Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam bước vào chu kỳ nâng cấp mạnh mẽ

Tâm điểm mới của dòng vốn đầu tư

Báo cáo chuyên sâu về thị trường đầu tư khách sạn Việt Nam Vietnam Hotel Investment Guide 2025 do Savills Hotels công bố cho thấy, ngành du lịch tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ấn tượng. Diễn biến này phản ánh nhu cầu lưu trú và trải nghiệm đang mở rộng nhanh chóng, không chỉ về quy mô mà còn về chất lượng. Tuy nhiên, trái ngược với đà tăng của cầu, nguồn cung khách sạn mới lại có xu hướng chững lại và giảm tốc rõ rệt so với giai đoạn trước đây.

Sự lệch pha ngày càng rõ nét giữa đà tăng trưởng mạnh của nhu cầu du lịch - lưu trú và sự chậm lại của nguồn cung khách sạn mới đang từng bước làm thay đổi tư duy và logic đầu tư của thị trường. Khi cầu tăng nhanh nhưng cung không còn mở rộng ồ ạt như giai đoạn trước, bài toán không còn nằm ở việc xây thêm bao nhiêu, mà chuyển sang khai thác giá trị hiện hữu hiệu quả đến đâu? Trong bối cảnh đó, thay vì tiếp tục theo đuổi chiến lược mở rộng số lượng phòng, vốn đòi hỏi quỹ đất lớn, thời gian triển khai dài và chi phí đầu tư ngày càng cao, các chuyên gia nhận định, dòng vốn đang có xu hướng dịch chuyển sang các dự án hiện hữu, đặc biệt là những tài sản sở hữu vị trí tốt nhưng chưa được khai thác tương xứng với tiềm năng. Đây là nhóm tài sản có lợi thế rõ rệt khi có thể "đi tắt đón đầu" nhu cầu thị trường thông qua việc cải tạo, nâng cấp và tái cấu trúc mô hình vận hành, qua đó nhanh chóng cải thiện hiệu suất khai thác và dòng tiền.

Động lực của sự dịch chuyển này, theo giới chuyên gia đến từ nhiều yếu tố. Theo đó, quỹ đất tại các điểm đến trọng điểm ngày càng khan hiếm, trong khi chi phí phát triển dự án mới liên tục gia tăng. Bên cạnh đó, các yêu cầu về pháp lý, quy hoạch, môi trường và phát triển bền vững ngày càng chặt chẽ, khiến vòng đời đầu tư của các dự án mới kéo dài và rủi ro hơn. Trong khi đó, việc tái cấu trúc tài sản hiện hữu cho phép nhà đầu tư rút ngắn thời gian triển khai, kiểm soát tốt hơn chi phí và nhanh chóng thích ứng với sự thay đổi của nhu cầu khách hàng.

Chính vì vậy, các tài sản sẵn có, nếu được nâng cấp đúng hướng, chuẩn hóa vận hành hoặc hợp tác với các thương hiệu quản lý chuyên nghiệp, không chỉ gia tăng hiệu quả hoạt động mà còn nâng cao giá trị tài sản trong trung và dài hạn. Đây cũng là cơ sở để giới chuyên gia dự báo rằng, bước sang năm 2026, nhóm dự án hiện hữu có khả năng tái định vị sẽ trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn, khi nhà đầu tư ưu tiên chiến lược "đào sâu giá trị" và tối ưu chất lượng thay vì tiếp tục mở rộng theo chiều rộng như giai đoạn trước.

Nhận định về xu hướng này, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á cho rằng, điểm nhấn của thị trường hiện nay không còn nằm ở việc gia tăng số lượng, mà đã dịch chuyển rõ rệt sang nâng cấp chất lượng tài sản nhằm gia tăng năng lực cạnh tranh.

Thực tế, Việt Nam hiện có nhiều dự án sở hữu vị trí đắc địa nhưng hiệu quả vận hành vẫn chưa được khai thác tương xứng. Số liệu từ Savills Hotels đã chỉ ra, hiện hơn 68% nguồn cung khách sạn tại Việt Nam do chủ đầu tư tự vận hành, trong đó không ít dự án chưa được đầu tư tương xứng cho trải nghiệm khách hàng và chuẩn mực dịch vụ. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu được cải tạo, chuẩn hóa mô hình vận hành hoặc khai thác hiệu quả hơn thông qua hợp tác với các thương hiệu quản lý quốc tế, hiệu quả hoạt động và giá trị tài sản của nhiều dự án hoàn toàn có thể được nâng lên đáng kể.

"Trong bối cảnh nguồn cung mới chậm lại, đặc biệt tại các thị trường trọng điểm như TP.HCM và Hà Nội, trong khi nhu cầu của khách hàng ngày càng đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn, việc nâng cấp và tái định vị tài sản sẽ trở thành chiến lược mang lại giá trị lớn nhất cho nhà đầu tư trong giai đoạn 2026 - 2030", ông Mauro Gasparotti nhấn mạnh.

Tối ưu hóa chất lượng sản phẩm trở thành xu hướng chủ đạo

Để có thể nắm bắt trọn vẹn dư địa tăng trưởng đang mở ra, theo ông Mauro Gasparotti, các sản phẩm nghỉ dưỡng tại những điểm đến mới không thể tiếp tục phát triển theo lối mòn cũ. Thị trường đang đặt ra những chuẩn mực cao hơn, không chỉ ở quy mô hay số lượng phòng, mà ở chất lượng không gian, chiều sâu trải nghiệm và khả năng đáp ứng ngày càng cao của dòng khách quốc tế. 

"Việt Nam đang có cơ hội hiếm có để nâng chất toàn bộ thị trường nghỉ dưỡng. Những nhà đầu tư chủ động tái đầu tư vào tài sản hiện hữu, từ thiết kế, cảnh quan đến vận hành sẽ là những người dẫn đầu trong chu kỳ tăng trưởng mới", ông Mauro Gasparotti nhận định đồng thời cho rằng đây chính là thời điểm phù hợp để các chủ sở hữu rà soát lại toàn bộ chiến lược vận hành, đánh giá lại tiềm năng tái định vị thương hiệu và chủ động đón đầu làn sóng dịch chuyển của thị trường.

Quan điểm này cũng được nhìn nhận rõ nét hơn khi đặt trong bối cảnh thiết kế và tổ chức không gian, yếu tố ngày càng đóng vai trò then chốt trong trải nghiệm nghỉ dưỡng. Bà Leyre Octavio de Toledo, Giám đốc Điều hành Bộ phận Kiến trúc và Giải pháp không gian thuê của Savills Tây Ban Nha cho rằng, việc thích nghi với nhu cầu thị trường mới sẽ quyết định khả năng cạnh tranh dài hạn của dự án. 

Theo bà, việc cải tạo đơn thuần về mặt thẩm mỹ là chưa đủ. Các dự án cần được tái thiết kế với tư duy linh hoạt hơn về công năng, bền vững hơn về môi trường và có mức độ gắn kết cao hơn với cảnh quan xung quanh, đồng thời vẫn phải giữ được bản sắc và tinh thần riêng - yếu tố tạo nên giá trị khác biệt bền vững trong dài hạn./.