Bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc: Thách thức đang lớn dần

“Đảo ngọc” Phú Quốc là một trong những thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sôi động nhất cả nước. Thế nhưng, sau một thời gian liên tục tăng trưởng nóng, thị trường khu vực này đang tồn tại nhiều điểm nghẽn đáng báo động.

Trong đó, dư cung là một trong những điểm nghẽn cốt tử. Theo số liệu từ Ban Quản lý Khu Kinh tế Phú Quốc, hiện tại, Phú Quốc đang có khoảng 286 dự án đầu tư du lịch, với tổng diện tích hơn 9.600 ha, tổng vốn đầu tư hơn 375.000 tỷ đồng. Trong đó có 47 dự án đã được khai thác và đi vào hoạt động, còn 78 dự án đang triển khai xây dựng. Số dự án còn lại đang thực hiện các thủ tục đầu tư.

Tốc độ phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng nhanh so với tốc độ tăng trưởng của khách du lịch, hạ tầng đã khiến “đảo ngọc” Phú Quốc ngày càng bị bê tông hóa, mất đi vẻ đẹp hoang sơ, vốn có.

Để tìm hiểu rõ hơn về “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản Phú Quốc, phóng viên đã có một cuộc trao đổi với bà Ngân Phạm - Quản lý tư vấn, Savills Hotels Việt Nam.

Bà có đánh giá gì về diễn biến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Phú Quốc trong thời gian vừa qua?

Khi nói đến diễn biến trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc, chúng ta cần nhìn nhận trên hai góc độ: hoạt động kinh doanh khách sạn và tình hình giao dịch bất động sản.

Về hoạt động kinh doanh khách sạn, tốc độ tăng trưởng nguồn cung khách sạn và resort nhanh chóng trong những năm gần đây gia tăng áp lực cạnh tranh khiến các khách sạn thuộc mọi phân khúc đều gặp thách thức trong việc cải thiện giá phòng. Từ dưới 3.000 phòng trung – cao cấp vào năm 2015, đến tháng 6/2023, Phú Quốc đã ghi nhận nguồn cung gồm hơn 14.300 phòng. Các khách sạn thuộc phân khúc cao cấp đạt mức giá phòng trung bình (ADR) khoảng US$100 – 120, với công suất cho thuê dao động từ 30% đến 35% trong 6 tháng đầu năm.

Về hoạt động bán bất động sản nghỉ dưỡng, có thể nói rằng từ cuối năm 2022, thị trường không được sôi động như thời điểm trước đại dịch. Nguyên nhân chủ yếu là do việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn và các điều kiện kinh tế vĩ mô khiến các nhà đầu tư cá nhân trở nên do dự, vì vậy các chủ đầu tư khá cẩn trọng trong việc giới thiệu, mở bán dự án trong giai đoạn này.

Ước tính trong giai đoạn 2015 đến nay, thị trường Phú Quốc ghi nhận khoảng hơn 7.000 sản phẩm bao gồm biệt thự, condotel và căn hộ nghỉ dưỡng thuộc phân khúc trung cao cấp mở bán; và 70% đã được đưa vào khai thác vận hành như một thành phần của phức hợp nghỉ dưỡng. Đối với nhóm sản phẩm townhouse, shophouse, tình hình kinh doanh kém hơn khi chỉ khoảng hơn 10% số lượng sản phẩm đã bàn giao được đưa vào khai thác kinh doanh.

Phú Quốc đang là thị trường có lượng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng lớn trong cả nước. Bà có đánh giá gì về tình trạng này?

Không thể phủ nhận rằng Phú Quốc đang đối mặt với tình trạng dư thừa nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng. Nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Phú Quốc có mật độ xây dựng dày đặc và chỉ tập trung vào sản phẩm bán.

Tình trạng này xảy ra là do thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã gia nhập thị trường một cách vội vàng, thiếu cân nhắc thấu đáo trong quá trình hoạch định và triển khai dự án, gây ra thực trạng nhiều dãy phố thương mại bị bỏ trống, chưa đưa vào kinh doanh. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư chạy đua phát triển các sản phẩm “luxury” và “wellness” nhưng chưa thật sự hiểu đúng các khái nhiệm này cũng như thiếu sự cân nhắc đến các yếu tố cộng hưởng xung quanh.

Ngoài điểm nghẽn dư cung, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc còn đang đối mặt với những thách thức nào, thưa bà?

Bên cạnh vấn đề dư cung, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc còn đang gặp phải vấn đề là hiện trạng cơ sở hạ tầng chưa bắt kịp với tốc độ phát triển dự án, đem đến những tác động tiêu cực đến hoạt động du lịch trên đảo. 

Trong năm 2022, mặc dù thị trường nội địa đã ghi nhận lượng khách vượt mức trước đại dịch. Tuy nhiên, hạ tầng, kết nối giao thông vẫn là một rào cản đối với Phú Quốc. Trong khu vực, có thể thấy rằng Phuket và Bali có lợi thế kết nối hàng không quốc tế với tần suất đa dạng và nhiều đường bay hơn, bao gồm các đường bay từ các thành phố lớn như Singapore, Thượng Hải và Hong Kong. Số chuyến bay hàng ngày đến Phuket và Bali cũng nhiều hơn Phú Quốc lần lượt là 150% và 430%.

Cho nên, ngoài việc nâng cấp hạ tầng giao thông kết nối như mở rộng sân bay và giới thiệu các chặng bay mới, Phú Quốc cũng cần đẩy mạnh phát triển thêm cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm bệnh viện, trường học cũng như các nguồn lực hỗ trợ cho hộ kinh doanh, doanh nghiệp nhỏ.

Bên cạnh đó, so với các đảo du lịch khác trong khu vực, Phú Quốc hiện vẫn thiếu chiến lược marketing bài bản cho điểm đến. Quá trình này đòi hỏi sự cân nhắc thấu đáo và cần sự hợp tác, phối hợp giữa các địa phương và doanh nghiệp. Chiến lược truyền thông này cần chú trọng các sáng kiến thúc đẩy hoạt động du lịch đồng thời chú trọng đến yếu tố bền vững để duy trì sức hấp dẫn tự nhiên của đảo.

Với cảnh quan thiên nhiên và vị trí địa lý thuận tiện, Phú Quốc vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển hoạt động du lịch. Tuy nhiên, triển vọng phát triển của Phú Quốc trong tương lai sẽ phụ thuộc chủ yếu vào việc liệu Phú Quốc có thể tạo ra và đem đến những trải nghiệm trái trị cho du khách trong và ngoài nước.

Theo bà, làm thế nào để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc định vị lại vị thế “hòn đảo ngọc” của mình?

Thúc đẩy mở rộng nguồn cầu là yếu tố quan trọng để hỗ trợ quá trình phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc. Với vị trí là một hòn đảo biệt lập, khả năng tiếp cận hàng không, chi phí đi lại là một trong những thách thức ảnh hưởng đến ngành du lịch. Việc duy trì chi phí hàng không cạnh tranh cũng như mở thêm các đường bay mới, đặc biệt là các đường bay thẳng quốc tế là điều kiện cần để hỗ trợ quá trình phát triển của ngành nghỉ dưỡng Phú Quốc.

Để phát triển các sản phẩm nghỉ dưỡng một cách bền vững, các chủ đầu tư cần nắm bắt tốt các xu hướng trên thị trường và nghiên cứu cẩn trọng trong giai đoạn hoạch định, nhằm tạo ra các sản phẩm đa dạng, chất lượng, đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của các nhóm du khách.

Các đơn vị phát triển, chính quyền địa phương cần hiểu được rằng cốt lõi của ngành du lịch xoay quanh việc tạo ra trải nghiệm cho khách hàng từ lúc họ lên kế hoạch cho điểm đến cho đến hành trình du lịch tại điểm đến. Cá nhân tôi cho rằng, không chỉ các doanh nghiệp trong ngành nghỉ dưỡng mà mỗi cá nhân trên đảo đều đóng vai trò quan trọng trong việc đem đến những trải nghiệm tích cực cho du khách thông qua việc xây dựng môi trường kinh doanh lành mạnh, cũng như giữ gìn môi trường cảnh quan, bảo tồn truyền thống văn hóa địa phương.

Ngoài ra, hệ thống giao thông công cộng, xử lý chất thải cũng như công tác bảo vệ môi trường, giảm thiểu tác động đến hệ sinh thái cần được chú trọng để bắt kịp với tốc độ phát triển của hoạt động du lịch.

Bên cạnh đó, Phú Quốc cần có một chiến lược quảng bá, truyền thông điểm đến hiệu quả, đa dạng hơn. Thông điệp truyền thông cần rõ ràng truyền tải được các giá trị độc đáo, nét hấp dẫn của điểm đến cũng như phản hồi kịp thời với các thông tin ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh du lịch Phú Quốc.

Điều này đòi hỏi sự hợp tác, cũng như hỗ trợ từ cơ quan địa phương, các chủ đầu tư và cộng đồng địa phương. Bằng cách thực hiện các giải pháp này, du lịch Phú Quốc có thể khắc phục các vấn đề hiện tại và phát huy hết tiềm năng của mình như một điểm đến bền vững và cạnh tranh.

Bà có dự báo gì về diễn biến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc trong thời gian tới?

Hoạt động kinh tế cũng như các chính sách kiểm soát tiếp tục tác động đến hoạt động phát triển, đầu tư bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng, dẫu vậy những điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ đem đến những tác động tích cực cho thị trường trong trung và dài hạn.

Theo tôi, khả năng tiếp cận nguồn vốn và tốc độ phát triển nguồn cầu, đặc biệt là thị trường khách quốc tế là những yếu tố quan trọng hỗ trợ quá trình khôi phục thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc trong thời gian tới.

Mặc dù thị trường đang gặp nhiều thách thức, tuy nhiên đây cũng là cơ hội để chủ đầu tư xem xét, đánh giá lại, từ đó tinh chỉnh mô hình kinh doanh một cách hiệu quả, bền vững hơn.

Bên cạnh đó, các nhà điều hành khách sạn quốc tế và khu vực cũng đa gia tăng sự hiện diện tại Phú Quốc, đem đến nhiều hơn sự lựa chọn thương hiệu đáp ứng phân khúc khách hàng mới như nhóm khách có thể linh động làm việc từ xa (digital nomad), khách công tác kết hợp du lịch (bleisure),...

Nhìn chung, chúng tôi vẫn đánh giá tốt về tiềm năng thị trường và mong đợi các cải thiện về cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông sẽ đem đến nhiều hơn các tín hiệu khởi sắc cho ngành nghỉ dưỡng Phú Quốc.

Cảm ơn bà về cuộc trao đổi.