Nhằm đưa đến những giải pháp cũng như lời khuyên cho nhà đầu tư và cộng đồng doanh nghiệp địa ốc thời điểm hiện tại, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản DT24.VN.
Doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào tình trạng "khó thở”
PV: Thưa ông, nhìn lại thị trường bất động sản 2022, ông có khái quát gì?
Ông Nguyễn Quốc Bảo: Như nhiều chuyên gia đã nói, thị trường bất động sản 2022 đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng. Tôi cho rằng, ý kiến này là hoàn toàn chính xác.
Giai đoạn đầu năm 2022, rõ ràng thị trường bất động sản đang tiếp đà hồi phục từ cuối năm 2021 rất tốt. Tâm lý của nhà đầu tư và cả các doanh nghiệp đều tích cực, phấn khởi. Thậm chí, một số phân khúc còn sốt nóng cục bộ, nổi bật là đất nền. Các hoạt động giao dịch cũng được kích hoạt lại sau thời gian dài “ngủ đông” vì dịch bệnh. Nhìn chung, thị trường diễn biến khá sôi nổi và đưa đến kỳ vọng cho rất nhiều người về một năm 2022 tươi sáng.
Tuy nhiên, bắt đầu từ quý II/2022, thị trường đã “rẽ lối” khiến nhiều người không ngờ đến. Những chính sách kiểm soát tín dụng, thắt chặt trái phiếu doanh nghiệp cùng những thông tin không tích cực về một số tập đoàn lớn đã đẩy thị trường vào giai đoạn khó khăn.
Và từ thời điểm đó đến nay, thị trường bất động sản vẫn chưa thoát ra được khỏi giai đoạn khó khăn ấy.
PV: Ông có thể nói rõ hơn về tình hình khó khăn của thị trường giai đoạn hiện nay?
Ông Nguyễn Quốc Bảo: Những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay đang hiện hữu rất rõ và chắc chắn ai quan tâm đến kinh tế, bất động sản đều thấy.
Hiện nay, thanh khoản sản phẩm địa ốc trên thị trường rất kém, các giao dịch gần như “đóng băng”. Từ người có nhu cầu ở thật đến nhà đầu tư, nhà đầu cơ đều “nằm im” nghe ngóng.
Nguồn cung trên thị trường vẫn rất hạn chế so với nguồn cầu. Tuy nhiên, những dự án ra hàng đợt này không mấy ai hưởng ứng, mua bán.
Không hẳn là thị trường đang khủng hoảng nhưng có thể nói thị trường địa ốc đang rất khó khăn và sụt giảm nghiêm trọng.
PV: Thị trường khó khăn thì chắc hẳn các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ gặp khó, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Bảo: Đúng vậy. Để nói về “sức khỏe” của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, tôi dùng từ “khó thở”. Doanh nghiệp đang rơi vào tình cảnh “khó thở” khi nhiều gánh nặng đè lên vai.
Hàng tung ra không bán được khi nhiều nhà đầu tư quay lưng với thị trường tài chính cũng như thị trường bất động sản. Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư không thu được vốn huy động từ khách hàng, thêm vào đó là nguồn vốn tín dụng hạn chế do room tín dụng không còn nhiều, việc phát hành trái phiếu cũng không được thuận lợi.
Vấn đề quan trọng hàng đầu của một doanh nghiệp là vốn, vậy mà hiện nay mọi doanh nghiệp địa ốc đều khó khăn trong việc huy động vốn thì chắc chắn “sức khỏe” doanh nghiệp sẽ suy giảm nghiêm trọng. Các dự án đang triển khai cũng sẽ phải dừng lại hoặc chuyển nhượng giá rẻ.
Bên cạnh gánh nặng về dòng vốn, cộng đồng doanh nghiệp còn phải đối mặt với làn sóng khủng hoảng niềm tin trên thị trường. Niềm tin của nhiều nhà đầu tư bị lung lay và chưa muốn gia nhập thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay, tâm thế tương đối uể oải. Đó là lý do khiến rất nhiều dự án trước đây được coi là "có tiền cũng không mua được" thì nay chủ đầu tư hạ giá, chiết khấu cao vẫn không mấy ai dám xuống tiền sở hữu.
PV: Chưa dừng lại ở đó, thời gian tới còn có thêm những áp lực từ khoản nợ trái phiếu sắp đáo hạn. Liệu rằng doanh nghiệp bất động sản có đủ khả năng để vượt qua?
Ông Nguyễn Quốc Bảo: Trái phiếu bất động sản hiện là tâm điểm của thị trường. Tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445 nghìn tỷ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính đạt hơn 896 nghìn tỷ đồng.
Mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và việc mua lại trái phiếu đã phát hành gây ra không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, song điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại hiện nay.
Theo số liệu của FiinRatings, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21,85 nghìn tỷ đồng.
Tuy số dư này không lớn nhưng phần nhiều vẫn đến từ hoạt động phát hành bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết và hầu như không có thông tin tài chính về tổ chức phát hành. Chắc chắn, đây vẫn sẽ là một áp lực lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản.
Chưa kể, áp lực trái phiếu sắp đáo hạn vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 là 119,05 nghìn tỷ đồng và năm 2024 là 111,81 nghìn tỷ đồng.
Vì vậy, các doanh nghiệp nếu không có những biện pháp tái cấu trúc nợ thì sẽ dễ rơi vào nguy cơ vỡ nợ. Và một khi đã vỡ nợ, cộng đồng khách hàng, nhà đầu tư lại càng mất niềm tin vào doanh nghiệp, khả năng gắng gượng để “tồn tại” cũng rất khó.
Củng cố lòng tin và khơi thông nguồn vốn là liệu pháp cấp bách
PV: Trước bức tranh chứa không ít gam màu xám của thị trường bất động sản hiện nay, đâu là giải pháp cấp bách cần thực hiện?
Ông Nguyễn Quốc Bảo: Vướng ở đâu, tháo gỡ ở đó chính là giải pháp. Hiện tại, thị trường bất động sản cũng như cộng đồng doanh nghiệp đang “khát vốn”, khan hiếm dòng vốn thì giải pháp cần thiết hiện nay là hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp, bơm nguồn tiền cho thị trường.
Trong đó, vốn tín dụng vẫn là dòng vốn chủ đạo của thị trường bất động sản, vì vậy, các chính sách điều hành dòng vốn này cần có kế hoạch, tránh tình trạnh giật cục. Mặc dù, nếu lạm dụng quá nhiều vào vốn tín dụng sẽ không đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường cũng như dễ gây ra hiệu ứng dây chuyền khi một trong hai lĩnh vực là bất động sản hoặc ngân hàng gặp khó khăn, tuy nhiên điều này không đồng nghĩa với việc kiểm soát dòng vốn này vào bất động sản một cách tiêu cực. Room tín dụng cho bất động sản cần đảm bảo một mức độ phù hợp và có dự báo trước cho các doanh nghiệp nắm bắt tình hình.
Về trái phiếu doanh nghiệp, đây là một kênh huy động vốn quan trọng, đảm bảo nguồn vốn trung và dài hạn, rất phù hợp với đặc thù của ngành bất động sản. Do đó, cần khuyến khích trái phiếu doanh nghiệp phát triển dưới sự kiểm soát chặt chẽ của quy định pháp luật. Với khoản nợ sắp đáo hạn, các doanh nghiệp bất động sản nên cơ cấu lại nợ cho phù hợp, nếu như không có khả năng trả nợ thì cố gắng thương lượng với nhà đầu tư để chuyển nợ thành vốn cổ phần hoặc chuyển nợ thành sản phẩm với giá chiết khấu cao. Việc này vừa giúp doanh nghiệp cơ cấu lại nợ trong thời điểm hiện tại, đồng thời cũng mang lại lợi ích cho nhà đầu tư khi họ có thể mua cổ phần hay tài sản bất động sản với giá rẻ hơn so với giá thị trường.
Cùng với khơi thông dòng vốn, liệu pháp củng cố niềm tin thị trường cũng rất quan trọng ở thời điểm hiện tại. Bởi thị trường chỉ duy trì và phát triển khi mối quan hệ giữa hai bên, bên cung và bên cầu được duy trì. Do đó, niềm tin mất là cầu mất, cầu mất là các hoạt động, giao dịch bị ngưng lại, mối quan hệ cung cầu cũng không còn.
Vậy làm sao để củng cố niềm tin thị trường? Tôi cho rằng, đầu tiên là cần công khai minh bạch các thông tin. Cùng với đó, Chính phủ nên có thông điệp về việc sẽ đưa ra các giải pháp để bình ổn và giải quyết những khó khăn của thị trường. Khi nhà đầu tư đã mất niềm tin thì doanh nghiệp có làm gì cũng rất khó để vực dậy, vì thế trách nhiệm chủ yếu thuộc về các cơ quan quản lý.
PV: “Đặc sản” của thị trường là tin đồn. Vậy doanh nghiệp và nhà đầu tư cần làm gì trước những tin đồn này?
Ông Nguyễn Quốc Bảo: Tin đồn thì lúc nào cũng có, nhưng tin đồn vào giai đoạn thị trường khó khăn sẽ khiến cộng đồng nhà đầu tư càng thêm nhạy cảm. Vì vậy, trước những tin đồn, nhà đầu tư cần vững tâm và có sự đánh giá, phân tích tình hình để không bị dắt mũi. Bởi tin đồn thường mang tính thất thiệt và bịa đặt.
Còn về phía doanh nghiệp, để khẳng định “tin đồn” chỉ là “tin đồn” thì phải luôn giữ vững chữ tín, giữ vững lời hứa, công khai minh bạch các thông tin, đảm bảo được quyền lợi của khách hàng và nhà đầu tư.
PV: Ở thời điểm hiện tại, nếu còn tiền mặt trong túi, theo ông liệu có nên gia nhập thị trường hay không?
Ông Nguyễn Quốc Bảo: Theo tôi, đây là thời điểm giá bất động sản quay về với giá trị thực, là cơ hội vàng cho những nhà đầu tư có năng lực tài chính thực thụ. Có những thời điểm, giá bất động sản tăng cao, đua nhau tăng nóng, người người mua bất động sản, nhà nhà đầu tư bất động sản, chúng ta muốn tham gia cũng khó. Vậy thời điểm này, giá bất động sản hạ, thị trường thanh lọc những thành phần đầu tư yếu kém, nếu là người có tiền, tại sao lại không nắm bắt cơ hội. Đặc biệt, đây là thời điểm rất tốt cho những ai biết “nhìn xa, trông rộng”, có mong muốn đầu tư dài hạn.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
