Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng: Khi nào “con tim vui trở lại"?

Có thể thấy, trong 6 tháng đầu năm 2023, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng để bán chỉ được bổ sung nguồn cung từ một số ít dự án đã khai trương và đi vào hoạt động. Nguồn cung mới tiếp tục có xu hướng giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2022.

Báo cáo quý II/2023 cũng chỉ ra, tính đến hết 5 tháng đầu năm 2023, số lượng biệt thự nghỉ dưỡng được mở bán tại khu vực phía Nam là 63 căn, số lượng căn hộ condotel mở bán là 421 căn, lần lượt chỉ bằng 2,3% và 26,4% so với nguồn cung mở bán của 6 tháng đầu năm 2022.

Giá bán bất động sản nghỉ dưỡng có xu hướng giảm, tuy nhiên, mức độ giảm không nhiều như thời điểm cuối năm 2022, do các chi phí vốn hiện nay vẫn ở mức cao.

Tuy nhiên, đối với phân khúc bất động sản cho thuê lại có sự tăng trưởng. Nhu cầu thuê và công suất thuê phòng khách sạn bình quân toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023 nhìn chung tăng so với cùng kỳ năm trước. Lượng khách du lịch nội địa tương đối ổn định và tăng cao vào đợt nghỉ lễ đầu năm mới và kỳ nghỉ 30/4 - 1/5. Bên cạnh đó, số lượng khách quốc tế đến Việt Nam cũng tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2022 đã tác động góp phần làm tăng công suất thuê phòng trong nửa đầu năm 2023, đặc biệt là đối với phân khúc khách sạn, nghỉ dưỡng cao cấp. Giá thuê phòng khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng bình quân toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023 so với thời điểm cuối năm 2022 tăng khoảng 10 - 15%.

Trao đổi với Reatimes, bà Trần Thùy Vân, Quản lý, Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam cho biết, bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn duy trì trạng thái trầm lắng kéo dài, cụ thể số dự án mới mở bán khan hiếm và lượng giao dịch nhỏ giọt ở hầu hết các hạng mục sản phẩm.

Thị trường vẫn khó đột phá trong ngắn hạn

PV: Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã được ban hành và có hiệu lực từ ngày 20/05/2023, theo quan sát của bà, trong quý III/2023 thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có sôi động hơn không?

Bà Trần Thùy Vân: Nghị định 10/2023/NĐ-CP phần nào tháo gỡ nút thắt tâm lý thị trường và dần khôi phục niềm tin nhà đầu tư. Tuy nhiên, Nghị định 10 mới chỉ đặt nền móng cho việc công nhận sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, officetel, biệt thự du lịch) và chưa thể hoàn toàn tháo gỡ những khó khăn của phân khúc này.  

Nghị định 10/2023 có hiệu lực thi hành kể từ 20/05/2023. Một trong những điểm nổi bật của Nghị định 10 là quy định dự án được cấp giấy Chứng nhận quyền sở hữu (CNQSH) khi đáp ứng “đủ điều kiện” theo pháp luật, bao gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay khó có thể đáp ứng điều kiện này (do quyết định chủ trương đầu tư/giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được phê duyệt trong giai đoạn trước căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản), dẫn đến vướng mắc về mặt định danh pháp lý vẫn chưa được khơi thông.

Bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn duy trì trạng thái trầm lắng kéo dài, một số dự án mới mở bán khan hiếm. Bối cảnh kinh tế vĩ mô đối mặt nhiều thách thức, mặt bằng lãi suất neo cao, du lịch chưa hồi phục nhanh chóng là những nhân tố góp phần dẫn đến tình hình giao dịch kém khả quan tại phân khúc nghỉ dưỡng trong nửa đầu năm 2023.

Từ sau quý II/2023, nhiều văn bản pháp luật nhằm thúc đẩy thị trường được ban hành, như Nghị định 08/2023-NĐ-CP gỡ khó cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu hay hàng loạt Quyết định của NHNN điều chỉnh hạ nhiệt mức lãi suất hiện hành nhằm kích cầu. Mặc dù Chính phủ và NHNN có nhiều động thái giúp ổn định môi trường đầu tư nói chung, nhưng thị trường vẫn khó đột phá trong ngắn hạn do cần thời gian để các chính sách hỗ trợ/điều tiết này thực sự phát huy tác dụng.

PV: Tình hình giao dịch hiện nay trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang ra sao, thưa bà?

Bà Trần Thùy Vân: Thị trường ghi nhận giao dịch nhỏ giọt ở hầu hết các sản phẩm của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Nhiều dự án hiện chủ đầu tư đang tạm đóng giỏ hàng để chờ tín hiệu phục hồi tốt trong thời gian tới. 

PV: Vậy các chủ đầu tư đang có phương pháp, chính sách bán hàng ra sao để kích cầu thị trường, thu hút khách hàng trước khó khăn này? 

Bà Trần Thùy Vân: Chính sách bán hàng phổ biến hiện nay là giãn tiến độ thanh toán nhằm hỗ trợ người mua dễ dàng cân đối tài chính cá nhân.

Một số ít chủ đầu tư duy trì chính sách cam kết lợi nhuận giúp đảm bảo dòng tiền hoạt động cho người mua trong những năm đầu dự án mới đi vào vận hành, tuy nhiên, mức cam kết lợi nhuận phổ biến hiện nay ở mức 5 - 6.5%/năm. Mức cam kết này phù hợp với nhiều đơn vị doanh nghiệp địa ốc, hạn chế rủi ro không thực hiện đúng cam kết (như trường hợp một số dự án nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng cam kết 8 - 12%/năm và không thực hiện được dẫn đến những hệ quả kéo dài cho toàn thị trường). Thời gian cam kết hiện cũng được rút ngắn còn 2 - 4 năm (thay vì thời gian 5 - 10 năm như thời kỳ tăng trưởng nóng trước đây).

Hầu hết các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện áp dụng chương trình chia sẻ lợi nhuận dựa trên doanh thu. Chính sách này phù hợp hơn với điều kiện thị trường hiện tại bởi hầu hết tình hình kinh doanh khách sạn - nghỉ dưỡng tại các thành phố du lịch đều đang gặp nhiều thách thức do sức ép cạnh tranh về nguồn cung phòng lớn, nhưng tình hình du lịch vẫn chưa hoàn toàn phục hồi về thời điểm trước dịch.

Giá bán cuối năm không biến động 

PV: Giá bán sơ cấp của bất động sản nghỉ dưỡng có biến động gì không sau khi nghị định 10/2023/NĐ-CP đã được ban hành? 

Bà Trần Thùy Vân: Mặt bằng giá bán sơ cấp căn hộ du lịch (condotel) và biệt thự du lịch được dự báo không có nhiều biến động. Giá sơ cấp ở các thành phố biển lớn đã ở mức khá cao, do giai đoạn tăng trưởng nóng từ năm 2014 - 2019, các dự án mới liên tục được chào bán và mức giá bình quân thị trường nhờ vậy tăng trưởng tốt theo năm.

Tại các thị trường trọng điểm như: Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu,... hiện phổ giá sơ cấp của condotel ở mức 52 - 55 triệu đồng/m2 thông thủy (riêng Phú Quốc giá bình quân >80 triệu đồng/m2 thông thủy do hầu hết đều là dự án condotel có thương hiệu), và phổ giá sơ cấp của biệt thự du lịch ở mức 60 - 72 triệu đồng/m2 đất.

Sau năm 2019, tại những thị trường truyền thống như: Đà Nẵng, Khánh Hòa và Phú Quốc, giá sơ cấp của bất động sản nghỉ dưỡng nói chung đạt mức tăng trưởng ổn định 2 - 3%/năm. Riêng những thị trường mới nổi như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định, giá sơ cấp duy trì đà tăng trên 5%/năm.

PV: Bà có nhận định gì về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cho thuê trong những tháng cuối năm 2023?

Bà Trần Thùy Vân: Trong nửa đầu năm 2023, tình hình du lịch ở hầu hết các địa phương đều tăng trưởng khả quan. Đây là tiền đề quan trọng cho sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng cho thuê.

Cụ thể, Đà Nẵng và Phú Quốc là hai thành phố biển ghi nhận tình hình hoạt động tích cực nhất của thị trường khách sạn 4 –-5 sao. Theo đó, công suất phòng đạt tiệm cận 85% và giá thuê phòng đạt mức >80% so với thời điểm năm 2019 (riêng Phú Quốc giá thuê phòng tăng nhẹ so với thời điểm trước dịch). Đà tăng trưởng này sẽ còn tiếp tục trong những tháng cuối năm nhờ sự sôi động của thị trường khách du lịch nước ngoài và những đường bay quốc tế mới giúp đa dạng hóa nguồn khách.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn cuối năm, thị trường khách sạn 4 - 5 sao tại khu vực mới nổi như: Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu dự kiến tăng trưởng tốt hơn so với thời điểm trước dịch, chủ yếu nhờ sự cải thiện đáng kể của hệ thống hạ tầng giao thông (tuyến cao tốc, tuyến đường ven biển). Nhiều thương hiệu khách sạn quốc tế bắt đầu gia tăng sự hiện diện tại hai khu vực này giúp củng cố mặt bằng giá thuê và chất lượng dịch vụ nói chung.  

PV: Bà nhận thấy, những thách thức và khó khăn nào mà thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang và sẽ đối mặt và giải pháp tháo gỡ là gì?

Bà Trần Thùy Vân: Trong những tháng cuối năm 2023, bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo khó sôi động trở lại như giai đoạn trước đây. Bởi các đơn vị chủ đầu tư hiện đang tập trung tái cơ cấu hoạt động kinh doanh sau thời gian chịu tác động bởi những bất ổn kinh tế, đồng thời sức ép đáo hạn trái phiếu trong giai đoạn cuối năm cũng là bài toán áp lực với một số doanh nghiệp địa ốc.

Một số chủ đầu tư có kế hoạch mở bán trở lại/mở bán mới, tập trung ở các khu vực như: Long Hải, Hồ Tràm, Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng. Tuy nhiên, kế hoạch triển khai chi tiết chưa được công bố do hầu hết vẫn đang chờ những tín hiệu thị trường khả quan hơn. Bên cạnh đó, dù có những chính sách điều tiết, mặt bằng lãi suất vẫn chưa thể điều chỉnh giảm nhanh, dẫn tới nhiều người mua chưa mạnh dạn tham gia vào thị trường, đặc biệt khi tính thanh khoản của sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng nói chung đang khá thấp.

Tóm lại, trong thời gian từ giờ cho đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức.

Thứ nhất, những bất ổn kinh tế vĩ mô khiến các doanh nghiệp địa ốc và người mua trở nên thận trọng hơn khi đưa ra quyết định đầu tư. Lãi suất được nhận định chưa giảm như kỳ vọng dù NHNN đã có nhiều động thái điều tiết mặt bằng lãi suất chung. Với những khoản vay cũ, áp lực trả lãi vay vẫn tương đối lớn.

Thứ hai, các văn bản pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản nghỉ dưỡng hiện chưa xây dựng được quy trình cụ thể, hầu hết mới chỉ dừng lại ở việc công nhận sản phẩm này. Ngoài ra, các điểm điều chỉnh giữa các văn bản này chưa thể hiện tính thống nhất và liên kết, dễ dẫn đến những xung đột khi xảy ra tranh chấp pháp lý trong tương lai. Do vậy, lộ trình xây dựng hành lang pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng cần được cụ thể hóa hơn, có văn bản hướng dẫn chi tiết nhằm giúp chính quyền cấp địa phương thực hiện đúng quy trình “định danh” sản phẩm này.

Thứ ba, lượng hàng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang ở mức cao. Tại một số thị trường nghỉ dưỡng lớn, sự mất cân đối về cung cầu cũng góp phần dẫn đến khả năng hấp thụ kém hoặc tỷ lệ lấp đầy không triển vọng như mong đợi. Hơn nữa, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng lớn vẫn đang trong tình trạng chờ tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, do đó các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng liên quan đến các dự án này cũng buộc phải tạm dừng đến khi các vấn đề thực sự được giải quyết.