà Nội và TP.HCM, giá đất ở tại Phú Quốc vẫn còn thấp hơn rất nhiều, do đó dư địa tăng giá còn cao. Mặt khác, nhu cầu về ở định cư lâu dài tại các khu đô thị Phú Quốc là rất lớn.

“Do có tính khan hiếm và có tiềm năng phát triển nên bất động sản nhà ở Phú Quốc vẫn sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư trên cả nước, đặc biệt là những sản phẩm được cung cấp bởi các dự án chính thống, chất lượng hạ tầng tốt, cảnh quan đẹp, có khả năng khai thác kinh doanh hiệu quả. Đơn cử như dự án đại đô thị Meyhomes Capital Phú Quốc quy mô 266ha của Tân Á Đại Thành tại Phú Quốc cũng có giá 70 - 80 triệu đồng/m², tương đương với các khu vực lân cận trong khi lại có chất lượng và không gian sống tốt hơn.

Đặc biệt, xu hướng tìm kiếm của khách hàng đối với bất động sản nhà ở cũng đang tăng lên vì có sổ đỏ, trong khi nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng vẫn vướng yếu tố sở hữu lâu dài”, ông Đính dự báo.

Còn theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, quyết định số 767/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2040… sẽ tác động mạnh đến sự biến động dân cư làm gia tăng dân số. Đây là cơ sở khoa học và thực tiễn quan trọng để khẳng định rằng, bất động sản nhà ở đô thị là phân khúc tiềm năng tại Phú Quốc trong tương lai để đón đầu xu hướng này.

Chuyên gia này cho rằng, theo dự báo, sau giai đoạn đầu với sự phát triển nhanh chóng của bất động sản du lịch đủ đảm bảo cơ sở lưu trú cho du lịch phát triển ngay cả trong giai đoạn ngắn trước mắt, xu hướng thị trường bất động sản Phú Quốc sẽ là sự phát triển song song của hai loại hình bất động sản du lịch và bất động sản nhà ở đô thị. Sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản nhà ở đô thị để đáp ứng nhu cầu của lực lượng lao động đến làm việc tại Phú Quốc gia tăng mạnh mẽ và một bộ phận cư dân đến định cư.

Ở góc nhìn tổng quát, PGS.TS. Nguyễn Chu Hồi, Đại biểu Quốc hội, nguyên Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Biển và Hải đảo Việt Nam cho hay: “Phát triển đô thị phải gắn liền với kinh tế đô thị, nên tôi nhất trí với việc cần xây dựng đô thị cho người dân ở. Ngoài những khu dân cư, đô thị hiện hữu thì cần các khu dân cư mới - đây là khía cạnh khai thác kinh tế khá tốt”.

Để các khu đô thị của thành phố đảo đi đúng hướng

Các chuyên gia nhận định, sự dịch chuyển của thị trường bất động sản Phú Quốc đang diễn ra là quy luật tất yếu của sự phát triển, đồng thời là thời cơ cho các nhà đầu tư nhưng cũng đặt ra trách nhiệm lớn lao đối với các nhà quản lý để thị trường bất động sản Phú Quốc phát triển đúng hướng và hiệu quả.

Theo đó, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, để phát triển, Phú Quốc cần những chính sách, cơ chế đặc thù, lấy hội nhập khu vực và quốc tế làm cơ sở. Phú Quốc cần được phép áp dụng những chính sách riêng về đất đai và tìm vốn đầu tư. Một số chính sách đất đai và bất động sản cần cho phép Phú Quốc áp dụng bao gồm: Cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai để phát triển đô thị, phát triển hạ tầng và phát triển các khu du lịch, cơ chế này đã được Nghị quyết 18-NQ/TW đưa vào như một yêu cầu đổi mới; cho phép chế độ sử dụng đất vào mục đích phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tương đương như đất ở (sử dụng đất dài hạn); mở rộng quyền sở hữu và kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng của người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam tương đương như đối với đất ở; cho phép các chủ đầu tư dự án được thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam tại các tổ chức tín dụng có pháp nhân nước ngoài.

GS. Võ cũng bổ sung, việc phát triển Phú Quốc cần phải tận dụng thế mạnh của hòn đảo này là hệ sinh thái, môi trường nguyên sơ. Có thể xây dựng một thành phố sử dụng toàn năng lượng tái tạo tại chỗ để sản xuất điện, điện từ gió biển, từ thủy triều, từ sóng biển. Giao thông chỉ sử dụng xe chạy động cơ điện. Các bất động sản nhà ở hay du lịch đều tuân thủ tiêu chuẩn đô thị “xanh”. Hướng người dân địa phương phát triển các công trình, môi trường xanh - mô tả được đây là hòn đảo môi trường sạch điển hình trên thế giới…

Chia sẻ quan điểm, ông Bùi Văn Doanh đưa ra một số khuyến nghị sau: Đối với nhà quản lý, cần nhận rõ từng giai đoạn phát triển của thành phố để có chiến lược, kế hoạch sử dụng đất một cách hiệu quả, tiết kiệm và hài hòa trong từng giai đoạn. Đặc biệt cần cân đối giữa quỹ đất cho phát triển nhà ở đô thị cao cấp (nhất là biệt thự) và nhà ở hạng trung (chủ yếu chung cư cao tầng) để đáp ứng các yêu cầu của sự gia tăng dân số cả trước mắt và lâu dài.

Đối với nhà phát triển bất động sản, ông Doanh cho rằng cần dự báo sự phát triển kinh tế - xã hội của Phú Quốc theo từng giai đoạn, nhất là sự gia tăng dân số và cơ cấu dân số để có chiến lược phát triển các phân khúc, loại hình bất động sản thích hợp, vừa đáp ứng nhu cầu thị trường, vừa có tính thanh khoản cao.

Đối với nhà đầu tư thứ cấp, cần phân tích, đánh giá, dự báo nhu cầu thị trường trong từng giai đoạn, đặc biệt gắn với sự phát triển dân số, cân đối với nguồn tài chính để có sự lựa chọn phân khúc đầu tư khôn ngoan để vừa đảm bảo được sự an toàn tương đối, vừa đạt được mức biên lợi kỳ vọng. Trong đó, nắm bắt được xu thế của thị trường và chớp cơ hội đầu tư được cho là yếu tố quyết định.

Meyhomes Capital Phú Quốc được đánh giá là một dự án có đóng góp quan trọng cho định hướng phát triển trung tâm kinh tế tài chính Phú Quốc trong thời gian tới

Là một trong những doanh nghiệp tiên phong đầu tư vào lĩnh vực đô thị tại Phú Quốc, ông Phạm Minh Đức, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Á Đại Thành cho biết, cùng chung tầm nhìn với chính quyền thành phố, doanh nghiệp mong muốn xây dựng đại đô thị hội tụ đầy đủ những giá trị của một thành phố đáng sống. Có thể thấy mẫu số chung để trở thành nơi đáng sống là sự đồng bộ trong quy hoạch hạ tầng giao thông, tiện ích về giáo dục, y tế, vui chơi, giải trí, bảo đảm đáp ứng được nhu cầu của người dân như các dịch vụ công, giao thông thuận tiện, không gian xanh hài hòa, cộng đồng an toàn.

Còn TS.KTS. Trần Minh Tùng, Trưởng Bộ môn Kiến trúc dân dụng, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng cho hay, nếu một đô thị chỉ phát triển thuần du lịch thì rất mong manh, vì vậy ngoài du lịch, Phú Quốc cũng nên phát triển dân cư. Trong đó phải thiết lập các dự án đô thị kiểu mẫu, đáp ứng nhu cầu dịch chuyển dân cư dự báo sẽ tăng nhanh trong tương lai gần./.