Tại Hội thảo "Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản" tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 4 ngày 5/6, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc FiinGroup nhấn mạnh việc kiểm soát các kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu là cần thiết nhưng chưa phải giải pháp bền vững cho thị trường.
Bởi lẽ, dữ liệu của FiinGroup cho thấy 2 nguồn vốn này chỉ chiếm 31% cơ cấu nợ của 54 doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn doanh nghiệp huy động được là từ hợp đồng hợp tác với doanh nghiệp khác hoặc tiền trả trước của khách hàng.
Siết tín dụng, trái phiếu không thể lành mạnh hóa thị trường về lâu dài
Theo đại diện FiinGroup, mặc dù thực tế nhiều doanh nghiệp bất động sản có chất lượng tín dụng yếu, nhưng bình diện chung năng lực tín dụng của toàn ngành vẫn ở mức an toàn. Hệ số đòn bẩy nợ trên vốn chủ sở hữu năm 2021 chỉ 0,48, còn tỷ lệ bao phủ lãi vay cũng ở mức 7,05, cho thấy khả năng trả nợ của các doanh nghiệp tương đối ổn định.
Điều đáng nói, trong cơ cấu chi phí đầu tư của một dự án nhà ở điển hình, lãi vay chỉ chiếm 4,6%.
"Chủ đầu tư bất động sản khi kinh doanh đã sẵn sàng chịu rủi ro và có các dự phòng cho những rủi ro này. Kể cả khi lãi vay lên đến 15%/năm vẫn không tác động đáng kể", ông Thuân nói và khẳng định xu hướng kiểm soát vay nợ của các ngân hàng đối với doanh nghiệp bất động sản là đúng nhưng không phải là giải pháp bền vững để lành mạnh hóa thị trường.
Mặt khác, trong khi tín dụng ngân hàng cấp cho nhà phát triển bất động sản năm 2021 chỉ 700 nghìn tỷ đồng, nguồn vốn cho người mua nhà lên đến trên 1,3 triệu tỷ đồng. Do đó, nếu đối tượng này bị siết cho vay, chủ đầu tư càng gặp khó về nguồn vốn. Thời gian qua, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án đã khiến doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nhà.
Cùng lúc này, doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ngắn hạn thấp, khiến áp lực đáo hạn trái phiếu thêm nặng nề, với 63% giá trị trái phiếu tính đến cuối tháng 4 sẽ đáo hạn vào 2024.
Chính vì vậy, vị đại diện FiinGroup cho rằng Chính phủ cần có những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn hiệu quả hơn, trên cơ sở đảm bảo lợi ích hài hòa cho nhà đầu tư cá nhân.
Cần minh bạch hóa thị trường
Ông Nguyễn Quang Thuân đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia mở về pháp lý dự án bất động sản dân cư, cũng như tăng cường minh bạch thông tin nhà phát hành và sản phẩm trái phiếu, cụ thể là chuẩn hóa bản cáo bạch như thị trường chứng khoán, duy trì công khai thông tin suốt vòng đời của trái phiếu. Khi đó, các nhà đầu tư sẽ có đủ thông tin để tự tin đầu tư.
Đồng thời, ông cho rằng sự vận hành đúng chức năng của kênh đầu tư trái phiếu và nhu cầu đầu tư của người dân là rất lớn, nên Chính phủ cần cân nhắc sửa đổi quy định pháp lý theo hướng linh hoạt. Trong đó, chú trọng đẩy mạnh giám sát các đơn vị phát hành, tư vấn phát hành, phân phối và quản lý trái phiếu doanh nghiệp.
Với quan điểm phát triển thị trường vốn cần đề cao nguồn vốn nội địa, ông Jonathan Pincus, Cố vấn kinh tế cao cấp của Chương trình Phát triển Liên hợp quốc (UNDP), góp ý cần có cơ chế để Nhà nước hỗ trợ, sử dụng nguồn vốn công để chia sẻ rủi ro với các nhà đầu tư doanh nghiệp và cá nhân.
Trong bối cảnh này, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Vietnam, khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh.
Tuy nhiên, theo ông, bên cạnh vốn, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang gặp phải nhiều vấn đề khác, trong đó lớn nhất là nguồn cung chưa theo kịp nhu cầu của người dân, đẩy giá nhà tăng cao.
Trở ngại đầu tiên là quy hoạch. Hiện quy hoạch 1/10.000 được phê duyệt bởi Bộ Xây dựng, quy hoạch 1/2.000 và 1/500 được phê duyệt bởi UBND các tỉnh, tuy nhiên những dự án trên 30ha hay có dân số trên 50.000 người vẫn còn chậm tiến độ do các dự án này cần được Bộ Xây dựng phê duyệt.
Mặt khác, Luật Đất đai và Luật Xây dựng còn đang chồng chéo, gây nên khó khăn trong quá trình phê duyệt. Do đó, ông nhấn mạnh các bộ luật và quy trình phê duyệt cần được sắp xếp hợp lý, hiệu quả hơn để hỗ trợ các bên. Bên cạnh đó, hệ thống đăng ký đất đai đã lỗi thời và thiếu minh bạch, cần được số hóa và cập nhật liên tục.
Đồng thời, việc thiếu quỹ đất, đặc biệt ở các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội cũng góp phần làm gia tăng tình trạng đầu cơ, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.
"Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ", ông Neil Gregor nói.
Cũng tại diễn đàn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) góp ý thêm một số kiến nghị khác để góp phần làm lành mạnh hóa thị trường một cách bền vững, bao gồm cải cách về thể chế và cải thiện quyền tiếp cận đất đai cho cả doanh nghiệp trong và ngoài nước. Bên cạnh đó, ông đề xuất có cơ chế cho doanh nghiệp sử dụng đất được hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất và sử dụng lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản để bù lỗ cho các ngành khác trong trường hợp doanh nghiệp đa ngành./.
