Giao dịch bất động sản sụt giảm
Cuối tháng 11, thị trường bất động sản phía Nam đua xả hàng thứ cấp và có khá nhiều trường hợp nhà đầu tư giảm giá từ 15 - 20% do ngộp tài chính. Trước đó, từ tháng 10, một số chủ đầu tư cũng tung ra mức chiết khấu cao từ 40 - 50% áp dụng cho trường hợp thanh toán nhanh một lần đối với căn hộ và nhà liền thổ. Các dự án mở bán trong 4 - 7 tuần gần đây đều tung khuyến mãi giá trị hàng trăm triệu đồng trên thị trường sơ cấp.
Trên các chợ bất động sản trực tuyến, môi giới chào hàng giảm giá cắt lỗ, ngộp vốn bán gấp, tài sản ngân hàng thanh lý để xử lý nợ xấu... khá phổ biến trong tháng 10 và tháng 11 nhưng số lượng giao dịch lại vô cùng ít ỏi.
Theo số liệu của Tổng cục Thuế, 11 tháng qua, các khoản thu từ nhà, đất chiếm khoảng 17,2% tổng thu nội địa, số thu ước đạt 222.626 tỷ đồng, tăng gần 40% so với dự toán và tăng 30,5% so với cùng kỳ.
Trong đó, thu tiền sử dụng đất ước đạt 183.681 tỷ đồng, tăng hơn 36% dự toán và tăng gần 35% so với cùng kỳ; thu tiền thuê đất ước đạt 35.382 tỷ đồng, tăng hơn 43% dự toán và tăng hơn 10% so với cùng kỳ.
Cơ quan thuế đánh giá, sở dĩ số thu tăng trên 30% so với cùng kỳ là do thị trường bất động sản sôi động từ cuối năm 2021 cho đến cuối quý I/2022. Đồng thời, cơ quan thuế đã tăng cường đôn đốc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thu nợ đối với các dự án đã thực hiện giao đất và cho thuê đất trong năm 2021, kịp thời nộp vào đầu năm 2022. Bên cạnh đó, việc triển khai thực hiện chống thất thu đối với hoạt động chuyển nhượng cũng được đẩy mạnh.
Tuy nhiên, số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản giảm tốc mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh.
Thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tháng 6 thu lệ phí trước bạ tăng 78,4%, thì bước sang tháng 7, số thu chỉ bằng 76,8% so với tháng 6, tháng 8 bằng 72%, tháng 9 bằng 56,4%, tháng 10 bằng 57,4% và tháng 11 ước chỉ bằng 44,9%.
Thực tế, giao dịch trên thị trường bất động sản đã ghi nhận sự sụt giảm mạnh trong thời gian vừa qua do ảnh hưởng bởi sự trầm lắng chung. Nhiều dự án mới bị trì hoãn mở bán trong năm 2022, trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi và tâm lý người mua nhà suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế, lạm phát do chi phí đẩy và lãi suất tăng mạnh.
Cơ hội cho nhà đầu tư bắt đáy?
Khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam CSS của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2022, bất chấp những khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập từ 40 - 70 triệu đồng vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm bất động sản. Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, gần một nửa những người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua nhà trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ 1 bất động sản trở lên còn cao hơn. Càng nắm giữ nhiều bất động sản, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng nhanh. Trong một cuộc khảo sát gần đây, có đến 79% người đang sở hữu từ 2 bất động sản cho biết họ sẽ mua thêm bất động sản trong tương lai gần, tỷ lệ này ở những người đã làm chủ 3 bất động sản lên đến 87%.
Những số liệu trên đã cho thấy nhu cầu mua nhà, đất để ở, đầu tư của người dân đã và sẽ luôn ở mức cao. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Theo ông, nhu cầu thực được cho là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, thay đổi chính sách bán hàng và tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.
Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Vì vậy, muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp.
Ông Đinh Minh Tuấn dự báo trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở nhiều khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.
Nổi bật trong các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực thì chung cư tại thị trường Hà Nội giá vẫn tăng cao nhưng gần như đi ngang tại thị trường TP.HCM.
Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm mua chung cư TP.HCM tăng ổn định, nhưng giá rao bán gần như đi ngang trong cả năm nay, chỉ tăng nhẹ khoảng 2 - 4%. Trong khi đó, ở Hà Nội, ngoại trừ phân khúc căn hộ bình dân có mặt bằng giá rao bán chỉ tăng 2% thì phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp có giá tăng từ 7 - 13% so với đầu năm.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam, rất khó để có thể đưa ra nhận định thị trường đã ở vùng đáy hay chưa, nhất là ở thời điểm hiện tại, bức tranh chung còn nhiều khó khăn bất ổn liên quan đến việc tăng cường kiểm soát tín dụng, lãi suất tăng cao, thanh khoản thị trường giảm mạnh chỉ bằng 10 - 20% so với đầu năm…
Hiện nay, lãi suất cho vay đang cao (12 - 14%/năm) và có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới bên cạnh việc thanh khoản thị trường đang sụt giảm mạnh. Việc đầu tư bất động sản có sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ khó đạt hiệu quả nếu không nói có nguy cơ “lời” sẽ không bù được “lãi”. Do đó, trong giai đoạn hiện nay nếu nhà đầu tư yếu vốn thì nên cân nhắc tạm dừng để quan sát thị trường, ông Thắng cho biết.
Ông Võ Hồng Thắng phân tích: “Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi thì đây là cơ hội đi “săn” những bất động sản có giá chiết khấu, giảm giá sâu ở những vị trí đẹp mà trước đây rất khó có thể tiếp cận và nếu mua được thì giá cũng sẽ rất cao. Thực tế thị trường đang diễn ra những cuộc đi săn của những nhà đầu tư có vốn mạnh, những bất động sản có vị trí đắc địa tại trung tâm thành phố vẫn đang thanh khoản tốt”.
Đánh giá về tiềm năng thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường hiện tại vẫn có nhiều tiềm năng nhưng thiếu sự tự tin. Lực cầu vẫn có song niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường sụt giảm. Hầu hết các bên đang giữ tâm thế nghe ngóng và quan sát diễn biến thị trường.
“Chỉ số GDP của Việt Nam dự kiến tăng trưởng 7,5 - 8,2% cùng với CPI từ 3,8 - 4,2% cho thấy bức tranh chung duy trì tốc độ tăng trưởng, thu nhập người dân ổn định. Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam còn thấp, đạt khoảng 40%, còn ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM chưa đến 50%. Với những đô thị lớn tập trung đông dân, kinh tế được đẩy mạnh đầu tư thì thị trường bất động sản vẫn có nhiều cơ hội”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định./.
