Lượng hàng tồn kho lên con số báo động
Trong bản công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 2/2023, Bộ Xây dựng cho biết, đến cuối tháng 6, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thêm gần 2.500 căn hộ du lịch (condotel), hơn 675 căn biệt thự du lịch và 250 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Chưa kể, cả nước đang có 56 dự án nghỉ dưỡng đang triển khai... giúp nguồn cung tăng đáng kể.
Thị trường xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực hơn, tuy nhiên khó khăn vẫn đang đeo bám các doanh nghiệp trong ngành. Ông Lê Ngọc Bảo, chủ đầu tư một dự án quy mô gần 300 căn condotel tại Khánh Hòa tiết lộ, trong nửa đầu năm 2023, dù đã tung nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu “khủng” lên tới 25-40%, công ty chỉ bán ra được chưa đầy 10 căn.
“Thanh khoản quá chậm khiến chúng tôi buộc phải thắt lưng buộc bụng, nhiều thời điểm đóng rổ hàng, chấp nhận tồn kho để giảm chi phí vận hành, môi giới, quảng cáo... Khó khăn thêm chồng chất khi nhiều khách hàng muốn thanh lý, chấp nhận bị phạt để trả lại hàng”, ông Bảo chia sẻ.
Theo ông Bảo, không chỉ với condotel, tình trạng ế ẩm đang xảy ra ở hầu hết các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trên địa bàn cả nước, đẩy lượng hàng tồn kho lên con số báo động trong nửa thập kỷ qua.
Ông Lê Ngọc Bảo nhìn nhận, lượng tồn kho nhà phố, căn hộ biển tới quý 2 ở mức báo động và dường như chưa có giải pháp để cải thiện thanh khoản.
Nghị định số 10/2023/NĐ-CP nhằm “cởi trói” vấn đề cấp sổ hồng từng là hy vọng cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, trong đó condotel kỳ vọng sẽ được “phá băng”. Nhưng các vướng mắc trong quá trình triển khai khiến kỳ vọng này chưa thể thành hiện thực.
Đơn cử như tại Khánh Hòa - một trong những thủ phủ của bất động sản nghỉ dưỡng, sau hơn hai tháng kể từ Nghị định 10 có hiệu lực thì tới nay vẫn chưa ghi nhận dự án condotel nào được cấp sổ hồng.
Trong khi đó, các chính sách vĩ mô từ Chính phủ vẫn chưa “ngấm” hết vào thực tế, các doanh nghiệp phải chấp nhận “thở oxy”, các giải pháp được đưa ra là tăng khuyến mãi, kéo dài thời hạn thanh toán, chiết khấu từ 25 - 50% nhằm lôi kéo khách hàng xuống tiền.
Ông Phạm Văn Quyết, Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản đang triển khai nhiều dự án nghỉ dưỡng đánh giá, dù còn phải chờ hướng dẫn cụ thể, song Nghị định 10/2023 được ban hành ít nhiều tác động tích cực đến thị trường trong bối cảnh khó khăn hiện nay, giúp nhà đầu tư vào loại hình bất động sản này có thêm niềm tin.
“Dẫu vậy, việc cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn rất chậm, đồng thời chưa có sự thống nhất giữa Luật Đất đai và các sắc luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Điều này ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua các tài sản nghỉ dưỡng, đây cũng là lý do khiến sức tiêu thụ hiện nay rất yếu bởi các nhà đầu tư vẫn chưa thể xác định được chính xác liệu có cấp được sổ hồng hay không?”, ông Phạm Văn Quyết chia sẻ thêm.
Cần ít nhất 3 năm mới tìm lại thế cân bằng
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra rằng, trong quý 2/2023, các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp gần như không ghi nhận giao dịch, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư mua trước đó, tồn kho lớn. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu thị trường… nhưng hiệu quả không cao.
Giá bán bất động sản nghỉ dưỡng có xu hướng đi ngang trong cả 6 tháng đầu năm 2023. Các sản phẩm ở khu vực miền Nam ghi nhận giá bán cao nhất, đạt gần 200 triệu đồng/m2, còn khu vực miền Bắc và miền Trung có giá bán khoảng 80 triệu đồng/m2. VARS dự báo, cần chờ đến quý cuối năm nay để quan sát sự biến chuyển thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng.
Ông Hoàng Văn Hùng, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản miền Trung đánh giá, dù quy định về việc cấp sổ đỏ cho một số loại hình bất động sản mới đã được ban hành, trong đó có các tài sản nghỉ dưỡng, nhưng quá trình triển khai trên thực tế luôn có độ trễ. Mặt khác, những vướng mắc về pháp lý, sự khó khăn tài chính… vẫn hiện hữu khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc hoàn thành và bàn giao dự án cũng ảnh hưởng đáng kể đến sự hồi phục của bất động sản nghỉ dưỡng.
Theo ông Hùng, tác động của đại dịch Covid-19 cộng thêm kinh tế khó khăn, việc giải quyết thủ tục pháp lý còn chậm… khiến một bộ phận nhà đầu tư vào loại hình bất động sản này nản lòng, thị trường đã có hiện tượng bán “cắt lỗ” của những người khó khăn tài chính. Do đó, trên thị trường thứ cấp, giá bất động sản nghỉ dưỡng ven biển nhiều khả năng sẽ vẫn không tăng so với mức ban đầu mua từ chủ đầu tư.
Trong khi đó, cơ chế “tan băng” của thị trường địa ốc sẽ đi theo hướng bất động sản nhà ở (phục vụ nhu cầu tiêu dùng thiết yếu) phục hồi trước, song song với kinh tế tăng trưởng ổn định trở lại. Sau khi người dân có tích lũy và tài chính dư dả mới nghĩ đến bất động sản nghỉ dưỡng vốn được hiểu là ngôi nhà thứ hai, không phải là loại bất động sản tiêu dùng thiết yếu.
“Vì thế, bất động sản nghỉ dưỡng cần ít nhất 3 năm nữa mới tìm lại thế cân bằng và dần xuất hiện tín hiệu tích cực đáng kể. Trước mắt, thị trường chưa có hy vọng tăng tốc từ nay đến hết năm 2023 và nhiều khả năng đà giảm thanh khoản của các tài sản nghỉ dưỡng ven biển còn tiếp diễn”, ông Hùng nói và đưa ra kỳ vọng - với những yếu tố hỗ trợ bên ngoài cùng chuyển động mới trong nội tại lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng sẽ giúp thị trường này sớm hồi phục./.
