Theo báo cáo quý 2/2023 của Bộ Xây dựng, trong quý này, mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng trong xu hướng giảm, tuy nhiên lượng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước.
Lượng tồn kho tăng cao
"Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng. Trong khi đó, 6 tháng đầu năm 2023, phân khúc bất động sản du lịch có 08 dự án được hoàn thành, đưa ra thị trường 3.385 sản phẩm nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú, tăng trên 133% so với quý 4/2022", Bộ Xây dựng cho biết.
Còn theo báo cáo của DKRA Group, số lượng tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6/2023 đã tăng lên 42.364 căn. Trong đó, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý 2/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam.
DKRA cho rằng sự hồi phục chưa như kỳ vọng của ngành du lịch cũng như mặt bằng lãi suất vẫn còn ở mức cao đã ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng khiến thanh khoản thị trường liên tục duy trì ở mức thấp. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, các dự án mở bán vẫn tiếp tục áp dụng rộng rãi nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết thuê lại nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung như hiện nay.
Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do lượng booking không như kỳ vọng khiến nguồn cung giảm mạnh. Chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40% - 50%… nhằm kích cầu khách mua.
Ghi nhận của bộ phận Nghiên cứu thị trường BHS Group cũng cho thấy, từ đầu năm 2020 đến nay, phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng có khoảng 24.200 sản phẩm đã và đang bàn giao, số sản phẩm đã được vận hành đạt 54%. Trong hơn 19.800 sản phẩm nghỉ dưỡng thấp tầng, chỉ có khoảng hơn 30% đã được hoàn thiện và vận hành, tức còn khoảng 13.000 sản phẩm thấp tầng đang nằm không, chờ được khai thác sử dụng.
Đơn vị này cho rằng lượng tồn kho lớn có nguyên nhân phần là do tâm lý nhà đầu tư e ngại kinh tế suy thoái, phần là do nội tại những sản phẩm đã cung cấp ra thị trường chưa được sử dụng hiệu quả. Tình trạng các sản phẩm đã bàn giao nhưng nằm không nhiều năm qua đã vô hình chung ảnh hưởng tiêu cực đến dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.
Giá bán đi ngang, cầu không cải thiện
Theo nhận định tại báo cáo quý 2/2023 của Bộ Xây dựng, giá bán bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm, tuy nhiên, mức độ giảm không nhiều như thời điểm cuối năm trước do các chi phí vốn hiện nay vẫn ở mức cao, nhưng thanh khoản thị trường trầm lắng, gần như không ghi nhận phát sinh giao dịch.
Phân khúc liền kề, shophouse mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước, hiện tại, vẫn dao động khoảng từ 6,1 đến 16,3 tỷ đồng/căn liền kề, shophouse, tùy diện tích từng căn và từng khu vực.
Phân khúc condotel cũng đang gặp tình trạng thanh khoản chững lại, hầu hết các dự án không hoặc ít phát sinh giao dịch, theo khảo sát của một số tổ chức thì lũy kế đến hết quý 2/2023, có khoảng 700 căn tồn kho. Mặt bằng giá sơ cấp có xu hướng giảm 3% - 6% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà, có pháp lý hoàn thiện với mức giá bán khoảng từ 1,5 - 5 tỷ đồng/căn tùy diện tích từng căn và từng khu vực.
Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý 2/2023 các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp (giá trên 10 tỷ đồng) gần như không ghi nhận giao dịch, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư mua trước đó. Lượng giao dịch chủ yếu từ các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý đầy đủ, có giá dưới 40 triệu/m2.
Sức cầu thị trường tăng nhẹ nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ chỉ xấp xỉ 24% lượng cung mở bán. Nhiều dự án nghỉ dưỡng đang triển khai bị gián đoạn do chủ đầu tư thiếu dòng tiền. Hàng loạt dự án cao cấp đóng giỏ hàng, liên tục dời thời gian mở bán.
Giá bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có xu hướng đi ngang trong cả 06 tháng đầu năm 2023. Các sản phẩm khu vực miền Nam ghi nhận mức giá bán cao nhất, đạt gần 200tr/m2. Khu vực miền Bắc và Miền Trung có mức giá ngang nhau, đạt khoảng 80tr/m2.
Mặc dù, các sản phẩm căn hộ du lịch rục rịch chào bán trở lại trước thông tin sắp được cấp “sổ” theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP, VARS khuyến cáo các doanh nghiệp bất động sản cần xác định giai đoạn này là bài học kinh nghiệm sâu sắc để các đối tượng tham gia thị trường sẽ hoạt động theo hướng cẩn trọng hơn và biết lượng sức mình./.
