Bất động sản thương mại Việt Nam: Một thập kỷ mới đang chờ đợi

Bất động sản thương mại là bất động sản sinh ra thu nhập thường xuyên, được xây dựng và sử dụng cho mục đích kinh doanh cho thuê. Tại Việt Nam, thị trường này còn khá non trẻ và chỉ tập trung chủ yếu tại các thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng.

Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, mặc dù vẫn gặp nhiều khó khăn nhưng phân khúc này đang có những chuyển biến tích cực, hứa hẹn sẽ trở thành một “điểm sáng” hiếm hoi của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản thương mại ở Việt Nam đã có một khởi đầu nhiều khó khăn trong 6 tháng đầu năm 2023. Những khó khăn này thể hiện rõ nét qua những diễn biến trên thị trường mặt bằng bán lẻ và văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn trong thời gian vừa qua.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường mặt bằng bán lẻ ở Việt Nam đang đối mặt với nguy cơ “dư cung” tạm thời khi nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ của các doanh nghiệp nội địa và nhu cầu tiêu dùng hàng hóa của người dân sụt giảm. Cụ thể, trong thời gian vừa qua, nhiều mặt bằng đắc địa tại các thành phố lớn đều sụt giảm, hàng loạt doanh nghiệp lớn trong ngành bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng liên tục báo lỗ, thậm chí phải đóng cửa, rút khỏi thị trường.

Trong khi đó, thị trường văn phòng cho thuê lại đang phải đối mặt với nguy cơ “khủng hoảng thừa” khi nguồn cung tăng, còn nhu cầu giảm do nhiều doanh nghiệp lâm vào khó khăn, buộc phải giảm quy mô, trả mặt bằng, đóng bớt chi nhánh.

 

Không chỉ ở Việt Nam, thị trường bất động sản thương mại toàn thế giới cũng có một khởi đầu nhiều thách thức trong năm nay. Ông Matthew Bouwn - CEO Cushman & Wakefield toàn khu vực châu Á Thái Bình Dương cho biết, tính riêng hoạt động trong lĩnh vực mua bán sáp nhập bất động sản thương mại và một phần ở phân khúc cho thuê đã trải qua nhiều thăng trầm trong quý đầu năm nay. Điển hình, tổng giá trị giao dịch tính riêng ở Mỹ đã giảm 50%, tỷ lệ này đã chạm mức có thể so sánh được thời thời kỳ khủng hoảng tài chính thế giới.

Đưa ra một số nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản thương mại ở Việt Nam và trên toàn thế giới rơi vào tình cảnh khó khăn, vị chuyên gia này cho biết:

Thứ nhất, doanh số bán bất động sản thương mại suy giảm chủ yếu do sự bất ổn trong nền kinh tế khi lạm phát và lãi suất tăng. Điều này xảy ra bởi hầu hết các nền kinh tế lớn trên thế giới đã được tận hưởng lãi suất thấp và lạm phát tương đối ổn định trong một thời gian dài. Tình hình cũng trở nên tồi tệ do tác động của cuộc khủng hoảng ngân hàng ở Mỹ, tạo ra nhiều lo lắng và bất an hơn cho các nhà đầu tư bất động sản thương mại.

Thứ hai, mặc dù vẫn còn một nguồn vốn lớn đang tìm đường triển khai vào thị trường bất động sản thương mại, nhưng việc định giá đang trở thành vấn đề nan giải. Rất khó định giá một tài sản khi không thể dự báo chi phí vốn dài hạn, một hạng mục chịu ảnh hưởng lớn bởi triển vọng lãi suất và lạm phát, bên cạnh các yếu tố khác. Ở hầu hết các thị trường trên toàn cầu, vẫn khó dự báo liệu lãi suất đã đạt đỉnh hay chưa và chúng sẽ duy trì ở mức cao trong bao lâu.

Trong các phân khúc bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp đang ghi nhận sự tăng trưởng vượt trội và được đánh giá là “điểm sáng” hiếm hoi trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn như hiện nay.

Theo báo cáo thị trường của CBRE, 6 tháng đầu năm 2023, tỷ lệ hấp thụ bất động sản công nghiệp ở cả miền Bắc và miền Nam lần lượt đạt 386 ha và 397 ha. So với cùng kỳ năm 2022, mức độ hấp thụ này cao hơn 20% đối với miền Nam và 60% đối với miền Bắc.

Giá thuê đất công nghiệp duy trì mức tăng trưởng mạnh ở cả hai miền do quỹ đất sẵn sàng bàn giao hạn chế và khả năng hấp thụ khả quan. Cụ thể, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam lần lượt ở ngưỡng 127 USD và 187 USD/m²/kỳ. Trong 4 năm qua, giá thuê trung bình đã tăng 7%/năm ở miền Bắc và 13%/năm ở miền Nam.

Đối với thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung mới đang tăng trưởng mạnh. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2023 đã có tổng cộng 0,9 triệu m² nhà kho và nhà xưởng xây sẵn được hoàn thành tại thị trường cấp 1 ở cả hai miền, trong đó 60% nguồn cung đến từ phía Bắc.

 

Nhìn chung, nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đã tăng hơn 20% mỗi năm ở miền Bắc và 18-49% mỗi năm ở miền Nam trong 4 năm qua. Mức tăng trưởng giá thuê của các phân khúc này ở mức vừa phải, duy trì 2-3%/năm trong 4 năm qua.

Về nguồn cầu, khu vực phía Bắc tiếp tục ghi nhận sức cầu mạnh mẽ từ lĩnh vực điện tử. Nửa đầu năm, thị trường ghi nhận động thái mở rộng của các nhà sản xuất lớn như Foxconn và Goertek tại các khu công nghiệp ở Bắc Giang và Bắc Ninh. Ngoài ra, sự mở rộng mạnh mẽ của các nhà sản xuất Trung Quốc trong các lĩnh vực khác nhau cũng góp phần giúp đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn ghi nhận mức hấp thụ tốt ở phía Bắc.

Trong khi đó ở phía Nam, nhu cầu thị trường rất đa dạng. Khách thuê thuộc các ngành sản xuất ô tô, may mặc và bao bì nằm trong số những nhóm ngành tích cực tìm kiếm đất công nghiệp, kho và xưởng xây sẵn ở miền Nam.

Đơn vị này dự báo, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở mức thấp hơn trước, rơi vào khoảng 4-8%/năm sau một giai đoạn tăng trưởng mạnh. Trong khi đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn cũng có thể tăng nhẹ dưới 4% trong 12 tháng tới ở cả 2 khu vực do cạnh tranh cao từ các dự án tương lai.

Trong báo cáo mới công bố gần đây, giới chuyên gia của VARS cho biết, trong thời gian vừa qua đã có nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo. Thêm vào đó, loạt “đại bàng” đến từ Mỹ và Hàn Quốc với dòng vốn FDI quy mô lớn tìm cơ hội phát triển tại Việt Nam.

Những tín hiệu này đã cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục “sáng cửa” bất chấp khó khăn chung của thị trường bất động sản và sự suy giảm thương mại toàn cầu.

Đồng quan điểm, ông John Campbell - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, thị trường công nghiệp Việt Nam hiện đang được hưởng lợi rất lớn từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá Việt Nam đồng ổn định; mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Đặc biệt, trước thực tế các công ty đa quốc gia đang tìm cách đa dạng hóa khu vực hoạt động, hoặc di dời khỏi Trung Quốc thì thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ trở thành một điểm sáng trong việc thu hút các nhà đầu tư.

Dự kiến, ngành công nghiệp và sản xuất sẽ dẫn đầu trong việc thu hút dòng vốn ngoại với sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài về đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao.

Trong thời gian vừa qua, các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là giới “siêu giàu” vẫn đang đặt nhiều kỳ vọng và sự quan tâm đặc biệt cho thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là những tín hiệu đầy tích cực cho thị trường bất động sản thương mại trong thời gian tới.

Theo báo cáo khảo sát của nhà đầu tư châu Á - Thái BÌnh Dương năm 2023 được Công ty tư vấn bất động sản CBRE công bố vào tháng 1/2023, TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đang lọt top 10 điểm đến hấp dẫn nhất về đầu tư xuyên biên giới. Đặc biệt, TP Hồ Chí Minh lần đầu tiên xếp thứ ba chung cuộc, thậm chí còn hấp dẫn hơn cả Australia.

Đơn cử như Keppel Land (Singapore), nhà phát triển với danh mục hơn 20 dự án, tổng vốn đăng ký 3,5 tỷ USD trên toàn thế giới, vào đầu tháng 2/2023 đã ký biên bản ghi nhớ với tập đoàn Khang Điền để hợp tác phát triển các dự án khu dân cư cũng như phát triển đô thị bền vững tại TP Hồ Chí Minh. Tương tự, Sembcorp Development cũng đã ký biên bản ghi nhớ với Becamex IDC về việc hợp tác phát triển 5 khu công nghiệp xanh, thông minh và bền vững tại Việt Nam trong vòng 3 năm tới, với tổng vốn đầu tư khoảng 1 tỷ USD.

 

Theo ông Matthew Bouwn, thị trường Việt Nam đang trở thành một thị trường có nhiều tổ chức đầu tư hơn. Sở dĩ có tâm lý tích cực dành cho Việt Nam là nhờ lĩnh vực sản xuất đang phát triển nhanh và các chỉ số cơ bản tiềm năng như dân số trẻ, tỷ lệ đô thị hóa nhanh và tầng lớp trung du đang trên đà tăng trưởng.

“Khoảng 2 tháng trước, ở trụ sở Cushman & Wakefield ở Singapore, chúng tôi đã mở sự kiện chào đón 80 nhà đầu tư tổ chức lớn nhất thế giới, nhiều trong số đó là nhà đầu tư châu Á. Trong sự kiện này, chúng tôi thăm dò ý kiến của các lãnh đạo công ty về các thị trường đầu tư bất động sản ưa thích của họ và câu trả lời đa số gọi tên Nhật Bản, Úc và Việt Nam”, ông  Matthew Bouwn nói.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này còn cho biết, về phía khách thuê, thật thú vị khi thấy nhiều công ty đa quốc gia lớn đang thành lập tại đây như Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp,... Đây là một dấu hiệu thực sự tích cực cho các nhà đầu tư tổ chức vì khách thuê đi đâu, các nhà đầu tư tổ chức sẽ theo chân đến đó.

Thêm vào đó, các nhà đầu tư tổ chức sẽ luôn nhắm đến các thị trường ổn định và đáng tin cậy. Nhiều nghị định và quy định mới được ban hành tại Việt Nam, cùng với những động thái tích cực từ phía chính phủ trong việc thực hiện để cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung. Những sáng kiến ​​này là một bước tích cực để Việt Nam trở thành một thị trường đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư bất động sản thương mại.

“Việt Nam cần tiếp tục khẳng định mình là một điểm đến tuyệt vời để đầu tư với các quy định và tuân thủ phù hợp cũng như cơ sở hạ tầng tốt, nơi các nhà đầu tư có thể xin giấy phép và triển khai dự án một cách nhanh chóng. Vẫn có rất nhiều cơ hội nằm trong lĩnh vực công nghiệp và hậu cần, sản xuất cao cấp và trung tâm dữ liệu đang phát triển”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.