Thị trường miền Bắc có thực sự dễ kiếm ăn?
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý III/2020 được công bố từ một số đơn vị cho thấy, mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với thị trường miền Bắc đang gia tăng. Trong đó, mức độ quan tâm đất thổ cư tăng 10%, đất nền dự án 15%, điển hình Vĩnh Phúc là tỉnh được quan tâm nhiều nhất, lên đến 15%; tiếp theo là Quảng Ninh 9% và Hải Phòng 1%.
Các khu có mức độ quan tâm tăng nổi bật trong quý III là huyện Thuận Thành (Bắc Ninh) tăng 52% theo quý và 2% theo năm; huyện Bình Xuyên (Vĩnh Phúc) tăng 30% theo quý và 87% theo năm; huyện Hoài Đức (Hà Nội) tăng 9% theo quý và giảm 4% theo năm; huyện Vân Đồn (Quảng Ninh) tăng 111% theo quý và tăng 66% theo năm; quận Dương Kinh (Hải Phòng) tăng 25% theo quý và 19% theo năm; huyện Kim Bôi (Hoà Bình) tăng 12% theo quý và 61% theo năm.
Dự báo, trong 3 tháng cuối năm, thị trường bất động sản miền Bắc sẽ cực kỳ sôi động với mức giá bất động sản có xu hướng tăng mạnh tại các khu vực tiềm năng như Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Ninh, và Vĩnh Phúc.
Cùng với việc đưa ra báo cáo thị trường bất động sản quý III/2020, các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng đã đưa ra hàng loạt các nhận định xoay quanh các con số cho thấy sự hồi phục của thị trường, xu hướng đầu tư mới, dự báo về sự dịch chuyển của dòng tiền. Đáng chú ý, căn cứ vào việc mở bán, đầu tư các dự án, nhiều nhận định về sự bứt phá của thị trường phía Bắc đã được đưa ra. Đặc biệt, là sự dịch chuyển của các dòng tiền đầu tư từ phía TP.HCM đang ngược ra phía Bắc. Ngoài ra, dòng vốn của nhà đầu tư nước ngoài cũng đang hướng về Hà Nội và vùng ven thay vì các thị trường phía Nam.
Các nhận định đều cho thấy, trong những năm qua, nhiều nhà đầu tư phía Bắc đã Nam tiến, đổ tiền vào TP.HCM và các thị trường giáp ranh TP.HCM. Làn sóng này cộng hưởng với những yếu tố tiềm năng, nội lực sẵn có đã khiến giá nhà tại TP.HCM và một số tỉnh thành chạm mức cao. Trong khi đó, thì ngay tại Hà Nội có nhiều khu vực chỉ ghi nhận mức tăng rất nhẹ hoặc đi ngang dù hạ tầng nhiều khu vực đã rất phát triển.
Đây là lý do hiện nay đang có dòng tiền nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển từ khu vực phía Nam ra phía Bắc. Không chỉ có những nhà đầu tư riêng lẻ, thị trường cũng đang chứng kiến những ông lớn trong TP.HCM thực hiện cuộc chuyển dịch ra Bắc.
Cụ thể, những tên tuổi lớn của thị trường phía Nam đều có kế hoạch ra Bắc như Phú Long với dự án Splendora Bắc An Khánh giai đoạn 2 có quy mô gần 200ha, Him Lam với dự án Him Lan Vạn Phúc ở Hà Đông, Phú Mỹ Hưng có kế hoạch phát triển dự án ở phía tây Hà Nội.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, không chỉ các chủ đầu tư đến từ TP.HCM có mong muốn rót vốn vào bất động sản các tỉnh phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội mà các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang dành sự quan tâm đặc biệt với thị trường này. Theo bà Hằng, hiện tượng này là dễ hiểu bởi có 3 yếu tố chính khiến Hà Nội trở thành một thị trường tiềm năng:
Thứ nhất, pháp lý là một trong những yếu tố khiến các nhà đầu tư yên tâm.
Thứ hai, các nhà đầu tư TP.HCM và nước ngoài mong muốn mang lại một làn gió mới, xu hướng phát triển mới cho thị trường Hà Nội, tạo sự cạnh tranh trực tiếp với các chủ đầu tư Hà Nội. Các chủ đầu tư này đều có nhiều kinh nghiệm về phát triển bất động sản. Những năm gần đây, dù các chủ đầu tư Hà Nội đã bắt đầu chú trọng đến việc phát triển điều kiện hạ tầng, tiện ích, dịch vụ và cải thiện quy trình bàn giao nhưng trong con mắt của các nhà đầu tư TP.HCM, nhìn chung chất lượng các dự án ở Hà Nội vẫn đi sau thị trường phía Nam.
Thứ ba, bản thân các chủ đầu tư có đủ khả năng và năng lực để kết hợp với các nhà đầu tư tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền.
Cũng nhận định về làn sóng Nam tiến, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, các chủ đầu tư TP.HCM có thế mạnh trong việc phát triển đa dạng các mô hình kinh doanh nhà ở. Việc các chủ đầu tư lớn bao gồm cả trong nước và nước ngoài đều tập trung ở TP.HCM như Capital Land, Mitsubishi, Nam Long, Masterise giúp nâng cao tính cạnh tranh và chất lượng sản phẩm cho các dự án tại đây.
Tuy nhiên, tại thị trường Hà Nội, các chủ đầu tư từ TP.HCM lại không có nhiều lợi thế. Đa phần các dự án nhà ở Hà Nội được phát triển bởi các chủ đầu tư xuất phát từ Hà Nội và chất lượng thị trường chung cư, nhà ở có phần thấp hơn so với TP.HCM. Tuy nhiên, nguồn đất tại TP.HCM đang ngày càng khan hiếm đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển từ TP.HCM ra Hà Nội để tìm kiếm những cơ hội mới.
Theo bà Nguyệt Minh, khó khăn lớn nhất của các nhà đầu tư từ TP.HCM là tìm kiếm các dự án tiềm năng và cơ hội hợp tác với chủ đất tại Hà Nội. Để khắc phục điều đó, các nhà đầu tư đang đưa ra các cấu trúc giao dịch linh hoạt, đẩy mạnh ưu thế về tính sáng tạo trong phát triển dự án để khuyến khích cơ hội hợp tác với các chủ đầu tư tại Hà Nội. Trước đây các nhà đầu tư yêu cầu tỷ lệ đầu tư chiếm ưu thế trên 76%, bây giờ tỷ lệ có thể linh động hơn với 51%, để có thể có cơ hội đặt chân vào thị trường Hà Nội.
Trong khi đó, đại diện Savills cho rằng, thành công của các chủ đầu tư TP.HCM tại thị trường Hà Nội vẫn còn là một câu hỏi lớn. Tâm lý khách hàng là một trong những thách thức lớn, vì họ có thể chưa hiểu tường tận về nhu cầu và thị trường bất động sản Hà Nội, cụ thể là về giá. Tại TP.HCM, những dự án tại trung tâm thành phố có thể có giá bán lên đến trên 10.000 USD/m2. Tuy nhiên, ở Hà Nội, những dự án như vậy rất ít và rất khó bán. Do đó, mặc dù có nhiều kinh nghiệm trong phát triển bất động sản nhà ở, nhưng thấu hiểu thị trường Hà Nội để đạt được thành công là một thử thách với các chủ đầu tư TP.HCM.
Xuất hiện những vùng trũng của thị trường phía Bắc
Tại khu vực phía Bắc, không ít địa phương đang được dự báo là vùng trũng hút vốn của nhà đầu tư. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các tỉnh mới phát triển gồm Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên.
Dòng vốn đầu tư của các nhà đầu tư bất động sản chảy mạnh vào các tỉnh này trong thời gian gần đây. Các tỉnh này hiện nay được đầu tư mạnh để phát triển công nghiệp song song với phát triển hạ tầng đô thị nên giá đất đai tăng mạnh trong những năm qua. Mức tăng bình quân đạt khoảng 10%/năm, riêng những khu vực có tốc độ hạ tầng phát triển nhanh thì tỷ lệ này lên đến 15%/năm. Do nhu cầu sống của cư dân lao động đổ về các đô thị mới, đặc biệt là các chuyên gia nước ngoài đến cư trú, làm việc theo dòng vốn FDI tăng khiến nhu cầu đầu tư các chương trình hạ tầng xã hội, hạ tầng dịch vụ và đầu tư nhà cho thuê tại các tỉnh trên phát triển.
Bên cạnh các tỉnh mới phát triển thì 2 tỉnh duyên hải là Quảng Ninh và Hải Phòng tiếp tục là những điểm nóng của thị trường bất động sản phía Bắc. Ông Đính cho biết đây là các địa phương có khá nhiều lợi thế sẵn có như có kinh tế biển, có cảng biển, đã từng phát triển công nghiệp, đã được đầu tư hạ tầng đô thị từ nhiều năm trước.
Tuy nhiên, từ những năm trước đây, các địa phương này chưa thực sự khai thác hết tiềm năng sẵn có, thực tế mới chỉ khai thác được phần nhỏ. Chỉ đến những năm gần đây, Quảng Ninh và Hải Phòng mới bắt đầu tăng tốc phát triển để khai thác tiềm năng lợi thế của địa phương. Động thái này đã làm gia tăng mối quan tâm của nhà đầu tư vào khu vực này. Nếu Quảng Ninh đã và đang nóng, hút mạnh dòng tiền đầu tư trong những năm qua thì Hải Phòng có phần chậm chạp hơn.
Tuy nhiên, theo ông Đính, trong tương lai, Hải Phòng sẽ vươn mình mạnh mẽ. Bởi lẽ trong những năm gần đây, Hải Phòng tăng trưởng khá ấn tượng. GDP trong 3 năm gần nhất đều đạt 15 - 16%. Trong đó, ngành công nghiệp xây dựng đạt trên 24% điểm. Hải Phòng có lợi thế để phát triển đô thị hiện đại và kinh tế du lịch. Hiện nay ngay trong lõi TP. Hải Phòng có tới vài chục dự án đô thị và nhà ở hiện đại với hầu hết các tên tuổi lớn trong làng phát triển bất động sản như Vingroup, BRG, FLC, Hải Phát, Hoàng Huy…
Ông Đính cũng cho rằng: "Năm 2021 sẽ là thời điểm đất, dự án vùng ven và các tỉnh phát triển mạnh và chủ đạo. Tại các địa phương, các dự án được phê duyệt sẽ nhiều hơn, các lãnh đạo mới ở các địa phương sẽ phải thúc đẩy phát triển kinh tế trong nhiệm kỳ. Việc sở hữu các yếu tố như dư địa giá thấp, tiềm năng tăng giá cao, cùng với tốc độ đô thị hóa… thị trường địa phương mới nổi sẽ tiếp tục là một “miếng bánh ngon” của các dòng vốn đầu tư trong năm 2021.
Tuy nhiên, các dự án chung cư đô thị sẽ có độ trễ dài hơn, trong khi đất nền sẽ ra hàng nhanh hơn, như vậy nó sẽ là nguồn hàng chủ đạo của năm 2021. Sẽ có nhiều địa phương, ngoài Hà Nội và TP.HCM sẽ duy trì được nhịp độ phát triển kinh tế tốt nên sẽ tạo ra nhiều hàng hóa và cơ hội đầu tư hơn cho thị trường bất động sản".
