Bất động sản nghỉ dưỡng - Thời hoàng kim bao giờ trở lại?

Năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đang có những chuyển biến tích cực sau thời gian dài trầm lắng. Các giao dịch mua bán đất nền sôi động trở lại, nhu cầu nhà ở tăng cao, bất động sản công nghiệp thu hút dòng vốn đầu tư mạnh mẽ... Tất cả vẽ nên một bức tranh phục hồi đầy lạc quan. Tuy nhiên, giữa không khí khá sôi động chung đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục là "nốt trầm" với những gam màu kém tươi sáng.

Nhìn lại thời gian trước đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng từng có giai đoạn "thăng hoa" rực rỡ. Trước năm 2018, các dự án condotel, biệt thự biển "mọc lên như nấm" tại những thành phố du lịch nổi tiếng. Sức hút của phân khúc này mạnh mẽ đến mức hầu hết các dự án đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên 80%. Tuy nhiên, câu chuyện "cung vượt cầu" bắt đầu xuất hiện từ năm 2019 - 2020, nguồn cung bão hòa ở một số thị trường trọng điểm khiến thị trường chững lại.

Trong giai đoạn 2020 đến nửa đầu 2024, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn "giậm chân tại chỗ" ở cả cung, cầu và giá cả.

Số liệu thống kê từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng năm 2023 đã giảm hơn 80% so với năm 2022, chỉ đạt khoảng 3.165 sản phẩm. Xu hướng này tiếp tục kéo dài sang năm 2024. Trong quý III/2024, nguồn cung tiếp tục giảm mạnh, chỉ bằng 35% so với quý trước và tương đương cùng kỳ năm 2022. Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường chỉ ghi nhận 4.059 sản phẩm mở bán mới, chỉ bằng 25% so với cùng kỳ năm trước.

Như vậy, nguồn cung mới đã sụt giảm đáng kể trong những năm gần đây. Các chủ đầu tư dường như đang thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới, thay vào đó tập trung hoàn thiện những dự án đã được khởi công trước đó. Sự phân bổ nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung ở một số thị trường trọng điểm như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Quy Nhơn, Phan Thiết.

Mặt khác, hình ảnh những khu nghỉ dưỡng, những tòa nhà cao tầng ven biển với hàng loạt căn hộ bỏ trống không khó để bắt gặp tại nhiều điểm du lịch nổi tiếng cũng là điều đáng lo ngại, bởi không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai, vốn đầu tư mà còn ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, làm giảm sức hấp dẫn của điểm đến. Số liệu mới nhất từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, tổng lượng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng hiện xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng tại thị trường Phú Quốc có khoảng 17.600 sản phẩm tồn kho, gồm cả condotel, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng.

Theo DKRA, tình trạng dư cung bất động sản nghỉ dưỡng bắt nguồn từ việc nhiều chủ đầu tư tạo ra những sản phẩm chưa phù hợp với thực tế thị trường. Có thời điểm nhiều chủ đầu tư dự án quá chú trọng đến quy mô nên đã tiến hành xây dựng với mật độ dày đặc và tập trung quá nhiều vào các sản phẩm bán. Cũng không ít chủ đầu tư chạy đua phát triển các sản phẩm "luxury" (hạng sang) và "wellness" (nơi ở giúp tăng cường sức khỏe toàn diện), nhưng lại chưa thật sự hiểu đúng những khái niệm này và thiếu sự cân nhắc đến yếu tố cộng hưởng xung quanh dẫn đến tình trạng dư thừa, ế ẩm.

Cụ thể hơn, các báo cáo của Savills cho biết, trong 10 năm qua (2013 - 2023), phần lớn nguồn cung phòng khách sạn nghỉ dưỡng tập trung tại các thành phố Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Hạ Long và Hội An (chiếm khoảng 54% tổng nguồn cung mới trên cả nước). Trong đó, nguồn cung tại các điểm đến ven biển tăng trung bình 16%/năm trong thập kỷ qua, cao hơn nhiều so với TP.HCM và Hà Nội, nơi nguồn cung mới chỉ tăng trung bình 6%/năm. Một số điểm đến như Mũi Né, Nha Trang và Hạ Long tập trung phát triển phân khúc tầm trung (chiếm hơn 80%). Đây là phân khúc có sự cạnh tranh cao về mặt bằng giá, không chỉ với loại hình khách sạn mà còn cả các sản phẩm căn hộ nghỉ dưỡng do chủ sở hữu tự kinh doanh, cho thuê với chính sách giá linh động để thu hút khách.

Đơn vị nghiên cứu bất động sản Knight Frank trong năm 2024 cũng đã phát hành văn bản cảnh báo về tình trạng thị trường khách sạn nghỉ dưỡng ven biển đối mặt với nguy cơ dư thừa và khuyến nghị tạm dừng phát triển các dự án khách sạn mới tại nhiều khu vực.

Theo phân tích của Knight Frank, Việt Nam hiện có gần 20 triệu đêm phòng khách sạn 4 - 5 sao ven biển bị bỏ trống mỗi năm. Ông Ben Gray, Giám đốc Thị trường Vốn của Knight Frank, chỉ ra rằng, lượng khách quốc tế năm hiện vẫn chưa đạt được mức trước đại dịch, trong khi du lịch nội địa chưa đủ sức hấp thụ nguồn cung phòng khổng lồ.

"Việc phát triển ồ ạt các dự án khách sạn trong những năm qua đã dẫn đến sự mất cân đối giữa cung và cầu. Nhiều điểm đến du lịch nổi tiếng như Nha Trang, Phú Quốc, Vịnh Hạ Long đang phải đối mặt với tình trạng dư thừa phòng nghiêm trọng", ông Gray nhận định.

Việc mất cân đối cung cầu dẫn đến hệ quả là, mặc dù mức tăng cung chậm nhưng thanh khoản vẫn không cao, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm mới ở mức thấp. Các giao dịch mua bán chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, phản ánh sự thận trọng của nhà đầu tư khi "xuống tiền" vào phân khúc này. Đơn cử, trong năm 2023, toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch, phản ánh tâm lý thận trọng, thậm chí e ngại của nhà đầu tư. Trong 9 tháng đầu năm nay, lượng giao dịch cũng chỉ đạt 2.198, bằng 21% so với cùng kỳ năm 2022, theo VARS.

Yếu tố giá cả trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay cũng phản ánh rõ nét những khó khăn mà phân khúc này đang gặp phải. So với thời kỳ đỉnh cao, giá bán của cả bất động sản nghỉ dưỡng sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận xu hướng giảm.

Trên thực tế, sự phục hồi chậm chạp của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang gây áp lực lớn lên hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp trong ngành. Theo thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), trong nửa đầu năm 2024, nhiều doanh nghiệp phát triển dự án du lịch nghỉ dưỡng đã báo cáo kết quả kinh doanh thua lỗ, có doanh nghiệp ghi nhận khoản lỗ lên đến hàng trăm tỷ đồng. Các doanh nghiệp trong ngành đang phải đối mặt với nhiều thách thức, từ việc sụt giảm doanh thu, lợi nhuận đến áp lực tài chính ngày càng gia tăng.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng trường Đại học Nguyễn Trãi chia sẻ: “Là một người gắn bó với thị trường bất động sản đã lâu, tôi chứng kiến những thăng trầm của thị trường, đặc biệt là phân khúc bất động sản du lịch. Phải nói rằng, giai đoạn hậu đại dịch thực sự là một thời kỳ đầy thử thách. Dù đã qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng thị trường vẫn chưa thể tìm lại được “sức sống” như xưa.

Nhìn vào thực tế, nhiều khu nghỉ dưỡng đang hoạt động với công suất phòng khiêm tốn, gặp khó khăn trong việc thu hút khách. Lợi nhuận giảm sút khiến các nhà đầu tư không khỏi lo lắng. Những dự án đang triển khai cũng chậm chạp, vướng mắc thủ tục, việc huy động vốn đầu tư cũng khó khăn hơn trước. Thậm chí, có những dự án đã phải "đắp chiếu" vô thời hạn, gây lãng phí nguồn lực đáng kể.

Bên cạnh những ảnh hưởng còn đọng lại của đại dịch, thị trường còn phải đối mặt với nhiều khó khăn khác như thiên tai, biến động kinh tế vĩ mô... Tất cả những yếu tố này đã tạo nên một bức tranh với gam màu chủ đạo là sự ảm đạm”.

Thực trạng trầm lắng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng được cho là đến từ nhiều nguyên nhân: Sự dư thừa nguồn cung, hiệu quả đầu tư thấp, biến động kinh tế vĩ mô, thiên tai, dòng khách du lịch… Tuy nhiên, những tác động đó chỉ mang tính thời điểm, vấn đề pháp lý mới là cốt lõi, là rào cản lớn nhất đã cản trở sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường này. Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố pháp lý chiếm 50%, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30% và yếu tố khác chiếm 20%. Điều đó cho thấy, yếu tố pháp lý đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn hay những rủi ro có thể xảy ra khi tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Cho đến nay, vẫn chưa có một định nghĩa pháp lý rõ ràng về condotel, dẫn đến nhiều tranh cãi về bản chất, chức năng và quyền sở hữu của loại hình bất động sản này. Giới đầu tư đã đặt nhiều kỳ vọng vào Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, mong muốn hai bộ luật này sẽ "gỡ rối" cho bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, thực tế lại không như mong đợi. Mặc dù cụm từ "du lịch" được nhắc đến nhiều lần trong Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng khái niệm về bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel, vẫn chưa được định nghĩa rõ ràng. Các quy định về chức năng, quyền sở hữu... của loại hình này còn mơ hồ, thiếu cụ thể.

Đơn cử, Khoản 2, Điều 5 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 liệt kê các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, bao gồm cả "công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích... du lịch, lưu trú...", nhưng vẫn chưa thể hiện rõ đặc thù của bất động sản nghỉ dưỡng. Tương tự, Luật Đất đai 2024 cũng chưa có những quy định cụ thể về việc cấp "sổ hồng" cho condotel và các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khác.

Sự chưa rõ ràng về pháp lý đã gây ra nhiều khó khăn cho cả nhà đầu tư và chủ đầu tư. Nhà đầu tư e ngại rủi ro về quyền sở hữu, tranh chấp pháp lý, khó khăn trong việc chuyển nhượng, thừa kế... Chủ đầu tư gặp trở ngại trong việc huy động vốn từ nhà đầu tư, triển khai dự án, quản lý vận hành... Hơn nữa, pháp lý không rõ ràng cũng là rào cản lớn đối với việc huy động vốn tín dụng cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Các ngân hàng kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn gây ra tình trạng thiếu vốn và ách tắc trong triển khai dự án.

LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý khẳng định: "Nút thắt" lớn nhất của thị trường bất động sản không phải nhà ở (shop, căn hộ du lịch, condotel, officetel), trong đó chủ lực là căn hộ du lịch (condotel) nằm ở khung pháp lý cho loại hình này còn thiếu và chưa đồng bộ.

"Trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, việc cấp sổ hồng cho các sản phẩm thuộc phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã tường minh và có cơ sở pháp lý đầy đủ hơn trước đây. Tuy nhiên, các quy định mới vẫn chưa có nhiều "đột phá" cho sự phát triển của loại hình sản phẩm căn hộ condotel; tính chất và nội dung pháp lý liên quan đến loại hình condotel sẽ vẫn phải chờ đợi các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành", LS. Phạm Thanh Tuấn đánh giá.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa cho rằng: “Khung pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse vẫn chưa thực sự hoàn thiện. Đặc biệt, phân khúc condotel vẫn gặp nhiều khó khăn do thiếu quy định pháp lý rõ ràng về quyền sở hữu và chuyển nhượng.

Sự thiếu rõ ràng này khiến cho nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc đánh giá rủi ro và đưa ra quyết định đầu tư. Điều này khiến nhiều dự án bị đình trệ, không thể tiếp tục triển khai hoặc khai thác, thậm chí "treo" trong thời gian dài”.

Bên cạnh yếu tố pháp lý thì việc phụ thuộc vào dòng khách du lịch, đặc biệt là khách du lịch quốc tế cũng khiến bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể tăng tốc. Thực tế cho thấy, việc thu hút khách du lịch quốc tế tới Việt Nam vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức. Sự cạnh tranh từ các điểm đến trong khu vực, những khó khăn trong việc nâng cao chất lượng dịch vụ, cải thiện hình ảnh du lịch quốc gia... là những rào cản cần vượt qua. Bên cạnh đó, thời gian lưu trú của du khách, cả khách nội địa và quốc tế, vẫn còn khá ngắn. Theo thống kê của Cục Du lịch Quốc gia, thời gian lưu trú trung bình của khách quốc tế tại Việt Nam chỉ khoảng 7 - 8 ngày, thấp hơn so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia. Điều này dẫn đến nhu cầu lưu trú, đặc biệt là nhu cầu về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chưa thực sự bùng nổ. Khách du lịch có xu hướng lựa chọn các hình thức lưu trú ngắn hạn, tiện lợi và chi phí thấp như khách sạn, homestay, thay vì các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp.

Một yếu tố nữa là do áp lực cạnh tranh gay gắt giữa các dự án khiến các chủ đầu tư phải đua nhau tung ra nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu hấp dẫn nhằm thu hút khách hàng. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc lợi nhuận của các chủ đầu tư sẽ bị ảnh hưởng. So với thời kỳ đỉnh cao, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng đã giảm sút đáng kể. Nhiều chủ đầu tư khó có thể đạt được mức lợi nhuận cam kết như giai đoạn trước. Sự suy giảm về hiệu suất lợi nhuận đã tác động mạnh đến tâm lý của người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Không còn những quyết định đầu tư nóng vội, người mua hiện nay thể hiện sự thận trọng và tính toán kỹ lưỡng hơn. Tương tự, nhu cầu nghỉ dưỡng thực tế cũng chưa thực sự mạnh mẽ. Mặc dù thu nhập của người dân ngày càng được cải thiện, nhưng thói quen và khả năng chi trả cho các dịch vụ nghỉ dưỡng cao cấp vẫn còn hạn chế.

Sự thận trọng này xuất phát từ những biến động mạnh mẽ của thị trường trong giai đoạn đại dịch và những vướng mắc pháp lý của nhiều dự án trong thời gian qua. Nhà đầu tư đã có cái nhìn sâu sắc hơn về tầm quan trọng của pháp lý trong đầu tư bất động sản. Họ không chỉ quan tâm đến giá cả, vị trí hay tiện ích mà còn tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, giấy phép xây dựng, quy hoạch dự án... để đảm bảo tính an toàn và bền vững cho khoản đầu tư của mình.

Tất cả những yếu tố trên khiến cho thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chậm hồi phục so với các phân khúc khác như chung cư, nhà ở, đất nền. Đặc biệt, có một lượng lớn vốn vẫn đang bị "chôn" trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng chưa được khai thác hiệu quả. Việc các dự án bị "đắp chiếu" không chỉ gây ra áp lực tài chính tức thời mà còn kéo theo một loạt hệ quả nghiêm trọng khác đối với doanh nghiệp. Dòng tiền bị đóng băng khiến doanh nghiệp khó khăn trong việc duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh, trả nợ ngân hàng và các khoản phải trả khác. Uy tín của doanh nghiệp bị ảnh hưởng nghiêm trọng, làm giảm khả năng tiếp cận các nguồn vốn mới và hợp tác với các đối tác khác. Đặc biệt, trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt, việc trì hoãn dự án có thể khiến doanh nghiệp mất đi cơ hội đầu tư vào những lĩnh vực khác, tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn, tăng nợ xấu và thậm chí có thể dẫn đến phá sản…

Mặc dù đã có những tháo gỡ nhất định nhưng dường như vòng luẩn quẩn pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó nổi bật là sản phẩm condotel vẫn chưa có sự đột phá mạnh mẽ, khiến cho loại hình này khó có thể trở thành bàn đạp để phục hồi thị trường.

Giới chuyên gia cho rằng, sự thiếu quyết tâm trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng được xem là "tử huyệt", kìm hãm tiềm năng phát triển và thậm chí có thể dẫn đến những đổ vỡ nghiêm trọng trong tương lai. Do đó, cần phải có những thay đổi mang tính bước ngoặt để đưa thị trường vào quỹ đạo phát triển lành mạnh, bền vững.

Để "hồi sinh" loại hình condotel trở lại thời hoàng kim, cần xây dựng một khung pháp lý hoàn chỉnh, rõ ràng, minh bạch hướng tới bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, tạo niềm tin vững chắc cho thị trường.

Một nền tảng pháp lý vững chắc chính là cơ sở cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Khi đó, các doanh nghiệp sẽ chủ động, tự tin hơn trong việc triển khai dự án, không còn loay hoay với những vướng mắc pháp lý, để có thể tập trung nguồn lực vào việc nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ.

Đồng thời, sự minh bạch trong pháp lý cũng thúc đẩy các doanh nghiệp hoạt động một cách thận trọng và chuyên nghiệp hơn. Mọi quyết định đầu tư, phát triển dự án đều phải dựa trên những tính toán kỹ lưỡng, tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật. Điều này cũng giúp hạn chế rủi ro tranh chấp với nhà đầu tư.

Về phía nhà đầu tư, một nền tảng pháp lý ổn định sẽ tạo ra sự an tâm và tin tưởng. Khi quyền lợi của nhà đầu tư được bảo vệ một cách rõ ràng, minh bạch, họ sẽ sẵn sàng "xuống tiền" vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này sẽ góp phần tăng thanh khoản cho thị trường, thúc đẩy phân khúc này phát triển.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản đề xuất, cần có những quy định, văn bản hướng dẫn rõ ràng, cụ thể hơn để chuẩn hóa vấn đề sở hữu và các vấn đề liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng. Việc định danh bằng các khái niệm pháp lý sẽ là cơ sở để triển khai các quy định cụ thể, từ đó mới có thể thực thi một cách hiệu quả.

“Khi vướng mắc pháp lý được giải quyết, các chủ đầu tư sẽ có thể tập trung nguồn lực vào việc phát triển dự án, nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ. Đồng thời, nhà đầu tư cũng sẽ an tâm hơn khi "xuống tiền", từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển. Nếu các văn bản hướng dẫn sớm được triển khai với những quy định chặt chẽ, rõ ràng và mang tính thực tiễn cao sẽ góp phần "gỡ rối" cho condotel và mở ra triển vọng tích cực cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới”, ông Thanh nhấn mạnh.

Để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thực sự "cất cánh", bên cạnh việc hoàn thiện khung pháp lý, còn cần thêm những cú hích mạnh mẽ hơn nữa. Đó là nâng cao hiệu quả đầu tư, từ đó tăng sức hấp dẫn và khả năng sinh lời cho phân khúc này. Do đó đòi hỏi phải thay đổi tư duy phát triển, từ bỏ lối mòn tự phát, thiếu bài bản để hướng đến một mô hình quy hoạch đồng bộ, bền vững hơn. Nói cách khác, đã đến lúc chúng ta cần một "bản đồ quy hoạch" chi tiết và rõ ràng cho bất động sản nghỉ dưỡng. Không thể để tình trạng phát triển tự phát, thiếu kiểm soát tiếp diễn. Cần có sự quy hoạch đồng bộ từ cấp Trung ương đến từng địa phương, để tạo nên một bức tranh phát triển hài hòa, khai thác hiệu quả tiềm năng và lợi thế của mỗi vùng miền.

Hãy hình dung một Việt Nam với những khu nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế, mang đậm bản sắc văn hóa dân tộc, phân bố hợp lý trên khắp cả nước. Miền Bắc với vẻ đẹp hùng vĩ của núi rừng, biển cả; miền Trung với những bãi biển cát trắng nắng vàng; miền Nam với thiên nhiên nhiệt đới phong phú... Mỗi vùng miền sẽ có những sản phẩm du lịch đặc trưng, thu hút những phân khúc khách hàng khác nhau.

Bản đồ quy hoạch còn giúp thị trường kiểm soát được nguồn cung, tránh lặp lại tình trạng phát triển tràn lan, dư thừa như thời gian qua. Hơn nữa có thể xác định rõ nhu cầu thực tế của thị trường, từ đó đưa ra những chính sách phát triển phù hợp, đảm bảo sự cân bằng giữa cung và cầu.

Việt Nam có thể trở thành một điểm đến hấp dẫn, khai thác tối đa các tiềm năng và thu hút hàng chục triệu lượt khách quốc tế mỗi năm hay không, một phần lớn phụ thuộc vào chất lượng cơ sở lưu trú, các sản phẩm du lịch đã, đang và sẽ được xây dựng, từ đó tạo được một nguồn cung hợp lý, đáp ứng các nhu cầu. Rà soát lại quy hoạch chính là một trong những giải pháp tháo gỡ những nút thắt hiện có, khơi thông các điểm nghẽn trên thị trường bất động sản du lịch và cũng là giải pháp để thực hiện các mục tiêu đặt ra trong tương lai.

Để đạt được mục tiêu ngành du lịch có thể đóng góp 14 - 15% vào GDP, đến năm 2030 có thể đón khoảng 35 triệu khách du lịch quốc tế và 120 triệu khách du lịch nội địa, trở thành ngành kinh tế mũi nhọn như Chiến lược phát triển du lịch quốc gia đã được phê duyệt thì phải chuẩn bị những cơ sở lưu trú, sản phẩm bất động sản du lịch đủ chất lượng, quy mô và đẳng cấp để đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của du khách.

Khi có sản phẩm lưu trú chất lượng thì ngành du lịch mới có thể thu hút khách, giữ chân khách. Để làm được điều này phải bắt đầu từ quy hoạch mạng lưới các cơ sở lưu trú du lịch, đảm bảo kết nối du lịch quốc gia, vùng, tỉnh, khu chức năng đặc thù và cả kết nối quy hoạch đô thị, nông thôn thành một hệ thống. Trong đó, khoanh vùng các trọng điểm du lịch quốc gia để tập trung nguồn lực đầu tư hạ tầng và kiểm soát chặt chẽ trong quá trình phát triển. Đây là việc làm quan trọng tạo cơ sở cho các địa phương khi tổ chức lập quy hoạch biết được các khu vực cấm, hạn chế xây dựng, khu vực khuyến khích xây dựng…

Một số kiến nghị, đề xuất giải pháp được đưa ra là:

Trước hết cần phải tổng rà soát lại và đánh giá thực trạng quy hoạch một cách cụ thể, chi tiết rằng, hiện đang có bao nhiêu cơ sở lưu trú, chất lượng ra sao, các loại hình như thế nào, đủ để đáp ứng cho lượng khách là bao nhiêu và cần phải xây dựng thêm bao nhiêu sản phẩm nữa để chuẩn bị đón lượng khách như mục tiêu đã đặt ra.

Hiện nay, nhiều địa phương chỉ thuê đơn vị tư vấn rồi tiến hành phát triển các dự án, chú trọng gia tăng lợi ích kinh tế. Nhiều thảm họa môi trường, cảnh quan, biến đổi khí hậu đã xảy ra càng cho thấy bài học rằng: Không thể phát triển kinh tế bằng mọi giá. Quy hoạch phải xác định rõ và công khai hoá. Càng công khai và tuyên truyền rộng được bao nhiêu thì người dân, các nhà đầu tư càng có thông tin xác đáng và có ý thức tuân thủ quy hoạch bấy nhiêu.

Thứ hai, việc phát triển dự án bất động sản du lịch mới phải dựa trên rà soát, đánh giá, phân loại những dự án tại những khu du lịch đã phát triển, những khu vực danh lam thắng cảnh, sinh thái, văn hoá… có tiềm năng nhưng chưa được khai thác trên khắp mọi miền đất nước, đặc biệt là các dải ven biển. Khu vực nào có thể tạo thành những khu du lịch trọng điểm của Nhà nước cần có kế hoạch để khoanh vùng, chia giai đoạn phát triển và kiểm soát chặt chẽ. Và công cụ kiểm soát hiệu quả nhất đó chính là lập quy hoạch, sau đó công khai hoá quy hoạch.

Thứ ba, khi đã lập quy hoạch tổng thể các khu du lịch trọng điểm quốc gia, cần xác định, trong khu du lịch đó, khu vực nào chỉ được phép kinh doanh cơ sở lưu trú (được phép xây dựng các bất động sản du lịch), mục tiêu phục vụ cho du lịch, dịch vụ là chủ yếu, tức là cần xác định rõ loại đất để phát triển bất động sản du lịch là đất du lịch, dịch vụ.

Khi xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ thì các sản phẩm lưu trú ở đó chỉ có thể cho thuê mà không thể bán. Khách hàng, nhà đầu tư có thể thuê dài hạn hàng tháng, thậm chí hàng năm nhưng không được quyền sở hữu nó. Bởi một khi đã sở hữu, thì sẽ có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp… Ngay việc xác định sở hữu cá nhân thông qua những rào chắn khiến người khác không vào được là đã đi sai mục đích ban đầu là phát triển du lịch, dịch vụ mang tính cộng đồng.

Những yếu tố cảnh quan thiên nhiên, môi trường sinh thái tuyệt đẹp và cả những di sản văn hoá… là của chung, mọi người dân phải được hưởng. Đó là những giá trị mang tính cộng đồng chứ không của riêng ai.

Từ trước đến nay, có nhiều khu du lịch nghỉ dưỡng được xác định. Khi đã xác định là khu du lịch, nghỉ dưỡng có nghĩa là phục vụ cho du lịch, không phải là khu đô thị có nhà ở. Nếu vậy thì sản phẩm làm ra chỉ cho thuê theo đúng Luật Du lịch.

Còn nếu xây trên đất ở, mục đích cấp quyền sở hữu nhà ở thì yếu tố tiên quyết phải đi kèm đó là hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải đảm bảo. Nếu không có hạ tầng xã hội thì không thể hình thành một cộng đồng dân cư sinh sống lâu dài, ổn định.

Các giao dịch mua bán, cam kết lợi nhuận hầu như chỉ là thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và người mua. Các nhà đầu tư chỉ nhìn vào lợi nhuận cam kết mà chủ đầu tư đưa ra. Trong khi nếu các sản phẩm mà họ mua không được đưa vào khai thác, sử dụng, phục vụ khách du lịch một cách hiệu quả nhất thì không thể tạo ra lợi nhuận. Khi không có lợi nhuận như cam kết, các nhà đầu tư muốn bán sản phẩm mà mình đã mua, nhưng vì không có quyền sở hữu lâu dài, tức là không có sổ đỏ nên các giao dịch mua bán rất khó khăn. Bởi người mua, một là để phục vụ mục đích nghỉ dưỡng cho gia đình (tỷ lệ thấp hơn), hai là mục đích đầu tư, kinh doanh (chiếm tỷ lệ cao).

Nếu họ mua để đầu tư kinh doanh thì phải chọn những sản phẩm có thể tạo ra lợi nhuận, thu lời nhanh. Khi việc cho thuê không hiệu quả thì phải chọn cách mua đi bán lại (lướt sóng) hoặc giữ làm tài sản, nhưng không có quyền sở hữu lâu dài thì việc bảo toàn vốn sẽ rất rủi ro chứ chưa nói đến việc có thể thu lời.

Cách nhận biết đâu là một khu đô thị, khu dân cư và đâu là một khu du lịch, nghỉ dưỡng nằm ở hạ tầng. Khi đã là nhà ở thì sẽ được cấp sổ đỏ vĩnh viễn theo Luật Nhà ở, có nghĩa là quyền sở hữu, định đoạt tài sản đó thuộc về chủ sở hữu. Chừng nào chúng ta còn nhập nhèm giữa khu đô thị và khu du lịch, nghỉ dưỡng và quyền sở hữu các sản phẩm thì rất khó trong vấn đề quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên, để tháo gỡ các vướng mắc hiện có, dựa trên nhu cầu phát triển của từng khu vực, thay vì quy định 100% đất trong khu du lịch đã được quy hoạch phải phục vụ cho mục đích du lịch, dịch vụ thì có thể dùng giải pháp “mềm” hơn. Trong khu du lịch, nghỉ dưỡng đó, không phải khu vực nào cũng đắc địa như nhau. Vậy thì khi quy hoạch chi tiết, cần xác định rõ, khu vực nào hoàn toàn có khả năng xây dựng nhà ở, kèm theo những hạ tầng xã hội thiết yếu phục vụ nhu cầu ở của người dân để cấp được sổ đỏ; khu vực nào chỉ xây dựng cơ sở lưu trú du lịch để cho thuê mà không bán.

Tóm lại, cần đánh giá, phân loại đất đai để xây dựng sản phẩm trên đó phù hợp với điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý. Khi đã xác định rõ được điều này trong quy hoạch thì sẽ tạo cơ sở vững chắc để sau này cấp sổ hay không cấp sổ.

Thứ tư, với những dự án vướng mắc đang muốn chuyển đổi từ condotel sang nhà ở, quan trọng nhất là cần bố trí quỹ đất để xây dựng hạ tầng xã hội phục vụ cư dân các khu đó. Đồng thời khoanh vùng lại để tính đến bài toán xa hơn khi số cư dân gia tăng qua nhiều thế hệ. Nhưng trước mắt, có thể có câu trả lời cho bài toán rằng, sẽ có dự án được cấp sổ đỏ, nhưng không đồng nghĩa là sau này chủ đầu tư vẫn có thể tiếp tục xin chuyển đổi như vậy. Sự chuyển đổi này phải được cơ quan chuyên ngành Nhà nước trực tiếp đánh giá toàn diện, khách quan để đưa ra quyết định cũng như cơ chế quản lý phù hợp.

Thứ năm, để gia tăng hiệu quả của công cụ quy hoạch, Nhà nước cần đi trước xây dựng hệ thống hạ tầng khung để kết nối các khu du lịch liên tỉnh, liên vùng và liên quốc gia. Khi yếu tố hạ tầng được đồng bộ, các khu du lịch, các dự án bất động sản du lịch sẽ có sự kết nối, kích thích du khách trải nghiệm nhiều hơn và chi tiêu nhiều hơn, khai thác tối ưu hiệu quả, công suất phòng.

Hiện nước ta vẫn còn nhiều khu vực có cảnh quan thiên nhiên đẹp, nhiều vùng di sản đang bị “đóng khung” để bảo vệ, chưa khai thác được tiềm năng du lịch và đứng trước nguy cơ chìm vào quá khứ. Việc phát triển bất động sản du lịch là cần thiết để đánh thức tiềm năng của các khu vực này, nhưng để cảnh quan, di sản không bị “xé nát” phục vụ cho lợi ích riêng, không thể thiếu vai trò của quy hoạch và quản lý quy hoạch.

Việc phát triển bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, tôi vẫn thường gọi đó là một trong những “lẽ sống” của nền kinh tế Việt Nam. Kinh tế Việt Nam, nếu không dựa vào một số “điểm chốt” như vậy để phát triển thì chúng ta phát triển bằng gì? Nếu Việt Nam lấy du lịch làm trọng tâm để phát triển kinh tế, với tiềm năng du lịch lớn tại Việt Nam và với con người Việt Nam có khả năng “bươn chải” trong lĩnh vực du lịch thì đó là điểm mạnh rất lớn của kinh tế Việt Nam. Nhưng muốn phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, thì điểm nhấn cần quan tâm là đầu tư cho bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Để phát triển bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng thì phải có vốn đầu tư. Song vốn đầu tư, từ đâu?

Ngân sách Nhà nước chắc chắn rất thiếu, doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản cũng không thể đủ nguồn tài chính. Như đã nói, dù họ có tiềm lực nhưng nguồn vốn sẵn chỉ có thể “lo” được một hai khách sạn theo kiểu cũ là “mệt nhoài”, không thể phát triển được các mô hình nghỉ dưỡng lớn, rộng khắp theo hướng “toàn dân làm du lịch”.

Vậy, chỉ có giải pháp là chúng ta tạo điều kiện để hút vốn từ người dân dưới danh nghĩa của các nhà đầu tư thứ cấp để phát triển bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Theo đó, nguồn vốn phát triển sẽ rộng rãi hơn rất nhiều.

"500 tấn vàng" trong dân, làm cách nào để khuyến khích đưa vào trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh…? Phát triển bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng là cách để khuyến khích. Vấn đề còn lại, chúng ta vẫn đang loanh quanh trong câu chuyện "đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài", mà phải là đất ở. Dẫn đến, địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành "đơn vị ở".

Tuy nhiên, khi bị thanh tra cũng như biết được cụm từ "đất ở không hình thành đơn vị ở" không được quy định trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào thì lại lúng túng, lo sợ. Dẫn đến, có dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở" đã được cấp sổ đỏ, nhưng từ năm 2019, sau khi bị thanh tra, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp. Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị "đóng băng" gần như hoàn toàn. Tại các dự án xuất hiện tranh chấp kéo dài giữa các nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư dự án vì cam kết cấp sổ đỏ lâu dài, nhưng các chủ đầu tư dự án cũng bất lực, phải chờ vào quyết định của chính quyền địa phương. Chủ đầu tư thiệt hại lớn, nhà đầu tư bức xúc.

Tôi cho rằng, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà phải bắt đầu từ các nhà quản lý.

Tại sao chúng ta không học tập kinh nghiệm của các nước công nghiệp, họ không có hạn chế là chỉ có đất ở mới được sở hữu lâu dài, mà tất cả các loại đất nếu muốn sở hữu lâu dài hay ngắn hạn đều được, tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng, quy hoạch và quản lý bằng công cụ tài chính là thuế. Nếu muốn sở hữu lâu dài, vĩnh viễn phải đóng thuế cao, 70 năm thì thuế thấp hơn, 50 năm sẽ thấp nữa, thậm chí 10 năm thì được miễn thuế.

Không nên dựa vào mục đích sử dụng đất để quy định đất đó là dài hạn hay ngắn hạn. Cách quy định đó là hoàn toàn manh mún và bất hợp lý, việc quản lý sẽ vất vả hơn nhiều. Chúng ta phải thay đổi tư duy quản lý, từ đó việc phân loại đất sẽ dễ dàng, đơn giản hơn. Tất cả các loại đất nếu phải trả phí để sử dụng, thời kỳ sử dụng bao nhiêu năm thì sẽ có mức thuế tương ứng để điều chỉnh lợi ích này. Nếu như vậy, đất quy hoạch cho mục đích thương mại, dịch vụ như các căn hộ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng phục vụ kinh doanh lưu trú đang vướng mắc về thời gian sử dụng đất vừa qua hoàn toàn có thể giải quyết được theo hướng phát triển tốt hơn.

Đối với vấn đề quy hoạch, với bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, quy hoạch phải có trật tự và có tiêu chí kinh tế, nhưng đồng thời phải phù hợp với mục đích phát triển du lịch - nghỉ dưỡng. Vậy thì, dù là đất ở nông thôn không hình thành đơn vị ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ hay đất ở dưới dạng đa năng, có thể ở lâu dài nhưng nó chỉ là căn nhà thứ hai, phục vụ lưu trú ngắn hạn hoặc vận hành kinh doanh du lịch, nghỉ dưỡng cũng sẽ là loại đất do quy hoạch quyết định. Khi đã là căn nhà thứ hai thì không có hộ khẩu thường trú tại đó, cũng không hình thành khu dân cư gây tác động lên hạ tầng khu vực mà chỉ phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng. Hiện nay, sổ hộ khẩu đã được thay thế bằng căn cước công dân quản lý bằng dữ liệu điện tử trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư. Người dân có quyền cư trú ở bất cứ đâu và chỉ cần khai báo với cơ quan chức năng.

Về lâu dài, để khơi thông thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên tham gia và đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Từ thực tế, có thể khẳng định rằng, nếu chúng ta cho các dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng được sử dụng đất lâu dài thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.

Mặt khác, hiện nay còn nhiều thủ tục quá phức tạp theo hướng thuận lợi cho cơ quan quản lý, nhưng mang tính gây khó khăn cho người tham gia, làm cho thị trường khó phát triển, kinh tế thiếu minh bạch. Các nhà đầu tư bị kẹt tiền trong các dự án. Đáng lẽ ra chúng ta phải tạo điều kiện dễ chịu nhất cho các nhà đầu tư. Họ đã chịu khó bỏ tiền, nhưng sau đó thì vốn bị “mắc” tại các dự án, không cách nào giải quyết nổi. Vậy thì khi ngân sách không đủ để phát triển, ai sẽ chịu bỏ tiền để đầu tư, để triển khai những dự án lớn?

Sự e ngại hiện nay của các cơ quan quản lý đang làm cho mọi việc đứng yên chờ đợi. Có thể là chờ một hướng dẫn nào đó của cơ quan có thẩm quyền để cụ thể hóa cách thức gỡ các điểm nghẽn đang tồn tại. Điều này liên quan đến cách hiểu pháp luật, cách triển khai pháp luật ở các địa phương.

Liên quan đến việc cho phép triển khai dự án, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất cho bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, hiện nay cách làm rất đa dạng ở các địa phương. Ngay tại Khánh Hòa, có dự án được cấp, có dự án lại không, có dự án lại nằm chờ quyết định của chính quyền. Ở Đà Nẵng hay Phú Quốc cũng vậy, có nhiều dự án được cấp sổ ở dạng này hay dạng khác, rồi cũng nhiều dự án phải nằm chờ.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn, tạo điều kiện phát triển bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, làm nền tảng để thúc đẩy phục hồi và nâng tầm vị thế ngành du lịch Việt Nam, điều đầu tiên, tôi cho rằng, Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban thường vụ Quốc hội (bởi hiện nay Ủy ban thường vụ Quốc hội là cơ quan có trách nhiệm giải thích pháp luật) về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Văn bản như vậy cũng là cơ sở để sửa đổi triệt để các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

Việc sớm có quyết sách tháo gỡ các vướng mắc cho doanh nghiệp, gỡ rối pháp lý cho địa phương là rất cần thiết để phát triển kinh tế du lịch sau một khoảng thời gian dài “nằm yên”.

Việt Nam muốn trở thành một cường quốc du lịch thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Tháo gỡ khó khăn về pháp lý theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư chính là chìa khóa tạo ra động lực cho loại hình bất động sản này.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng trường Đại học Nguyễn Trãi, Việt Nam sở hữu tiềm năng du lịch phong phú với nhiều lợi thế về tự nhiên và văn hóa. Tuy nhiên, tiềm năng ấy cần được đánh thức bằng những chiến lược phát triển bài bản và tầm nhìn dài hạn. Cần có sự đầu tư thông minh, khai thác hiệu quả những lợi thế sẵn có, đồng thời tạo ra những sản phẩm du lịch độc đáo, khác biệt để thu hút du khách.

Việc phát triển du lịch bền vững cũng là yếu tố then chốt để thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Khi du lịch phát triển ổn định, với lượng khách dồi dào và chất lượng dịch vụ cao, nhu cầu về lưu trú cũng sẽ tăng theo, tạo điều kiện cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phát triển bền vững.

Để tăng sức hấp dẫn và tính cạnh tranh, mỗi khu vực trọng điểm du lịch cần phát triển những tổ hợp nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí "all in one" mang đậm bản sắc riêng, thậm chí phát triển cả kinh tế đêm mang đậm tính khác biệt. Việc này không chỉ tạo nên những trải nghiệm đa dạng cho du khách mà còn giúp mỗi điểm đến có dấu ấn riêng, tránh nhàm chán và tăng khả năng cạnh tranh với các quốc gia khác. Với những nỗ lực đúng hướng và sự đầu tư hợp lý, ngành du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam hoàn toàn có thể vươn lên, sánh vai cùng các cường quốc du lịch trong khu vực và trên thế giới.

Còn ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực Châu Á - Thái Bình Dương cho hay, thị trường đang "khát" những sản phẩm độc đáo, khác biệt, có thể là những khách sạn boutique với thiết kế ấn tượng, hoặc những khu nghỉ dưỡng hạng sang đúng nghĩa với dịch vụ hoàn hảo. Việc mỗi địa phương quy hoạch và lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu của khách hàng là yếu tố then chốt để đảm bảo thành công cho một dự án nghỉ dưỡng và cho cả ngành du lịch cũng như kinh tế của địa phương. Lấy ví dụ như thị trường Phú Quốc, việc phát triển shophouse cần được cân nhắc thận trọng bởi nguồn cung đang dư thừa, nhiều căn shophouse bị bỏ trống, chưa được khai thác kinh doanh hiệu quả. Nếu quy hoạch, lựa chọn xây dựng dự án bất động sản nghỉ dưỡng phù hợp với quy hoạch địa phương sẽ thu hút khách du lịch, gia tăng động lực tăng trưởng kinh tế cho địa phương.

Hiện nay, xu hướng du lịch đang chuyển dịch sang mô hình nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe (wellness) và phát triển bền vững. Du khách ngày càng quan tâm đến những trải nghiệm mang lại giá trị về thể chất và tinh thần. Vì vậy, Việt Nam nói chung cần đầu tư phát triển những sản phẩm du lịch chất lượng cao, đem đến những trải nghiệm độc đáo và tạo ra một "điểm đến" đúng nghĩa.

Có thể kể đến một số loại hình như khu nghỉ dưỡng cao cấp với tiện ích wellness đa dạng, khách sạn ứng dụng công nghệ thông minh, khu dành cho người cao tuổi (senior living)... Bên cạnh đó, cần phát triển thêm nhiều tiện ích giải trí, mua sắm, ẩm thực... để hoàn thiện hệ sinh thái du lịch, thu hút cả khách quốc tế lẫn khách nội địa.

Để bất động sản nghỉ dưỡng thực sự "hồi sinh", chúng ta cần có cái nhìn chiến lược và lâu dài. Không chỉ đơn thuần là xây dựng những căn phòng nghỉ, mà phải tạo ra những trải nghiệm du lịch hoàn hảo, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách.

Có thể khẳng định, năm 2024, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn như một con sóng với nhịp điệu thăng trầm, đang chờ cơ hội để hồi sinh mạnh mẽ. Tuy nhiên, hành trình tìm lại đỉnh cao này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Đó là tăng trưởng của nền kinh tế, sức bật mạnh mẽ từ ngành du lịch, sự hoàn thiện về mặt pháp lý, quy hoạch, mô hình phát triển và cả sự chuyên nghiệp của nhà đầu tư.

Bất động sản du lịch có thể quay trở lại như “thời hoàng kim” trong năm 2025 hay không vẫn là câu hỏi khó trả lời, ở thời điểm này. Song, có một điều chắc chắn là, các chủ thể trên thị trường lựa chọn phân khúc này buộc phải xoay chuyển tình thế, tìm hướng đi phù hợp, gắn liền với chủ trương phát triển bền vững, thay vì chạy theo số lượng và sự kỳ vọng quá mức về lợi nhuận như trước đây.

Bên cạnh đó, những nỗ lực trong việc kích cầu du lịch cũng góp phần quan trọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Việc quảng bá hình ảnh đất nước, con người Việt Nam ra thế giới, xây dựng những sản phẩm du lịch đặc sắc, nâng cao chất lượng dịch vụ... là rất quan trọng để thu hút ngày càng nhiều du khách trong và ngoài nước, từ đó gia tăng công suất cơ sở lưu trú.