Tự ý phân lô, bán nền đất nông nghiệp tràn lan
Trước tình hình vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai diễn biến phức tạp, UBND TP Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang), đã phát đi khuyến cáo các tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn.
Theo đó, Phó Chủ tịch UBND TP Phú Quốc Trần Chiến Thắng yêu cầu, Chủ tịch UBND các xã, phường trên địa bàn tăng cường lãnh đạo, quản lý đất đai, xây dựng trên địa bàn. Đặc biệt, các địa phương cần tăng cường kiểm tra, kịp thời ngăn chặn và xử lý dứt điểm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng và lâm nghiệp, nhất là các hành vi lấn, chiếm đất nhà nước quản lý và đất rừng; sử dụng đất không đúng mục đích; các hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai khác.
Đồng thời, UBND các phường, xã thông báo, hỗ trợ các tổ chức, cá nhân có nhu cầu giao dịch về quyền sử dụng đất cần tìm hiểu kỹ các yêu cầu về tính pháp lý của thửa đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các yêu cầu khác có liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất để tránh tình trạng tranh chấp, khiếu nại về sau.
Đối với trường hợp các tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giấy tờ, đất không rõ nguồn gốc, đất chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận, đất chưa đủ điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… trên địa bàn TP Phú Quốc sẽ bị xử phạt theo quy định tại Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013.
Theo UBND TP Phú Quốc, thời gian vừa qua, tình hình vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn TP Phú Quốc diễn biến phức tạp, nhất là tình trạng lấn, chiếm đất nhà nước quản lý và đất rừng. Bên cạnh những dự án được cơ quan nhà nước phê duyệt, một số tổ chức, cá nhân tự ý phân lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, san lấp mặt bằng, làm đường, kéo điện lưới và xây dựng nhà không phép.
Cùng với đó, TP Phú Quốc còn có nguy cơ hình thành các khu dân cư tự phát không được cấp thẩm quyền phê duyệt, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái quy định pháp luật gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố. Đặc biệt, kể từ khi Phú Quốc trở thành thành phố, tình hình giao dịch biến động về quyền sử dụng đất có chiều hướng tăng cao.
Việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người sử dụng đất như điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở; điều kiện phát triển hạ tầng, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của khu vực.
Lên thành phố, bất động sản Phú Quốc lại “dậy sóng”
Tại Phú Quốc, từ cuối 2014 đến đầu năm 2015, thị trường bất động sản nơi này dần trở nên nhộn nhịp nhờ sự có mặt của các nhà đầu tư lớn như Vingroup với dự án Vinpearl Phú Quốc và đến năm 2016 là Sun Group. Cùng với thông tin quy hoạch phát triển Phú Quốc thành đặc khu kinh tế từ cuối năm 2017, nhiều chủ đất và chủ đầu tư đã đẩy giá bất động sản nơi này lên cao, khiến Phú Quốc liên tục trải qua nhiều đợt sốt đất.
Đặc biệt, thời gian này, tình trạng vi phạm trong quản lý, sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn Phú Quốc cũng diễn ra phức tạp, do nhiều “đầu nậu” chuyển nhượng, san lấp, phân lô, xây dựng hạ tầng và nhà ở trên đất nông nghiệp, nguy cơ phá vỡ quy hoạch.
Đến tháng 5/2018, khi chính quyền địa phương nhận thấy hiện tượng giới đầu nậu tự ý phân lô, tách thửa trên đất nông nghiệp nhằm trục lợi, UBND tỉnh Kiên Giang mới có công văn yêu cầu chấn chỉnh công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Phú Quốc. Trong đó, Kiên Giang yêu cầu tạm dừng việc cấp phép hoạt động phân lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Sau gần 2 năm tạm ngưng, tháng 3/2020, Tỉnh ủy Kiên Giang có thông báo về việc chấp thuận chủ trương chấm dứt tạm dừng phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Quốc. Thế nhưng, cuối tháng 6/2020, UBND tỉnh Kiên Giang tiếp tục có công văn chỉ đạo tạm dừng phân lô, tách thửa các loại đất trên địa bàn huyện để chờ điều chỉnh quy hoạch.
Đến đầu tháng 12/2020, việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua nghị quyết thành lập TP Phú Quốc, thành phố biển đầu tiên của Việt Nam, thuộc tỉnh Kiên Giang, đã khiến thị trường bất động sản tại đây “sốt” trở lại. Một số khu vực thuộc các xã An Thới, Cửa Dương, Dương Đông, giá đất bắt đầu tăng nhanh. Giá đất nông nghiệp tại Phú Quốc được nhiều chủ đất, nhà đầu tư rao bán lên đến cả 20 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án còn có giá lên đến 40 triệu đồng/m2.
Coi chừng bài học từ vụ Địa ốc Alibaba
Hiện tại, việc phân lô, tách thửa và chuyển mục đích sử dụng tại TP Phú Quốc đang bị hạn chế. Tuy nhiên, việc rao bán đất với những lời hứa chắc nịch của các “cò” là đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng vẫn diễn ra vô cùng sôi động.
Trên nhiều diễn đàn, website về bất động sản, một dự án có tên là Oceanland Phú Quốc, được rao bán với giá từ 25 – 30 triệu đồng/m2. Dự án này được giới thiệu, có quy mô 77 nền, diện tích mỗi nền từ 100 – 200 m2, tọa lạc ở mặt tiền đường Tuyến Tránh tuyệt đẹp, đối diện trung tâm thành phố Phú Quốc. Một môi giới thông tin, dự án này được quy hoạch đất ở 100%, có sổ hồng riêng từng nền, hạ tầng hoàn thiện đầy đủ cây xanh, vỉa hè, đèn đường. Đây là dự án đầu tay của Công ty Bất động sản Oceanland, nên giá hợp lý cho khách hàng mua đầu tư cũng như an cư lâu dài tốt.
Tương tự, một dự án khác được quảng cáo là “siêu phẩm”, với tên gọi là Center Phú Quốc cũng được rao bán rầm rộ, công khai trên các diễn đàn, website về bất động sản. Dự án này được giới thiệu là khu đô thị ngay trung tâm thị trấn Dương Đông, đẹp nhất thành phố Phú Quốc, nằm ở mặt tiền Tuyến Tránh. Dự án này có quy mô 77 nền, có giá từ 25 – 40 triệu đồng/m2, khu dân cư hiện hữu. Đặc biệt, môi giới cho biết, dự án này chuẩn bị mở bán, chủ đầu tư đang nhận giữ chỗ là 50 triệu đồng/nền.
Khi hỏi về pháp lý của những lô đất này, môi giới cho biết, cả 2 dự án này đều có sổ riêng từng nền, đất trên sổ là đất trồng cây lâu năm. Hiện tại, Phú Quốc đang tạm ngưng cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư. Do vậy, nếu muốn chuyển lên thổ cư, người mua phải chờ đến khi Phú Quốc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, đất do cá nhân, hộ gia đình được cấp sổ, chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở) khi UBND huyện chấp thuận và phải nộp tiền sử dụng đất. Những lô đất này chỉ được giao dịch hợp pháp khi được cấp sổ cho từng thửa và phải được công chứng hoặc chứng thực tại đơn vị công chứng, UBND huyện.
Điều hết sức lưu ý là có nhiều thửa đất nông nghiệp hiện nay được hứa hẹn sẽ chuyển mục đích được sang thổ cư, nhưng trên sổ đỏ không có mặt tiền đường, nên không đáp ứng điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Những khu đất này được "xây lụi" đường bê tông trái phép, trên đất nông nghiệp, nếu không xem xét kỹ, người mua sẽ bị lừa.
“Nếu vì lợi nhuận trong việc lướt sóng mà bất chấp giao dịch không đúng pháp luật, thì khách hàng có nhiều nguy cơ bị mất trắng tiền như vụ việc Công ty Địa ốc Alibaba và nhiều vụ khởi tố cá nhân lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong thời gian gần đây”, Luật sư Phượng nói.
