Báo cáo quý I/2020 của Bộ Xây dựng mới đây đã đề cập đến vấn đề tín dụng cho bất động sản, cho thấy tính đến 31/12/2019 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 521.822 tỷ đồng, tăng 12,82% so với năm 2018. Tính đến tháng 2/2020, dư nợ tín dụng bất động sản là hơn 531.000 tỷ đồng.
“Tốc độ tăng dư nợ tín dụng có xu hướng giảm (năm 2018 tăng 6%, năm 2019 chỉ tăng 4%, quý I/2020 tăng 1,76%). Tỷ trọng dư nợ bất động sản đối với toàn ngành cũng giảm (năm 2018 chiếm 6,93%, năm 2019 chỉ chiếm 6,37%, quý I/2020 chiếm 6,47%)”, báo cáo nêu rõ.
Bên cạnh đó, bình quân dư nợ tín dụng trong 5 năm gần đây khoảng 7,3% (trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế). Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ tín dụng trong bất động sản giảm dần trong 5 năm trở lại đây, từ 8,05% xuống còn 6,47% trong năm 2019.
Cơ cấu dư nợ bất động sản cũng có thay đổi theo từng giai đoạn: Cho vay đầu tư các dự án khu đô thị, dự án phát triển nhà ở và sửa chữa, cải tạo nhà chiếm tỷ lệ 39%; các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê chiếm tỷ lệ 9%; các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất chiếm tỷ lệ 4%; các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng chiếm tỷ lệ 4%; các dự án nhà hàng, khách sạn chiếm tỷ lệ 9%; cho vay mua quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ 8%; cho bất động sản khác chiếm 28%.
Theo giới phân tích, tiếp cận tín dụng đối với các nhà phát triển bất động sản và chủ sở hữu tài sản là yếu tố then chốt để mở rộng cơ sở của nhà đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, khi hoạt động kinh doanh chính của các doanh nghiệp không tạo ra dòng tiền, việc bán hàng gặp khó khăn và đặc biệt không thể huy động vốn từ bên ngoài bù đắp dòng tiền thiếu hụt từ hoạt động kinh doanh, thì dưới áp lực lãi vay, không ít doanh nghiệp có thể buộc phải thực hiện bán tài sản để bổ sung vốn.
Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhìn nhận hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản nhưng ở nước ta, trong khi chưa hình thành đầy đủ các định chế tài chính, thị trường bất động sản đang phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn trực tiếp từ người dân. Với việc hạn chế cho vay bất động sản thì việc tiếp cận cả 2 kênh huy động này đều rất khó.
Để khắc phục tình trạng này, không ít doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu để huy động vốn. Thống kê của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội cho thấy, trong tháng 3/2020, có 125 đợt doanh nghiệp đăng ký chào bán trái phiếu với tổng trị giá 28.079 tỷ đồng. Trong đó, số đợt phát hành thành công là 109, với tổng trị giá trái phiếu phát hành 17.093 tỷ đồng. So với tháng 2, số đợt đăng ký lẫn phát hành thực tế trong tháng 3 tăng mạnh. Quý I/2020, có 63 doanh nghiệp phát hành trái phiếu với tổng trị giá trái phiếu phát hành trên 36.440 tỷ/số đăng ký 65.060 tỷ đồng.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất ngờ phục hồi trong tháng cao điểm phòng chống dịch Covid-19 với điểm lạ là: Hầu hết lượng trái phiếu phát hành đều “bùng nổ” tại các doanh nghiệp bất động sản với lượng trái phiếu phát hành trị giá 8.087 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng trên 47%. Điển hình trong số này có Công ty Đầu tư phát triển Bất động sản TNR Holdings Việt Nam (gần 2.000 tỷ đồng), Tập đoàn Sovico (1.550 tỷ đồng), Công ty Bất động sản Đông Dương (1.200 tỷ đồng), Phú Mỹ Hưng (900 tỷ đồng).
Cũng theo báo cáo của Công ty Chứng khoán SSI, trong quý I/2020, các doanh nghiệp bất động sản còn sẵn sàng chấp nhận phát hành trái phiếu với lãi suất cao. Lãi suất trái phiếu phát hành bình quân trong qúy I là 10,77%/năm, tăng so với bình quân năm 2019, dù kỳ hạn bình quân ngắn. Trong đó, có 33 doanh nghiệp bất động sản phát hành tổng cộng 23.200 tỷ đồng, tăng 9,8% so với cùng kỳ và bằng 18,3% tổng lượng phát hành cả năm ngoái.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay: “Thị trường trái phiếu bất động sản phát triển nhanh, mặt tích cực sẽ làm tăng quy mô, tăng tính hấp dẫn của thị trường và đặc biệt là vai trò kênh dẫn vốn có nhiều ưu việt cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, mặt tiêu cực là dẫn đến tình trạng cạnh tranh lãi suất, chất lượng trái phiếu doanh nghiệp không đồng đều, đẩy rủi ro về phía người mua phải tự thẩm định, đánh giá. Tuy nhiên, nếu cuộc đua lãi suất trái phiếu bất động sản vẫn tiếp tục tăng cao thì rủi ro cũng sẽ tăng theo, không chỉ cho nhà đầu tư mà còn cho cả các doanh nghiệp phát hành bởi khi phát hành với lãi suất quá cao thì áp lực trả nợ cũng tăng theo, gia tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp”.
Ông Châu khẳng định, cộng hưởng với những khó khăn mới phát sinh do đại dịch Covid-19 hiện nay, không nên siết hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, để tạo thêm kênh huy động vốn đầu tư xã hội cho lĩnh vực bất động sản.
