Thanh khoản luôn nằm top đầu
Nửa cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản liên tục rơi vào trạng thái suy giảm do gặp nhiều khó khăn về pháp lý, dòng tiền, lãi suất... Tuy nhiên, không phải mọi phân khúc trên thị trường đều ghi nhận mức ảnh hưởng giống nhau.
Theo đánh giá của giới chuyên gia, khi thị trường khó khăn, dòng tiền đứt gãy, những phân khúc có tính đầu cơ cao sẽ là những phân khúc có thanh khoản sụt giảm đầu tiên và nặng nề nhất. Ngược lại, với những phân phúc đáp ứng nhu cầu thực, có khả năng tạo ra dòng tiền linh hoạt như bất động sản thương mại thì mức độ ảnh hưởng sẽ ít đi. Thậm chí, phân khúc này vẫn sẽ “tăng nhiệt” bất chấp thị trường trầm lắng nhờ vào thanh khoản luôn nằm top đầu.
Trên thực tế, nhu cầu tìm kiếm mặt bằng bán lẻ, bao gồm: shophouse, trung tâm thương mại, sàn khối đế chung cư… đã tăng đột biến từ quý IV/2022, song song với đà phục hồi kinh tế sau đại dịch Covid-19. Đây chính là nguyên nhân đẩy giá thuê lên cao ngất ngưởng.
Như trong nội đô, giá thuê tại các trung tâm thương mại ở thời điểm cuối năm ngoái đã tăng tới hơn 36% so với năm 2021 - mức cao nhất từ trước tới nay. Các khu vực vùng ven, ngoại thành cũng sôi động không kém khi sở hữu ngày càng nhiều ưu thế vượt trội như thu hút lượng lớn cư dân về ở, được đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông đồng bộ từng ngày… Đây là các nhân tố giúp định hình nên các trung tâm kinh tế mới, tạo ra nhiều dư địa tăng trưởng, là “miền đất hứa” của các doanh nghiệp bán lẻ. Do đó, giá chào thuê trung bình tầng 1 vào cuối năm ngoái cũng đã tăng tới 12% so với cùng kỳ năm trước đó.
Theo CBRE, cơn sốt bất động sản thương mại ở Việt Nam không nằm ngoài xu hướng của khu vực. Trong vòng 15 năm qua (2006 - 2021), tổng số vốn đổ vào thị trường này ở châu Á - Thái Bình Dương đã tăng từ 8,9 tỷ USD lên 112 tỷ USD. Đáng chú ý, theo báo cáo của Knight Frank, bất động sản thương mại đang là lựa chọn hàng đầu của giới siêu giàu (người có tài sản ròng từ 30 triệu USD) trong khu vực, với khoảng 1/3 số người trong giới được hỏi cho biết đang có ý định đầu tư vào kênh này.
Bà Nhung Vũ, Phó Giám đốc Dịch vụ văn phòng của Colliers Việt Nam cho biết: “Hoạt động du lịch sôi nổi trở lại là một nguyên nhân tác động đến hoạt động bán lẻ, dịch vụ tiêu dùng của Việt Nam. Quan trọng hơn là kinh tế tăng trưởng cao, lạm phát được kiểm soát đã giúp cho phân khúc bất động sản bán lẻ, văn phòng cho thuê phục hồi nhanh chóng, đây là phân khúc tiềm năng cho các nhà đầu tư trong năm 2023”.
Nhà đầu tư sẽ đổ bộ về đâu?
Giành trọn niềm tin, sự kỳ vọng của các nhà đầu tư, có thể nói, bất động sản thương mại đang là “ngôi sao sáng” trên thị trường bất động sản hiện nay. Trong tương lai gần, đây vẫn sẽ là phân khúc được đánh giá có sức hấp dẫn lớn, mang khả năng dẫn dắt thị trường.
Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả sinh lời tốt, tạo ra dòng tiền đều đặn hàng tháng, nhà đầu tư cũng cần lựa chọn những khu vực còn nhiều dư địa phát triển. Đó là những khu vực chưa có nhiều bất động sản thương mại nhưng nhu cầu thuê, mua phân khúc này lại vô cùng lớn.
Dựa trên tiêu chí này, nhiều đánh giá cho rằng, khu Nam Hà Nội là ứng cử viên sáng giá nhất. Hiện nay, rất nhiều “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản đang đổ bộ về đây để xây dựng các đại dự án. Song phân khúc mà các “ông lớn” lựa chọn đầu tư chủ yếu là bất động sản nhà ở như tổ hợp The One Residence và The Two Residence thuộc dự án Gamuda Gardens hay Tứ Hiệp Plaza…
Việc tập trung phát triển nhiều dự án nhà ở sẽ khiến người dân di chuyển về đây sinh sống ngày càng lớn. Điều này có nghĩa, nhu cầu mua sắm, dịch vụ cũng sẽ tăng cao. Tuy nhiên, phía Nam Thủ đô lại chưa có nhiều dự án đáp ứng những nhu cầu này, nếu không muốn nói là quá ít. Do đó, phía Nam Thủ đô được đánh giá là đang sở hữu nhiều dư địa cho việc phát triển các loại hình bất động sản thương mại như shophouse, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại…
Đặc biệt, khi Thanh Trì hoàn thành các tiêu chí cuối cùng để lên quận, phía Nam Thủ đô sẽ nhanh chóng trở thành đô thị vệ tinh của Hà Nội. Khi đó, bất động sản thương mại tại đây sẽ trở thành “cây hái ra tiền” cho giới đầu tư biết “đi trước đón đầu”.
Nhìn nhận về xu hướng này, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất đông sản Việt Nam cũng cho rằng, bất động sản thương mại tăng nhiệt, giới đầu tư sẽ nhanh chóng đổ bộ về phía Nam Thủ đô trong tương lai gần. Không chỉ là các chủ đầu tư phát triển bất động sản mà kể cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng sẽ di chuyển về đây để săn đón những quỹ hàng có tiềm năng phát triển lớn.
Theo ông Thanh, khu Nam Hà Nội không phải là thị trường mới, nhưng sức hút của nó thì ngày càng lớn nhờ hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật đang được tân trang mỗi ngày. Đặc biệt khi Thanh Trì lên quận, khu vực này sẽ trở thành vùng trũng, tâm điểm của mọi sự chú ý. Nhà đầu tư biết nắm bắt cơ hội để tìm kiếm nguồn hàng hợp lý thời điểm hiện tại thì khả năng phát triển trong tương lai là rất lớn, nhất là khi thị trường lấy lại đà hồi phục và bước vào một chu kỳ phát triển mới./.
